奥鹏大连理工毕业论文范文_房地产项目可行性研究(模版)

网络教育学院网络教育学院 本本 科科 生生 毕毕 业业 论论 文 设文 设 计 计 题 目 某房地产开发项目可行性研究 学习中心 XXXX 奥鹏学习中心 2 VIP 层 次 专科起点本科 专 业 房地产经营管理 年 级 2010 年秋季 学 号 101115419471 学 生 XX 指导教师 XXX 完成日期 2012 年 7 月 28 日 某房地产开发项目可行性研究 I 内容摘要 房地产可行性研究是分析 计算和评价投资项目的技术方案 开发方案 经 营方案的经济效果 研究项目的必要性和可行性 进行开发方案选择与投资方案 决策的科学分析方法 本文采用定性与定量分析相结合的方法对西安的一个房地产项目进行全面 系统的可行性研究分析 研究研究的主要内容有项目概况 市场分析和项目财务 分析 在宏观上对项目市场区位特征 投资环境等进行分析 微观上对项目财务 状况 项目风险进行详细的分析 通过对项目进行系统的分析及研究 综合评价 得出了项目开发各方面的评价指标值 从而确定了项目开发的可行度 避免了项 目开发的盲目性 其为项目的成功开发提供可靠性依据的同时 也为项目开发指 引了方向 关键词 房地产开发项目 可行性研究 市场分析 财务评价 某房地产开发项目可行性研究 II 目 录 内容摘要 I 引 言 1 1 项目概况 3 1 1 房地产开发项目基本情况 3 1 2 房地产开发企业基本情况 3 2 项目投资环境分析 4 2 1 自然地理环境 4 2 2 经济环境 4 2 3 政策环境 5 2 4 社会环境 6 3 市场供给与需求分析 7 3 1 市场供给分析 7 3 2 市场需求分析 7 3 3 市场供求关系预测 8 4 项目具体区位条件和竞争分析 9 4 1 项目具体区位条件分析 9 4 2 项目竞争分析 9 5 项目 STP 策划 10 4 1 项目市场细分 10 4 2 项目目标市场选择 11 4 3 项目市场定位 11 4 3 1 项目档次定位 11 4 3 2 项目主题定位 12 4 3 3 项目功能定位 12 4 3 4 项目产品定位 12 6 项目规划设计 14 6 1 项目设计方案 14 6 2 项目总平面布置 14 某房地产开发项目可行性研究 III 6 3 项目环境景观设计 15 7 建设方式及进度安排 16 7 1 项目建设方式 16 7 2 项目进度安排 16 8 投资收入估算与资金筹措 17 8 1 项目投资估算与资金使用计划 17 8 2 项目收入估算与资金筹措 20 9 项目财务评价 21 9 1 项目盈利能力评价 21 9 2 项目清偿能力评价 21 9 2 项目资金平衡能力评价 22 9 2 1 损益表与静态盈利能力分析 22 9 2 2 现金流量表 全部投资 与动态盈利能力 23 9 2 3 现金流量表 自有资金 与动态盈利能力 23 10 项目不确定性分析 25 10 1 临界点分析 25 10 2 敏感性分析 25 11 结论与建议 28 参考文献 30 某房地产开发项目可行性研究 1 引 言 房地产投资具有资金投入量大 回收期长 经营风险高的特点 项目决策一 旦失误不但浪费大量的人力 物力 财力 加重企业债务负担 给开发商带来致 命性打击 而且还会导致银行贷款沉淀 甚至影响城市合理性开发进程 然而 我国大部分房地产开发商仍沉浸在 房地产业遍地黄金 的市场观念中 存在盲 目捞 几桶金 的思想 有些 烂尾工程 开发商在项目前期决策时 根本就不 作深入的市场调研和全面的可行性分析 虽然有些项目具备 完整 的可行性研 究报告 但 它们 大多是一堆用于争取政府审批立项的 文字游戏 和 数字游戏 钻政府审批环节把关不严格的空子 结果在这场 游戏 中 开发商往往 套牢 了 自己 因此 注重并加强项目可行性研究工作显得甚为重要和紧迫 对房地产项目进行可行性研究意义在于 选择最佳投资方案 提高投资效益 避免投资决策失误 首先 任何拟建项目 客观上总是存在多种可供选择的方案 若单凭主观判断 简单选择难以达到满意结果 建设项目的要求是多种多样的 比如 经济上要求投资少 见效快 取得较高的经济效益 社会效果方面要符合 国家的政策法规 增加就业机会 专业代做奥鹏作业 毕业论文 写手价格 免去中间环节和费用 通过 后付款 保障您的权益 需要作业答案请联系 QQ 1227258276 改善劳动条件 减少环境污染 促进生态平衡 面对如此纷繁复杂的要求 如果仅仅片面强调任何单方面的要求 均有可能造成决策的失误 因此需要进行 认真的可行性研究 综合权衡各方面得失 优选投资方案 从而有效地避免投资 决策失误 其次 要取得较高的投资收益 必须在众多的备选方案中选择出最佳 方案 这包括选出有利的投资方向和最佳的建设方案等 所有这些都必须进行广 泛深入的调查研究和系统全面的分析论证 才能从众多的可行方案中选出最佳方 案 最后 从投资主体的角度分析 房地产项目投资的经济性要求盈利最大化 风险最小化以及竞争实力的不断增强 可行性研究的结论往往成为项目能否投资 的关键 只有论证拟建项目建设是必要的 产品价格具有竞争力 并能获得巨大 的投资利润时 投资主体才肯投资 银行才肯贷款 项目才能兴建 因此 在投 资项目管理的全过程中 投资前期的决策工作非常关键 而决策的依据是可行性 研究 因此 可行性研究对于房地产投资项目的成功 具有十分重要的意义 本文基于西安市雁塔区某房地产项目开发的可行性研究 系统地描述了可行 某房地产开发项目可行性研究 2 性研究在房地产开发项目中的必要性 本文研究的目的在于完成该项目的可研部 分 进而对其论证是否可行 同时也对其他的房地产开发项目具有一定的借鉴作 用 本文首先绪论部分提出了本文研究的意义及目的 第二章对该项目的各项投 资环境进行了详细的分析 第三章到第九章系统阐述了对拟开发项目的研究 包 括项目概况 具体市场分析以及详细的财务指标评价 最后是本文的结论与建议 部分 得出此项目是可行的 某房地产开发项目可行性研究 3 1 项目概况 1 1 房地产开发项目基本情况 本项目名称为 建赏 高新 位于西安市丈八东路路与科技路相交处的西北 角 是西高新建设集中和较繁华的地段 基地总占地面积为 62468m2 为居住及 商业配套用地性质 该处离市中心不远 区位适中 交通便捷 该项目周边不仅有易初莲花 爱家超市 世纪金花等大型购物超市 有便利 的商业活动环境 而且其周边的医院 学校 银行 商场等生活设施配套齐全 1 2 房地产开发企业基本情况 1 公司基本情况简介 西安城投房地产有限公司成立于 1997 年 12 月 9 日 具有完全民事行为能力 的独立法人资格 经济性质为民营企业 公司已成立党支部 7 年 具有二级房地 产开发资质 注册资本 5100 万 公司自成立以来 始终坚持以住宅开发建设为 主 经济效益 社会效益 环境效益并重 以 建设新重庆 打造新民居 为己任 秉承 与时俱进 求实创新 诚信奉献 的经营理念 以 创公司品牌 办一流企 业 为目标 经过近十年的奋斗 公司已发展成为总资产 1 5 亿元 从业人员 100 余人左右 集房地产开发 房屋销售和物业管理于一体的中型企业 2 公司规模简介 截止 2012 专业代做奥鹏作业 毕业论文 写手价格 免去中间环节和费 用 通过后付款 保障您的权益 需要作业答案请联系 QQ 1227258276 年 1 月 公司现有资产总额 16297 万元 其中 流动资金 10687 万元 负债 总额 3736 万元 所有者权益总额 12560 万元 其中 实收资本 5100 万元 资本 公积 3765 万元 累计未分配利润 3695 万元 3 公司业绩简介 公司成立以来 建造了 7 万 m2和 5 万余 m2储备土地 公司内部机构管理健 全 具有较强的经营 管理能力和房地产开发经验 开发后劲较强 4 公司人员及组织结构 公司现有员工 106 人 其中管理层人员 58 人 具有中高级专业技术职称的 人员 26 人 平均年龄 43 岁 整个公司人才济济 具有良好的技术资质 某房地产开发项目可行性研究 4 2 项目投资环境分析 投资环境分析主要对拟开发项目所在城市自然地理环境 政策法律环境 经 济环境 社会环境等进行分析 以确定外部投资环境为拟开发项目带来哪些机会 哪些威胁 2 1 自然地理环境 本地块三水环绕 西临沿江南路 抚河公园近在眼前 风光如画的象湖公园 举步能到 正在改造开发的玉带河伴其东南 加上临近灌缨文化广场 湖光水色 的自然及人文环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础 洪城大市场 建材大市场 全顺汽车厂 江铃股份公司等大型高效益企业的 中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力 2 2 经济环境 1 西安市生产总值 2006 年西安市国民经济继续保持良好运行态势 经陕西省统计局评估 2006 年全市实现地区生产总值 1450 02 亿元 比上年同期增长 13 其中第一产业增 加值 70 73 亿元 增长 7 2 第二产业增加值 615 26 亿元 增长 14 3 第三产 业增加值 764 03 亿元 增长 12 4 2 房地产投资 西安市 2006 年房地产完成投资 285 76 亿元 增长 26 9 商品房销售面积 621 50 万 m2 增长 25 0 商品房销售额 206 15 亿元 增长 20 3 3 西安市人均收入 从西安市 2006 年各城区分物业均价数据我们可以看出 普通住宅类物业均 价城内区最高 西高新位居第二 其次是城南区 城西比城东略高 城北最低 商服用房均价城内区依然是最高 城南第二 西高新为第三 城西区排行第四 其次是城东 城北为末位 写字楼仍以城内为最高 其次是差别不大的高新和城 南 再次是城西和城东 专业代做奥鹏作业 毕业论文 写手价格 免去中间 环节和费用 通过后付款 保障您的权益 需要作业答案请联系 QQ 1227258276 城北依然是最末 别墅类物业该期仅城南有成交 从 2006 年统计数据对比 显示 西安市目前城内在住宅 商服用房和写字楼上均居于首位 城内土地紧缺 状况日益严重 其次是西高新住宅 写字楼均价也相对较高 成为房地产开发商 投资重点区域 整体来看西安市房价与其他同类城市相比 房价比较稳定且价格 某房地产开发项目可行性研究 5 相对较低 而西安市快速发展的经济和人们日益增长的收入水平必然带动房价的 上涨 因此 西安房地产市场也吸引了大量开发房地产的投资 2 3 政策环境 从宏观政策的角度看 2006 年中国房地产市场经历了有史以来最猛烈 最严 厉的政策调控 国六条 及十五条意见等政策的相继出台 在很大程度上影 响着中国的房地产市场的发展 首先 国六条 中对住房供应结构作了明确的调整 重点发展中低价 位 中小套型普通商品住房 经济适用住房和廉租住房 各地都要制定和实施住 房建设规划 对新建住房结构提出具体比例要求 接着 针对这一要求 十五 条意见又进行了进一步的规定 要求自 2006 年 6 月 1 日起 凡新审批 新开工 的商品住房建设 套型建筑面积 90 m2以下住房 含经济适用住房 面积所占比 重 必须达到开发建设总面积的 70 以上 这一规定 无疑将会使整个房地产市 场的住房供应结构发生巨大改变 然而 这一规定很可能会引起大房型住宅由于 稀缺而价格上升 同时 要达到 70 这一指标 对于大中城市而言 政府至少要 建设超过 50 的中低价商品房和经济适用房 在很大程度上加重了政府的财政负 担 其次还表现在以下几个方面 1 登记前不得转让 为防止房屋炒作 现房买卖网上签约时 认购和签 约的购房人名称不得随意变更 合同上购房人署谁的名字事先一定要考虑好 转 移登记前房屋不得转让他人 2 住宅分户验收 开发商在向购房者交房时 必须提供采暖系统安装质 量 给水 排水系统安装质量等 8 项房屋质量检查和整改记录 并公示住宅工程 的建设 设计 施工 监理和物业管理单位的相关信息 3 维修资金上网 房地产开发企业 物业管理企业 业主委员会须进入 北京市专项维修资金管理系统提供的服务平台进行办公 业主可随时上网查询维 修资金的使用情况及去向 4 空置房停止优惠 凡符合空置商品房免税政策条件的纳税人 须在 2005 年 12 月 31 日以前向税务机关申报办理减免税手续 5 大户预征增值税 2006 年 1 月 1 日以后 凡单栋号内户 单套房间 平均建筑面积超过 140 m2以上的 一律按 0 5 的预征率征收土地增值税 对于 140 m2 含 以下的不予预征土地增值税 某房地产开发项目可行性研究 6 6 房贷执行新利率 2005 年 12 月 25 日 20 时 客户贷款不存在欠款的 贷款利率按 2006 年 1 月 1 日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利 率下浮 10 执行 仍积欠本金和利息的 贷款利率按 2006 年 1 月 1 日当日人民 银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率执行 从上述分析可以看到 政府对控制房地产价格上涨的决心 而且 政府的调 控也将慢慢会有效果 但通过阅读网络上的其他文章 以及那些文章中给出的数 据和理由 我认为 今天全国整体的房价还是会稳中有涨 通过西安房地产信息 网上获得的西安地区近半年来的价格走势来看 可以证明今年的房价还是稳中有 涨的 2 4 社会环境 西安是一座历史文化悠久的城市 是我国六大古都之一 下辖八区六县 全 市行政区域总面积 9983 平方公里 其中市区面积约 227 平方公里 中心市区面 积 三环以内 158 8 平方公里 全市总人口约 690 万人 西安是一座商贸活跃 经济繁荣 城市建设日新月异 正在迅速腾飞的区域 中心城市 伴随着国家西部大开发战略的实施 西北五省桥头堡的战略地位 使 西安成为我国西北地区最重要的现代化国际都市 房地产市场亦具有显著的辐射 性 西安市房地产市场起步于 1992 年 且经过了长达 7 年的初始发展阶段 在 本阶段 综合水平低 产品设计较为原始和落后 自 1998 年起 在西部大开发政策倾斜和住房货币化政策深度实施两大宏观 利好因素的刺激下 市场开始呈现加速发展的局面 进入房地产开发的资金量较 之前明显增加 至 2000 年前 西安市房地产市场一直处于这一加速发展阶段 经过几年的摸索和积累 西安市房地产市场 2000 年开始全面发力 市场呈 现出前所未有的生机和活力 开发量和销售量均快速增长 总体开发水平迅速提 高 专业化分工现象日益明显 产品规划设计和营销策划水平发生质的飞跃 与 北京 上海 深圳等经济发达城市专业代做奥鹏作业 毕业论文 写手价格 免去中间环节和费用 通过后付款 保障您的权益 需要作业答案请联系 QQ 1227258276 比较 西安算是经历了 创新地产 郊居地产 智能地产 网络地产 教育地产 生态地产 人文地产 激烈角逐后的后起之秀 但与之相比 仍存在观念意识上的差距 西安房地产市场也自此完全迈进买方时代 某房地产开发项目可行性研究 7 2002 年西安提前迎来了房地产大盘时代 在 紫薇田园都市 成功入市之后 占地上千亩的大盘已纷纷上马 且呈现东南西北四面开花的崭新格局 某房地产开发项目可行性研究 8 3 市场供给与需求分析 3 1 市场供给分析 本项目所在地隶属西安市雁塔区 为西安市房地产市场传统意义上的城南板 块 城南板块一直是西安市民的居家首选区域 开发企业争夺重地 开发量 成 交量均稳居全市各板块之首 同时该板块内开发用地成本也在全市各大板块中位 居前列 因售价基数较高 投资升值空间亦相对较小 3 2 市场需求分析 项目虽地处 镇 目标客户应包括当地 新塘等地企业和富裕居民 但作为用地面积达 9000 亩的大盘 要想持续消化掉所有产品 必须依托一个更 大的市场 这个市场只能是 A 为此 A 市潜在购房者的基本情况值得我们关 注 通过对相关市场需求问卷调查 我们得到本项目的市场需求分析报告如下 1 基础数据分析 略 2 数据分析结论 从上述统计数据中 我们可以把握到郊区楼盘潜在购买者的一些特征 作为 目标市场定位及产品设计的参考 如 1 年轻的购房者占的比重大 项目开发中应充分研究这一消费群体的生活 习惯与需要 如果适当增加休闲娱乐设施与运动设施 2 购房者普遍受教育程度高 对居住文化有自己独到的见解 属于 行为 积极 型消费者 为他们设计住宅产品时 可沿用集团过往项目成功的开发模式 注重射去文化的营造 分期分批开发 实现产品差异化和精品化 迎合不同品味 的需求 3 郊区购房者中外地到穗发展的人口比重较大 没有老城区情绪 在产品 设计中应关注 异乡人 的心理需求和家庭结构特征 在针对这一群体做营销时 应尽量少使用方言等 4 企业管理人员购房比例高 他们收入较高而又相对稳定 能承受中等偏 上的楼价 并且更乐于采用 供楼 的付款方式 这类客户往往在市区有固定的 工作地点 对通勤的便捷性要求较高 往返市区的屋村巴士等交通设施必须在项 目推出初期就配备 5 在目前郊区住宅消费市场来看 仍以自住为主 以投资为目的购置住房 的比重只有 1 说明消费者对投资物业升值的期望低 故在进行产品设计时 某房地产开发项目可行性研究 9 应以自买家自用为基础 突出 方便 舒适 等使用者关心的元素 6 用作 休闲度假 的比例只占 8 较去年同期的 27 有了较大的回落 差异如此巨大 可能与同时推出的项目类型或调查选取的样本特征有关 但如果 贵集团拟开发此类物业 建议对市场需求作进一步的研究 7 从 影响购买因素 统计结果反映消费者对 楼宇质量 物业管理与 服务 及 周边环境及景观 的最关注 体现了业主重视居住质量的特点 建议 项目的建设与管理交由知名的大公司进行 这样利于尽早取得购房者的认同 8 对楼盘主题的偏好 统计反映出现在的购房者最重视生态与园林 这一 需求恰与项目自然风貌很契合 建议在项目开发中 尽可能保护大洲岛上的原生 树木 保留自然生态 同时 购房者对 江景 湖景 和 运动 的喜好度也 很高 正可充分利用项目临近东江的独特优势 开发堤岸 改善景观 发展水上 运动 将 水 的主题与 动 的元素有机结合 甚至建立游艇俱乐部 从整体 上提高项目品味 3 3 市场供求关系预测 城南板块房地产市场的发展与西安市基本同步 区内基础设施成熟完善 文 化教育气息和生活气息浓厚 明德门片区已形成西安市最大的居住生活区 区内 无房地产项目 尖端产品除外 始终处于供求两旺的状态 受可开发土地资源的局限 区内上规模新项目的开发现主要分布于电视塔以 西 丈八路以南 西万路以西区域 其均已被各类型开发商在丈八路和绕城高速 未建成通车之前圈定 因此土地成本相对较低 如开发商对利润抱平常心态 保 持性价比优势 预计未来 2 3 年内 项目所在区域市场仍将保持供求两旺的良好 势头 某房地产开发项目可行性研究 10 4 项目具体区位条件和竞争分析 4 1 项目具体区位条件分析 1 该项目周边配套设施有 1 交通 交通便利 游 7 14 路 201 路 202 路 225 路 604 路 711 路 721 路等交通工具直达门口 出行方便快捷 2 商业配套 紧邻易初莲花 爱家超市 世纪金花等 生活配套完备 3 金融配套 项目附近有农行 华夏银行 中国银行等商业性银行 4 医疗配套 有高新医院 军工三院 庆安医院 5 教育配套 高新一中 二中 高新一小 二小 西安外事学院 2 项目建设的市政配套条件 据调研结果可知 拟建项目市政建设条件有四通一平 水 电 电讯 煤气 1 供 排水 接市政供 排水 2 供电 区内供电可向供电局申办 3 道路 小区紧邻科技路和团结南路 4 电话通讯 小区室外电话通讯网将在施工图设计后期由市电信局配合设 计实施 同时 小区的网络配套设施也会相对较完善 5 煤气 小区煤气管线 将在施工图设计后期由煤气公司配合设计实施 4 2 项目竞争分析 区域内广园东路一线 随着各种设施日益完备 近一 两年来已成为继华南 板块后的又一开发热点地区 较大的楼盘就有 位于天河区的汇景新城 华景新 城 中海康城 位于增城新塘镇的碧桂园凤凰城 新世界花园 新康花园 紫云 山庄 位于增城市内的荔城碧桂园等 另据悉香江集团 雅居乐集团和合生创展 等大开发商亦在新塘一带划取大片土地 积极入市 其中香江集团开发的广园东 锦绣香江项目预计年底上市 供应量在可预见的未来将进一步放大 同质楼盘供 应量大 价格竞争将不可避免 由于新塘与本项目距离近 可以认为项目的投建 受此影响最大 某房地产开发项目可行性研究 11 5 项目 STP 策划 市场细分 目标市场选择及市场定位是房地产开发项目策划的核心内容 通 过市场细分 目标市场选择与市场定位 从而真正做到依据市场需求解决为谁建 建什么的问题 4 1 项目市场细分 房地产市场细分如下 1 国家与社会管理者阶层 在城市中的比例为 1 5 在城乡的比例大 约为 0 5 2 经理阶层 指大中型企业中非业主身份的中高层管理人员 目前社会 阶层结构中所占的比例约为 1 5 3 私营企业主阶层 就全国而言 私营企业阶层在社会阶层结构中所占 比例约为 0 6 在私营经济较发达地区 比例可达 3 在私营经济不发达的地 区 比例在 0 3 以下 4 专业技术人员阶层 目前 专业技术人员在社会阶层结构中所占比例约为 5 1 在经济发达地区 的大中城市中 所占比例为 10 20 而在城乡合一的县 市 其比例仅为 1 5 3 4 办事人员阶层 目前在中国社会阶层结构中所占比例大约为 4 8 在 城市中 其比例约为 10 15 而在城乡合一的县 市 其比例在 2 6 之间 6 个体工商户阶层 目前 个体工商户阶层在整个社会阶层结构中所占比例为 4 2 社会阶层的 细分法 7 商业服务员工阶层 目前 商业服务员工阶层在社会阶层结构中所占 比例约为 12 8 产业工人阶层 目前 整个产业工人阶层在社会阶层结构中所占比例 约为 22 6 9 农业劳动者阶层 这是目前中国规模最大的一个阶层 从 1987 年 的 70 以上已减少为 1999 年的 44 左右 10 城乡无业 失业 半失业者阶层 目前 这一阶层在整个社会阶层结 构中所占比例约为 3 1 某房地产开发项目可行性研究 12 4 2 项目目标市场选择 定位的原则 1 对项目所在区域认同感比较强 对高新区楼盘接受能力较强的客户 2 收入中等或中等偏上的消费者 对精神生活向往比较高的客户 3 收入中高等 对高品质产品比较向往的 喜欢相对较高性价的客户 由于本项目开发的是商品住宅 结合本项目所在地周围情况及上文的市场分 析 将项目的目标客户定位如下 1 项目附近的中高收入家庭 2 西安市高新区附近各高校具有中高收入水平的教师 3 附近一部分有较高收入的医生 白领等 4 有意对房地产进行保值 增值的投资商人 5 有意在高新区进行二次置业的高收入者 6 政府工作人员 这类人群追求高的生活品质 同时拥有少量的灰色收 入 个人私生活不喜欢被别人打扰 7 外地来西安经商的个体商户 该项目临近西部电子商城等商业机构 里面拥有大量外来的个体商户 这部分人群在经济实力允许的情况下 通常都希 望拥有一套属于自己的住宅同时为子女提供良好的教育环境 4 3 项目市场定位 在规划设计上 力求高绿化低密度 综合服务配套设施齐全 体现小区独特 的整体建筑风格 人车分流 动静结合 在建筑设计上专业代做奥鹏作业 毕业论文 写手价格 免去中间环节和 费用 通过后付款 保障您的权益 需要作业答案请联系 QQ 1227258276 充分显示人性化的居家住宅 提高使用率 降低公摊面积 综合考虑住宅 的使用功能和空间组合等因素 在价格定位上 以中高档住宅为基准 结合市场和销售情况 拟定相应的价 格策略 在户型面积上 为考虑到消费者的接受程度 项目以中等户型为主 降低置 业者的购买压力 4 3 14 3 1 项目档次定位项目档次定位 项目的核心竞争价值依据 核心竞争优势最能体现项目的特色 同时也直接 区别或凌驾于竞争产品 通过对西安房地产项目的市场研究 结合项目各项综合 某房地产开发项目可行性研究 13 优势 以确定本项目的核心竞争优势 该项目的内在优势是 拥有当地独一无二 的山水资源 处于太白楼 渔梁坝旅游一条线上 有较好的歙砚加工经营市场基 础 该项目的外在优势是 当地经营户对此地块作为文房四宝或文化一条街的认 同度高 与政务新区 西安古城景区 汽车站隔岸相望 附近有披云山庄 正在 建设的黄龙国际友好饭店作配套 4 3 24 3 2 项目主题定位项目主题定位 本项目是新建项目 周边在建的同类型住宅小区颇多 为了引起人们的关注 据此提出项目的形象定位为 西安市高新区一个 现代中国 现代西安 的特 色小区 4 3 34 3 3 项目功能定位项目功能定位 住宅的物业类型主要是推出小高层和高层 结合国家的相关的条文规定 适 当的提高了小户型 90 m2以下 的比例 据调查资料显示 建筑面积在 80 130 m2的最受消费者的欢迎 户型主要为两室和三室 其中以 80 100 的两室为主力 户型 其中 在板式小高层中全部是中小户型 同时 在调研过程中可以发现有 部分消费者还是比较青睐大户型的 所以在高层的设计中 考虑到了消费者的这 种消费偏好 适当的设计了一些大户型的住宅 这就可以满足不同消费者的消费 爱好 在规划设计时 充分考虑市场需求 户型主要设计成面积在 80 m2至 130 m2的两室二厅和三室二厅的中户型 4 3 44 3 4 项目产品定位项目产品定位 根据以上对潜在消费者的分析 项目规划方案应做到 1 小区的环境优美 绿化水平高 配套设施完备 项目建成后应为该片 区的标志性小区 2 户型分布广 户型合理 可利用率高 套内面积应从 80 160m 以满 足不同消费者的需求 3 在保证满足规划管理部门要求的建筑密度 绿化率和容积率的情况下 充分和规划部门接触 尽量提高土地的利用率 4 根据不同的潜在消费者 合理建设各种不同的户型数量 目前在项目附近 主要在建的和己经建成正在销售的楼盘主要包括 梦泽园 新秀佳园 康美花园等项目 以下是这些楼盘的开发规模 户型基本结构及销售 情况如表所示 从以上的分析可以看到 由于目前项目所在的区域房价相对较低 升值空间 某房地产开发项目可行性研究 14 大 并且随着西乡塘区改造的完成及产业结构的调整 该区域的商品房开发必 将进入一轮热潮 在该区域目前销售较好的项目有以下的特点 户型分布广 从小户型的 60 m2到大户型的 160 m2 小区规划环境好 配套设施齐全 项目的升值空间大 租售前景较好 某房地产开发项目可行性研究 15 6 项目规划设计 项目规划设计主要内容包括确定项目设计方案 对项目进行平面布置 对项 目进行环境景观设计等 6 1 项目设计方案 本项目工程总建筑面积 66012 m2 沿城市道路布置三栋 30 层塔式高层 临 东北面道路布置 1 2 号楼 1 2 号楼群楼相连 临西北面道路布置 3 号楼 带 独立群楼口 2 3 号楼问 城市道路交汇处设 600 m2公共绿地和小区景观梯道入 口 背街设计为内部生态绿化中庭 布置有绿树 水池 休闲小品 建筑布局以 点线结合为主围合中心绿化 平面上的错动与高度的变化形成错落有序变化丰富 的建筑空间格局和开阔的视线通廊口城市公共绿地 小区中心绿化以及保留绿地 得到充分的融汇和贯通 1 2 号楼负一层平街设小商铺 一 二层为商业用房 三层以上为住宅 3 号楼一 二层为商业专业代做奥鹏作业 毕业论文 写手价格 免去中间环节 和费用 通过后付款 保障您的权益 需要作业答案请联系 QQ 1227258276 用房 三层以上为住宅 小区中庭设二层地下车库 住宅小区步行景观入口设于 2 3 号楼问 车行及消防入口设在用地西南角 地下车库出入口分别设于东面和西南角 平街为商业入口 住宅门厅朝向小区中 庭 小区独立封闭 住宅均为点式平面 1 3 号楼每层六户 2 号楼每层八户 户型以套内建筑 面积 50 90m2 左右二室一厅为主 辅以少量的一室一厅和三室一厅 本设计强调 住宅的居住性 安全性 舒适性 解决高层住宅中的房间对视问题及穿堂风的形 成 各户均争取良好的景观视线和采光通风 6 2 项目总平面布置 该小区共有 14 栋楼 包含 11 高层 3 栋小高层 其中 小高层位于小区的 入口处 高层的层高由南向北依次为 16 层 16 层 18 层在小区的最北边设计了 三栋点式高层 其层高为 26 层在三栋点式高层中间又建有两栋层高为 18 层高层 它们依小区地形由南向北 由低到高并排堆成依次排开 位置大都为坐北朝南 小区的中央是一个公园 为人们的休闲娱乐提供方便的场所 同时 在小区内还 建有幼儿园 为小区的适龄儿童的就学提供方便条件 各栋楼之间均用绿地连接 既美观环境 又增加了楼间距 使每栋楼都能有很好的日照 通风和欣赏景观条 件 小区整个平面布置为北高南低 这不仅保证了小区的日照条件 而且避免了 某房地产开发项目可行性研究 16 给小区居民带来一种高楼耸立的压抑感 小区内还建有会所 为客户提供方便的 娱乐活动场所 6 3 项目环境景观设计 1 本小区景观设计着重强调生活味 旨在为小区居民提供一个可休憩和 交流的环境优美的场所 而不一味追求气势 2 小区景观强调实用 自然园林风格 结合城市公共空间的要求 小区 景观由外到内 自然过渡 3 强调山势的利用 合理利用高差 将高差化整为零 分别形成立体景 观 但设计中强调意到而形薄 避免形成过高的堡坎 一方面造价高 一方面对 人形成压迫感 合理形成商业广场 与商业内街形成一体 4 强调商业用房的广告店招的合理设置 使其形成对建筑的美化 通过 色彩和建筑构件的高低前后变化 形成独特的城市建筑景观 强化商业街的独特 商业氛围 某房地产开发项目可行性研究 17 7 建设方式及进度安排 7 1 项目建设方式 建设方式指建设工程的发包方式 如是采取总包的方式 还是采取分包的方 式 发包方式的差异往往会带来工程质量 工期 成本等方面的差异 因此 有 必要就建设工程的发包方式提出建议 7 2 项目进度安排 根据本项目的结构类型和建筑面积查 建筑安装工程工期定额 同时考虑 到本项目的前期工作基本就绪 拟确定本项目的工期为两年零一个季度 项目的实施进度横道图如下图所示 表 7 1 项目的实施进度计划表 2007 年2008 年2009 年 3412341234 1 前期工 作 2 基础工 程 3 主体工 程 4 安装及 装修工程 5 室外工 程 6 场地清 理及竣工验 收 7 销售进 度 季 度 项 目 某房地产开发项目可行性研究 18 8 投资收入估算与资金筹措 8 1 项目投资估算与资金使用计划 1 土地成本 该项目基地总占地面积为 62468m2 土地价格为 120 万元 亩 故可初步估算 土地成本为 120 117 14040 万元 2 建安造价 1 土建造价 表 8 1 住宅土建造价表 单位 万元 项目标准建筑面积费用 高层1600 元 60840 m29734 万元 小高层1450 元 102498 m214862 万元 总计163338 m224596 万元 表 8 2 公建土建造价表 单位 万元 项目标准建筑面积费用 会所800 元 m21500 m290 万元 变电室500 元 m250 m22 5 万元 其他400 元 m2100 m24 万元 总计1500 m296 万元 2 地下停车场造价 地下停车场建筑面积为 9288m2 依据类似工程估算 概算指标 地下停车场 的土建成本为 1600 元 地下停车场的造价为 1022 万元 地下停车场的安装 费用均包括在下面的其他设备及安装 所以这里不再单独算 得土建总造价为 24596 96 1022 25715 万元 3 设备及安装工程费用 安装工程包括电梯 给排水设备及安装 动力照明及弱电等项目 电梯设备及安装 本项目的住宅有 11 幢高层 3 幢小高层 共需电梯 40 部 每部电梯的设备 及安装按 35 万元计 电梯总价为 40 35 1400 万元 某房地产开发项目可行性研究 19 其他设备及安装 其他设备包括除电梯外的其他所有设备 具体估算可参见下表 其他设备及 安装工程造价为 1869 82 万元 表 8 3 其他设备及安装表 项目名称指标 元 建筑面积 投资 万元 给排水设备及 安装 20 163338 327 动力照明及 弱电 100 163338 1633 智能化60 163338 980 通讯系统30163338490 合 计3430 将上述两项费用相加 得到建安工程费为 3430 1400 25715 130545 万元 3 前期工程费 工程前期费用包括三通一平费 项目勘察设计费 城建统一征收费用以及其 他费用等 由于本项目为熟地 所以不需要进行 三通一平 1 勘察设计费 依据国家发改委 建设部关于发布 工程勘察设计收费管理规定 的通知 计价格 2002 10 号 文件中附表 1 工程设计收费基价表 采用内插法计算 经过工程复杂程度系数调整 并结合西安市建筑设计收费市场行情 本项目的工 程设计费为 667 万元 勘察费取设计费的 10 所以勘察费为 66 7 万元 2 可行性研究费 依据国家发改委制定的 建设项目前期工作咨询收费暂行规定 计价格 1999 1283 号 文件中附表 建设项目估算投资额分做为收费标准 乘以行业调 整系数和工程复杂程度调整系数 计算出可行性研究费为 35 万元 3 城建统一征收费及其他费用 见下页表 某房地产开发项目可行性研究 20 表 8 4 城建费用统一征收一览表 单位 万元 项目计算依据费用收费依据 城市基础设施配套费 按建筑面积计 150 元 m2 2450 市政办发 2005 159 号 易地 结建 人防工程 建设费 按建筑面积 14 元 m2 229 陕价费调发 2000 07 号 工程定额测定费 按建安总造价 0 13 40 陕价费调发 2001 113 号 工程质量监督费 按建安总造价 0 1 实施 监理 31 陕价费调发 2001 113 号 劳保统筹费 按建安总造价 3 55 1084 陕建政发 1995 389 号 散装水泥专项资金 按建筑面积 5 元 m2 25 陕西省人民政府 51 号令 总计 3859 将上述三项相加得前期工程费用为 4561 万元 4 室外工程费 室外工程包括小区道路 绿化以及小区内各项构筑物等内容 每平方米造价 按 120 元计算 项目的室外工程费为 1960 万元 5 建设监理费 建设监理费按建安工程费用的 1 计算 共计为 305 万元 6 管理费 1 2 3 4 5 3 建设单位管理费按前四项之和的 3 共计 1542 万元 7 销售费用 销售费按销售收入的 3 计算 共计为 2270 万元 8 预备费 2 3 4 5 6 7 3 预备费按前几项和的 3 取 共计 1231 万元 9 贷款利息 贷款利息为 891 万元 10 项目的总投资的确定 综合前面九项的费用 总计为 57363 万元 某房地产开发项目可行性研究 21 表 8 5 建赏 高新 住宅小区总投资估算表 序号名称 费用 万元 备注 1土地费用14040 2建安工程费用30545 3前期工程费用4561 4室外工程费1960 5监理费305 6管理费用1542 1 2 3 4 5 3 7销售费用2270销售收入 3 8预备费1249 2 3 4 5 6 7 3 9贷款利息891 10合计573631 2 3 4 5 6 7 8 9 8 2 项目收入估算与资金筹措 估算收入 首先要根据项目设计情况确定按功能分类的可销售或可出租面积 的数量 再依据市场研究结果确定项目各部分功能面积的租金或售价水平 然后 再根据工程建设进度安排开发商的市场销售策略 确定项目分期或分年度的销售 或出租面积及收款计划 最后汇总出分年度的销售收人 要求编制收入及销售税 金及附加估算表 资金筹措计划主要是根据总投资计划就项目投资的资金来源进行分析 包括 资本金 贷款和预售 租 收入三个部分 根据开发商对项目建设资金的安排 项目总投资的资金筹措安排如下 自筹 项目资本金 22589 万元 约占总投资的 40 安排一到三年期银行贷款约 12461 万元 其中建设期借款利息为 891 万元 其余不足的部分由销售收入当作自由资 金再投入 银行贷款利率取央行一至三年期的基准利率 6 75 本项目考虑上浮 10 为 某房地产开发项目可行性研究 22 7 425 为了体现资金的流向 按季度计算 季度贷款利率 r 1 65 其计算公 式如下 1 r 4 1 7 425 得出 r 1 65 9 项目财务评价 通过编制基本财务报表 计算财务评价指标 对房地产开发项目的盈利能力 清偿能力和资金平衡能力进行分析 财务盈利能力分析主要是考察房地产开发项 目的财务盈利水平 清偿能力分析主要是考察房地产开发项目开发经营期内的财 务状况及偿债能力 资金平衡能力主要考察房地产开发项目开发经营期内的资金 平衡状况 9 1 项目盈利能力评价 根据上述基础数据及测算 进行项目经济评价指标计算 主要结果如下表所 示 表 9 1 项目经济评价指标 1财务内部收益率 全部投资 2财务净现值万元Ic 10 3投资利润率 全部投资 4静态投资回收期年全部投资 5动态投资回收期年全部投资 6财务内部收益率 自有资金 7财务净现值万元自有资金 8静态投资回收期年自有资金 9动态投资回收期年自有资金 计算结果表明 项目税前 项目税后和当前银行贷款利率 财务 税后全部 投资内部收益率均大于基准收益率争现值大于零 均说明项目有较好的财务盈利 能力 说明本项目在财务上是可以接受的 9 2 项目清偿能力评价 项目借款偿还期 借款偿还后开始出现盈余期数 开始借款期数 上期偿还借 款额 当期可用于还款的资金额其中该项目借款偿还后开始出现盈余期数为 8 季度 开始借款期数为 2 季度 上期偿还借款额为 5314 万元 当期可用于还款的资金 额为 22028 万元 则项目的借款偿还期 8 2 5314 22028 6 2 季度 1 5 年 某房地产开发项目可行性研究 23 表 9 2 借款还本付息表 借款还本付息计算表 单位 万元 2007 年2008 年2009 年 三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度 1 期初借款本息累计 132859811071111611130547740 1 1 本金 13175910105031122012461 1 2 建设期利息 1171208391593 2 本期借款 1317459345937171241 3 本期应计利息 1160137183202170128 4 本期本金偿还 53147740 5 本期利息支付 170128 6 还款资金来源 6 1 利润 531422028171525293 6 2 偿还本金后余额 14160171525293 9 2 项目资金平衡能力评价 9 2 19 2 1 损益表与静态盈利能力分析损益表与静态盈利能力分析 1 成本利润率 开发商利润 项目总开发成本 100 其中 开发商利润为 14144 万元 项目总开发成本为 57363 万元 则开发商成本利润率 14144 57363 100 25 2 投资利润率 年利润总额或年平均利润总额 项目总投资 100 其中 年平均利润总额为 14144 万元 2 5 年 10 个季度 5658 万元 年 项目总投资同上 则计算开发商投资利润率 5658 57363 100 1 3 资本金利润率 年利润总额或年平均利润总额 资本金 100 其中 年平均利润总额同上 资本金总额为 22589 万元 则资本金利润率 5658 22589 100 25 4 资本金净利润率 年税后利润总额或年平均税后利润总额 资本金总额 100 其中 年平均税后利润总额为 14144 3536 2 5 4243 万元 年 资本金同 上 则资本金净利润率 4243 22589 100 19 5 项目静态投资回收期 累计净现金流量出现正值期数 1 上期累计 净现金流量的绝对值 当期净现金流量 其中 该项目的累计净现金流量出现正值的期数为 9 季度 第 8 个季度的累 计净现金流量的绝对值为 7410 万元 当期的净现金流量为 17152 万元 某房地产开发项目可行性研究 24 则项目静态投资回收期为 9 1 7410 17152 8 4 季度 2 1 年 表 9 3 现金流量表 全部投资 现金流量表 全部投资 单位 万元 2007 年2008 年2009 年 合计三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度 1 现金流入 75680 424062161358826170196755791 1 1 销售收入 75680 424062161358826170196755791 2 现金流出 6418119313459345934593495774578104401447361821 2 1 建设投资 564811931345934593459347247115735725741440179 2 2 销售税金及附加 4164 23334274714401083319 2 3 所得税 3536 22131323 3 净现金流量 11499 19313 4593 4593 4593 717 1241548422156149393970 4 累计净现金流量 19313 23906 28499 33092 33809 35050 29566 7410752911499 5 所得税前现金流量 15035 19313 4593 4593 4593 717 1241548422156171525293 6 税前累计净现金流量 19313 23906 28499 33092 33809 35050 29566 7410974215035 7 税后净现金流量 7963 19313 4593 4593 4593 717 1241548422156127262647 8 税后累计净现金流量 19313 23906 28499 33092 33809 35050 29566 741053167963 税后 IRR 4 59 NPV 3101 万元 税前静态投资回收期 2 1 年 税后静态投资回收期 2 2 年 税前 IRR 5 71 NPV 5757 万元 基准收益率 3 1 季度 9 2 29 2 2 现金流量表 全部投资 与动态盈利能力现金流量表 全部投资 与动态盈利能力 根据现金流量表 全部投资 计算的财务评价指标有所得税前 税后的财务 内部收益率 财务净现金值以及动态投资回收期 其中所得税后的季度财务内部收益率为 4 59 折算成税后年财务内部收益 率为 19 税后财务净现值 季度基准收益率为 3 1 为 3101 万元 所得税前的季度财务内部收益率为 5 71 折算成税前年财务内部收益率为 21 税前财务净现值 季度基准收益率为 3 1 为 5757 万元 项目所得税后的动态投资回收期为 2 4 年 小于项目的总开发建设时间 2 5 年 项目资金能按时回收 因项目财务内部收益率大于基准收益率 且财务净现值均