改错题总结(结合《房地产估价案例与分析》使用)

第 1 页 共 4 页 改错题改错题 一 1 一般假设缺少一条 由于本地区类似房地产市场状况近一年来变化不大 估价对象房地 产状况稳定 因此假设 本地区类似房地产市场状况与一年前首次抵押时情况一样 估价 对象房地产状况除正常物质折旧外 其他情况与一年前首次抵押时一 样 2 背离事实假设中 因为估价目的为再次抵押 错误 应改为 对同一抵押权人的续贷房 地产抵押估价 抵押价值可不减去续贷对应的已抵押担保的债权数额 3 不相一致假设中 按办公用途持续使用为假设前提 错误 应改为 本次估价以估价对 象按照工业用途为估价前提 4 不相一致假设中 本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据 错误 应改为 本次 估价按记载面积为准 二 1 朝向为南不对 应为北 2 建筑结构不可能是砖混 应为钢混结构 3 缺少租约情况记录 如租期 租金 付款方式等 4 查勘人中缺注册房地产估价师张 的签字 三 1 该评估报告中应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师 不能笼统的以 我们 指代 2 该评估报告中应该是按照现有用途 最高最佳利用为假设前提 3 据题意 估价对象在价值时点有已抵押担保债权 因此不能对已知事实做违背事实假 设 4 在存在不确定因素的情况下 房地产估价师做出估价相关判断时 应当保持必要的谨 慎 充分估计抵押房地产在处置时 可能受到的限制 未来可能发生的风险和损失 不高估市场价值 不低估知悉的法定优先 受偿款 并在估价报告中做出必要 的风险提示 抵押价值评估遵循谨慎原则 就低不就高 应充分考虑未来市场变化风险和 短期强制处分等因素对房地产抵押 价值的影响 四 1 错误 估价对象按照商业用途使用在法律上视为许可 改为 估价对象按照商业用途使用不合法 应按住宅用途评估 理由 虽然李某已申请改建 但尚未办理完用途变更手续 因此从法律上讲 估价对象仍 应按住宅用途评估 2 错误 若估价对象改建为商铺使用 未来作为商铺使用的收入现值 大于作为住宅使 用的收入现值 则估价对象改建为 商铺使用经济上可行 改为 若估价对象改建为商铺使用 扣除需支付的改造装修成本 用途变更费用及应得利 润后 其剩余价值大于作为住宅使 用的价值 则估价对象改建为商铺使用经济上可行 理由 经济可行性检验的一般做法 是针对每种利用 首先预测它未来的收入和支出流量 然后将未来的收入和支出流量用 第 2 页 共 4 页 现值表示 再将这两者进行比较 只有收入现值大于或等于支出现值的利用才具有经济可 行性 否则应被淘汰 3 错误 估价对象改建为商铺使用 扣除需支付的改造装修成本及应得利润后 其剩余 价值大于作为住宅使用的价值 所 以 估价对象作为商铺利用的价值为最大 改为 估价对象在目前住宅用途现状情况下 在维持现状 更新改造且改变用途 重新开 发三种前提下 定量分析的结果是 第二种前提下利用价值最大 所以 估价对象作为商铺利用价值最大 理由 价值最大化是指在所有具有经济可行性的利用中 能够使估价对象的价值达到最大 的利用 这便是最高最佳利用 价 值最大化应考虑维持现状 更新改造且改变用途 重新开发三种前提 不能只分析一种前 提就得出结论 4 错误 综上所述 估价对象的最高最佳利用方式为商铺 故本次估价以重新开发为前 提 改为 综上所述 估价对象的最高最佳利用方式为商铺 故本次估价以更新改造且改变用 途为前提 理由 更新改造前提 是指经分析 判断 以更新改造再予以利用最为合理的 应选择更 新改造前提进行估价 现有房地产 应更新改造的条件是 更新改造后的房地产价值 更新改造的必要支出及应得利润 现状房地产的价值 改变用途前提 是指经分析 判断 以改变用途再予以利用最为合理的 应选择改变用途前提进行估价 现有房地产应改变用途的条件是 新用途下的房地产价值 改变用途的必要支出及应得利润 现用途下的房地产价值 估价对象用途变更为商铺 属于更新 改造且变更用途 五 答案 估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见 是估价机构履行估价委托合同 给予委托人关于估价对象价值的 正式答复 也是记述估价过程 反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告 上 述估价报告片断中的错误 修改及 理由具体如下 1 错误 综合确定本次估价采用假设开发法 收益法 成本法三种估价方法 改为 综合确定本次估价采用假设开发法 成本法两种估价方法 理由 根据 房地产估价规范 GB T 50291 1999 通行的估价方法有比较法 收益 法 成本法 假设开发法 基准 地价修正法等 因估价对象为在建工程 具有开发潜力 宜采用假设开发法进行估价 又 根据谨慎原则 估价对象为在建工 程 故采用成本法进行测算 验证 具体采用房地分别估价综合计价的方式进行估价 用 比较法评估土地使用权价格 用成 本法评估在建工程房产价格 并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格 并将两种估 价方法的估算结果分析综合后得 出估价对象价值 2 错误 采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价 第 3 页 共 4 页 改为 采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价 理由 假设开发法的估价前提有三种 自己开发 即估价对象仍然由其拥有者或房地产 开发企业开发 自愿转让 估价 对象要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发 被迫转让 估价对象要被迫 转让给他人开发 同一估价对象在 这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价 评估出的价值往往是不同的 在运用假设 开发法时究竟应采用上述哪种估价 前提进行估价 必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择 并应在估价报告中 充分说明理由 房地产抵押估价和 人民法院拍卖房地产估价 一般应采用 被迫转让前提 3 错误 由于估价对象为商业用房 且成本造价资料较为齐全 故可采用收益法 成本 法估算开发完成后的价值 改为 由于估价对象为商业用房 故可采用收益法 或比较法结合长期趋势 估算开发完 成后的价值 理由 当被征收房屋为商业用途时 应当采用收益法 其技术路线是通过比较法测算被 征收房屋的租金 进而确定被征收 房屋当前的净收益并预测其未来的净收益 然后将其折现来求取被征收房屋市场价值 假设开发法评估技术路线要首先根 据在建工程规划条件 现状 利用比较法和长期趋势法测算续建完成后的价值 4 错误 用成本法测算建筑物价格时 根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据 实测算 改为 用成本法测算建筑物价格时 根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算 理由 在运用成本法估价时注意 应采用客观成本而不是实际成本 应在客观成本的 基础上结合选址 规划设计等分析 进行调整 应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整 即用成本法测算建筑物 价格时 根据修建该类在建工程项 目的客观造价资料进行测算 六 1 错误 本次估价以 建筑安装公司提供的资料及数据真实 合法 完整 准确为前 提 改为 本次估价以委托人 或 房地产开发公司 提供的资料及数据 理由 本次估价的委托方是 房地产开发公司 从其施工方获取了相关成本等资料 属 于从委托人处取得的资料 在报告中 应表述为委托人提供的资料及数据 2 错误 设定其土地使用权年限自价值时点算起为 40 年 改为 设定其土地使用权年限自价值时点算起为 44 年 理由 其土地使用权年限为自价值时点至证载土地使用权终止日期 2053 年 6 月 19 日止为 44 年 3 错误 自本报告价值时点起半年内有效 改为 自本报告出具之日起半年内有效 理由 报告的有效期应自报告出具之日起计算 4 错误 不能确认估价对象在价值时点的