关于青岛房地产市场分析与投资建议报告

1 关于青岛房地产市场分析与投资建议报告关于青岛房地产市场分析与投资建议报告 一 青岛考察结论概述一 青岛考察结论概述 在青岛进行了为期一周的房地产实地考察 并访谈了部分行业内专业人士 初步得出如下几个结论 1 在投资时机方面 当前的限购令对青岛的房地产市场虽然产生了一些 影响 但是随着山东半岛蓝色经济区规划的批准和实施 大青岛规划的确立 在十二五规划和 2014 年世园会的大背景下 未来 2 3 年内青岛房地产将迎来 新一轮的井喷发展 当前正在介入青岛房地产市场是最为难得的机遇当前正在介入青岛房地产市场是最为难得的机遇 2 在投资区域方面 市南区 市北区是传统的城市区 竞争激烈 升值 幅度相对其他区域来讲并不大 但是随着跨海大桥与海底隧道于 2011 年 6 月 底的开通 黄岛区 胶南市的房地产发展将乘上快车道 其次 由于倡导 环 湾保护 拥湾发展 的策略 高新区所在区位决定了这里是青岛房地产发展的 又一个潜力巨大的区域 再次 由于崂山区是青岛的著名度假旅游区 将继续 带动崂山区 即墨市的房地产跨入另一个发展高速期 因而未来在青岛最有价未来在青岛最有价 值的开发区域为黄岛区 高新区 崂山区 胶南市和即墨市值的开发区域为黄岛区 高新区 崂山区 胶南市和即墨市 3 在产品类型方面 青岛具有成长性的产品为精品住宅 产业地产 养青岛具有成长性的产品为精品住宅 产业地产 养 老地产以及城市综合体老地产以及城市综合体 二 青岛城市发展简析二 青岛城市发展简析 1 青岛不仅是半岛城市群中龙头城市 而且也是一座国际性城市 具有 较高的房地产市场爆发能力 2 今年年初国务院正式批复了 山东半岛蓝色经济区发展规划 使山东半 岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略 青岛将被培育成国家级中心城市 居 山东半岛蓝色经济区和黄河三角洲高效生态经济区最为重要的地位 成为山东 省和黄河流域经济社会发展的龙头城市 其区域影响如珠三角之深圳 长三角 之上海 具有强大的人口吸聚能力 并随之带来房地产市场的持续繁荣 2 青岛依托较强经济实力和强势海洋资源 成为东部沿海重要的国际性 金融贸易 旅游 港口经济于一身的滨海城市 是一座宜居宜商的城市 3 青岛以老城区为发展基点 依托胶州湾形成环湾发展 一主三副多组 团 的空间格局 青岛城市空间发展依托环胶州湾地区 积极辐射和带动外围地区 构建环 胶州湾地区核心圈层 依托老城 拥湾发展 组团布局 轴线辐射 形成一主 三副多组团的空间格局 一主 是指市南区 市北区 四方区 李沧区 是中 心城区主中心 主体功能为青岛市区行政办公 科教 金融 旅游 信息中心 和高新技术产业区 三副 是指黄岛 崂山以及红岛 3 4 青岛具有港口 铁路 公路 航空并举的对外交通网络体系 进一步增 强了青岛城市的对外辐射力 房地产市场发展有着强有力的交通支撑 5 今年 6 月底将通车的海湾大桥和海底隧道 使半岛城市群区域内各中心 城市之间形成 四小时经济圈 区域内中心城市与本地市内各县市形成 一小 时经济圈 成为现实 这对于青岛房地产市场的发展必将带来强大的推动作用 三 青岛城市经济与产业简析三 青岛城市经济与产业简析 1 青岛城市经济发展迅速 2009 年 GDP 达到 4890 亿元 人均 GDP 在山东 半岛城市群中排名第三 为房地产业发展提供了经济保障 4 2 民众收入稳定增长 2009 年人均消费性支出超过 16000 元 商品流通 规模持续扩大 城市商业消费市场发展前景良好 这为房地产发展提供了消费 基础 2005 2009 年 青岛市社会消费品零售总额持续增长 2009 年达到 1743 99 亿元 青岛市人均可支配收入 人均消费性支出呈逐年上升态势 2009 人均可支配收入为 22368 元 人均消费性支出为 16080 元 3 第二产业是青岛乃至整个山东半岛城市群的主导产业 这将为产业地产 的发展提供巨大的空间 此外青岛第三产业在产业结构中亦占据重要地位 占 比呈小幅增长态势 5 四 青岛房地产市场整体简析四 青岛房地产市场整体简析 1 青岛近年来固定资产投资 房地产投资保持持续 较快增长的态势 反 映了房地产市场整体的快速发展态势 吸引了如万科 招商 龙湖 保利 绿 城 中海 卓越万达 中信等众多知名房地产开发商进入青岛房地产市场 2 今年年初青岛楼市遭遇限购 市场成交趋于低迷 七区二市 二市为胶 南与即墨 商品房供应存量渐涨 截止到今年 4 月份市场存量上涨为 769 66 万 平方米 去化周期较长 其中胶南存量最大 城阳区次之 6 3 限购对青岛楼市交易带来了较大的冲击 成交低迷 4 月中旬房展会的 举行也并未给成交数据带来明显的改观 4 今年前 4 个月 青岛房地产成交比较活跃的区域有胶南 黄岛 城阳 崂山和即墨等区域 其中 4 月份青岛市七区二市商品房共成交 47 72 万平 成交量环比上涨 9 6 4 月城阳区成交 13 84 万 跃居各区市榜首 成交量 环比上涨 51 1 2011 年 4 月青岛房地产供应存量简表 2010 年 04 月 2011 年 04 月青岛房地产成交量简表 7 5 今年自限购以来 青岛住宅地产价格并没有松动 截止到四月份 沿香 港路一带的住宅均价在 3 4 万 平方米之间 高新区一带的住宅均价在 2 万左右 黄岛一带的住宅均价在 1 万上下 胶南 即墨一带均价相对较低 均在 1 万以 下 6 不同物业成交冰火二重天 住宅类地产继续低迷 商业地产交易活跃 截止 2011 年 4 月 青岛市七区二市商品住宅市场供求比重为 1 0 56 市 场出现供过去求状态 新备案供应量 55 78 万平方米 同比 环比大幅上涨 成交量为 31 11 万平方米 同比保持下降 环比略增 成交均价出现下滑 为 7488 元 4 月 截止到 2011 年 4 月 青岛七区二市商业地产共推出 439 套 共 5 18 万 环比上涨 24 8 共成交 1292 套 共 7 7 万 环比上涨 126 成交均价 14132 元 2011 年 01 02 月青岛七区二市商品房成交简表 2011 年 03 04 月青岛七区二市商品房成交简表 8 7 在住宅类地产 截止到 2011 年 4 月份 刚性需求与豪华型需求去化速 度相对较快 表明小户型和豪华大户型需求旺盛 中间改善型需求因受限购影 响而被抑制 2011 年 4 月 去化最高的为二房与别墅 去化比例分别为 9 45 和 23 66 均高于本月平均区划率 青岛 2011 年 4 月住宅类产品去化简表 通过以上分析可见 青岛房地产市场受到限购一定影响 但其强劲的经济 发展潜力和突出的区位优势 使青岛房地产具有良好的投资价值 这里未来的 房地产发展空间较大 值得我们进一步研究 以便采取进一步的行动 五 青岛部分关注区域的代表项目五 青岛部分关注区域的代表项目 1 黄岛区代表项目 海尔海尔 山海湾山海湾 9 项目名称海尔 山海湾占地面积22 万平米 项目位置黄岛开发区漓江东路 505 号 薛 家岛旅游渡假区北侧 总建面积53 万平米 开 发 商青岛海尔物业发展有限公司建筑形态别墅 电梯多层 小高层 高层 项目动态 电梯多层报价 14000 15000 元 平米 小高层报价 12000 13000 元 平米 高层报价 9500 10500 元 平米 精装标准为 1500 元 平米 项目一至三期基本 销售完毕 四期未开盘 2010 年总销金额达到 20 亿元 为青岛市销售冠军 2 胶南市代表项目 保利海上罗兰位于青岛市胶南东部新城 滨海大道和两河交汇处 南望灵 山湾一线海景 项目借势青岛 拥湾发展 的政策优势和人们对海居生活的向 往 以 70 万平米的规模打造青岛前海新中心 世界级滨海庄园 作为保利在北 中国唯一的一线滨海大型别墅住区 涵盖别墅 高层公寓 商业三种物业类型 为业主打造全方位的世界级滨海庄园生活 10 保利海上罗兰项目规划 4000 多户的万人社区 由经典英法风格别墅与高层 组成 别墅 高层分区鲜明 互不干扰 并且通过高层组团式景观 公馆式组 团入户的打造 有效保证了私密性 园林规划上 重点打造 一海一河一带五 大公园 即灵山湾一线海景 两河生态河景 贯穿项目次街生活的中央景观带 海滨公园 滨河公园 高尔夫果岭公园 别墅区罗兰溪语水景公园与高层区中 央园林景观 项目内部规划了 2000 平米会所 3600 平米幼儿园 项目将于 2011 年 7 月开盘 目前正在咨询中 3 高新区代表项目 卓越蔚蓝群岛卓越蔚蓝群岛 项目名称卓越蔚蓝群岛面积规划 小高层 42 150 多层 58 145 洋房 83 159 别墅 174 264 项目位置高新区双园路南段白沙河入海口主力面积 小高层 86 93 多层 88 93 洋 房 104 139 别墅 174 264 11 开 发 商卓越集团主力总价 小高层 51 55 多层 53 58 洋 房 73 79 别墅 170 259 占地面积100 万平米目前均价 小高层 7000 多层 6500 洋房 7000 别墅 10000 总建面积160 万平米 一期 17 6 万 装修标准无 建筑形态多层 小高层开盘时间一期 2008 05 二期 2010 06 规划户数一期 1663 户交房时间一期 2011 01 二期 2011 12 项目说明 地处青岛大胶州湾生态居住岸线核心 总建筑面积 160 万平米 规化 128 62 万平米住宅 6 万平米的蔚蓝国际商街 1 6 万平米的群岛会所 4 3 万 平米多语种精英教育区及其它社区综合配套 4 崂山区代表项目 海信海信 天玺天玺 项目名称海信 天玺面积规划140 580 平米 项目位置崂山区东海东路 1 号主力面积两房 140 平米 四房 222 平米 开 发 商海信地产主力总价两房 635 万 四房 1000 万 占地面积4 63 万平米目前均价45000 元 平米 总建面积10 万平米装修标准6000 元 平米 12 建筑形态小高层 高层开盘时间2010 年 10 月 规划户数 372 交房时间2011 年 12 月 项目说明 该项目由 5 栋 HUF 别墅 3 栋超高层 39F 43F 1 栋小高层 17F 与 1 座国际标准幼儿园组成 面积区间 141 580 平米 配有星级会所与双层安防大 堂 每户配有窗式自平衡新风系统 景观资源得天独厚 贺府别墅面积在 500 700 平米左右 总价 6000 万元 7000 万元 HUF 别墅一般和德国贺府公司有关系或者关联 因其追求欧洲最先进的居 住理念 以及对未来生活品质的一种追求及升华 主要是传承德国百年木桁架 别墅精髓 是欧洲装配式别墅的先导者 其技术及设计水平领先于行业水准 六 青岛投资建议六 青岛投资建议 通过初步研究青岛房地产市场和梳理我司产业资源 建议如下 1 引入战略研究合作机构 进一步深入研究青岛房地产市场 确定进入青 岛房地产市场的方式 使我司在青岛房地产下一轮高涨期做好准备 同时也为 公司融资提供便利 2 青岛未来比较具有开发价值的区域是西海岸 北海岸以及崂山和即墨沿 海 其中西海岸主要包括黄岛和胶南 北海岸主要是以红岛为中心的高新区 这些区域不仅是青岛建设蓝色经济区地重要地带 而且也是实现青岛环湾发展 的关键地带 未来的发展潜力巨大 3 以集团铜产业和物流产业为基础 以开采城市矿山为概念 以研发城市 矿山回收技术为支撑 争取切入青岛高新区 搭建产业地