工程管理专业-房-地-产-估-价-报-告

房房 地地 产产 估估 价价 报报 告告 项目名称 北京项目名称 北京 公司房地产价格评估公司房地产价格评估 委托单位 委托单位 估价单位 北京估价单位 北京 房地产评估中心房地产评估中心 估价人员 估价人员 估价日期 估价日期 20122012 年年 1 1 月月 1313 日至日至 20122012 年年 1 1 月月 1313 日日 报告编号报告编号 fg200 fg200 1515 DY8DY8 目 录 一 致委托方函 二 估价师声明 三 估价的假设和限制条件 四 估价结果报告 五 估价技术报告 六 附件 第一部分 致委托方函 尊敬 受您的委托 我中心对您所有的位于朝阳区广和东里垂杨柳小 区 7 号楼 1 单元 13 号现时市场价值进行了客观 公正的评估 该房 地产建筑面积为 45 67 平方米 分摊土地面积为 24 04 平方米 土 地产权为出让 土地用途为住宅 土地使用权终止日期为 2062 年 8 月 29 日 估价对象于估价期日 2012 年 1 月 10 日的市场价格为 人民币 95 59 万元 大写金额 人民币玖拾伍万伍仟玖佰元整 其中 土地使用权价格为 11 88 万元 大写金额 人民币壹 拾壹万捌仟捌佰元整 房产价格为房产部分的价格为 83 71 万元 大写金额 人民 币捌拾叁万柒仟壹佰元整 上述土地和房产的价格只是为了完成房地产抵押登记出具的价 格 只能在同一经济行为中使用 不代表估价对象土地和房产在分 离使用情况下的价格 评估过程 结果及有关说明详见 估价结果报告 及 估价技 术报告 北京 房地产评估中心 2012 年 1 月 13 日 第二部分 估价师声明 一 估价师声明 我们郑重声明 1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的 2 本估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专业分 析 意见和结论 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的 限制 3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系 也与有关当 事人没有个人利害关系或偏见 4 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 进行 分析 形成意见和结论 写作本估价报告 5 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘 6 没有人对本估价报告提供重要专业帮助 7 其他需要声明的事项 1 本报告估价时点为 2012 年 1 月 10 日 自估价报告提交 之日 2012 年 1 月 13 日起有效期为壹年 随着时间的推移 该房地 产的价格应作相应调整 甚至重估 2 本报告评估结果为充分考虑估价对象具体情况和同类型 同区位房地产的市场行情而得的估价对象的市场价格 并且仅用于 为委托方核实估价对象的实际房地产价格 进行抵押贷款提供客观 公正 科学 合理的房地产市场价格参考 二 估价师签名 姓 名 签名 第三部分 估价的假设和限制条件 一 根据委托方提供的 国有土地使用证 京市朝其国用 2002出 字第232 号 土地使用权人为 估价对象分 摊土地使用权面积为24 04平方米 土地证载用途为居住用地 实际 用途为普通居民住宅 土地使用权类型为出让 土地使用权终止日 期为2062年8月29日 自估价期日 估价对象土地剩余使用年期为 45 63年 二 垂杨柳小区7号楼1单元13号朝阳区广和东里 小区总建筑 面积400平方米 根据委托方产权证的分摊土地面积 建筑面积测 算 小区容积率为1 9 根据委托方提供的 房屋所有权证 京房权证市朝其字第号 估价对象位于朝阳区广和东里垂杨柳小区7号楼1单元13号 房屋所 有权人为 建筑面积为45 67平方米 建筑结构为砖混 三 估价对象产权状况 根据委托方提供的土地证和房产证 估价对象为委托方自己居 住使用 估价对象没有其他关于抵押 担保等方面的资料 在本次 评估中 我们不考虑抵押权对评估值的影响 假设估价对象均没有 设定抵押权 担保权等他项权利 评估结果不受他项权利状况的影 响 产权资料由委托方提供 并对其真实 合法 完整性负责 估 价对象 购买日期为1992年8月29日 产权为65年 截止日期为 2057年8月29日 四 在估价对象评估过程中 假设其未来纯收益每年不变 房 地产综合还原利率每年不变 五 本次估价中估价师是采用公开市场价格标准 未来市场变 化风险 短期变现和短期强制处分等因素对其价格会有一定的影响 在此我们不予考虑 六 我们对估价对象未来收益的预测 未来投资的预测等技术 操作依据委托方提供的有关资料进行 如因这些资料的真实或估价 对象未来利用方向及利用程度的改变 会导致估价对象价格的改变 应重新进行价格评估 七 本报告评估结果仅为委估方核实估价对象的实际房地产价 格 进行抵押贷款提供客观 公正 科学 合理的房地产市场价格 参考 不适用于其它任何目的 否则 本评估报告无效 八 未经评估单位书面同意 本评估报告的全部或任一部分不 得用于公开的文件 通告或报告中 也不得以任何方式公开发表 九 本次估价结果自估价报告提交之日起有效期为壹年 第四部分 估价结果报告 一 委托方 委托单位 北京 公司 单位地址 北京市西城区展览馆路 1 号 联 系 人 联系电话 010 6832xxxx 二 受托方 单位名称 单位地址 朝阳区广和东里垂杨柳小区 联 系 人 联系电话 010 6776xxxx 三 估价对象 1 估价对象基本状况 根据委托方提供的 国有土地使用证 京市朝其国用 2002 出 字第2320 号 土地使用权人为 估价对象分摊土地 使用权面积为24 04平方米 土地证载用途为居住用地 实际用途为 普通居民住宅 土地使用权类型为出让 土地使用权终止日期为 2057年8月29日 自估价期日 剩余土地使用年期为45 63年 根据委托方提供的 房屋所有权证 京房权证市朝其字第号 估价对象位于北京市朝阳区朝阳区广和东里垂杨柳小区7号楼1单元 13号 为单个住户 房屋所有权人为 总建筑面积为69 71平方 米 建筑结构为砖混 垂杨柳小区 7 号楼 1 单元 13 号位于朝阳区广和东里 总建筑面 积 69 71 平方米 其中建筑面积 45 67 平方米 土地公摊面积 24 04 平方米 根据委托方产权证的分摊土地面积 建筑面积测算 容积率为 1 9 2 估价对象的产权状况 根据委托方提供的土地证和房产证 估价对象为委托方自己居 住使用 估价对象没有其他关于抵押 担保等方面的资料 在本次 评估中 我们不考虑抵押权对评估值的影响 假设估价对象均没有 设定抵押权 担保权等他项权利 评估结果不受他项权利状况的影 响 产权资料由委托方提供 并对其真实 合法 完整性负责 估 价对象 购买日期为1992年8月29日 产权为65年 截止日期为 2057年8月29日 3 估价对象区位及周围环境状况 垂杨柳小区 7 号楼 1 单元 13 号是普通居民住宅 坐落于朝阳区 广和东里 地段优越 小区总建筑面积 400 平方米 物业配套齐全 区内有银行 邮局等公用设施 公共设施条件优越 周围商业办公 齐全 有富力城商厦繁华程度较好 交通便利 邻近东三环中路 劲松路有多路公交线路 地铁 10 号线 交通条件好 4 建筑物结构及装修情况 估价对象为朝阳区广和东里垂杨柳小区 5 层的一户住宅 为砖 混结构 7 号楼外部装修为砖结构不抹灰墙面 楼道设声控照明系 统 5 基础设施状况 供电 实行双回路供电 现有市政供电设施能够保证区域内 用电需要 供电保证率 100 供水 与市政水厂管网并网 共有两路供水 现有市政供水 设施能够保证区域内用水需要 供水保证率 100 排水 雨污水管线与市政雨污水管网相连 实行雨污分流 现有市政排水设施能够满足区域内排水需要 排水保证率 100 通讯 现有市政通讯设施能够满足区域内通讯要求 保证率 为 100 供暖 采用集中供暖和各户独立空调系统 现有供暖设施能 够满足区域内供暖要求 保证率为 100 供气 市政干管接到宗地外 接自市政供气管网 现有供气 设施能够满足区域内供气要求 保证率为 100 通路 邻近东三环中路 劲松路有多路公交线路 地铁 10 号 线 交通快捷便利 四 估价目的 本次估价的目的是核实房地产现值 五 估价时点 2012 年 1 月 10 日 六 价值定义 此次评估的价值为建筑物和土地使用权的整体价值 其中 建 筑物价值是指位于朝阳区广和东里垂杨柳小区 7 号楼 1 单元 13 号 45 67 平方米建筑面积的现状建筑物于 2012 年 1 月 10 日的市场价 值 土地使用权价值是指估价对象的现状建筑物分摊土地面积 24 04 平方米用地 在开发程度为已居住 估价时点为 2012 年 1 月 10 日 居民住宅用途 45 63 年期出让土地使用权市场价值 七 估价依据 1 有关政策法规和文件 1 中华人民共和国土地管理法 2 中华人民共和国城市房地产管理法 3 北京市基准地价 4 城镇土地估价规程 试行 2 委托方提供的有关资料 详见附件 3 本中心掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察 调查所获 得的资料 八 估价原则 本次估价依据房地产估价的综合分析原则 最有效利用原则 替代原则 供需原则 多种方法相结合的原则 期日原则等 对估 价对象进行客观 公正 科学 合理的价格评估 九 估价方法 根据估价对象的特点及我们所掌握的市场资料 在遵循有关法 规 政策和评估技术标准的基础上 经过评估人员的实地查勘和认 真分析 针对估价对象的用途为办公用途和房地产市场的运行规律 本次估价采用收益还原法和市场比较法对估价对象进行评估 收益还原法是运用适当的还原利率 将预期的估价对象房地产 未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值 求和得出估价对 象房地产价格的一种估价方法 本次估价对象的现状用途为普通居 民住宅 是有投资收益的房地产 其收益来自未来房屋出租 并且 可以收集到类似物业的客观收益水平 因此可以采用收益还原法进 行估价 估价对象周边类似物业较多 市场交易资料较多 因此可以采 用市场比较法进行评估 市场比较法是指在一定市场条件下求取估价对象价格时 依据 替代原理 将估价对象与条件和使用价格相同或相似的若干房地产 交易实例相比较 通过对交易情况 交易日期 区域因素和个别因 素等方面修正 得出估价对象在评估期日价格的一种评估方法 由 市场比较法估价得到的价格 称为比准价格 其基本计算公式如下 估价对象比准地价 可比交易实例价格 交易情况修正系数 交 易日期修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 十 估价结果 本着公正 公平 公开的总原则 在分析现有资料的基础上 采用收益还原法 市场比较法 我们确定估价对象在估价时点 2012 年 1 月 10 日的市场价格为 95 59 万元 大写金额 人民币玖拾伍 万伍仟玖佰元整 其中 土地使用权价格为 11 88 万元 大写金额 人民币壹 拾壹万捌仟捌佰元整 房产价格为房产部分的价格为 83 71 万元 大写金额 人民 币捌拾叁万柒仟壹佰元整 十一 估价人员 注册房地产估价师 注册土地估价师 注册房地产估价师 注册土地估价师 十二 估价作业日期 2012 年 1 月 10 日至 2012 年 1 月 13 日 十三 估价报告应用有效期 本估价报告应用有效期为自估价报告提交之日起有效期为壹 第五部分 房地产估价技术报告 一 个别因素分析 1 交通条件 垂杨柳小区 7 号楼 1 单元 13 号位于北京市朝阳区朝阳区广和东 里 四周交通十分发达 邻近东三环中路 劲松路 有多路公交线 路 地铁 10 号线 乘公交车 30 分钟到火车站 40 分钟到城中心 四周道路畅通 十分方便 该地区目前道路网络密度较高 与市区 主要交通干道连通性好 2 土地面积及建筑面积 根据委托方提供的产权资料 估价对象建筑面积为45 63平方米 分摊土地面积为24 04平方米 3 建筑物结构及装修情况 估价对象为朝阳区广和东里垂杨柳小区 5 层的一户住宅 为砖 混结构 7 号楼外部装修为砖结构不抹灰墙面 楼道设声控照明系 统 4 基础设施状况 5 基础设施状况 供电 实行双回路供电 现有市政供电设施能够保证区域内 用电需要 供电保证率 100 供水 与市政水厂管网并网 共有两路供水 现有市政供水 设施能够保证区域内用水需要 供水保证率 100 排水 雨污水管线与市政雨污水管网相连 实行雨污分流 现有市政排水设施能够满足区域内排水需要 排水保证率 100 通讯 现有市政通讯设施能够满足区域内通讯要求 保证率 为 100 供暖 采用集中供暖和各户独立空调系统 现有供暖设施能 够满足区域内供暖要求 保证率为 100 供气 市政干管接到宗地外 接自市政供气管网 现有供气 设施能够满足区域内供气要求 保证率为 100 通路 邻近东三环中路 劲松路有多路公交线路 地铁 10 号 线 交通快捷便利 二 区域因素分析 垂杨柳小区 7 号楼 1 单元 13 号位于朝阳区广和东里 东临劲松 路 南临光明桥 西临广渠门外大街 北京工业大学附属中学 凯 康国际酒店 北临京客隆超市 宇飞牛肉面饭店 邮局等 垂杨柳小区 7 号楼 1 单元 13 号位于东三环中路 向北延伸有富 力城 区域交通便利 位置优势较为明显 周围商业办公齐全 该 地区道路宽敞 交通便利 地理位置极为优越 三 市场背景分析 一 宏观经济形势 一季度 北京地区生产总值增长 8 6 全社会固定资产投资 增长 20 1 社会消费品零售额增长 11 9 地方财政一般预算收 入增长 36 7 城镇居民人均可支配收入 农村居民人均现金收入 分别增长 10 和 11 6 规模以上工业企业利润同比增长 27 4 限额以上服务业企业利润增长 38 9 城镇登记失业率保持在 1 5 的低位 在经济平稳较快发展的同时 调结构 转方式取得积极成 效 一季度全社会固定资产投资完成 812 3 亿元 增长 20 1 其 中民间投资增长 20 9 占全社会投资的 63 3 同比提高 0 4 个百 分点 工业投资增长 1 5 倍 占全社会投资的 16 5 比重同比提高 8 7 个百分点 房地产投资占全社会投资的比重为 51 2 同比下降 2 9 个百分点 其中政策性住房投资增长 2 2 倍 占全社会投资的 10 6 比重提高 6 7 个百分点 除政策性住房外的商品住宅投资占 全社会投资的 20 5 占比下降 5 7 个百分点 商务楼宇投资增长 19 7 占 10 8 与上年同期持平 投向实体领域的投资明显增多 费用形式的投资由 47 5 降为 41 5 建安投资比重达 40 2 基本 恢复到正常水平 一季度 全市社会消费品零售额实现增长 11 9 高于年初目 标 1 9 个百分点 电子商务持续升温 全市网上销售额接近 480 亿 元 同比增长 60 以上 具有保值增值功能的消费领域以及新兴时 尚消费增长较快 金银珠宝零售额增长 86 9 通讯器材增长 43 9 文化办公用品类增长 31 3 服务性消费不断增加 扣除汽车类商 品后 社会消费品零售额增长 23 7 汽车销售 9 3 万辆 同比下降 67 1 其中新车 6 1 万辆 下降 65 5 旧车 3 2 万辆 下降 69 8 机动车过快增长势头得到遏制 北部和南部产业发展带快速发展 中关村海淀园和昌平园技工 贸总收入分别增长 26 3 47 1 南部新区工业总产值增长 15 以 上 第一批市级重点实验室和工程研究中心完成认定 知识产权质 押融资取得实效 已有 60 余家企业获得贷款 7 8 亿元 一季度 全 市实现技术成交额 751 亿元 增长 92 7 轨道交通 电子信息 核应用技术输出力度明显加大 本市相继发布了加强本市房地产市场调控工作的通知和本市 稳 中有降 的 2011 年度新建普通商品住房价格控制目标 住房市场交 易量明显下降 价格有所松动 数据显示 3 月份本市新建商品住 房价格指数环比持平 同比上涨 4 9 涨幅已明显回落 同时第二 套购房占比和非京籍居民购房占比明显降低 投资投机性购房得到 抑制 另一方面 保障性住房建设和配售工作力度加大 保障性住 房用地供应占住宅供地的 52 廉租房及公租房用地是去年的 6 倍 6 万套公共租赁房按计划开工建设 亦庄公租房开始配租 一季度 全市居民消费价格指数受国际国内市场环境变化等因 素影响 累计同比上涨 5 2 本市发布了切实稳定价格水平保障群 众基本生活有关工作通知 统筹推进本市 菜篮子 系统工程建设保 障市场供应和价格基本稳定的意见等 努力稳定价格水平 通过加 强生产 保障流通 稳定市场多措并举 生活必需品市场供应充足 运行总体稳定 农超对接 农餐对接 场店对接 等措施加快实 施 蔬菜 鸡蛋平均价格 3 月环比分别回落 7 3 和 13 食盐市场 波动得到有效处置 一季度全市城镇新增就业 8 77 万人 实现失业人员再就业 4 48 万人 帮扶 2 55 万名就业困难人员实现就业 0 91 万农村劳动力实 现转移就业 城镇登记失业率保持在 1 5 的较低水平 社会保险覆 盖面进一步扩展 截至 3 月 基本养老保险 基本医疗 失业 工 伤 生育保险参保人数同比分别增长 10 2 12 9 14 1 8 8 7 2 实施出台了企业退休人员和 城乡居民基本养老金 失业保险金 最低工资标准等一揽子待遇提 高措施 一季度城镇居民人均可支配收入 农村居民人均现金收入 分别增长 10 和 11 6 财政用于民生的支出快速增长 其中教育 支出增长 77 9 社保和就业支出增长 30 1 医疗卫生支出增长 44 9 实施出台了一揽子待遇提高措施 与物价上涨联动的低保救 助机制进一步健全 城乡困难群众生活得到保障 医药卫生体制改 革扎实推进 多项惠民措施加紧落实 综上所述 一季度全市经济社会发展实现良好开局 但价格总水 平上涨过快 住宅房市调控和消费替代还需要一个过程 全年稳增 长 防通胀 调结构 转方式仍然面临较大压力 二 房地产相关政策简况 新 国八条 及部分城市地方细则出台后 尽管目前还没有出现 全国范围内的大幅度房价下跌 但在北京 上海 广州 深圳等一 线城市 一些楼盘已经在用新房价格低开等方式 悄悄降价 在 京 15 条 的高压下 近日 北京部分楼盘新推房源价格出现 松动 有新开楼盘的销售价格较前一批次均价便宜了近 4000 元 平 方米 同时 北京住宅总成交量较春节前大幅度下跌 自 2011 年 1 月 26 日国务院公布了新一轮房地产市场调控政策 后 限购令 成为全国房地产市场的关健词 连日来 北京 上海 广州 南京 天津 石家庄 贵阳 厦门 宁波等城市 陆续出台 调控细则 结合当地实际通过限购 税收 信贷等措施 落实 新国 八条 调控政策 截至 3 月 7 日 全国已经有 32 个城市先后推出房地产市场限购 政策 上周住宅总成交量出现五成下滑 已经颁布限购政策的 7 个 重点城市中 京 津 杭 蓉在限购令出台后一周 成交量跌幅超 过五成 杭州跌幅最大 2 月 28 日出台限购政策后成交量环比下降 73 79 住宅方面 7 个重点城市中 除深圳之外 其他城市在限购政 策出台后一周 住宅成交量均出现不同程度的下滑 其中杭州下降 73 79 成都下降 59 68 天津下降 56 08 北京下降 50 23 广州下降 37 39 上海是 7 个重点城市中最早颁布限购政策 2 月 1 日颁布 的城市 颁布后三周的成交套数明显低于北京 广州地 区 深圳出台政策的时间 3 月 3 日颁布 较晚 目前住宅成交套 数还没有出现明显下降 而对 32 个城市近三周的住宅成交数据监控显示 2 月 14 日 2 月 20 日 第一周 全国住宅成交共 31189 套 2 月 21 日 2 月 27 日 第二周 全国住宅成交共 43015 套 2 月 21 日 2 月 27 日 第 三周 全国住宅成交共 21001 套 可见 随着各个城市限购政策的 陆续出台 第三周即最近一周 住宅成交出现明显下滑 环比第二 周下降了 51 18 7 月开始 北京住宅市场将推行房屋使用说明书制度 所有竣 工交付的住宅项目 在业主收房入住时 开发商都要提供一份详细 的 房屋使用说明书 详细描述房屋建筑各部位的使用说明和注意 事项 二手房交易时 房屋的使用说明书也要一并移交给买房人 房屋使用说明书的推行 将有利于购房者和租房者得知更多关 于房屋的详细信息 更好地保护消费者的知情权 这将有利于购房 人和租房人在购房和租房之后的装修 使用和维修等 但是 在二 手房和租赁房执行此规定时 将遇到诸多难题 一手市场执行此规 定较为方便 由开发商出具即可 在二手房和租赁市场执行时将遇 到诸多难题 三 2011 年 1 5 月份北京市房地产市场运行情况 北京市统 计局 1 房地产开发投资完成情况 1 5 月 全市完成房地产开发投资 915 6 亿元 比上年同期增长 4 1 根据国家统计局提高投资统计起点的相关规定 上年同期数 据为调整后数据 占全社会固定资产投资比重为 51 9 比 1 4 月 提高 1 1 个百分点 其中 住宅完成投资 541 9 亿元 增长 23 8 写字楼完成投资 72 1 亿元 下降 13 2 商业及服务业等经营性用 房完成投资 90 亿元 下降 3 9 房地产开发投资中 建安工程投资为 352 4 亿元 同比增长 38 1 占全市房地产开发投资比重为 38 5 2 房地产市场供给情况 住宅施工面积为 5210 万平方米 增长 19 5 增幅比 1 4 月提 高 2 个百分点 住宅新开工面积为 778 万平方米 增长 26 6 增 幅比 1 4 月提高 8 3 个百分点 住宅竣工面积为 179 万平方米 下降 43 2 写字楼为 81 2 万平方米 增长 27 1 3 房地产市场销售情况 住宅销售面积为 312 3 万平方米 下降 29 8 其中住宅销售面 积为 52 7 万平方米 比上月减少 14 7 万平方米 4 政策性住房建设情况 1 5 月 全市政策性住房完成投资 209 7 亿元 比上年同期增长 2 倍 增幅比 1 4 月提高 12 3 个百分点 5 月末 全市政策性住房施工面积为 2591 5 万平方米 比上年 同期增长 99 1 增幅比 1 4 月提高 8 8 个百分点 新开工面积为 398 1 万平方米 增长 1 9 倍 增幅比 1 4 月提高 55 9 个百分点 5 房地产开发企业项目资金到位情况 1 5 月 全市房地产开发项目本年到位资金为 2034 3 亿元 由 1 4 月的同比增长 2 2 转为下降 2 6 其中 金融贷款为 484 2 亿 元 增长 12 9 自筹资金为 622 3 亿元 下降 5 定金及预收款 为 564 1 亿元 下降 1 5 四 2010 年第一季度北京商品住宅房地产市场分析 据北京市统计局 国家统计局北京调查总队联合对外发布的数 据 今年 1 至 2 月 北京市新建商品房销售面积为 173 9 万平方米 同比 较去年同期 下降 18 9 其中 住宅销售面积为 132 3 万平 方米 同比下降 21 1 呈两位数大幅下降 京十五条 以户籍或 连续 5 年纳税证明作为购房资格的限购政策落地 对北京楼市产生 了立竿见影的效果 北京市住宅竣工面积也呈两位数大幅下降 1 至 2 月 北京市 商品房竣工面积为 200 8 万平方米 同比增长 2 其中 住宅竣工 面积为 79 6 万平方米 同比下降 34 8 3 月份是京 15 条全面落实的一个月 受到政策的影响 3 月楼 市交易出现了较大幅度下降 北京房地产协会秘书长陈志表示 房 价下调是必然趋势 信贷紧缩 准备金上调 都让开发商资金压力 陡增 加之限购政策 调控目标的出台 房价走低不可避免 4 月的北京商品住宅市场延续了 3 月的回暖 呈现出 价量齐升 的局面 从数据上看 住宅 含经济适用房 两限房 签约套数为 6983 套 较 3 月的 5743 套继续呈现回升态势 上涨 21 59 其中 期房成交量为 6219 套 较 3 月的 4853 套增长 28 15 而现房全月 成交套数略有下跌 为 764 套 相较于 3 月的 890 套大幅下滑 14 16 与此同时 成交均价也呈现出止跌回升的势头 回升至 20461 元 平 方米 环比上涨 6 50 不过 要说市场已回暖未免为时尚早 库 存量在连续下跌了几个月后首次出现了增长 可售房屋套数共计 97 901 套 与 3 月相比上涨 4 67 其中 可售期房套数为 63 348 套 未签约现房套数为 34 553 套 另外 本月的开盘均 价出现大幅回落 随着开发企业预期的调整 开盘均价降至 22746 元 平方米 环比下降 13 22 本月开盘项目共计 23 个 也比上个 月略有增加 尽管 4 月份的成交量和成交均价都呈现上扬 不过库 存量的增加和开盘均价下跌仍反映出当前市场还处于调整期 市场 的不确定性因素较多 特别是来自政策方面的压力更大 本月 存 款准备金率和利率再次上调 一房一价 执行细则也浮出水面 无疑 凸显出政府对本轮调控的信心和决心 我们认为 在政策压力下 市场仍将长时间处于调整期 无论从成交量还是成交均价都不太可 能在短时期恢复以前的高位 5 月的北京商品住宅市场保持了稳中有升的态势 不仅成交量 小幅放大 成交均价也有所攀升 从数据上看 住宅 含经济适用 房 两限房 签约套数为 7346 套 较 4 月的 6983 套继续呈现回升 态势 上涨 5 20 其中 期房成交量为 6139 套 较 4 月的 6219 套微降 1 29 而现房全月成交 1207 套 相较于 4 月的 764 套大幅 上升 57 98 与此同时 成交均价继续回升 达到 21972 元 平方米 环比上涨 7 38 另一方面 开盘均价和库存量显示出市场并未企 稳回升 数据表示 5 月开盘项目均价继续出现回落 随着调控的 进一步深入 开盘均价降至 22276 元 平方米 环比下降 2 06 受 调控政策逐步深入 开发商的预期愈发悲观 而库存量也突破了 十 万套 大关 其中 可售期房和现房套数分别为 66 369 套和 34 922 套 环比分别上涨 4 77 和 1 07 尽管 5 月份成交量和成交均价 均出现小幅回升 不过开盘均价的继续下跌仍反映出开发企业的预 期并不乐观 特别是库存量突破 十万套 大关 在低成交水平的市 场形势下 将成为影响市场走向的重要因素 而 CPI 和 PPI 的持续 走高 下一阶段仍有可能进一步调整存款准备金率和利率 银行进 一步缩紧对开发企业的资金安全也带来巨大考验 因此 下一阶段 市场仍将处于调整期 开发企业应当针对市场形势 及时调整项目 开发节奏和销售策略 以保证稳健持续性经营 2011 年行将过半 京城楼市推盘量明显加大 6 月中上旬 全 市已有 18 个住宅项目取证入市 新增期房住宅超过 6000 套 创年 内供应新高 前 6 月 北京新增期房住宅逐月上升 从 1016 套增加 到 6 月中上旬的 6007 套 同时包括现房在内 整个新房住宅成交并 未创新高 6 月中上旬 新房住宅成交 4894 套 相对于前 5 月成交 量均高过期房住宅供应量 6 月中上旬 新房成交量在年内首次低 于同期供应量 5 月份二手房价开始冲高回落 6 月份的二手房市 场显现出量价齐跌的态势 根据北京市房地产交易管理网的统计数 据显示 6 月 1 28 日 全市二手住宅成交总量为 6566 套 日均 成交仅 234 套 6 月份铁定不足 8000 套的成交量 将创下 29 个月 来新低 回首 2011 年上半年 二手房住宅价虽然大幅上涨的态势得 到有效遏制 但是二手住宅价格依旧缓慢攀升 并不断刷新历史新 高 然而从 5 月份开始二手房价格开始冲高回落 5 月份成为房价 的分水岭 6 月份二手住宅价格的下跌之势已逐渐形成 二 微观角度 关于教育因素对住宅价格的影响 1 住宅价格是多因素综合作用的结果 在理论上可以把住宅价 格分离为住宅建筑因素价格和区位特征因素价格两个部分 对于住 宅价格而言 区位特征因素价格是其重点 对北京二手住宅价格影 响因素中距市中心的距离仍是最重要的因素之一 二手住宅价格 的自然对数 与距离 的自然对数 间得到相关程度达到 70 2 2 对于拟合北京二手住宅价格的区位特征模型的选择来看 全 对数模型显示出较为优良的性质 拟合程度高 解释力强 同时 回归系数反映了各区位特征因素的弹性系数 具有较强的经济决策 意义 3 与通常的观念不同 住宅所处位置与大学远近价格的影响较 小 而且呈现负相关的关系 住宅所处位置与中学和小学距离远近 教育质量等存在一定的正相关关系 说明人们对基础教育质量较高 区域住宅的需求水平较高 存在推高住宅价格的影响 反过来也说 明 改善住宅所处区域的基础教育质量能够吸引人们对住宅的要求 三 中观角度 1 3 月 受 国八条 京十五条 调控政策影响 开发商开始对 市场观望 并放慢推盘速度 4 月 政府再次调整贷款利率 开发 商为争夺限购政策后的住宅市场和尽早使资金回笼 开始加快推盘 速度 使单月推盘量达到了 1 3 月供给量的总和 1 月 5 月 22 日 新增供给总量同比下降一半 四 最高最佳使用分析 垂杨柳小区 7 号楼 1 单元 13 号位于朝阳区广和东里 临近东三 环中路 东临劲松路 南临光明桥 西临广渠门外大街 北京工业 大学附属中学 凯康国际酒店 北临京客隆超市 宇飞牛肉面饭店 邮局等 向北延伸有富力城 区域交通便利 位置优势较为明显 周围商业办公齐全 该地区道路宽敞 交通便利 地理位置极为优 越 区域优势明显 是居住和租房的最佳选择 五 估价方法选用 一 评估方法的选择 根据估价对象的特点和房地产市场的运行规律 本次估价过程 针对住宅用途 采用收益还原法进行评估 收益还原法是运用适当的还原利率 将预期的估价对象房地产 未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值 求和得出估价对 象房地产价格的一种估价方法 本次估价对象的现状用途为办公 是有投资收益的房地产 并且可以收集到类似物业的客观收益水平 因此可以采用收益还原法进行估价 估价对象周边类似物业较多 市场交易资料较多 因此可以采 用市场比较法进行评估 市场比较法是指在一定市场条件下求取估价对象价格时 依据 替代原理 将估价对象与条件和使用价格相同或相似的若干房地产 交易实例相比较 通过对交易情况 交易日期 区域因素和个别因 素等方面修正 得出估价对象在评估期日价格的一种评估方法 由 市场比较法估价得到的价格 称为比准价格 其基本计算公式如下 估价对象比准地价 可比交易实例价格 交易情况修正系数 交 易日期修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 二 评估测算步骤 1 运用特尔菲法确定估价对象特殊条件下评估测算所需的各种 参数 2 根据市场调研和对北京市近年同类型房地产价格的变化趋势 分析 结合估价对象的具体情况 确定估价对象的预期年总收益 再根据同类型物业经营的一般情况 确定估价对象经营的年总费用 二者相减即估价对象的年纯收益 最后 根据房地产估价技术参房地产估价技术参 数标准并加以调整 数标准并加以调整 确定估价对象的综合还原利率 确定估价对 象的待开发投资额 根据估价对象的剩余有效收益年限 利用科学 的计算公式测算估价对象于估价时点的市场价格 六 估价测算过程 一 运用收益还原法求取房地产总价格 在对估价对象评估过程中 假设其未来纯收益每年不变 房地 产综合还原利率每年不变 1 测算年总收益 本次估价对象的现状用途为住宅 是有投资收益的房地产 其 收益来自未来房屋的出租 目前 根据估价人员对同类地区 同类 型 同档次的类似物业的市场行情调查如下 周边小区住宅租金和销售价格调查表 项目用途位置租金 广和东里 6 楼住宅 朝阳东三环路内关 光明 桥西北侧 1 8 元 天 平方米 广和东里 8 楼住宅 朝阳东三环路内关 光明 桥西北侧 1 6 元 天 平方米 根据周边同类办公物业的租金水平 我们确定估价对象的租金 水平为 1 7 元 天 平方米 收益还原法测算表 项目价格 元 费率 租金 1 7 出租率 100 天数 365 总收益 620 5 物业费 6 00 供暖费 72 00 总支出 78 00 净收益 542 50 均值6241 45 元 平 方米 1 年总收益 租金水平 天数 出租率 2 测算年总费用 年总费用的计算按照房地产评估中的惯例 住宅 物业费和供 暖费 测算如下 3 年纯收益 房地产年纯收益 年总收益 年总费用 4 房地产价格 1 综合还原利率 物业的价格为其经营收益于评估基准日的收益折现值 还原利 率从纯理论上讲 应等于同等风险条件下资本的平均获利率 还原 利率的确定方法有市场提取法 安全利率加风险调整值法 投资收 益率排序插入法等方法 根据近年来我国经济形势趋于平稳发展的 态势 本次估价我们采取贷款利率加风险调整值法 这里我们根据 2008房地产估价技术参数标准并加以调整 应用房屋资本化率和土 地资本化率进行加权平均确定估价对象的综合还原利率 为 8 48 0 075 24 04 69 71 0 09 45 67 69 71 2 房地产价格 根据下面公式 计算房地产价格 p a rr n 1 1 1 a 为年纯收益 r 为综合还原利率 n 为房地产剩余使用年期 则房地产单价p为 6241 45元 二 市场比较法测算估价对象的价格 市场比较法是指在一定市场条件下求取估价对象价格时 依据 替代原理 将估价对象与条件和使用价格相同或相似的若干房地产 交易实例相比较 通过对交易情况 交易日期 区域因素和个别因 素等方面修正 得出估价对象在评估期日价格的一种评估方法 由 市场比较法估价得到的价格 称为比准价格 其基本计算公式如下 估价对象比准地价 可比交易实例价格 交易情况修正系数 交 易日期修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 评估过程如下 1 选择比较案例 根据替代原则 并结合估价对象所在位置 我们分别选择了相 似的三个比较案例 这三个比较案例与估价对象属于同一区位 因 此具有可比性 2 编制估价对象与比较案例的比较因素说明表 我们选择了交易方式 用途 区域因素 个别因素等对估价对 象和三个比较案例分别进行了描述 比较因素说明表 比较因素委估宗地实例 1实例 2实例 3 售 价 20179 元 平方米21429 元 平方米21930 元 平方米 位 置 朝阳区广和东里 7 楼 朝阳广和东里 10 楼 朝阳广和东里 8 楼 朝阳广和东里 13 楼 交易日期1992 年 2 月1992 年 3 月1993 年 2 月1993 年 8 月 交易情况 出售出售出售 用 途住宅住宅住宅住宅 繁华程度 周围商业办公齐 全 有富力城商 厦繁华程度较好 周围商业办公齐 全 有富力城商 厦繁华程度较好 周围商业办公齐全 有富力城商厦繁华 程度较好 周围商业办公齐 全 有富力城商 厦繁华程度较好 公共交通 邻近东三环中路 劲松路有多路公 交线路 地铁 10 号线 交通条件 好 邻近东三环中路 劲松路有多路公 交线路 地铁 10 号线 交通条件 好 邻近东三环中路 劲松路有多路公交 线路 地铁 10 号 线 交通条件好 邻近东三环中路 劲松路有多路公 交线路 地铁 10 号线 交通条件 好 公共设施 区内有银行 邮 局等公用设施 公共设施条件好 区内有银行 邮 局等公用设施 公共设施条件好 区内有银行 邮局 等公用设施 公共 设施条件好 区内有银行 邮 局等公用设施 公共设施条件好 区域 因素 集聚条件 周边小区数量较 多 集聚条件较 好 周边小区数量较 多 集聚条件较 好 周边小区数量较多 集聚条件较好 周边小区数量较 多 集聚条件较 好 个别临路条件临东三环中路临东三环中路临东三环中路临东三环中路 建筑结构砖混结构砖混结构砖混结构砖混结构 成新率