房地产业务基础知识100问答

更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 房地产业务基础知识房地产业务基础知识 100 问答问答 余源鹏房地产大讲堂 作者介绍 余源鹏 中国房地产实操型理论研究大师 近百本房地产图书主编 房地产综合服务门户网站总裁 广州市智南投资咨询有限公司总经 理 1978 年出生于广东省潮州市饶平县黄冈镇 本科毕业于哈尔滨 工业大学土木工程学院建筑工程专业 结业于中山大学企业管理 营销管理方向 研究生进修班 房地产基础知识课程主要包括以 下四个部分的内容 1 房地产及其产权基础知识 该部分主要包括房地产概论 地产基础知识 房产基础知识 产 权及登记基础知识 商业地产基础知识和其他地产基础知识等内容 2 房地产开发全过程基础知识 该部分的内容主要讲述房地产开发经营概论 房地产开发项目的 立项和可行性研究 国有土地使用权的取得和国有土地使用权证的 办理 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的办理 施工招 标与建筑工程施工许可证的获取 商品房预售与商品房预售许可证 的办理 竣工验收与交付使用 房地产证的办理 物业管理与房屋 修缮等内容 3 房地产交易与营销基础知识 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 该部分的内容主要讲述房地产销售 商品房买卖合同 房地产转 让 房地产抵押 房地产抵押贷款 房地产交易的相关税费 房地 产中介服务 房屋租赁 房地产价格 房地产市场营销等内容 4 房地产规划与建筑工程基础知识 该部分的内容主要讲述房地产规划 房屋建筑学 房屋面积计算 建筑材料与设备等内容 26 共有建筑面积的组成 答 共有建筑面积分为应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建 筑面积 应分摊的共有建筑面积 1 共有建筑面积的一般内容 幢内的电梯 井 管道井 楼梯间 垃圾道 变配电室 设备房 公共门厅 过 道 地下室公共设施用房 值班警卫室等 以及在其它功能上为整 幢 某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房 和管理用房的建筑面积 2 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间 的分隔墙及外墙 包括山墙 水平投影面积一半的建筑面积 不应分摊的共有建筑面积 1 独立使用的地下室或为多幢服务的 地下室 地下车位 车库 仓库 自行车或摩托车集中停放部位等 地上杂物间 车棚 车库 为他幢和多幢服务的警卫室 管理用房 公共设施用房等 2 作为人防工程 含平战两用 的地下室 避 难层 室 以及分期建筑工程中的跨期服务的公共设备用房和管理 用房等 3 按规划批建层高建设的层高大于 2 20 米的技术 结构 转换层 避难层 室内 空中花园 以及底层架空用作绿化 公共开 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 放空间的部分等 其中扣除核心筒和公共设备用房应分摊的共有建 筑面积 4 独立建造的变配电房 水泵房 值班警卫房 管理用 房等附属配套设施用房 5 扣除应分摊的共有建筑面积和本条前 4 款内没有罗列的建筑部位 27 什么是地籍调查 答 地籍调查就是依照法律程序和技术规程 对申请登记的宗地现 场核实其权属 位置 界线 数量 用途等基本情况的行政行为 28 为什么要进行地籍调查 答 因为地籍调查的情况记录于地籍调查表上 作为土地登记 核 发证书的重要基础资料 所以它是对土地登记申请的实质审查 是 土地登记的法定程序 也是建立地籍和保障土地权利人合法权益的 重要手段 其根本目的是维护国家的土地制度 29 地籍调查为什么要权利人签字 答 地籍调查是对土地使用权人权利范围 位置 大小等进行的法 定调查 每宗土地的各条界线都需要与相邻的权利人相互以签章方 式共同确认 履行指界签字手续 明晰产权范围 是避免日后发生 土地纠纷的一项重要手段 并且可以更好地保障权利人对自己的合 法土地房屋的处分 占有 使用 收益权 因此 按法定程序履行 指界签字手续 是每个房地产权利人应尽的义务 30 农村房屋可以抵押吗 答 农村房屋是否可以抵押 如何抵押 国家尚无具体的法律规定 但参照 中华人民共和国城市房地产管理法 及建设部 城市房地 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 产抵押管理办法 以及国家土地管理局 1997 国土 籍 字 2 号 关于土地使用权抵押登记有关问题的通知 可以得出一个结论 即集体土地上土地房屋的抵押 应局限于集体荒地土地使用权 乡 村企业集体土地使用权 以及乡村企业厂房等建筑物及其占用的集 体土地使用权 至于农村村民的住房因其宅基地不得抵押而受到限 制 31 农村居民申请土地房屋权属登记应提交什么材料 答 A 农村土地房屋权属登记申请书 B 身份证及户口簿复印件 C 批准建造的有效文件或证明 下列材料均为批准建造的有效文件或证明 1 土改时期县 区 以上人民政府颁发的 土地房产所有证 2 1982 年 2 月 13 日 国务院 村镇建房用地管理条例 实施之前 具体范围和时间 岛 内铁路以西农村地区为 1982 年 2 月 13 日 铁路以东地区为 1984 年 5 月 16 日 县 区 镇 公社 人民政府的批建文件 3 历届县 区 以上人民政府土地管理部门核发的 厦门市乡村建房 宅基地许可证 厦门市集体土地建设用地使用证 临时 厦门 市村镇个人建房用地临时凭据 厦门市村镇个人建房许可证 申请人持有的文件或证照已遗失的 应提交相关证明 需由档案馆 查档核实 的 应提供档案馆证实材料 经登报公告遗失满一个月 无异议的 可确认其提交的相关证明有效 32 乡镇企业申请土地房屋权属登记应提交哪些材料 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 答 土地房屋权属登记申请书 企业营业执照及法定代表人身份证 明 批准使用土地和房屋建设的有效文件或证照 建筑物质量检测 报告或房屋安全鉴定报告 下列材料均为批准使用土地和房屋建设的有效文件或证照 原土地 管理局核发的 厦门市乡村企事业用地许可证 土地管理部门核发 的乡镇企业用地批文 红线图及规划管理部门核发的建设许可证 经规划管理部门及用地审批部门签署处理意见并盖章的 厦门市乡 镇企业建筑物补办手续工作表 或相关证明材料 33 乡镇企业补办审批手续的具体范围和要求是什么 凡已具备用地审批部门批准用地的有效文件及规划管理部门批准建 设的有效文件 或已由各区财政局颁发 乡村房产契证 的乡镇企 业 杏林区 集美区可直接向市国土房产局下属杏林 集美分局 岛内向各土地管理所提出登记申请 已建成投产但不具备上述有关 手续的乡镇企业 持 厦门市乡镇企业建筑物补办手续工作表 到 相关部门签署处理意见并盖章 但 1999 年 1 月 1 日以后在新增农用 地和原闲置土地上建设的乡镇企业不在此次补办之列 34 买房前应对开发商和项目有哪些方面的了解 答 1 通过营业执照和房地产企业资质证书 了解开发商的资信 2 通过土地使用权证书 了解土地的性质及权属状况 3 通过 建设用地批准证书 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 了解项目的用地规划和建设手续 4 买期房的通过查看预售许可 证 买已竣工的房屋通过现售备案 了解项目销售的合法性 及该 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 房屋是否在许可销售的范围内 5 通过市国土房产局三楼综合服 务大厅的电脑自助查询服务 了解该房屋是否被抵押或查封 35 开发商将在建楼盘做担保申请贷款 这种抵押房能否购买 答 根据 厦门市商品房预售管理规定 第 19 条规定 预售商品房 设定在建工程抵押权的 应先办理该套商品房的抵押权注销登记手 续 方可办理商品房预售合同登记备案 因此买方在购买该种抵押 房时应先要求开发商注销抵押 36 签订商品房预售合同后 买方如何有效保护自己的既得利益 答 根据 厦门市商品房预售管理规定 第 18 条规定 商品房预售 合同实行备案制度 未经登记备案的商品房预售合同 不得对抗善 意第三人 因此买方应在签订合同后要求开发商到市房地产交易权 籍登记中心办理预售合同登记备案手续 若开发商不来办理 买方 也可前来办理 以防止所购房产出现 一房多卖 先卖后抵 等现象 切实保障自身权益 37 开发商有权出售露台吗 答 根据有关规定 露台属于共用部位 属于全体业主共有 开发 商无权将露台的所有权 使用权单独转让 38 买方在支付定金后对所购商品房不满意 可否要求退回定金 答 如果签定了认购协议 不是买方单方面原因导致合同无法签定 的 买方有权要求退回定金 属于买方违约的 开发商有权不退还 定金 39 高档住宅与普通住宅如何界定 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 答 依照厦门市国土房产局 厦门市地税局 厦门市财政局联合发 布的 关于调整高档住宅和普通住宅界定的通知 的规定 高档住 宅是指符合以下条件之一的住宅 1 别墅 度假村 2 住宅 每单位建筑面积售价岛内超过 5000 元 平方米 杏林区 含海沧区 集美区超过 3600 元 平方米 同安区超过 3000 元 平方米 高档住宅 除外的住宅界定为普通住宅 该通知自 2002 年 9 月 1 日起执行 2002 年 9 月 1 日以前已经签定商品房买卖合同的 仍按原政策执行 40 如何知道欲购买的二手房能否办理产权证 答 如果二手房现在的使用人没有产权证 则不能办理房产转让过 户手续 如果已具备产权证 通过向市国土房产局综合服务大厅查 询 确认该套房屋不存在抵押 查封或者其他权利限制情况 一般 情况下可以办理过户 产权登记手续 41 婚前单方按揭购房 婚后夫妻共同还款 房产权属如何确定 答 婚前购买并办理按揭的商品房 从所有权归属上应认定为婚前 财产 但对其中婚后按揭款共同缴纳部分 应视为共同财产 42 购房合同上签夫妻两人名字 办理产权证时 能否只登记其中 一人名字 答 产权证上登记的产权人是根据购房合同上签定的购房人来认定 的 但在商品房竣工之前 合同签定双方可到市房地产交易权籍登 记中心办理合同增 减名手续 限于直系亲属 若商品房竣工后 产权证只能按购房合同签定的购房人登记产权人 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 43 两人以上合购一处房产 能否按比例登记产权 答 两人以上合购同一套商品房 购房者为房屋共有人 房屋为共 有房屋 房产证的登记内容中 包括房屋共有人和共有份额 可以 体现共有情况 此外 共有权人可以申请颁发房屋共有权证 44 已办理产权证的两人共有房产 如何过户给一个人 答 可以通过买卖或赠与的方式进行 由两人签定买卖合同或办理 赠与公证 房产评估后 到市房地产交易权籍登记中心办理过户手 续 45 监护人能否将未成年子女的房屋用于投资 答 根据 民法通则 第 18 条规定 监护人应当履行监护职责 保 护被监护人的人身 财产及其他合法权益 除为被监护人的利益外 不得处理被监护人的财产 如果监护人欲将未成年子女的房屋用于 投资 要视投资的目的是否为了被监护人的利益 若投资是为了其 他目的 监护人不能做出该行为 房地产专业知识篇 46 居住面积 指住宅中供日常生活起居用的卧室 起居室等净面 积的总和 47 使用面积 指住宅中分户内全部可供使用的净面积的总和 包 括卧室 起居室 厅 厨房 卫生间 壁橱 阳台和室内走道 室 内楼梯等 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 48 建筑面积 对一栋楼来讲 是指房屋各层面积的总和 而每层 建筑面积则是建筑物勒脚以上外墙的水平截面积 对一单套单元讲 每套建筑面积包括室内的建筑面积与分摊的公用建筑面积之和 49 套内面积 包括套内使用面积 套内墙内面积和阳台建筑面积 50 公摊 包括公共门厅 走道 电梯井 楼梯 设备间 51 内阳台 封闭的阳台 按其外围水平投影面积计算建筑面积 52 外阳台 不封闭的阳台 按其水平投影面积的一半计算建筑面 积 53 房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记 答 2001 年 4 月 30 日之前竣工 但未办理房屋竣工验收手续的非 商品房住宅项目 经市土地房屋权属管理部门审核同意后 由开发 单位向市房屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定 经鉴定为可安全使 用的房屋 可办理权属登记手续 建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全 隐患的 由市建设主管部门牵头处理 测绘管理篇 54 基础测绘是什么 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 基础测绘是指建立全国统一的测绘基准和测绘系统 进行基础航空 摄影 获取基础地理信息的遥感资料 测制和更新国家基本比例尺 地图 影像图和数字化产品 建立 更新基础地理信息系统 55 什么是国家基本地形图 国家基本地形图即国家基本比例尺地形图 简称国家基本图 它是 根据国家颁布的统一测量规范 图式和比例尺系列测绘或编绘而成 的地形图 是国家经济建设 国防建设和军队作战的基本用图 也 是编制其它地图的基础 各国的地形图比例尺系列不尽一致 我国 规定 1 1 万 1 2 5 万 1 5 万 1 10 万 1 20 万 现已为 1 25 万 1 50 万 1 100 万等七种比例尺地形图为国家基本比例尺地形图 其测制的精度和成图数量质量是衡量一个国家测绘科学技术发展水 平的重要标志之一 56 国家基本地形的基本画法 中华人民共和国地图的国界线标准样图是指按照一定的原则而制作 的一种有关中国国界线画法的统一标准图样 根据需要 中华人民共和国地图的国界线标准样图的比例尺可以是 一种 也可以是各种比例尺的系列图 中华人民共和国地图的国界线标准样图由国务院外交行政主管部门 和国务院测绘行政主管部门共同制定 报国务院批准发布 中华人民共和国地图的国界线标准样图上的中国国界线的画法 是 代表中华人民共和国政府立场的 是各公开地图上中国国界线画法 的标准依据 各种涉及中国地图图形的媒介与载体都必须按 中华 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 人民共和国地图的国界线标准样图 绘制 并送测绘行政主管部门 审查 否则可能产生有损国家主权和领土完整的政治性问题 57 什么是地理信息系统 地理信息系统在国际上称为 GIS 即 Geograhpic Information system 的缩写 在我国又称为资源与环境信息系统 在国际上虽然许多学 者对 GIS 有不同的表述 但其基本概念是大体相同的 地理信息系 统是利用计算机存贮 处理地理信息的一种技术与工具 是一种在 计算机软 硬件支持下 把各种资源信息和环境参数按空间分布或 地理坐标 以一定格式和分类编码输入 处理 存贮 输出 以满 足应用需要的人 机交互信息系统 它通过对多要素数据的操作和综 合分析 方便快速地把所需要的信息以图形 图像 数字等多种形 式输出 满足各应用领域或研究工作的需要 地理信息系统在国民 经济建设中得到了广泛运用 特别是在地域开发 环境保护 资源 利用 城市管理 灾情预测 人口控制 交通运输等方面发挥着积 极的作用 58 从事测绘活动的单位应当具备什么条件 从事测绘活动的单位应当具备下列条件 并依法取得相应等级的测 绘资质证书后 方可从事测绘活动 一 有与其从事的测绘活动 相适应的专业技术人员 二 有与其从事的测绘活动相适应的技 术装备和设施 三 有健全的技术 质量保证体系和测绘成果及 资料档案管理制度 四 具备国务院测绘行政主管部门规定的其 他条件 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 59 什么是测绘成果汇交制度 测绘项目完成后 测绘项目出资人或者承担国家投资的测绘项目的 单位 应当向国务院测绘行政主管部门或者省 自治区 直辖市人 民政府测绘行政主管部门汇交测绘成果资料 属于基础测绘项目的 应当汇交测绘成果副本 属于非基础测绘项目的 应当汇交测绘成 果目录 负责接收测绘成果副本和目录的测绘行政主管部门应当出 具测绘成果汇交凭证 并及时将测绘成果副本和目录移交给保管单 位 测绘成果汇交的具体办法由国务院规定 60 什么是测量标志 永久性测量标志 是指各等级的三角点 基线点 导线点 军用控 制点 重力点 天文点 水准点和卫星定位点的木质觇标 钢质觇 标和标石标志 以及用于地形测图 工程测量和形变测量的固定标 志和海底大地点设施 临时性测量标志指测绘单位在测量过程中设 置和使用的 工作结束后不需要长期保存的标志物和标记 61 测量标志如何保护 任何单位和个人不得损毁或者擅自移动永久性测量标志和正在使用 中的临时性测量标志 不得侵占永久性测量标志用地 不得在永久 性测量标志安全控制范围内从事危害测量标志安全和使用效能的活 动 税 费 篇 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 62 买卖二手房应缴交哪些税 费 答 买卖二手房应缴交的税费有 契税 印花税 交易手续费 个 人所得税 土地房屋变更登记费及工本费等 似乎这些税看起来名 目很多 但是也存在减免的可能 这要根据房管局最近的规定数据 为准 63 普通商品房的契税是多少 答 普通商品房的契税为成交总价 或评估价 的 1 5 64 公有住房的契税是多少 答 公有住房的契税为成交总价 或评估价 的 1 5 65 高档住宅的契税是多少 答 高档住宅的契税是成交总价 或评估价 的 3 66 契税只交一次就可以了吗 答 对客户来讲 一套房产只要交一次契税 对一套房子来说 只 要经过一次交易就要交一次契税 67 所有的房产都要交个人所得税吗 答 不一定 这要分是公有住房还是商品房 还要分是否唯一住房 或第一次出售 是否增值等情况而定 68 写字楼 店面 商场 车库的税费和住宅的一样吗 按多少缴 交呢 答 不一样 写字楼 店面 商场 车库的契税是成交总价 或评 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 估价 的 3 交易手续费是 12 元 平方米 写字楼 14 元 平方 米 车库 300 元 个 车位 20 元 平方米 商场 印花税都是成 交总价 或评估价 的 0 05 营业税是按增值部分的 5 55 缴交 69 依法转让以划拨方式取得的公有住房 出售时需要缴纳土地出 让金吗 答 需要 买方须按成交价或评估价的 1 缴纳土地出让金 已按市 场价或商品房指导价购买的公有住房部分 可以不缴纳土地出让金 70 依法转让以划拨方式取得的商品房 出售时需要缴纳土地出让 金吗 答 转让在划拨土地使用权用地上建造并允许出售的商品房和 1999 年 12 月 31 日以前房管所以当时商品房价格出售集资翻建的房屋的 按下列标准缴纳土地出让金 1 土地用途为商业 旅馆的 按 规定 规定的出让底价的 15 缴 纳土地出让金 2 土地用途为居住 办公 工业的 按该房屋分摊的土地面积 每平方米 20 元缴纳土地出让金 71 办理赠予的房产 需交哪些费用 答 需交纳税费 公证费和评估费 注 以上数据比例及计算依据以厦门市房产交易中心公布的最新标 准为准 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 相 关 法 律 法 规 篇 72 不满 18 岁的个人是否可以购买二手房 需要什么手续 答 只要具有合法身份证明的国内外公民都可以在厦门购买二手房 但不满 18 周岁没有民事行为能力或限制民事行为能力的公民 购房 时需提交其监护关系证明和监护人身份证明 由其监护人代办相关 手续 73 不满 18 岁的个人是否可以出售二手房 需要什么手续 答 只要具有合法身份证明的国内外公民都可以出售其在厦门二手 房 但不满 18 周岁没有民事行为能力或限制民事行为能力的公民 出售房产时须由其法定监护人公证声明 代为办理出售房产的相关 手续 74 如何知道欲购买的二手房能否办理产权证 答 如果二手房现在的使用人没有产权证 则不能办理房产转让过 户手续 如果已具备产权证 通过向市国土房产局综合服务大厅查 询 确认该套房屋不存在抵押 查封或者其他权利限制情况 一般 情况下可以办理过户 产权登记手续 75 婚前单方按揭购房 婚后夫妻共同还款 房产权属如何确定 答 婚前购买并办理按揭的商品房 从所有权归属上应认定为婚前 财产 但对其中婚后按揭款共同缴纳部分 应视为共同财产 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 76 购房合同上签夫妻两人名字 办理产权证时 能否只登记其中 一人名字 答 产权证上登记的产权人是根据购房合同上签定的购房人来认定 的 但在商品房竣工之前 合同签定双方可到市房地产交易权籍登 记中心办理合同增 减名手续 限于直系亲属 若商品房竣工后 产权证只能按购房合同签定的购房人登记产权人 77 已办理产权证的两人共有房产 如何过户给一个人 答 可以通过买卖或赠与的方式进行 由两人签定买卖合同或办理 赠与公证 房产评估后 到市房地产交易权籍登记中心办理过户手 续 商业贷款及公积金组合贷款篇 78 什么是个人住房贷款 答 指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款 79 贷款对象和条件是什么 个人住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人 同时具 备以下条件 a 具有城镇常住户口或有效居留身份 b 有稳定的职业和收入 信用良好 有按期还贷款本息的能力 c 有银行认可的资产作为抵押或质押 或有足够代偿能力的单位 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 或个人作为偿还贷款本息 并承担连带责任的保证人 d 具有购房合同或协议 所购住房价格基本符合银行或银行委托 的房地产估价机构的评估价值 e 银行规定的其他条件 80 申请借款时 应出具哪些的文件 答 申请借款时 您应填写 银行个人住房贷款申请审批表 并 向银行提交如下文件 a 身份证件 居民身份证 户口本或其它有效居留证件 及婚姻证 明 b 贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明 c 符合规定的购买住房合同意向书 协议或其它批准文件 d 抵押物或质押物的清单 权属证明以及有处分权人同意抵押 质 押证明和抵押物估价证明 e 保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明 f 以储蓄存款作为自筹资金的 需提供银行存款凭证 g 贷款人要求提供的其它文件或资料 81 贷款程序是什么 答 银行工作人员收妥您的借款申请书及规定的文件后 将按银行 规定的工作程序进行调查 核验 并在规定的工作日内给您回复意 见 如同意您的借款申请 银行工作人员会通知您在规定的时间 地点办理或由银行代您办理保险 公证 抵押登记等手续 双方签 订 借款合同 抵押合同 等法律文件 房地产实战基础知识 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 入门培训的 29 节课 1 房地产概论 2 地产基础知识 3 房产基础知识 4 产权及登记基础知识 5 商业地产基础知识 6 其他地产基础知识 7 房地产开发经营概论 8 房地产开发项目的立项和可行性研究 9 国有土地使用权的取得和国有土地使用权证的办理 10 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的办理 11 施工招标与建筑工程施工许可证的获取 12 商品房预售与商品房预售许可证的办理 13 竣工验收与交付使用 14 房地产证的办理 15 物业管理与房屋修缮 16 房地产销售 17 商品房买卖合同 18 房地产转让 19 房地产抵押 20 房地产抵押贷款 21 房地产交易的相关税费 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 22 房地产中介服务 23 房屋租赁 24 房地产价格 25 房地产市场营销 26 房地产规划 27 房屋建筑学 28 房屋面积计算 29 建筑材料与设备 82 申请贷款的额度 期限和利率是多少 答 银行发放的个人住房贷款数额 不高于房地产评估机构评估的 拟购买住房的价值或实际购房费用总额的 70 以二者低者为准 住房公积金贷款的数额最高可相当于您家庭成员退休年龄内所交纳 住房公积金数额的 2 倍 贷款期限最长可达 20 年 贷款利率按照中国人民银行有关规定 执行 83 还款方式有哪些 答 借款人应按借款合同约定的还款计划 还款方式偿还贷款本息 如借款人提前还款 应事先征得贷款人同意 并办理有关手续 偿还本息的方式有以下两种 a 贷款期限在一年 含一年 的 实行到期一次还本付息 利随本 清 b 贷款期限在 1 年以上的 可采取等额还款法 递减还款法等还款 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 方法 按月归还贷款本息 待您还清银行个人住房贷款金部本息后 银行工作人员将协助 您到有关部门办理贷款抵押的有关抵押 质押的所有权权属证明文 件和质押品 退由您保管 84 住房公积金月缴存额如何计算 答 职工住房公积金的月缴存额为计缴基数乘以职工住房公积金缴 存比例 单位为职工缴存的住房公积金月缴存额为计缴基数乘以单 位住房公积金缴存比例 85 住房公积金计缴基数如何确定 答 住房公积金计缴基数是职工本人上一年月平均工资 职工工资 总额构成 按国家统计局及本市规定的工资总额口径计算 计缴基 数必须每年核定一次 住房公积金汇缴年度为每年 7 月 1 日至次年 6 月 30 日 一经核定 不论职工工资是否增减 一个汇缴年度内 都不得再作调整 86 单位每月应如何为职工缴交住房公积金 答 职工个人缴存的住房公积金 由所在单位每月从其工资中代扣 代缴 单位应当于每月发薪日起 5 日内 将单位缴存的住房公积金 和为职工代缴的住房公积金 统一汇缴到单位住房公积金专户内 由受委托银行计入职工住房公积金账户 87 我和父母住在一起 房屋是父母购买的 可以提取我本人的住 房公积金吗 答 不能 住房公积金管理条例 规定 对购买的房屋不拥有所有 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 权 产权 的家庭成员 包括配偶 父母 子女等 不能提取自己 住房公积金账户内的存储余额 88 最近我要装修住房 能否提取住房公积金用于装修 答 不能 住房公积金管理条例 规定 职工购买 建造 翻建 大修 大修是指需要牵动或拆换住房部分主体构件 但不需全部拆 除住房 自住住房的 可以提取自己住房公积金账户内的存储余额 装修不属大修范围 因此装修住房不能提取住房公积金 中修 小 修也不能提取住房公积金 89 买商品房时 住房公积金能否直接充当首期款来使用 答 不能 职工购买商品房 须先交纳购房首期款 购房款的 30 以上 并办理完住房贷款手续后 凭购房发票 购房合同的原件和 复印件 如果购房发票和购房合同抵押在银行的 所持复印件须经 贷款银行盖确认章 到市住房公积金管理中心办理住房公积金支取 审批 90 已买房并办理了商业按揭贷款 我可以将夫妻双方每月缴交的 住房公积金抵付每月的按揭款吗 答 如果申请办理住房公积金偿还住房商业贷款 可以将本人及配 偶截止上一年 12 月底以前的住房公积金账户余额 转账至本人的按 揭贷款账户 冲抵贷款余额 但提取住房公积金偿还住房商业贷款 每年只能办理一次 不能每月自动冲抵每月按揭款 91 什么是住房公积金贷款和组合贷款 答 住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源 向缴存住房公 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 积金的职工发放的定向用于购买自住普通住房的贷款 个人住房组合贷款是指个人购买自住普通住房向我市住房公积金管 理中心申请住房公积金贷款不足时 其不足部分申请住房商业性贷 款的两种贷款之总称 住房公积金贷款是低息优惠贷款 只有按规定履行缴存住房公积金义 务的职工才能享有申请贷款的权利 92 申请住房公积金贷款和组合贷款需要什么条件 答 申请贷款前连续一年以上按时足额缴交住房公积金的职工 购 买自住普通住房 指职工对该房屋拥有产权的住房 时 均可申请 个人住房公积金贷款或组合贷款 申请人须具备以下条件 在我市工作的职工 具有有效居留身份 持有效身份证件 具有 完全民事行为能力 购买自住普通住房 并已签订购房合同 且已交纳 30 以上的首 期购房款 有稳定的职业和经济收入 信用良好 有归还贷款本息的能力 售房单位或有足够代偿能力的单位同意作为偿还贷款本息的保证 人 售房单位负责将借款申请人所购房产的合同原件或土地房屋权 属证书 送交银行抵押保管 贷款银行规定的其他条件 满足上述条件后 职工如有以下情况仍不能申请个人住房公积金贷 款或组合贷款 已享受住房公积金贷款尚未还清本息的 购买 非自住普通住房的 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 93 目前住房公积金的贷款期限和额度是多少 答 个人住房公积金贷款或组合贷款总额最高不超过购房款的 70 个人住房公积金贷款或组合贷款期限根据个人贷款情况确定 最长不超过 20 年 从 2003 年 7 月 1 日起 住房公积金贷款的可贷 额度按职工本人申请贷款时前 12 个月缴交额的 35 倍测算 但单职 工可贷额度最高不超过 18 万元 双职工可贷额度最高不超过 35 万 元 94 如何申办住房公积金贷款 答 a 借款人向承办银行提出申请 填写个人住房组合贷款申请书 并同时提交以下证明材料 具有法律效力的身份证明 有关借 款人经济收入的证明 购房合同 住房公积金专柜提供的借款 人住房公积金缴交情况对账单 贷款银行要求提供的其它证明文 件和材料 b 住房商业性贷款由受理银行审查同意 住房公积金贷款部分由受 理银行报市住房公积金管理中心审批后 由受托银行通知借款人签 订个人住房组合贷款合同 保证合同 办理房产抵押登记 房产保 险等 c 借款人必须将所购住房的合同原件或土地房屋权属证书交由贷款 受理银行保管 d 目前个人住房组合贷款业务由建设银行 工商银行 农业银行和 中国银行厦门分行受托办理 职工可直接到上述四家承办银行申请 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 e 个人住房组合贷款的借款人应将所购住房抵押 并向市房地产交 易权籍登记中心办理房产抵押登记 个人住房组合贷款的借款人抵 押所购住房必须在借贷前一次性办理抵押房产的保险 保险期不短 于贷款期限 95 住房公积金贷款与商业性住房贷款的区别是什么 答 a 最大的区别是住房公积金贷款的利率明显低于商业性贷款 住房公积金贷款年利率 5 年以下 含 5 年 3 6 5 年以上 4 05 商业性住房贷款年利率 5 年以下 含 5 年 4 77 5 年以上 5 04 b 申请住房公积金贷款与商业性住房贷款相比 只是提交的材料增 加了住房公积金缴交情况对账单 办理程序上只增加了在市住房公 积金管理中心的审批时间 其余与商业性住房贷款相同 c 购房总支出的比较 一笔 15 万元 10 年期限的贷款 以等额本 息法计算 申请住房公积金贷款比商业性贷款累计减少支出 8604 元 96 我从西安调进厦门工作仅不到一年 在西安缴交了两年住房公 积金并已转来厦门 问我现在能申请住房公积金贷款吗 答 不能 根据我市的有关规定 申请住房公积金贷款必须具备以 下三个条件 向市住房公积金管理中心正常足额缴交住房公积金 满一年 含一年 以上 申请住房公积金贷款前一年内未支取过 住房公积金 购买自住普通住房 在符合上述条件之后 才能申 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 请住房公积金贷款 你调入厦门工作不到一年 至今向市住房公积 金管理中心缴交住房公积金尚未满一年 因此 现在不能申请住房 公积金贷款 97 用我的名字购买的房子 请问我可否用我先生的住房公积金来 贷款呢 答 你先生可以申请住房公积金贷款 98 我未缴交公积金 如果现在单位替我一次性补缴了满一年的住 房公积金 我现在可以申请住房公积金贷款吗 答 你现在补缴住房公积金不能马上申请贷款 根据规定 申请住 房公积金贷款必须是我市按时足额缴交住房公积金满一年以上的职 工 而且贷款前三个月不能中断缴交住房公积金 因此 你现在不 能申请住房公积金贷款 99 我和女朋友一起买了一套房子 请问我们双方是否可以申请住 房公积金贷款 答 如果你们双方购买的是自住普通住房 且符合住房公积金贷款 条件 就可以申请住房公积金贷款或组合贷款 由于你们尚未结婚 如果你们双方的贷款额度要合并计算 必须以两人的名义共同购房 100 申请住房公积金贷款是不是收入越多所贷金额越大及年限越长 呢 答 就贷款金额来说 收入情况会影响你的公积金月缴额 同时也 就会影响公积金的贷款金额 但最多不会超过公积金管理中心的最 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 高限额 就贷款年限来说 月还款占收入的比例低于 30 的 贷款 年限也会相应缩短 房地产业务基础知识 100 问答基础知识篇 1 住房二级市场包括哪些方面 答 住房二级市场包括 商品房 允许已购公房 集资房 经济适 用房 拆迁安置房 公有住房使用权 以及居民个人之间不同产权 性质 不同地域之间的房屋买卖 置换 2 什么是二手房 答 二手房是指非开发商出售的 由房屋产权人或购买人转让的房 产 包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产 包括私房 单位自管房 二手商品房 上市房改房等等 3 什么是已购公有住房 答 指职工按住房制度改革政策所购得的住房 4 么是解困房 答 是指政府为解决本地城镇居民的住房困难 专门修建的用于解 决特别困难户的拥挤住房问题的住房 5 什么是房改房 答 经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报 市房改办备案 且已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的 6 什么是房屋拆迁 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 答 房屋拆迁是拆迁人在建设活动中 因建设项目用地需要 对在 建设项目用地范围内 依照有关法律 法规和规章的规定 依法转 移属他人所有或使用的房地产权益的行为 它是房地产权益转移的 一种特殊方式 7 什么是商品房 答 应具备以下条件 a 向开发商购买的且已签订购房合同经房地产主管部门登记备案 b 已交清购房款 持有全额购房发票 c 房产未设定抵押 未被司法部门限制权利 如查封 冻结 8 已购公房上市需要什么条件 答 需要条件是 a 取得 土地房屋权证 b 开具家庭住房情况证明 c 已按规定补清超标面积房屋价款 土地房屋权籍登记篇 9 土地房屋权证的办证依据和基本条件是什么 答 我市土地房屋登记管理工作中 主要依据 宪法 土地管理 法 和 城市房地产管理法 及 1997 年 9 月 1 日实行的厦门市人民 政府第 60 号令 厦门市土地房屋权属登记管理规定 等法律 法规 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 和规章的规定 根据国土资源部和建设部的具体要求 进行受理登 记 审核 确权发证 土地房屋权属登记应具备三个基本条件 土地房屋权属来源合法 四至界线清楚无争议 面积准确 10 拆迁安置房因原业主死亡 暂未办理继承 能否按原业主名下 登记产权证 答 被拆迁房屋原权属来源清楚 但业主已死亡 暂时不能办理继 承的 由申请人 继承人或原代理人或持证人 出据具结保证书后 根据厦府 1997 综 018 号文第六条规定 其拆迁安置房可按原业 主名下确权发证 但应注明 业主已故 字样 11 被拆迁房屋在拆迁前已实际发生变更 如何办理安置房产权登 记 答 被拆迁房屋权属来源清楚 拆迁前因业主死亡而发生继承或买 卖 赠送 析产等并经公证或法院裁决 但未及时办理产权变更登 记 其拆迁补偿安置协议书仍按原业主名字签订的 若涉及买卖 赠送 按被拆迁房屋的价值补交契税 给予办理安置房产权登记 若涉及继承 析产 按实际发生行为办理安置房产权登记 12 几种不能办理土地房屋权证的情况 答 市政府 60 号令是我市房地产权属登记发证工作的主要法律依据 厦门市城镇土地房屋权属登记发证若干问题处理意见 主要是针 对商品房 住改房和拆迁安置房这三大类房的办证难问题提出妥善 的解决办法 不能办证的情况还很多 大致可概括以下几种 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 1 完全没有合法的用地 建房批准手续的 2 用地 建房手续不齐全且严重影响城市规划的 3 房屋未竣工或存在严重的质量安全问题的 4 四至界址 界线不清 权属有纠纷 争议的 5 超建 超占以及改变用途的部分未经依法处理的 6 购房手续不合法 不齐全的或未全额交清购房款的 7 重复出售的房屋 抵押 查封等限制权利的房屋 8 购房主体本身存在问题的 如不具备法人主体资格或法人单位己 不存在的或自然人己故未办理继承的等等 13 商品房 房改房和拆迁安置房这三类房屋办证需具备哪些基本 条件 答 这三类房屋办证需具备的基本条件概括为 1 符合城市规划 2 房屋已竣工 3 购房 安置 手续合法 完整齐全 具体 如下 A 商品房 a 已签订购房合同且经房地产主管部门登记备案 b 已交清购房款 持有全额购房发票 c 房产未设定抵押 未被司法部门限制权利 如查封 冻结 B 房改房 a 经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市 房改办备案 b 已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 C 拆迁安置房 a 拆迁安置补偿协议书经市拆迁主管部门确认的 可按确认书的内 容办理权属登记 b 拆迁安置房产权办理 均由拆迁人统一办理被拆迁房屋的产权注 销登记 报送拆迁协议确认 统一缴交相关税费及申办领取土地房 屋权证 14 建设项目未经批准怎么办理土地房屋权证 答 对未经批准的建设项目按如下办法处理 1990 年 4 月 1 日之 前开工建设的项目 含城镇私有房屋 未经市规划管理部门审批或与 市规划管理部门审批的指标 内容不符的 或超出用地红线的 由 市国土房产管理部门按规定收取城市基础设施配套费后予以办理权 属登记手续 1990 年 4 月 1 日之后开工建设的项目未经规划管理 部门批准的 须经规划管理部门处理同意后给予办理权属登记手续 2001 年 4 月 30 日之前未办理建设项目用地红线但其余批建手续 完整的建设项目 经权属调查项目用地四至清楚无权属争议的 可 按建设年份的标准补缴城市基础设施配套费后 予以办理权属登记 手续 15 建设项目实际建成后部分与规划批准指标 内容不一致的如何 办理土地房屋权证 答 1990 年 4 月 1 日之后 建设项目实际建成后部分与规划批准指 标 内容不一致的 分别按以下办法处理 每栋建筑物增容的 如其批建手续完整 实测总建筑面积超出规 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 划批准面积 1 以内 含 1 的 由市国土房产管理部门直接收取增 容地价 大于 1 的 由市规划管理部门处理同意后按规定收取增容 地价 对于有超幢 超层 部分改变房屋用途或性质的建设项目 市土 地房屋权属登记管理部门可先对符合规划批准的幢 层和未改变房 屋用途或性质的部分予以办理权属登记 其余部分须经规划管理部 门处理同意给予办理权属登记手续 凡建筑主体超出所批准红线范围的 须经市规划管理部门处理后 同意给予办理权属登记手续 16 房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记 答 2001 年 4 月 30 日之前竣工 但未办理房屋竣工验收 手续的非 商品房住宅项目 经市土地房屋权属管理部门审核同意后 由开发 单位向市房屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定 经鉴定为可安全使 用的房屋 可办理权属登记手续 建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全 隐患的 由市建设主管部门牵头处理 17 什么是土地权属争议 答 土地权属争议是指土地所有权或者土地使用权 包括国有土地 集体土地 归属争议 18 土地权属争议应向谁提出申请 答 根据 2003 年 1 月 3 日颁布的 国土资源部 17 号令 第五条之 规定 个人之间 个人与单位之间 单位与单位之间发生的争议案 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 件 由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理 前款规定的个人之间 个人与单位之间发生的争议案件 可以根据 当事人的申请 由乡级人民政府受理和处理 19 申请调查处理土地权属争议的应当符合哪些条件 答 一 申请人与争议的土地有直接利害关系 二 有明确的请 求处理对象 具体的请求和事实根据 20 申请人提出的土地权属争议调查处理的申请后 行政主管部门 应当如何处理 答 对于申请人提出的土地权属争议调查处理的申请 行政主管部 门应当进行审查 国土资源行政主管部门应当在收到申请书之日起 7 个工作日内提出是否受理的意见 认为应当受理的 在决定受理 之日起 5 个工作日内将申请书副本发送被申请人 被申请人应当在 接到申请书副本之日起 30 日内提交答辩书和有关证据材料 逾期不 提交答辩书的 不影响案件的处理 认为不应当受理的 应当及时 拟定不予受理建议书 报同级人民政府作出不予受理决定 当事人 对不予受理决定不服的 可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼 国土资源行政主管部门应当自土地权争议之日起 6 个月内提出调查 处理意见 因情况复杂 在规定时间内不能提出调查处理意见的 经该国土资源行政主管部门的主要负责人批准 可以适当延长 国 土资源行政主管部门提出调查处理意见后 应当在 5 个工作日内报 送同级人民政府 由人民政府下达处理决定 当事人对人民政府作 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 出的决定不服的 可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼 在规 定的时间内 当事人既不申请行政复议 也不提起行政诉讼 处理 决定即发生法律效力 生效的决定是土地登记的依据 21 什么是房产测绘 答 所谓房产测绘是指运用测绘技术和手段 采集和表述房屋有关 信息的活动 22 目前我市实施房产测绘所依据的标准是什么 实施房产测绘 应严格按照现行国家标准 房产测量规范 GB T 17986 1 2000 和 厦门市房产面积测算暂行细则 执行 23 商品房面积由谁来申请测绘 答 目前购房人办证难的主要原因之一 就是房地产开发企业不能 及时对已竣工的房屋实施测绘 不能及时将应由其提供的办理产权 所需的有效齐全的资料报送房地产行政主管部门 为此 商品房销 售管理办法 规定 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项 目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘 测绘成果报房地产行政 主管部门或经房地产行政主管部门授权委托的单位审核后用于房屋 权属登记 24 商品房按套内建筑面积或者建筑面积计价的 合同约定面积与 产权登记面积发生误差时如何处理 答 当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误 差的处理方式 如合同未作约定的 按以下原则处理 面积误差比绝对值在 以内 含 的 据实结算房价款 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 面积误差比绝对值超出 时 买受人有权退房 买受人退房的 房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起 日内将买受人已 付房价款退还给买受人 同时支付已付房价款利息 买受人不退房 的 产权登记面积大于合同约定面积时 面积误差比在 以内 含 部分的房价款由买受人补足 超出 部分的房价款由 出卖人承担 产权归买受人 产权登记面积小于合同约定面积时 面积误差比绝对值在 以内 含 部分的房价款由出卖人返 还买受人 绝对值超出 部分的房价款由出卖人双倍返还买受人 面积误差比 产权登记面积 合同约定面积 合同约定面积 100 但经规划部门批准的规划变更 设计单位同意的设计变更导致商品 房的结构型式 户型 空间尺寸 朝向变化 以及出现合同当事人 约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的 房地产开发企业 应当在变更确立之日起 日内 书面通知买受人 因上述原因的规划设计变更造成面积差异 当事人不解除合同的 应当签署补充协议 25 商品房建筑面积的组成 答 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成 套内建筑面积部分为独立产权 分摊的共有建筑面积部分为共有产 权 26 有哪些土地批文或权属证明无效 更多内容请到 余源鹏房地产大讲堂 免费下载 答 广州市土地管理部门是广州市土地使用权出让的主管部门 统 一对全市土地使用权进行出让和对出让的土地进行统一管理 其他 任何单位不