物业管理实务第二章完整版本.ppt

第二章 物业服务企业及其相关者 第一节物业服务企业 一 物业服务企业的概念物业服务企业是指按合法程序建立并具备相应资质条件的对物业进行管理服务的企业性经济实体 物业服务企业是营利性组织物业服务企业必须具备物业管理资质物业服务企业的服务范围广泛物业服务企业的服务行为是依委托行为物业服务企业承担着社会责任 物业服务企业的分类 按照投资主体的经济成分来划分全民所有制物业服务企业集体所有制物业服务企业民营物业服务企业外资物业服务企业其它物业服务企业 按股东出资形式来划分物业管理有限责任公司物业管理股份有限公司股份合作制物业服务企业 物业服务企业的常见模式 房地产建设单位的附属子公司或部门独立的物业服务企业物业管理集团公司 二 物业服务企业的成立成立物业服务企业前的筹备工作人才的储备企业章程的起草企业经营资质的审批物业服务企业的注册登记 物业服务企业的资质审批 物业服务企业的资质条件一级资质二级资质三级资质 一级资质 1 注册资本人民币500万元以上 2 物业管理专业人员以及工程 管理 经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人 其中 具有中级以上职称的人员不少于20人 工程 财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称 3 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4 管理两种类型以上物业 并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100 多层住宅200万平方米 高层住宅100万平方米 独立式住宅 别墅 15万平方米 办公楼 工业厂房及其它物业50万平方米 5 建立并严格执行服务质量 服务收费等企业管理制度和标准 建立企业信用档案系统 有优良的经营管理业绩 二级资质 1 注册资本人民币300万元以上 2 物业管理专业人员以及工程 管理 经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人 其中 具有中级以上职称的人员不少于10人 工程 财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称 3 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4 管理两种类型以上物业 并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100 多层住宅100万平方米 高层住宅50万平方米 独立式住宅 别墅 8万平方米 办公楼 工业厂房及其它物业20万平方米 5 建立并严格执行服务质量 服务收费等企业管理制度和标准 建立企业信用档案系统 有良好的经营管理业绩 三级资质 1 注册资本人民币50万元以上 2 物业管理专业人员以及工程 管理 经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人 其中 具有中级以上职称的人员不少于5人 工程 财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称 3 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4 有委托的物业管理项目 5 建立并严格执行服务质量 服务收费等企业管理制度和标准 建立企业信用档案系统 物业管理公司的运作目标 妥善管理和维护业主的物业财产 使之始终保持良好的状态 并得以保值 升值 延长使用寿命 以较少的投入 为业主和用户提供优质服务 使他们在安全 文明 舒适 愉快的环境中工作和生活 积极开展各种有益的物业经营和有偿服务活动 创造较高的经济效益和社会效益 增强竞争实力 物业管理公司的经营目标 信誉目标 良好的信誉是公司的无形资产 物业管理公司应摆在首位 塑造良好的企业形象 使业主和用户有信任感 从而为企业在市场竞争中打下良好的基础 盈利目标发展目标服务目标 提供的服务要达到让业主和用户各方面都满意的标准 物业管理公司组织机构设置的要求 具备服务性的功能充分发挥公司员工的潜能关系协调效率与效益 物业管理公司组织机构设置的原则 目标原则统一领导与层次管理原则统一领导是各项工作协调进行和实现总目标的决策保证 分级层次管理则是充分发挥各级管理人员积极性的机制保障 分工协作原则责权对应原则有效管理幅度原则 物业服务企业组织机构类型 一 直线制直线制的特点 企业各级领导者亲自执行全部管理职能 按垂直系统直接领导 不设专门职能机构 直线制的组织形式适用于业务量较小的小型物业服务企业的初期管理 优点 领导能够集指挥和职能于一身 命令统一 责权分明 指挥及时 缺点 要求领导者通晓各种专业知识 具备多方面的知识和技能 直线制组织结构图 二 直线职能制特点 各级主管人员直接指挥 职能机构是直线行政主管的参谋 职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示 只是起业务指导和监督作用 这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式 优点 加强了专业管理的职能 适于涉及面广 技术复杂 服务多样化 管理综合性强的物业服务企业 缺点 机构人员较多 成本较高 横向协调困难 容易造成扯皮 降低工作效率 直线职能制组织结构图 三 事业部制主要特点 实行分权管理 独立核算 自负盈亏 适用于管理产品种类复杂 产品差别很大的大型集团 优点 强化决策机制 使最高领导摆脱繁杂的行政事务 调动事业部门的积极性 责任性和主动性 增强企业活力 促进内部竞争 提高公司的效率和效益 有利于复合型人才的考核培养 便于优秀人才脱颖而出 缺点 事业部之间的协调困难 机构重叠 人员过多 事业部制组织结构图 四 矩阵制特点 同一组织中既设有纵向的职能部门 又建立横向的管理系统 参加项目的成员受双重领导 优点 加强了各职能部门之间的横向联系 充分利用人力资源 有利于调动各方工作积极性 解决处理负责问题 具有较强的机动性和适应性 缺点 组织结构的稳定性较差 机构人员较多 容易形成多头领导 部门之间关系复杂 协调工作量比较大 处理不当容易产生矛盾 矩阵制组织结构图 第二节业主 业主大会与业主委员会 业主业主是指物业的所有人 即房屋所有权人和土地使用权人 是物业的主人 业主可以是法人 也可是享有民事权利的自然人 物业权利 业主独自拥有的物业业主与同幢或同区域的其他业主共同拥有 使用的物业 即公共部位 物业使用人使用人是指不拥有物业的所有权但通过某种形式获得物业使用权并实际使用该物业的人 包括 与业主共同居住的亲友 物业的租户业主与使用人的区别 使用人没有对物业的最终处分权 例如对物业的买卖和处置 业主权利按照物业服务合同的约定 接收物业服务企业提供的服务 提议召开业主大会会议 并就物业管理的有关事项提出建议 提出制定和修改管理规约 业主大会议事规则的建议 参加业主大会会议 行使投票权 选举业主委员会成员 并享有被选举权 监督业主委员会的工作 监督物业服务企业履行物业服务合同 对物业共用部位 共用设备设施和相关场地使用情况享有知情权和监督权 监督物业共用部位 共用设备设施专项维修资金的管理和使用 业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销 法律 法规规定的其他权利 业主义务遵守业主公约 业主大会议事规则 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用 公共次序和环境卫生的维护等方面的规章制度 执行业主大会或者业主委员会的决定 按照国家有关规定缴纳专项维修基金 按时缴纳物业服务费用 法律 法规规定的其他业务 业主大会业主大会是由物业管理区域内全体业主组成 决定事关业主利益 有关物业使用与管理重大事项的业主自治最高权力组织 业主大会是对物业区域内的各项物业管理事务有最高决策权 业主大会职责制定 修改管理规约和业主大会议事规则选举 更换业主委员会委员 监督业主委员会的工作选聘 解聘物业服务企业决定专项维修资金的筹集和使用事项决定物业管理区域内物业共用部位以及共用的建筑物和设备设施的改建 重建有关共有和共同管理权利的其他重大事项配合公安机关 与居民委员会相互协作 共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责 支持居民委员会开展工作 并接受其指导和监督 业主大会会议 业主大会会议类型定期会议 由业主委员会按照业主大会议事规则的规定定期组织召开 临时会议 一般在物业管理区域内发生重大事故或者紧急事件需要及时处理等情况时 由业主委员会临时召集 业主大会会议形式一般为集体讨论的形式或者采用书面征求意见的形式 但应当有物业管理区域内持有1 2以上投票权的业主参加 业主大会会议才有效 业主大会会议 业主大会会议的召开应当于会议召开15日前通知全体业主 并将会议通知和有关材料以书面形式在物业管理区域内公告 如果召开住宅小区的业主大会会议 应当同时告知相关居民委员会 参加业主大会会议的业主业主应亲自出席并参与物业管理有关事项的决定 当业主因故不能亲自参加业主大会会议时 应当允许业主委托代理人参加业主大会会议 代理人根据业主的授权在业主大会会议上行使业主的权利 视同业主本人行使的权利 无民事行为能力或者限制民事行为能力的业主 由其法定代理人参加业主大会会议 非自然人业主派代表参加业主大会会议 其代表也应持有有效的委托证明 业主委员会业主委员会是在物业管理区域范围内 经业主大会或业主代表大会选举产生 由物业所有人代表组成 代表全体业主实施自治物业管理的组织 是业主大会的执行机构 业主委员会的性质 业主委员会没有法人资格根据 民法通则 规定 法人是具有民事权利能力和民事行为能力 依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织 法人应具备4个基本条件 依法成立 有必要的财产或者经费 有自己的名称 组织机构和场所 能够独立承担民事责任 按国家规定 业主委员会作为业主大会的执行机构 没有独立的财产 开展活动的经费由全体业主承担 不具法人的基本特征 没有法人资格 业主委员会的性质 业主委员会无民事诉讼主体资格按照 民事诉讼法 规定 公民 法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人 其他组织 指合法成立 有一定组织机构和财产 但又不具备法人资格的组织 业主委员会没有自己独立的财产 不享有 民事诉讼法 中 其他组织 的独立诉讼主体资格 在涉及诉讼事务时 应由全体业主授权于业主委员会 由其作为全体业主代表参加民事诉讼活动 业主委员会的职责 决策权 监督权 审议权 召集和主持业主 代表 大会 报告物业管理的实施情况 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 及时了解业主 物业使用人的意见和建议 监督和协助物业服务企业履行物业服务合同 监督管理规约的实施 业主 代表 大会赋予的其他职责 业主委员会的义务执行业主大会的有关决议 决定 接受广大业主的监督 支持 配合物业服务企业的工作 搞好物业管理 配合公安机关 与居民委员会相互协作 共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作 业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责 支持居民委员会开展工作 并接受其指导和监督 遵守管理规约 遵守有关物业管理的制度 规定 按时交付分摊的物业管理 维修等费用 业主委员会应当依法履行职责 不得做出与物业管理无关的决定 不得从事与物业管理无关的活动 业主委员会的设立 业主委员会的设立原则一个物业管理区域应只设一个业主委员会 业主委员会应由物业管理区域内的业主民主选举产生 业主委员会应由业主组成 业主委员会应经备案登记 房产行政主管部门 管理规约与临时管理规约 管理规约是指由全体业主共同承诺的 并对全体业主具有约束力 是对有关业主在物业使用 维护 管理 以及业主的共同利益 业主应当履行的义务 违反管理规约应当承担的责任等事项依法做出的约定 临时管理规约是建设单位在销售物业之前制定的 是对有关物业的使用 维护 管理 以及业主的共同利益 业主应当履行的义务 违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出的约定 管理规约与临时管理规约 签订时间不同临时管理规约实在房屋买卖时签订 管理规约是在召开业主大会后签订 制定方式不同管理规约是业主大会制定的 临时管理规约是开发商制定的 适用阶段不同管理规约适用于业主大会后 经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意通过就可以生效 临时管理规约适用于业主大会之前 由业主签字生效 相同点 内容基本相同 都是物业使用管理的义务 业主的共同利益权利以及违反规约要承担的责任 业主大会议事规则 业主大会议事规则是业主大会组织 运作的规程 是对业主大会宗旨 组织体制 活动方式 成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件 业主大会议事规则中的任何规定不得违反国家相关的法律 法规 议事规则必须在首次业主大会上最先讨论和通过 然后才能按此议事规则讨论决定其他问题 日后如需修改或补充某些规则 也应该2 3以上有投票权的业主通过 物业服务企业与业主委员会的关系 委托与被委托的合同关系 伙伴式 的服务关系相互独立的关系 案例2 1尚未取得产权证的房主能享受业主权利吗 案例基本情况 某住宅小区准备召开业主大会 在核定业主参会资格时 对个别 业主 资格提出了异议 认为 虽然这些 业主 已购买 并已成为该房屋的实际房主 但尚未取得产权证 即业主合法身份的证据还没有 因此 不能参加业主大会 也不具有表决权 这些 业主 当然不能同意这种观点 请问 尚未取得产权证的房主能否享受业主的权利 案例分析 业主资格 是决定能否参加业主大会 以及是否能成为业委会委员的前提条件 由于相关法律没有对现实中容易出现的具体问题作详细规定 导致在实际操作中经常出现一些难以解决的纠纷 因此 有时遇到特殊情况要依据法律主要精神 具体问题具体分析 案例中有关业主身份确认问题 应根据实际情况和法律主要精神进行具体分析 这个案例实际上涉及业主的概念问题 这首先要清楚是业主和物业使用人的概念 所谓业主 就是物业所有权人 具体来讲 业主是指已在城市政府主管部门登记注册 且现有记录表明其拥有某宗物业完全产权的单位或个人 即产权证上的署名人 对于期房买受人 严格来说 只有等到所购物业进行契证登记后 才能成为法律上的业主 但一般情况下 如果有经过政府主管部门监证及公证机关公证的房地产预售合同或买卖合同的买主 亦可视为业主 结果处理 案例中的房主到底是不是该住宅小区的业主问题 很明显 因为办理产权证需要一些时间 一时尚没有取得产权证也是正常 因此 这些尚未取得产权证的物业买受人 已经是实际的业主 但并不等于是法律意义上的业主 当然 这并不影响当事人应享有的权力 以及应履行的义务 如果当事人能提供经政府主管部门监证及公证机关公证的房地产预售合同或买卖合同 该合同上的买主的名字是当事人本人 就应该被认定为业主 进而必然享有参加业主大会和行使表决权的权力 案例 某小区七楼业主周某在装修时 打通七楼屋顶 用楼梯连通房顶天台并搭建了一个玻璃房 物业管理公司对周某进行劝阻 要求其恢复原状 但周某一直不予理睬 物业公司2008年3月将周某诉讼至法院 要求恢复原状 但法院判决物业公司不具诉讼主体资格 驳回起诉 2009年3月 周某将房屋出售给石某 2009年5月 小区业主委员会成立后 业主委员会将周某诉至法院 法院裁决 周某已将房屋卖给了石某 不再是房屋的权利人 不能再作为被诉讼主体 驳回业主委员会的起诉 业主委员会不服 上诉到中级法院 中级法院认为 一审法院裁定有误 依法撤销裁定 发回重审 问题 业主违规 物业公司可否直接诉讼 业主违规 业主委员会可否直接诉讼 周某能否成为业主委员会诉讼的被告 在物管工作中 应如何处理业主违规诉讼 1 业主违规 物业公司通常不能直接诉讼 因为 业主违规往往是对其他业主造成损害而不是对物业公司造成损害 物业公司不是直接的受害人 在没有获得受害业主授权的情况下 物业公司通常不能直接诉讼 2 业主委员会由业主大会选举产生 负有维护全体业主在物业管理活动中合法权益的责任 当特定业主违反法规 侵害其他业主共同权益时 业主委员会应按照物权法第83条规定 代表受害业主作为原告直接诉讼 维护受害业主的利益 3 周某应成为业主委员会诉讼的被告 因为周某实施违法行为所要承担的民事责任 不能因为房屋所有权转移而转移 房屋出售后 违章建筑仍然存在 如果周某不能成为被告 这将使违法行为的真正实施者得以逃脱 业主合法权益将永远被侵犯下去 这对建立和谐社会非常不利 4 在物业管理工作中 我们处理这类诉讼行之有效的方法是 利用 前期物业服务合同 取得开发建设单位的诉讼授权 利用 装修管理服务协议 取得业主的诉讼授权 利用 物业服务合同 取得业主委员会的诉讼授权 只有有了授权 才可以对类似情况提起民事诉讼 案例3 某住宅物业的部分业主 因外墙渗水 供暖不足 物业配套等问题 多次和开发建设单位 物业管理公司交涉 未有结果后 遂以串联协商 互选等方式自行组建了临时业主委员会 临时业主委员会与建设单位 物业管理公司经几轮谈判 上述问题仍未解决 临时业主委员会协商决定 业