市场分析-沈阳房地产市场的分析与展望(PPT 70页).ppt

1 齐锡晶博士 沈阳房地产市场的分析与展望 2009年8月5日 沈阳房地产开发研究会副会长 秘书长 沈阳市房地产研究所副所长 研究员 东北大学资源与土木工程学院教授 2 一 房地产与房地产市场 1 关于房地产房地产 RealEstate 也称不动产 RealProperty 目前通指土地 建筑物及其它地上定着物 包括物质实体和依托于物质实体上的权益 例如 土地使用权与土地所有权 房屋的收益权 处置权 抵押权等 而且 作为一种产品 房地产 商品房 通常具有使用 消费 投资以及虚拟 金融产品 等不同属性 3 2 关于房地产市场 4 房地产市场具有不公开 公开市场OpenMarket 要求在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益 并掌握必要的市场信息 有较充裕的时间进行交易 对交易对象具有必要的专业知识 交易条件公开并不具有排他性 不均衡 由于体系不健全 机制不完备 价格不灵敏 信息不完备 预期不确定等原因 房地产市场经常出现供求总量的短缺或过剩 结构性矛盾突出 宏观调控缺乏有效手段等有悖于均衡理论 等特征 5 3 房地产业 房地产业是从事房地产投资 开发 经营 管理和服务的产业 其活动主要限于流通领域 在国民经济产业中属于第三类产业 具体包括房地产开发与经营业 房地产管理业 房地产经纪与代理业等 2003年5月 国家统计局颁布了新的 三次产业划分规定 其中 第一产业包括农业 林业 牧业 渔业等 第二产业包括建筑业 第三产业则包括K门72大类之房地产业 6 平均价格 均价 典型楼盘价格 价格指数 某区域商品房 商品住宅 的交易金额 交易面积 4 常见的房地产价格形式 供给价格与需求价格 7 5 房地产业对于经济社会的影响 8 世界银行 1994 认为 房地产业的投资拉动约为1 3 销售拉动系数约为1 1 3 1 5 包宗华 2001 认为 我国住宅产业的投资拉动系数的下限为1 7 销售拉动系数约为1 1 3 而且两个系数之合可达1 3 0 9 2004年 美国房地产业的增加值占GDP的11 8 印度 泰国 菲律宾等发展中国家房地产业增加值也占GDP的3 以上 部分国家房地产业增加值占GDP比重 10 一 近年沈阳房地产市场的简要回顾 1 房地产开发投资逐年增加 二 关于辽沈房地产市场的简要回顾 11 2 商品房销售量稳步增长 12 3 商品房交易价格分析平稳运行 13 土地价格 均价 持续攀升 14 二 2008年辽宁房地产市场的基本分析 1 房地产投资持续增长 2008年辽宁省各月房地产开发投资情况 单位 亿元 15 2008年辽宁省各地房地产开发投资情况 单位 亿元 16 沈阳经济区的投资总额 占全省的65 8 营口 鞍山等大部分地区保持着较高的投资增幅 17 2 房地产开发建设进展顺利 2008年辽宁省各月房地产开发施工 竣工面积情况 单位 万平方米 18 沈阳经济区商品房的施工面积 新开工面积和竣工面积分别占全省的63 8 66 2 和61 8 商品房的新开工面积同比增幅偏低 可能会对未来的竣工面积 入市数量等产生一定的影响 19 3 市场活跃 商品销量稳步增长 2008年辽宁省各月累计商品房销售情况单位 亿元 万平方米 20 2008年辽宁省各地商品房销售情况 21 沈阳经济区商品房的销售额 销售面积分别占全省的57 0 61 7 新政 实施以后 市场趋于活跃 22 4 整体房价稳定 温和上涨 2008年辽宁省各月商品房销售价格 单位 元 平方米 23 2008年辽宁省各地商品房销售价格 24 沈阳经济区中 以沈阳商品房的均价最高 其他地区相对不高 总体涨幅比较适当 25 5 房地产开发资金来源比较稳定 由于购房者的迟疑 观望等原因 导致其他资金来源 定金及预收款 个人按揭贷款 比重的下降与自筹资金来源比重的增加 26 6 空置商品房有所增加 2008年辽宁省各月商品房空置情况 万平方米 空关房 27 截止2008年底 全省累计商品房和商品住宅的空置面积分别为1567 6万平方米和1058 7万平方米 同比分别增长14 5 和11 0 商品房 商品住宅的空置率分别为16 5 和13 1 其中 空置1 3年 含1年 的数量分别为1027 1万平方米和721 7万平方米 同比分别增长21 5 和19 0 空置3年以上 含3年 的数量分别为137 3万平方米和63 9万平方米 同比分别增长15 1 和10 8 28 三 2008年沈阳房地产市场的运行情况 1 房地产开发投资增速不减 2008年 全市累计完成房地产开发投资1010 9亿元 同比增长38 4 其中 住宅729 5亿元 同比增长30 5 沈阳房地产开发建设投资增幅高于全国增幅17 5个百分点 29 2008年 全市登记销预售商品房面积1320 10万平方米 同比增长1 29 其中 商品住宅登记销售面积1075 07万平方米 同比下降6 74 2 增量房销售保持增长 全国房地产市场销售量普遍下降 有些城市降幅甚至达到30 50 商品房销售面积超过1000万平方米的寥寥无几 沈阳的表现 实属罕见 30 3 存量房销售基本正常 全市存量房转让面积531 57万平方米 销售金额145 97亿元 销售套数58879套 分别比上年同期下降20 84 11 34 和22 41 其中 存量住宅转让面积380 30万平方米 销售金额97 49亿元 销售套数56082套 分别比上年同期下降20 91 15 59 和22 28 31 4 商品房价格表现稳定 2008年 全市商品房销预售均价为3776元 平方米 比2007年同期上涨5 91 其中 商品住宅销预售均价为3439元 平方米 同比上涨1 67 国家发改委发布的70大中城市房屋价格指数显示 2008年12月份沈阳市房屋销售价格指数为100 4 比全国平均价格指数高0 8个百分点 2007年12月份 沈阳价格指数比全国指数低0 8个百分点 32 2008年全市土地出让面积2267公顷 比去年同期 3057公顷 增长 25 8 其中市本级2008年出让面积为362公顷 比去年同期 388公顷 增长 6 7 2008年全市共计收缴土地出让金100 60亿元 比去年同期 80亿元 增长25 7 其中市本级2008年土地出让金为38 25亿元 比去年同期 35 00亿元 增长9 3 30 5 5 土地交易大致正常 33 2008年全市平均土地出让价格为2000元 平方米 其中 商业用途土地交易价格为2800元 平方米 住宅用地土地交易价格为1800元 平方米 2008年市本级平均土地出让价格为3200元 平方米 其中 商业用途土地交易价格为5000元 平方米 住宅用地土地交易价格为2800元 平方米 34 截至2006年7月31日 全市现有房地产开发企业647家 其中一级资质企业3家 二级资质企业20家 其中1家未参加年检 三级资质企业86家 其中10家未参加年检 暂定资质企业538家 其中112家未参加年检 其中 外商及港 澳 台投资企业为85家 外地企业为80家 四 关于沈阳市的房地产企业 35 截至2008年底 沈阳全市共有房地产开发企业924家 其中 一级资质企业3家 占企业总数的0 3 二级资质企业44家 占企业总数的4 8 三级资质企业187家 其中10家未参加年检 占企业总数的20 2 暂定资质企业690家 36 对比2006年的7月底 当年的企业资质年检时 当时全市共有房地产开发企业647家 其中 一级资质企业3家 占企业总数的0 5 二级资质企业20家 占企业总数的3 1 三级资质企业86家 占企业总数的13 3 暂定资质企业538家 应该承认 2008年在沈阳从事房地产开发业务的企业资质等级的总体水平 有了一定程度的提高 而且 在拥有房地产开发二级 三级资质的企业数量的增加方面 表现得比较突出 37 金额 2008年 沈阳市房地产开发企业销售前30名的销预售面积总和为317 3万平方米 占全市总量的24 占全部企业总数的3 25 38 上半年 全市累计完成房地产投资463亿元 同比增长28 5 其中住宅308 9亿元 同比增长12 5 施工面积5423 6万平方米 同比增长22 4 其中住宅4005 7万平方米 同比增长17 7 新开工面积1166 9万平方米 同比增长0 3 其中住宅902 3万平方米 同比下降5 4 竣工面积125 8万平方米 同比下降36 2 其中住宅106 9万平方米 同比下降38 3 1 房地产开发建设情况 三 当前 1 6月 的沈阳房地产市场 一 沈阳房地产市场运行的基本情况 39 上半年 全市商品房批准入市面积421 93万平方米 同比下降26 91 其中 商品住宅批准入市面积335 82万平方米 同比下降29 82 2 商品房入市和待销情况 上半年 累计可售商品房面积1349 55万平方米 同比增长0 62 其中 住宅累计可售面积889 67万平方米 同比增长4 02 40 上半年 全市商品房销预售面积597 22万平方米 同比增长6 81 销售金额235 52亿元 同比增长12 47 其中 商品住宅销预售面积510 43万平方米 同比增长13 38 销售金额187 45亿元 同比增长21 81 3 增量房的销售量 根据统计局数据 上半年全市销预售商品房597 4万平方米 同比增长5 2 其中住宅545 5万平方米 同比增长3 1 销预售金额245 7亿元 同比增长3 其中住宅212 7亿元 同比下降0 6 41 最近12个月商品房 商品住宅月销售量的趋势图 万平方米 42 43 4 存量房市场分析 上半年 全市存量房转让面积277 65万平方米 转让金额80 35亿元 同比分别增长13 26 16 87 其中 存量住宅面积247 7万平方米 转让金额73 05亿元 同比分别增长43 06 67 74 2009年上半年 全市存量房均价2893 95元 平方米 存量住宅均价2949 01元 平方米 分别同比增长3 2 和17 26 44 5 新建商品房价格 按房产局合同备案数据 2009年上半年 全市商品房均价3943 6元 平方米 商品住宅均价3672 42元 平方米 分别同比增长5 3 和7 4 按国家发改委发布的70大中城市房屋价格指数 6月份沈阳市房屋销售价格指数为102 0 新建住房价格指数为102 9 二手住房价格指数为99 9 45 最近12个月商品房 商品住宅月平均价格趋势 元 46 二 辽宁房地产市场的简要分析 1 开发规模保持快速增长今年上半年 全省完成房地产开发投资1023亿元 同比增长40 6 高于全国平均水平30 7个百分点 在东部地区排名第2位 房屋施工面积13539 8万平方米 同比增长35 4 高于全国平均水平22 7个百分点 其中新开工面积4063 9万平方米 同比增长28 8 高于全国平均水平39 2个百分点 47 全省商品房销售面积1884 8万平方米 同比增长49 4 高于全国平均水平17 7个百分点 在东部地区排名第5位 2 商品房销售状况良好 商品房销售额707 3亿元 同比增长51 7 低于全国平均水平1 3个百分点 在东部地区排名第7位 销售均价3751元 平方米 同比增长1 5 保持了平稳上升态势 48 上半年 全省各地房地产市场均获得了不同程度的发展 例如 按商品房销售面积及其增幅大小的城市排序 单位 万平方米 如下 鞍山 200 8 246 6 盘锦 52 5 228 7 抚顺 68 5 173 5 葫芦岛 60 3 127 4 丹东 107 9 117 1 营口 135 2 97 0 铁岭 80 1 83 0 朝阳 86 6 61 4 大连 309 7 45 6 锦州 55 5 45 4 本溪 48 5 40 1 阜新 19 8 29 9 辽阳 61 9 19 2 沈阳 597 4 5 3 49 三 沈阳房地产市场存在的主要问题 根据省国土资源厅调查 全省存量土地的利用率只有26 34 其中沈阳的存量土地利用率为40 92 已出让的土地尚有近六成 没有开发 1 开发商手中待开发土地存量较大 2 商业地产销售不畅 2008年 全市增量房和存量房市场中销售面积增幅最大的是办公用房和写字楼 今年上半年 下降幅度最大的也是办公楼和写字楼 50 3 拆迁工作进展滞后 受各种主客观因素的影响 目前拆迁工作进展严重滞后 4 城市基础设施建设相对落后 随着城市外延以及人们生活质量要求的提高 各界对于城市基础设施服务 数量等的要求不断提高 基础设施建设与需要形成较大的反差 51 四 沈阳房地产市场的横向比较 1 房地产开发投资完成情况 沈阳市房地产完成投资在15个副省级城市名列第1位 占15个副省级城市总量的13 21 其中住宅完成投资名列第1位 占15个副省级城市总量的12 43 按全国所有城市分析 沈阳市房地产开发投资仅低于北京 上海两直辖市 已经超过天津 重庆两直辖市 在全国名列第3位 52 2 房屋施工情况 1 6月份 沈阳市房屋施工面积在15个副省级城市名列第1位 占15个副省级城市总量的11 10 其中住宅施工面积名列第2位 占15个副省级城市总量的10 60 仅低于成都市 按全国所有城市分析 1 6月份 沈阳市房屋施工面积低于重庆 上海 北京 苏州4市 已超过天津市 在全国名列第5位 其中住宅施工面积低于重庆 成都 上海 北京 苏州5市 已超过天津市 在全国名列第6位 53 3 商品房销售情况 沈阳商品房销售面积在15个副省级城市名列第2位 占15个副省级城市销售的9 11 仅低于成都市 其中住宅销售面积名列第3位 占15个副省级城市销售的8 93 仅低于成都和杭州两市 按全国所有城市分析 1 6月份 沈阳市商品房销售面积低于重庆 成都 上海 北京 苏州5市 已超过天津市 在全国排名第6位 其中住宅销售面积指标低于重庆 上海 成都 北京 苏州 杭州 长沙7市 已超过天津市 在全国排名第8位 54 4 商品房销售价格 1 6月份 沈阳商品房销售均价名列15个副省级城市的第14位 仅高于哈尔滨市 其中住宅销售均价名列15个副省级城市的第15位 为15个副省级城市中住宅价格最低的城市 按全国所有城市房地产综合指数评价 沈阳应为全国最好的房地产市场之一 55 56 一 房地产市场运行的规律性 价值规律 市场供求规律 竞争规律 周期波动规律 四 沈阳房地产市场的走向预测 地价拉动房价 房价拉动地价 57 58 二 沈阳房地产市场面临的有利因素分析 国家宏观经济政策由 两防 转为保增长 扩内需 调结构 国家的货币政策由 从紧 改为 适度宽松 东北的经济环境相对较好 地方政府出台了一系列扶持房地产市场的优惠政策 沈阳的经济结构抗国际金融危机的能力较强 加大城市基础设施建设投资力度 59 沈阳经济社会发展的后发优势依然存在 南资北上为沈阳的发展提供新的机遇 沈阳的环境越来越适合人类居住 城市化进程稳步推进 住房产品结构合理 房价运行状态良好 进入新的结婚购房高潮期 等 60 沈阳经济区 1 5月份 358户 5925 9万元 6户 85万元 外地人口在沈阳购房占有相当比重 2008年 在沈阳求学 就业者对于住宅的需求旺盛 共购买18000套 占 外地人 购房总量的45 2009年 上半年 外地人在沈阳购房19243套 165 12万平方米 分别占总量的33 84 和32 35 沈阳市每年接收外地毕业生4 5万人 61 商品房的属性与价值 价格 使用属性 投资属性 虚拟属性 金融产品 保增长 投资拉动 保民生 稳定房价 稳步发展 62 三 沈阳房地产市场面临的不利因素分析 世界经济进入衰退期 尚未 见底 我国经济增长减速 中央的政策向保障性安居工程倾斜 中央的舆论导向旨在稳定 房价 金融机构对房贷仍然谨慎 持币待购现象依然存在 等 63 TypeofRealEstateSystem房地产系统的类型RealEstateMarketandFinancialMarket房地产市场和金融市场 A Independent独立的 B Interdependent不独立 C Integrated综合 China Japan A B C USA A B C 金融市场 房地产市场 中国 日本 美国 64 基于沈阳市房地产市场的特殊性 不均衡性 国际金融危机对沈阳的房地产市场会产生一定的影响 但影响不大 不会引发沈阳房地产市场格局发生大的转变 房价的涨幅也将控制在合理的区间 综合以上多方面因素