资产评估习题(有解答)

资产评估学课程习题集 第 1 页 第二章第二章 资产评估的程序与基本方法资产评估的程序与基本方法 1 被评估机组为 5 年前购置 账面价值 20 万元人民币 评估时该类型机组已不再生产了 已经被新型机组所取代 经调查与咨询 了解到 在评估时点 其他企业购置新型机组的取得价格为 30 万元人民币 专家认定被评估机组与新型机组的功能比为 0 8 被 评估机组尚可使用 8 年 预计每年超额运营成本为 1 万元 假定其他费用可以忽略不计 要求 试根据所给条件 1 估测该机组的现时全新价格 2 估算该机组的成新率 3 估算该机组的评估值 解 1 被评估机组的现时全新价格最有可能为 24 万元 30 80 24 万元 2 该机组的成新率 8 5 8 100 61 54 3 该机组的评估值 24 61 54 14 77 万元 2 某上市公司欲收购一家企业 需对该企业的整体价值进行评估 已知该企业在今后保持持续经营 预计前 5 年的税前净收益分 别为 40 万元 45 万元 50 万元 53 万元与 55 万元 从第六年开始 企业进入稳定期 预计每年的税前净收益保持在 55 万元 折现率与资本化率均为 10 企业所得税税率为 40 试计算该企业的评估值是多少 解 前 5 年企业税前净收益的现值为 181 47 万元 稳定期企业税前净收益的现值为 55 10 1 10 5 341 51 万元 企业税前净收益现值合计为 181 47 341 51 522 98 万元 该企业的评估值为 522 98 1 40 313 79 万元 3 有一待估宗地 A 与待估宗地条件类似的宗地甲 有关对比资料如下表所示 F 宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价值数 A 2000 1001 100108 甲 7801999 2 1 1 2 2 0102 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度 据调查 该市此类用地容积率每增加 0 1 宗地单位地价比容积率为 1 时 的地价增加 5 要求 1 计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数 2 计算参照物修正系数 交易情况修正系数 交易时间修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数 容积率修正系数 3 计算参照物修正后的地价 解 1 A 宗地容积率地价相关系数为 105 甲宗地的容积率地价相关系数为 110 2 交易情况修正系数为或者 0 99 交易时间修正系数为或者 1 06 区域因素修正系数为或者 1 02 个别因素修正系数为或者 1 容积率修正系数为或者 0 95 3 参照物修正后地价 万元 资产评估学课程习题集 第 2 页 第四章第四章 机器设备评估机器设备评估 1 机器设备 1 台 3 年前购置 据了解 该设备尚无替代产品 该设备的账面原值为 10 万元 其中买价为 8 万元 运输费为 0 4 万元 安装费用 包括材料 为 1 万元 调试费用为 0 6 万元 经调查 该设备的现行价格为 9 5 万元 运输费 安装费 调试费 分别比 3 年前上涨了 40 30 20 求该设备的重置成本 保留两位小数 解 重置成本 9 5 0 4 1 40 1 1 30 0 6 1 20 12 08 万元 2 被评估机组为 3 年前购置 帐面价值为 20 万元人民币 评估时该类型机组已不再生产 被新型机组所取代 经调查与咨询了解 到 在评估时点 其他企业购置新型机组的取得价格为 30 万元人民币 专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取 得价格的 20 被评估机组尚可使用 7 年 预计每年超额运营成本为 1 万元 假定其他费用可以忽略不计 试根据所给条件估测该 生产线的续用价值 解 根据题意计算如下 1 被评估机组的现时全新价格最有可能为 30 1 20 24 万元 2 设备的成新率为 7 3 7 100 70 3 设备的评估值为 24 70 16 8 万元 3 被评估设备购建于 1985 年 帐面价值 30000 元 1990 年与 1993 年进行两次技术改造 主要是添置了一些自动控制装置 当年 投资分别为 3000 元与 2000 元 1995 年该设备进行评估 假设从 1985 年至 1995 年每年价格上升率为 10 该设备的尚可使用年限 为 8 年 试根据所给条件估测被评估设备的成新率 解 据题意计算如下 1 评估时设备的现行成本 亦称更新成本为 帐面原值 价格变动率 所以 30000 2 6 3000 1 61 2000 1 21 85250 元 2 评估时设备的加权更新成本为 更新成本 已使用年限 所以 30000 2 6 10 3000 1 61 5 2000 1 21 2 808990 元 3 设备的加权投资年限 加权更新成本 更新成本 808990 85250 9 5 年 4 设备的成新率 8 9 5 8 100 45 7 第五章第五章 房地产评估房地产评估 1 待估对象为一新开发土地 因无收益记录与市场参照物 只得采用成本法进行评估 有关数据如下 拆迁补偿 安置费 5 万元 亩 其他费用 含税费 3 万元 亩 开发费用 1 5 亿元 平方公里 当地银行一年期贷款利率 9 两年期贷款利率为 10 土地开 发周期为两年 第一年投资占总投资的 3 4 利润率为 10 土地所有权收益为土地成本的 10 试估算该地产的市场价值 解 1 估算每平方米土地取得费用与开发费用 拆迁补偿 安置费用 50000 667 75 元 平方米 其他费用 30000 667 45 元 平方米 土地取得费 75 45 120 元 土地开发费用 150 000 000 1 000 000 150 元 平方米 2 计算利息 土地取得费利息 120 1 10 2 1 25 2 土地开发费利息 150 3 4 1 10 2 1 5 1 150 1 4 1 9 2 0 5 1 9 28 元 第一期利息 270 3 4 10 2 0 5 20 25 元 第二期利息 270 1 4 9 1 0 5 3 0375 元 每平方米土地取得费用与开发费用应承担的利息费用为 23 29 元 注 由于第一年投入总投资的 3 4 开发期为 2 年 利率 10 该笔资金并非第一年年初一次投入 所以需要乘以 0 5 第二年 同理 3 计算利润 270 10 27 元 4 计算土地成本 270 23 29 27 320 29 元 平方米 资产评估学课程习题集 第 3 页 5 计算待估土地公平市场价值 320 29 1 10 352 32 元 平方米 每平方米土地公平市场价值为 352 32 元 平方米 近似等于每平方米 352 元 2 待估地块为一商业用途的空地 面积为 600 平方米 要求评估其 1997 年 5 月的市场价值 评估人员通过搜集有关数据资料 过 程略 选出 3 个交易实例作为比较参照物 交易实例有关情况见下表 项目 ABC 待估对象 坐落 略略略略 所处地区 繁华区非繁华区非繁华区非繁华区 用地性质 商业商业商业商业 土地类型 空地空地空地空地 价格总价25 2 万元49 万元43 5 万元 单价1500 元 m21400 元 m31450 元 m4 交易日期 1996 10 1996 121997 11997 5 面积 168m2350m2300m2600m2 形状 长方形长方形长方形长方形 地势 平坦平坦平坦平坦 地质 普通普通普通普通 基础设施 完备较好较好较好 交通通讯状况很好很好很好很好 剩余使用年限35 年30 年35 年30 年 已知以下条件 1 交易情况正常 2 1996 年以来 土地价格每月上涨 1 3 交易实例 A 与待估对象处于同一地区 B C 的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断 项目 B 分值 C 分值 自然条件相同 10 相同 10 社会环境相同 10 相同 10 街道条件稍差 8 相同 10 繁华程度稍差 7 稍差 7 交通便捷程度稍差 8 稍差 8 规划限制相同 10 相同 10 交通管制相同 10 相同 10 离公交车站稍远 7 相同 10 交通流量稍少 8 稍少 8 周围环境较差 8 相同 10 注 比较标准以待估地块的各区域因素标准 即待估地块的区域因素分值为 100 4 待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高 3 5 折现率为 8 解 1 进行交易情况修正 从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况 均作为正常交易看待 故无需修正 2 进行交易时间修正 交易实例 A 交易时间修正系数 107 100 1 07 交易实例 B 交易时间修正系数 105 100 1 05 交易实例 C 交易时间修正系数 104 100 1 04 3 进行区域因素修正 交易实例 A 与待估对象处于同一地区 无需做区域因素调整 交易实例 B 区域因素修正系数 100 86 1 163 资产评估学课程习题集 第 4 页 交易实例 C 区域因素修正系数 100 93 1 075 注 式中 86 由表 2 中加总获得 同理 93 也由表 2 纵向加总获得 4 进行个别因素修正 关于面积因素修正 由于待估对象的面积大于 3 个交易实例地块 就商业用地而言 面积较大便于充分利用 待估地块面积因素对 价格的影响较各交易实例高 3 土地使用权年限因修正 除交易实例 B 与待评估地块的剩余使用年限相同外 交易实例 A 与 C 均需作使用年限因素修正 修正系数 计算如下 假定折现率为 8 交易实例 A 及 C 使用年限修正系数 1 1 1 8 30 1 1 1 8 35 0 9659 交易实例 A 的个别修正系数 1 03 0 9659 0 995 交易实例 B 的个别修正系数 1 03 交易实例 C 的个别修正系数 1 03 0 9659 0 995 5 计算待估土地初步价格 A 1500 1 1 07 1 0 995 1597 元 平方米 B 1400 1 1 05 1 163 1 03 1761 元 平方米 C 1400 1 1 04 1 075 0 995 1613 元 平方米 6 采用算术平均法求得评估结果 待估地块单位面积价格评估值 1597 1761 1613 3 1657 元 平方米 待估地块总价评估值 1657 600 994200 元 因此 这一地块的评估值为 994200 元 4 有一宗 七通一平 的待开发建筑用地 土地面积为 2000 平方米 建筑容积率为 2 5 拟开发建设写字楼 建设期为 2 年 建 筑费为 3000 元 平方米 专业费为建筑费的 10 建筑费与专业费在建设期内均匀投入 该写字楼建成后即出售 预计售价为 9000 元 平方米 销售费用为楼价的 2 5 销售税费为楼价的 6 5 当地银行年贷款利率为 6 开发商要求的投资利润率为 10 试估算该宗土地目前的单位地价与楼面地价 解 1 现已知楼价的预测与各项开发成本及费用 可用假设开发法评估 计算公式为 地价 楼价 建筑费 专业费 利息 销售税费 利润 2 计算楼价 楼价 2000 2 5 9000 45 000 000 元 3 计算建筑费与专业费 建筑费 3000 2000 2 5 15 000 000 元 专业费 建筑费 10 15 000 000 10 1 500 000 元 4 计算销售费用与税费 销售费用 45 000 000 2 5 1 125 000 元 销售税费 45 000 000 6 5 2 925 000 元 5 计算利润 利润 地价 建筑费 专业费 10 地价 16 500 000 10 注 16 500 000 由 15 000 000 1 500 000 取得 6 计算利息 利息 地价 1 6 2 1 15 000 000 1 500 000 1 6 1 1 0 1236 地价 990 000 注 地价是在两年前就投入的 故要用 2 次方 而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的 故只用 1 次方 7 求取地价 地价 45 000 000 16 500 000 1 125 000 2 925 000 0 1 地价 1 650 000 0 1236 地价 9 900 000 地价 21 810 000 1 2236 17 824 452 元 8 评估结果 单位地价 17 824 452 2000 8912 元 平方米 楼面价格 8912 2 5 3565 元 平方米 第六章第六章 流动资产评估流动资产评估 资产评估学课程习题集 第 5 页 1 对某企业库存的一种燃料进行评估 库存量为 50 吨 经现场技术鉴定 没有发生质量变化 仍能满足正常需要 只是保管中自 然损耗 1 根据市场调查 得知该燃料近期市场价格为每吨 4000 元 每吨运费 l00 元 整理入库费为每吨 40 元 则该库存燃料 的评估值是多少 解 根据题意 采购成本 50 4000 200000 元 自然损耗 200000 1 2000 元 运费及入库费 50 100 40 7000 元 评估值 200000 2000 7000 205000 元 本题是流动资产评估中的材料的评估 要注意的是采购成本中要扣除自然损耗 还需考虑运输成本与入库费 2 现有某企业的产成品材料 库存商品与低值易耗品资料如下 1 评估基准日前一个月从外地购进产成品材料 50 公斤 单价 200 元 当时支付运杂费 500 元 根据原始记录与清查盘点 评估 时库存材料尚存 15 公斤 2 截止评估基准日 企业库存商品实有数 30 件 每件实际成本 200 元 该库存商品的材料费与工资 其他费用的比例为 80 与 20 据目前有关资料 材料费用综合调整系数是 1 36 工资 其他费用的综合调整系数是 1 05 3 截止评估基准日 在用低值易耗品原价 1300 元 预计使用 1 年 现已使用 4 个月 该低值易耗品现行市价 900 元 根据以上资料 评估该企业的产成品材料 库存商品与低值易耗品价值 解 根据题意 产成品材料的评估值 15 200 500 50 3150 元 库存商品的评估值 30 200 80 1 36 20 1 05 7788 元 低值易耗品评估值 900 1 4 12 600 元 三项合计为 11538 元 近期购进的库存材料 因库存时间较短 在市场价格变化不大的情况下 其账面值与现行市价基本接近 评估时可采用成本法 也 可采用市场法 第七章第七章 无形资产评估无形资产评估 1 某项技术为一项新产品设计及工艺技术 已使用 3 年 证明技术可靠 产品比同类产品性能优越 经了解 同类产品平均价格 为 250 元 件 该产品价格为 280 元 件 目前该产品年销量为 2 万件 经分析 产品寿命还可以维持 8 年 但竞争者将会介入 由 于该企业已经较稳固地占领了市场 竞争者估计将采取扩大市场范围的市场策略 预计该企业将会维持目前的市场占有 但价格将 呈下降趋势 产品价格预计为 今后 1 3 年维持现价 4 5 年降为 270 元 件 6 8 年降为 260 元 件 估计成本变化不大 故不 考虑其变化 若折现率为 10 所得税率为 33 试用超额收益法评估该项新产品设计及工艺技术的价值 计算结果保留两位小数 解 由于该技术所带来的超额收益已知 故不采用分成率方法 又由于成本没有变化 因此超出平均价格的收入视为超额利润 未 考虑流转税因素 计算过程如下 第 1 3 年无形资产带来的单件超额收益 280 250 30 元 第 4 5 年无形资产带来的单件超额收益 270 250 20 元 第 6 8 年无形资产带来的单件超额收益 260 250 10 元 评估值 30 20 000 1 33 1 10 1 30 20 000 1 33 1 10 2 30 20 000 1 33 1 10 3 20 20 000 1 33 1 10 4 20 20 000 1 33 1 10 5 10 20 000 1 33 1 10 6 10 20 000 1 33 1 10 7 10 20 000 1 33 1 10 8 402 000 1 1 402 000 1 21 402 000 1 331 268 000 1 4641 268 000 1 6105 134 000 1 7716 134 000 1 9487 134 000 2 1436 1556083 35 元 2 某企业转让制药生产技术 经搜集与初步测算已知下列资料 1 该企业与购买企业共同享受该制药生产技术 双方设计能力分别为 600 万箱与 400 万箱 资产评估学课程习题集 第 6 页 2 该制药生产技术系国外引进 账面价格 500 万元 已使用 3 年 尚可使用 9 年 3 年通货膨胀率累计为 10 3 该项技术转让对该企业生产经营有较大影响 由于市场竞争 产品价格下降 在以后 9 年中减少的销售收入按现值计算为 100 万元 增加开发费以保住市场的追加成本按现值计算为 30 万元 根据上述资料 计算确定 1 该制药生产全套技术的重置成本净值 2 该无形资产转让的最低收费额评估值 解 1 3 年通货膨胀率累计为 10 对外购无形资产的重置成本可按物价指数法调整 并根据成新率来确定净值 由此可得该制 药生产技术的重置成本净值为 500 1 10 9 3 9 412 5 万元 2 因转让双方共同使用该项无形资产 设计能力分别为 600 万箱与 400 万箱 确定重置成本净值分摊率为 400 400 600 100 40 由于无形资产转让后加剧了市场竞争 在该项无形资产寿命期间 销售收入减少与费用增加的折现值是转让无形资产的机会成本 根据资料可得 100 30 130 万元 因此 该项无形资产转让的最低收费额评估值为 412 5 40 130 295 万元 3 甲企业将一项专利使用权转让给乙公司 拟采用利润分成的方法 该专利系三年前从外部购入 账面成本为 100 万元 三年间 物价累计上升 50 该专利法律保护期 10 年 已过 3 年 尚可保护 7 年 经专业人士测算 该专利成本利润率为 400 乙企业资 产重置成本为 5000 万元 成本利润率为 10 通过对该专利的分析 技术人员认为该专利剩余使用寿命为 5 年 另外 通过对市 场供求状况及有关会计资料分析得知 乙企业实际生产能力为年产某型号产品 20 万台 成本费用每年约为 400 元 未来 5 年间产 量与成本费用变动不大 该产品由于采用了专利技术 性能有较大幅度提高 未来第一 第二年每台售价要达 500 元 在竞争的作 用下 为维护市场占有率 第三 第四年售价将下降到每台 450 元 第五年下降到每台 420 元 折现率确定为 10 要求根据上述 资料确定该专利的评估值 不考虑流转税因素 计算结果保留两位小数 解 1 确定利润分成率 确定专利的重置成本 100 1 50 150 万元 专利的约当投资量 150 1 400 750 万元 乙企业资产的约当投资量 5000 1 10 5500 万元 利润分成率 750 5500 750 100 12 2 确定评估值 确定每年利润总额 第一 第二年 500 400 20 2000 万元 第三 第四年 450 400 20 1000 万元 第五年 420 400 20 400 万元 确定分成额 第一 第二年 2000 12 240 万元 第三 第四年 1000 12 120 万元 第五年 600 12 72 万元 确定评估值 240 1 10 240 1 10 2 120 1 10 3 120 1 10 4 72 1 10 5 240 0 9091 240 0 8264 120 0 7513 120 0 6830 72 0 6209 218 18 198 34 90 16 81 96 44 71 633 35 万元 资产评估学课程习题集 第 7 页 第八章第八章 长期性资产评估长期性资产评估 1 被评估债券为非上市债券 3 年期 年利率为 17 按年付息到期还本 面值 100 元 共 l000 张 评估时债券购入已满一年 第一年利息已经入账 当时一年期国库券利率为 10 一年期银行储蓄利率为 9 6 该被评估债券的评估值应是多少 解 根据题意 P Rt 1 I t P0 1 I n 100 000 17 1 10 1 100 000 17 1 10 2 100 000 1 10 2 17000 0 9091 17000 0 8264 100000 0 8264 112143 元 非上市债券评估时 如果是每年支付利息的 则把它的评估以后的每年利息折算成现值 再加上本金的现值 2 被评估企业拥有 M 公司面值共 90 万元的非上市股票 从持股期间来看 每年股利分派相当于票面值的 10 评估人员通过调 查了解到 M 公司只把税后利润的 80 用于股利分配 另 20 用于公司扩大再生产 公司有很强的发展后劲 公司的股本利润保 持在 15 水平上 折现率设定为 12 试运用红利增长模型评估被评估企业拥有的 M 公司股票 解 根据题意 D1 900 000 10 90 000 元 g 20 15 3 P D1 i g 900 00 12 3 900 00 9 1 000 000 元 本题是非上市股票评估中的红利增长模型的应用 要注意的是这里的 g 是留存利润率乘以股本利润率 第十章第十章 企业价值与商誉评估企业价值与商誉评估 1 甲企业拟产权转让 需进行评估 经专家预测 其未来 5 年的净利润分别为 100 万元