修建性规划设计方案评价指标

规划设计方案评价指标 方案核心评方案核心评 价指标体系价指标体系技术可行性 价值实现性 成本控制性 在规划 建筑 景观等 方面采用的技术 材料 产生的成本控制 1 规划指标 2 规划主题 3 功能组织 4 空间组织 5 交通组织 6 景观组织 7 配套组织 8 开发设计组织 9 1 各利益方的愿景和目 标 2 土地价值判断 3 资源的有效利用 4 形象展示的需求 技术可行性评价指标 规划经济指标规划经济指标 通过规划方案呈现的各项量化指标检测项目规划经济指标是否满足规划设 计条件的基础上 与项目发展定位设想的各项指标是否相符 常检测的指标如下 项目整体平均容积率 密度 绿化率 层数 项目整体平均容积率 密度 绿化率 层数 各功能区细项指标 各功能区的产量 密度 绿化率 各功能区细项指标 各功能区的产量 密度 绿化率 各类型物业产量配比各类型物业产量配比 规划主题创规划主题创 一般是指精神层面的设计 结于一个新意概念的创意 a 住宅项目规划主题 创意一般体现于平面构图中 通过国内外思想采购借鉴 文化浓缩等元素 通过运用建筑布局 社区道路纹理走向的整体设计 构成标新立异 赋予文 化色彩 利于营销鲜明主题的推广的总体规划主题 如南宁恒大苹果园 其 规划主题创意为社区平面规划像级一个苹果 b 商务项目的规划主题 其创意则体现于产品中 通过挖掘当地文化背景和机遇 形成具有一定创 意色彩主题的建筑空间 以此强化项目的个性和特色 如迪拜的帆船酒 店 c 商业项目的规划主题 其创意主题的体现不是单一的 则是多元化因素构成 如建筑形式 业态 街景等元素同构建的一种文化氛围 如旅游商业街区的主题创意 体现的旅 游文化底蕴 需要从某种文化在建筑形式上 业态的设置和街景的设计上 就需从给人轻松 休闲 趣味等方面的创意 功能组织功能组织 功能组织 功能组织 根据项目定位所给功能定位 就项目地块价值分析结果进行功 能分区的合理布局 形成相对明确的功能区划建议 关键看四个因素 一是 功能区与地块价值的匹配度 从各类型物业功能性质判断所属的地 块价值区域 从而进行各类物业的功能合理划分 二是 各能区之间的联动关系 各功能区的关系是因相互相成关系而相邻 布置 还是避免相互之间的视线 交通 品质空间效果的影响而独立开布局 三是 功能区的各项规划指标 容积率 密度 绿化率等 功能区的各类 指标是否合适项目发展目标的定位要求 四是 功能区产品和结构 产品结构的设定能否与各项指标体现出功能区建 筑空间和环境品质的效果目标 一般混合型房地产开发项目常见有如下几种功能主题 不同的主题 功能区 住宅 商业 商务 配套 顾问 a a 住宅功能区住宅功能区 强调独立性 一般分布于地块内为自然景观丰富 远离城市主干道 环 境相对幽静的区域 b b 商业功能区商业功能区 强调外化性 一般分布玉为靠近城市人流主要方向上 濒临城市道路区 域 c c 商务功能区商务功能区 强调展示型 一般分布与城市干道交汇路口 利于商务产品四面展示的 区域 d d 配套功能区配套功能区 强调合理服务性 作为其他功能区的配套设施 是提升其他功能区的价 值的因素之一 一般分布于地块内人流集中区域或地块边缘区域 具体 需要根据服务配套性质而定 空间组织空间组织 空间组织 空间组织 主要是从空间效果和尺度两方面进行控制 保证项目产品品 质符合项目定位目标 以下针对不同主题的空间组织进行细化分析 住宅空间住宅空间 即居住的大环境 而非独立封闭的产品内部 住宅空间组织主要控制几大要素 间距间距 高度高度 朝向朝向和建筑元素建筑元素 即在明 确了项目容积率和密度的基础上 主要对项目楼栋的尺度和朝向进行控制 进 而控制整个项目空间效果 其中包括对各类空间的效果控制 如入口 中庭 组团等 最终均以舒适度来衡量居住空间标准 舒适度常规衡量标准 商务空间商务空间 主要从以下几个要素点评商务空间的组织 商务空间组织 采光 通风空间效果的组 织 销售单位的尺寸控制 公共空间的展示 电梯厅 户型内 部等的采光通风 效果组织 可自由组合 分 割 体现商务特有的个 性空间 大堂 空中花园 交通 筒 商业空间商业空间 通常商业物业一般主要分为两大类型空间 购物中心 商业街 商业空间强调的是后期的经营空间效果 在明确商业模式定位条件下 主要通过建筑空间建筑空间和街区空间街区空间两大核心空间构成骨架来实现其需求的空间 朝向 南 东 北 西 视野 开阔 不开阔 远距 近距 通风 通透 不通透 采光 高楼层 低楼层 楼栋间距 最少数值为南面建筑高度的 0 8 倍距离 品质效果目标 A A 建筑空间建筑空间 任何类型的商业建筑外观的天际 廓线 色调等形象 都具有强烈的可识 别性 购物中心购物中心 一般为商务裙楼部分 或独立式的主力店 群 层高 1 5 层 建筑形象一般与商务 大气 简洁的形象相似 色彩一般以冷色调为主 建筑个性元素相对单一 一般常用的有连廊 天桥 步行街商业步行街商业 建筑层高一般以 1 3 层为主流建筑形态 建筑色彩一般都以亮色调为主 具有丰富的建筑个性元素 如骑楼 露台 阳台 连廊 户外楼梯等 体现出 商业步行街悠闲 个性 时尚为主格的调特征 B B 街区空间街区空间 可分为外部步行街 户外步行街 和内部步行街 室内步行街 两种 一 般由出入口 广场 流线通道等开放性和交流性空间构成 出入口 商业街购物中心 主入口位置通常设置在街角和街尾通常设置在商场转角或正面 沿街面 主入口数量 21 2 次入口位置设置在步行街的中部通常设置在主入口的并排或 对角 次入口数量 2 41 2 总结相比较而言 商业街的出入口要比购物中心的多一些 因为 商业街是开放式的条状商业 人流不断走动 而商场是封闭 型商业 出入口设置的少而精便于将人流滞留在商场内部 广场广场 一般商业功能区都设置有商业广场 广场可作为停车场或顾客暂时休息的 场所 也可为消费者提供一个游玩及观赏夜景的平台 能够起到良好的聚客作 用 商业广场 分为室内和室外两种情况 大小则视地块规划要求而定 室内 中庭广场 是大型商场购物中心必不可少的建筑元素 一般设置 与商场入口处或人流集中区域 室外 入口广场或中心广场 是与街道空间发生关系的 作为街道的节 点 转折和高潮 创造供人流集散 交流的空间 也是不可或缺的一部分 一 般设置与地块与城市主要人流主要方向的交汇处或地块中心区域 流线通道流线通道 街区流线 通道处理 回 字型 路线设计 曲与直线结 合 长度的控制 角度的处理 好的商业动线一定是采用 回 路型结构 这种结构可以增加商场的通透 感 最大化的增加顾客视线内的商铺数量 提高顾客的商铺到达率 而不 能有射线存在 让消费者被迫走回头路 在一些狭长的空间中 如果无法 形成充足的回路空间 可利用 3 种方法化解 在端头设置主力店 端头设 置交通楼梯 将街道加宽并中空 动线的长度也要适当控制 长度的适宜指两个方面 一个是平面动线的总 长度 不宜超过要使消费者走尽量少的路 而经过所有的店铺 另一个是 单条动线的长度 不宜超过 100m 直线过长时 要采用一定的弧度 曲与直结合要达到三个目的 既要使消费者对整体格局有所把握 不至于 迷失方向 走道不能过于平直 单调 一望到底 尽收眼内 而缺乏了逛 的乐趣 曲与直的变化可以改变动线的心理长度 过长的街区适当的增加 曲度 可以产生避免街区过长的心理感觉 对角度的处理 圆角优于钝角 钝角优于直角 避免类似的锐角出现 通过 角度 要平缓地 无意地改变消费者的行进路线 而不是强制性 人车混合的通道宽度 8 15 米适宜 双面街 人行通道宽度 2 6 米适宜 双面街 配套空间配套空间 配套空间组织主要从选址 规模两大关键指标分析 幼儿园幼儿园 0 7 1 0 万人设置一处 9 12 班 每处用地面积 2700 3800 建筑面 积 2200 2500 服务半径不宜大于 300 米 设置于阳光充足 接近公共绿地 且便于家长接送的地段 避免交通干扰 小学小学 0 7 1 0 万人设置一处 18 24 班 用地面积 8100 12000 建筑面积 4500 5800 服务半径不宜大于 500 米 设置于地块内相对独立 偏僻的角 地 但交通要便捷 可直接对接城市外部交通 中学中学 1 2 1 5 万人设置一处 24 30 班 用地面积 1 6 万 2 2 万 建筑面 积 0 8 万 1 万 服务半径不宜大于 1000 米 设置于地块内相对独立 偏 僻的角地 但交通要便捷 可直接对接城市外部交通 会所会所 0 7 1 0 万人一个或两个 每处建筑面积 1800 2500 左右适宜 单独设置 可结合社区沿街商业或靠近中心绿地安排 位于人流集中的区 域 建筑面积控制 1800 2500 左右适宜 也可设置于高层住宅底层架空层 建筑面积为 1500 2000 左右适宜 交通系统组织交通系统组织 居住区交通居住区交通 主要划分为出入口 人车流线出入口 人车流线 含消防流线 和停车规划停车规划等三个方面 a 出入口 居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连 机动车道对外 出入口间距不应小于 150 沿街建筑物长度超过 150 时 应设不小 于 4 4 的消防车通道 当沿路建筑物长度超过 80 时 应在底层加设人行通道 机动车出入口应设置于城市路口交汇处 70 米以外 社区两个出入口之间的间距应不小于适宜 150 米以外 b 交通流线 居住区交通流线主要划分为机动车流线和行人流线 规划模式一般有三 人车混行 分行 局部混行 规划方案分析过程中主要从以下模式特点进 行评价其合理性 人车混行人车分行局部分行 一般用于 街区 别墅区 多层住区 一般用于 高层住区 小规模住区 高品质住区 一般用于 混合住区 组团式开发社区 较大规模住区 c 停车规划 停车设计以及配比设计规范 住宅按 0 5 2 个 户计算 这个和人车流的模 式选择有一定的关系 更多的源自于项目的开发策略和物业类型的选择 豪宅社区 指别墅 洋房 高端住宅社区普通住宅社区 一般 停车形式 地面停车 车位配比 1 5 2 个 户 一般 停车形式 半地下 地 下 2 种停车形式 车位配比 1 1 2 个 户 一般 停车形式 半地下 架 空 半地下 3 种停车形 式 车位配比 0 5 1 个 户 商业交通商业交通 畅旺的人流 车流是商业经营之根本 因此交通流动线和停车规划是商业 项目成功的的关键因素 交通流动线停车规划 交通流动线交通流动线 交通流动线应包括平面交通和垂直交通 是引导人流 车流 货流是至关 重要的作用 是判定一个商业项目成功与否的重要因素之一 商业项目的出入口要与周边的市政交通相结合 实现内部交通动线与外 部交通体系的沟通 并应该设置一定的缓冲空间 并汇集各个方向来的 人流 即商业入口广场 其规模一般为 50 1000 不等 主要根据各种 类型的商业性质确定 通道 街区尽量采用 回 路线性结构设计 保