资产评估作业(德强与远东)

一 机器设备评估一 机器设备评估 1 某肉食加工生产线由两部分构成 分别购建于 1994 年 10 月和 1995 年 10 月 账面原值 分别为 500 万元 150 万元 现评估其在 2000 年 10 月的价值 调查分析得知 该类设备 定基价格指数在 1994 年 1995 年 2000 年分别为 110 115 140 该设备尚可使用 5 年 和当前市场上的同类设备相比 该设备运行所耗费电力能源较大 平均每年多耗电 3 万度 每度电按 0 7 元计算 所得税税率为 33 折现率为 10 P A 10 5 3 791 要求 1 计算该设备的重置成本 2 计算该设备的已使用年限 3 计算该设备的贬值额 4 估算该设备的价值 2 某型号压力机购置于 1990 年 12 月 账面原值为 40 万元 其中 压力机的购买价为 35 万元 基础及安装费 4 5 万元 运杂费 0 5 万元 评估基准日为 2000 年 12 月 20 日 经过 调查得知 该类压力机的定基价格指数 1990 年和 2000 年分别为 130 150 基础安装费 10 年间上涨了 100 评估基准日的运杂费为 1 1 万元 该压力机前 5 年的利用率为 120 后 5 年的利用率为 95 预计尚可以使用 3 年 与同类设备相比 该设备的操作需 要 5 个工作人员 而同类设备需要 3 个工作人员 操作人员的年工资及福利费用为 2 万元 人 所得税税率为 33 折现率为 12 要求 1 计算该设备的重置成本 2 计算该设备的实体性贬值额 3 计算该设备的功能性贬值额 4 计算该设备的评估价值 3 某企业对一项资产进行评估 具体资料如下 该资产账面原值 350 万元 净值 280 万元 折旧年限 30 年 已计折旧年限 20 年 经分 析 按现行市场材料价格和工资费用水平 新建造相同构造的资产的全部费用支出为 580 万元 经查询 该资产截止评估基准日的法定利用时间为 57600 小时 实际累计利用时间 为 50400 小时 经专业人员勘察估算 该资产还能使用 12 年 又知由于设计不合理导致能 耗大 与现在同类标准资产比较 每年多支出运营成本 5 万元 该企业所得税率 33 假定贴现率 10 要求 采用成本法对该资产进行评估 P A 10 12 6 8137 4 某数控机床2003年购置 评估基准日为2006年 该设备账面原价为54万元 其中 设备 购价50万元 基础及安装费3 5万元 运杂费5000元 已知2003年和2006年的该类设备的 定基物价指数分别是120 和180 基础及安装费的环比物价指数为150 按基准日价格标 准重置 运杂费为1万元 该设备已使用3年 经济使用寿命为20年 现该机床的一部分损 坏 估计修复费用约3万人民币 其他部分正常工作 要求 1 计算该机床的重置成本 2 计算其实体性贬值 3 计算其评估值 5 被评估机组由主机 辅助装置和工艺管道组成 账面原值为60万元人民币 评估基准日 2006 年5月1日 机组全新重置价为70万元 其中主机占70 辅助装置占20 工艺管 道占10 评估人员经过检测 确定主机 辅助装置和工艺管道的实体性贬值率分别为 20 40 30 该机组年产量为10万件产品 与目前该类经过技术改进的新机组相比 待估机组多用操作工人2人 行业内操作工人的平均人工费为每人每月1000元 评估 基准日后前两年每年的超额能耗费用为2万元 之后每年的超额能耗费用为3万元 评估 人员测定 该机组尚能使用5年 同时 由于市场供求影响 要是产品不积压 每年只 能生产8万件 已知该类机组的规模经济效益指数为0 7 行业适用的折现率为10 企 业正常纳税 则通过以上条件求该机组评估基准日的评估值 6 被评估的设备购建于 2000 年 6 月 账面原值为 120 万元 2002 年 6 月对该设备进行技 术改造 使用了某种新型技术 改造费用为 15 万元 2004 年 6 月对该设备进行评估 评 估人员经调查分析得到如下数据资料 1 从 2000 年至 2004 年 该类设备的定基价格指数分别为 102 105 103 106 108 2 由于使用了新型技术 该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约 5000 元 3 该设备所在企业的正常投资报酬率为 10 规模经济效益指数为 0 7 该企业为正 常纳税企业 4 该设备在评估基准日前利用率仅为 60 评估基准日后 预计利用率可达 80 5 经检测该设备尚可使用 8 年 要求 1 计算该设备的重置成本 2 计算该设备的加权投资年限与成新率 3 计算该设备的功能性贬值额 4 计算该设备的经济性贬值额 5 计算该设备的评估值 7 7 评估人员对甲公司的一台生产控制设备进行评估时 了解到以下情况 1 该设备与目前同类新式控制设备相比 额定操作人员多 2 名 维护费用每年多支 出 4000 元 其他方面大致相同 2 经测定该设备尚可使用 3 年 确定的折现率为 10 3 操作人员年均工资 26000 元 企业适用的所得税率为 25 要求 请帮助评估人员计算 1 该设备的年超额运营成本 2 该设备的年净超额运营成本 3 该设备的功能性贬值 计算结果以万元为单位 保留两位小数 8 8 评估人员对 B 公司一条生产线的续用价值进行评估时 对经济性贬值的相关因素进行了 调查了解 具体情况如下 1 该生产线的年生产能力为 1000 吨 规模经济效益指数为 0 6 2 企业正常投资报酬率为 10 适用的所得税率为 25 3 评估时 正值国家 实施宏观调控政策 对企业生产经营造成影响 使得该生产线生产的产品 若不降价 则 年产量会减至 800 吨 若每吨降价 100 元 则可保持正常的年生产能力 估计调控政策对 企业的影响会持续 3 年 要求 请帮助评估人员计算 1 该生产线的经济性贬值率 2 该生产线的经济性贬值额 计算结果以元为单位 取整数 二 房地产评估二 房地产评估 1 待估建筑物为砖混结构的单层住宅宅基地 300 平方米 建筑面积 200 平方米 月租金 3000 元 土地还原率 7 建筑物还原率 8 评估时建筑剩余年限为 25 年 取得租金收 入的年总费用为 7600 元 评估人员另用市场求得土地使用权价格为每平方米 1000 元 试 用建筑物估价残余法估测建物的价值 P A 12 25 7 8431 2 2 某砖混结构 2 层住宅 总建筑面积 500 平方米 占地面积为 400 平方米 月租金 44000 元 土地还原利率为 8 建筑物还原利率为 10 建筑物评估时的剩余经济使用年限为 40 年 税金为年租金收入的 18 管理费按年租金的 2 5 计 年空置损失租金以半月租金计 维持费按年租金的 5 计 年保险费 12000 元 另用市场法求得土地使用权价格为每平方米 3800 元 为楼面地价 要求 试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格 计算结果以元为单位 取整 3 3 有一待估宗地 总面积为 40000 平方米 使用年限为 50 年 土地还原利率为 6 现收 集到 A B C 三个宗地交易实例 具体情况见下表 表中交易情况 区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较 以待估宗地为基 准确定的数值 经了解 宗地所在城市容积率每增加 0 1 宗地地价比容积率为 1 时增加 9 从 2005 年 2 月份到 2006 年 2 月份 地价每月环比上涨 1 试根据上述条件评估待估宗地 宗地 成交价 元 M2 交易时间 交易 情况 区域 因素 个别 因素 容积率 剩余 年限 待估宗地2006 年 2 月0001 750 年 A51502005 年 2 月00 1 1 645 年 B67002005 年 8 月0 2 01 950 年 C55502005 年 12 月 2 0 1 1 645 年 在 2006 年 2 月的价格 计算结果以元为单位 取整 4 4 某房地产公司于 2001 年 1 月以有偿出让方式取得一块土地 50 年使用权 面积为 2000 平方米 并于 2003 年 1 月在此地块上建成一座框架结构的写字楼 建筑面积 8000 平方米 经济耐用年限为 60 年 残值率为 0 评估基准日该建筑物重值价格为每平方米 4500 元 现用于出租 每年实收租金为 800 万元 据调查当地同类型写字楼租金水平一般为每月每 建筑平方米 90 元 空置率为 10 每年需支付的管理费为年租金的 2 5 维修费为重置 价的 1 5 税金为年租金的 18 保险费为重置价的 0 2 土地资本化率为 6 建筑 物资本化率为 8 试根据上述资料评估该宗地 2005 年 1 月的价格 计算结果以元为单位 取整数 5 5 待评估地块为一待开发建设的七通一平空地 面积 2000 平方米 允许用途为商住混合 允许建设容积率为 7 覆盖率小于等于 50 土地使用年限 50 年 2009 年 8 月出售 求 取公平市场价格 估价方法采用假设开发法 设计建筑面积为 14000 平方米 共 14 层 1 2 层为商用房 共 2000 平方米 3 4 层共 12000 平方米用于住宅 预计共需 2 年时间 完成 到 2011 年 8 月 第一年投入 60 的总建筑费 第二年投入 40 的总建筑费 总建 筑费 1000 万元 专业费为总建筑费的 6 利润率为 20 租售费用及税金综合为售楼价 的 5 假定该建筑物建成后即可全部出售 预计当时售价 商业楼 4000 元 平方米 住 宅楼 2000 元 平方米 折现率 10 要求 1 以评估基准日 2009 年 8 月为时间点 计算总楼价 2 计算该时点的总建筑费 3 计算该时点的专业费 4 计算该时点的税费 5 计算该时点的利润和地价 计算结果以 元 为单位 取整 三 无形资产评估三 无形资产评估 1 某企业转让浮法玻璃生产全套技术 有关资料热如下 一 该企业与购买企业共同享用 浮法玻璃生产技术 双方设计能力分别为 300 万和 200 万标箱 二是浮法玻璃生产技术是 从国外引进 账面价格 200 万元 已使用 2 年 尚可使用 8 年 2 年通货膨胀率累计 10 三是该项技术对该企业生产经营有较大影响 由于市场竞争加剧 产品价格下降 在以后 8 年减少销售收入按折现值计算为 80 万元 增加开发费用 以保住市场的追加成本 按现值计算为 20 万元 试评估该项无形资产的最低收费额 2 已知某企业是 A 行业的一知名企业 A 行业平均收益率为 20 预测企业未来收益 其中前 5 年分别是 5000 万元 4500 万元 4000 万元 3500 万元 3800 万元 从第 6 年开 始企业收益基本保持在 3000 万元 评估人员对该企业的单项资产评估得出该企业单项资产 之和为 10000 万元 并已知适用本金化率 25 试评估该企业的商誉 注 25 1 5 年 的复利现值系数分别为 0 8000 0 6400 0 5120 0 4096 0 3277 3 3 甲企业拟向 B 公司转让一项制药生产技术 经评估人员调查测算获得以下资料 1 甲企业与 B 公司共同享用该制药技术 双方设计能力分别为 700 万箱和 300 万箱 2 该技术 3 年前从国外引进 账面价格 400 万元 预计尚可使用 9 年 3 由于该技术转让 对甲企业生产经营有较大影响 估计将减少销售收入 按折现值计 算为 80 万元 和增加相关支出 按现值计算为 20 万元 4 自引进日起至评估时 该类技术的价格上升了 10 要求 1 计算该制药生产技术的重置成本净值 2 计算该制药生产技术的重置成本净值转让分摊率 3 计算该制药生产技术转让的最低收费额 计算结果以万元为单位 取整 4 4 由于产品结构调整 甲企业准备将其饮料生产的专有配方转让给 A 公司 根据双方协商 该专有技术的收益期限为 4 年 且按销售收入的 4 分成 评估人员经测算 未来 4 年饮料 的销售分别是 80 吨 90 吨 95 吨 95 吨 每吨售价 10 万元 根据技术所属行业和市场 情况 评估人员确定的风险报酬率为 6 企业适用的所得税率为 25 银行存款利率为 4 要求 请帮助评估人员计算确定 1 专有技术的折现率 2 专有技术各年的净收 益 3 专有技术的评估价值 计算结果以万元为单位 小数点后保留两位小数 5 5 某企业许可一项技术给联营企业使用 该技术的重置成本为 200 万元 适用的成本利润 率为 400 联营企业其它投资的重置成本为 5000 万元 适用的成本利润率为 10 该技 术已使用 3 年 证明技术可靠 产品比同类产品性能优越 经了解 该产品成本为 120 元 件 该产品价格在甲类地区为 180 元 件 乙类地区为 170 元 件 丙类地区为 160 元 件 目前该产品年销售量为 2 万件 其中甲类地区为 8000 件 乙类地区为 7000 件 丙类地区 为 5000 件 经分析 该技术的剩余经济寿命为 8 年 售价和成本变化不大 故不考虑其变 化 折现率为 12 所得税率为 25 要求 计算该项技术的利润分成率和评估值 计算结果以 元 为单位 取整 四 企业价值评估四 企业价值评估 1 某企业进行股份制改组 根据企业过去经营状况以及未来市场形势 预计其未来五年的 收益额分别为100万元 120万元 150万元 160万元和200万元 假定折现率和资本化率分 别为10 和11 企业经营期永续 试用年金资本化法确定该企业的价值 注 1 5年的 复利现值系数分别为0 9091 0 264 0 7513 0 683 0 6209 2 待估企业预计未来 5 年的预期收益额分别为 100 万元 110 万元 105 万元 110 万元 和 110 万元 假定折现率和资本化率均为 10 该企业各单项资产评估后的价值之和为 1100 万元 要求 1 采用年金资本化法确定该企业整体资产评估价值 2 该企业是否有商