房地产估价作业-房地产技术估价报告

中筑西府兰庭房地产技术估价报告中筑西府兰庭房地产技术估价报告 一一 个个别别因因素素分分析析 1 物质实体状况 建筑物状况 委估建筑物于 2015 年建成 维护保养情况较好 成新率为90 建筑面积建筑面积 平米 占地面积占地面积 32069 平米 中筑西府兰庭位于城市规划高地武侯国际新城 成熟品质宜居板块新 双楠中心区域 项目整体占地100 余亩 大围合式布局 整体规划以公园 为基底 真正践行 公园式上盖设计 的全新宜居理念 中筑置业 来自 首都 添彩成都 以 筑造中国的普通住宅 为使命 2013 携手众多行 业品牌 潜心磨砺 筑造成都建筑精品 二二 区区位位状状况况描描述述与与分分析析 分分析析 一 位置状况 位置状况表 项目描述与分析 1 坐落成都市武侯区 外双楠 福锦路一段 669 号 2 方位武侯大道铁佛段与万兴路交汇处 武侯立交外 3 与重要场所距离距离市中心 11 公里 距离武侯区政府8 4 公里 距离石羊客 运站 5 6 公里 4 楼层17 层 总楼层 4 层 多栋 总共 9 栋 独栋 2 栋 底商 4 栋 5 居住聚集度 经典西悦城 成发紫悦府 春天里 置信逸都城 鑫海天城六期 协信星鹭原 佳乐云锦 清江花都 金融街金悦府 等住宅生活 小区 居住密集度高 2 交通状况 交通状况表 项目描述与分析 1 道路状况周边有 福锦路 万兴路 金履路 武侯大道铁佛段等城市交通主次 干道 路网密集 交通通达度高 2 出入可利用交 通工具 出入可利用公交车 地铁 出租车等 估价对象距离万兴路西公 交站 86 米途径公交车 41 路 248 路 距 武侯大道铁佛段北公交 站 199 米途径 201 路 248 路 339 路 846 路 g79 路 距离地铁 10 号簇锦 2 2 公里 交通便捷度高 3 停车方便程度小区内 共有车位 861 个 周边具有公共停车场 停车方便度较好 3 外部配套设施状况 外部配套设施表 项目描述与分析 1 基础设施基础设施已达到 六通 上下水 路 电 通信网络 燃气 水 电 网供应保证率高 基础设施完善 周边有 学校 成都市武侯区第六幼儿园 518 米 成都金花 光明学校 1108 米 成都市星光学校 1684 米 成都市武侯科技园小学 2044 米 成都市簇桥小学 校 2067 米 江安河中学 在建 2307 米 购物 007 超市 兰庭店 126 米 007 超市 兰庭店 126 米 川藏路加油站便利店 182 米 昆仑好客 243 米 玖零经营部 345 米 瑞琪软装 991 米 金龙鞋跟商行 1132 米 医院 簇锦社区卫生服务中心 736 米 华佛国际妇 产医院 798 米 2 公共服务设施 生活 招商银行 福锦路小微支行 232 米 招商银行 24 小时自助银行 福锦路小微支行 232 米 招商银行 24 小时自助银行 福锦路小微支行 232 米 中国农 业银行 武科支行 408 米 娱乐 万达影城 武侯万达广场店 1159 米 簇锦公园 1438 米 太平洋影城 成都上风港店 1739 米 成都婚庆艺术公园 1872 米 保利万和国际影城 世 纪百合店 1977 米 餐饮 巴色鱼捞 31 米 兰夫卡咖啡 万兴路店 36 米 成都金五门秘制老火锅 50 米 渔码头河鲜自助火锅 50 米 晓宇火锅 新双楠店 51 米 串门儿龙 虾 大悦城店 54 米 公共服务设施完善 4 周围环境状况 周围环境状况表 项目描述与分析 1 自然环境成都平均海拔 500 米 具有典型的盆地气候特征 在亚热 带季风气候作用下 春早 夏热 秋凉 冬暖 年平均气温 16 年降雨量 1000 毫米左右 成都气候有两个显著特点 一是多云雾 日照时间短 二是空气潮湿 因此 夏天虽然 气温不高 却显得闷热 二是空气潮湿 因此 夏天虽然气 温不高 却显得闷热 冬天平均气温虽在 5 以上 但阴天 多 空气潮 却显得很阴冷 成都的雨水集中在7 8 两 个月 冬春两季干旱少雨 极少冰雪 2 人文环境成都是著名的文化 之都周边居住居民素质较好治安状况好 人文环境优异 3 景观区域内有 成都武侯祠 杜甫草堂 浣花溪 等景观 较好 三三 市市场场背背景景 描描述述与与 分分析析 1 一般因素 影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划 经济和社会发 展状况 房地产市场等 地理位置 以及行政区划 地处成都市西南部 因境内 武侯祠而得名 武侯区位于成都市城区西南部 东与锦江区隔河相望 北与 青羊区毗邻 西南与 双流区接壤 东南与高新区相连 地理坐标介于东经103 56 45 104 05 33 北纬30 34 31 30 39 49 之间 东西 长约13公里 南北宽约 10公里 武侯区 13 街道行政区划图 截至2014年12月31日 武侯区管理 13个街道 浆洗街街道 望江路 街道 玉林街道 跳伞塔街道 火车南站街道 双楠街道 晋阳街道 红牌楼街道 簇桥街道 机投桥街道 金花桥街道 簇锦街道 华兴街 道 另外 还有 芳草街街道 肖家河街道 石羊街道 桂溪街道 被成都 高新区 托管 当地经济和社会发展状况 经济 2017年全区实现地区生产总值 972 4亿元 比上年增长 8 其中 第 一产业实现增加值 70万元 增长 7 5 第二产业实现增加值 196 2亿元 增长7 4 第三产业实现增加值 776 2亿元 增长 8 2 对经济增长的贡 献率为 92 8 人均地区生产总值 89544元 比上年增长 8 三次产业比 重为0 001 20 177 79 822 非公有制经济保持平稳发展 全年实现非公有制经济增加值685 7亿 元 比上年增长 8 占地区生产总值的比重达到 70 5 其中第二产业实 现增加值 181亿元 增长 7 3 第三产业实现增加值 504 7亿元 增长 8 3 非公有制企业 指个体 私营企业 外商和港澳台投资企业 实现 税收收入 65 5亿元 比上年增长 33 7 供给侧结构性改革稳步推进 商品住宅房库存面积持续减少 年末商品 住宅房待售面积比上年末下降 21 6 全年规模以上工业企业每百元主营 业务收入中的成本为 75 65元 比上年下降 2 68元 13 新动能新产业新业态态势良好 创新创业载体面积超过43万平方米 新增1家省级工程实验室 5家市级以上创新平台 60家高新技术企业 新增 新三板 挂牌企业 9家 全年规模以上工业战略性新兴产业总产值比 上年增长 39 2 高技术制造业总产值比上年增长 15 2 占规模以上工 业总产值的比重为 16 5 全年技术改造投资 55 2亿元 增长 7 3 网络 零售保持高速增长 全年限额以上单位通过互联网实现的商品零售额比上 年增长 30 8 新兴服务业加快发展 全年规模以上服务业中 战略性新兴 服务业 信息消费服务业 高技术服务业实现营业收入分别比上年增长 10 6 11 5 11 发展质量效益有所改善 全年一般公共预算收入完成65 2亿元 比 上年增长 8 4 其中地方税收收入完成 42 1亿元 比上年增长 8 5 全 年规模以上工业企业实现利税总额21 7亿元 比上年增长 4 6 全年规 模以上服务业企业实现利税总额 28 9亿元 比上年增长 242 5 全年净 增规模以上工业和服务业 限额以上批发零售业和住宿餐饮业 资质以上 建筑业和房地产企业 65家 社会事业编辑 教育 2017年 武侯区共有中小学 76所 其中公办中小学 51所 民办中小 学25所 幼儿园 155所 其中公办幼儿园 39所 民办幼儿园 116所 在校 学生14 5万人 在岗教职工 1 3万人 全年教育总投入 14 5亿元 同比增 长15 落实保障教育惠民资金 1 1亿元 接收 6768名符合条件的随迁子 女入学 全区基本普及学前三年教育 新建成幼儿园8所 新增学位 3150个 创办成都市一级园 1所 新 改扩 建小学 2所 回收回购幼儿 园2所 新增学位 2430个 区域学校 体育艺术 2 1 项目合格率 98 7 中小学生体质健康合格率 98 区域学生艺术素质测评合格率小学 93 5 初中 89 7 高中86 5 教育现代化发展水平总达成度 教育国 际化发展水平均位列全市第一 卫生 2017年 全区共组建家庭医生团队 113个 覆盖率达 50 3 重大传 染病和地方病病人免费治疗在治人数1675人 其中 免费救治艾滋病 1209人 结核病 464人 疟疾 2人 孕产妇系统管理率 96 孕产妇死亡率 9 4 10万 婴儿死亡率 3 1 0 5岁儿童死亡率 4 2 0 3岁儿童系 统管理率 95 6 全区分娩新生儿 30235人 免费代谢性疾病筛查 29851人 筛查率为 98 7 免费听力筛查 29783人 筛查率为 98 5 耳聋基因筛查 7952人 关爱特别扶助对象 1136人 扶助金额 813万元 全面落实独生 子女父母奖励 8731人 发放金额 50 9 万元 科技 2017年 全区新增高新技术企业 60家 高新技术企业总数达 216家 全年组织申报各类科技计划项目 475项 立项 294项 其中国家级立项 41 项 获得资助资金 845 6万元 省 市级立项 253项 获得资助资金 5585 7 万元 全年共安排区级应用技术研究与开发资金2186 7万元 获得省 市科技进步奖和专利奖 12项 其中 获四川省科技进步二等奖一项 获成 都市科技进步一等奖一项 全年申请各类专利19934件 其中发明专利 8189件 文化 2017年 武侯区确立 文创武侯 战略定位 文创项目加快推进 按 照 一城 一带 一坊 一港 的产业空间布局 规划建设三国蜀 汉城 天府芙蓉园 成都音乐坊等28个重大文创项目 计划总投资超过 600亿元 其中 水韵天府 文化旅游休闲街区 一期 建成投运 四 川国际文化人才港 1906军民融合创意工厂等重大文创项目加快推进 组 建规模 10亿元的体育文娱产业股权投资基金 建成文创专业楼宇20余万 平方米 全年开展 武侯闹春 文化四季风 等群众文化活动 1600余场 举办第六届非遗节武侯分会场 赴加拿大和突尼斯开展对外文化交流活动4 场 区文化馆开设文化艺术培训班120个 区图书馆新增身份证免押金注 册读者近 6000人 文献流通量 27万余册次 接待到馆读者流通近 39万人 次 建成公共文化服务标准化示范点10个 基层综合文化服务中心示范点 10个 公共文化服务中心城区网格化示范点2个 文化地标 11个 体育 2017年 武侯区全年开展 运动成都 活力武侯 诸侯争锋 等全民健身活动 465场次 参与总人数达 85万余人次 承办菁英航运国际 乒联世界巡回赛 2017年中国乒乓球公开赛 成都 2017年 巴蜀武道 杯 全国青年跆拳道锦标 全国围棋甲级联赛 2017NESO全国电子竞技 公开赛等大型赛事 新建成都市示范性五人制足球场8片 七人制足球场 地2片 室外健身设施新建 16条 更换 17条 补建 3条 完成 4400余人免 费国民体质测试和健身指导 向群众免费开放体育锻炼人次达50104人次 社会保障 2017年 武侯区城镇职工五项社会保险基金累计征收50 7亿元 全 年扩面净增城镇职工基本养老保险7 5万人 城镇职工基本医疗保险 6 9 万人 工伤保险 7 1万人 生育保险 7 3万人 失业保险 6 4万人 城乡居 民养老保险参保 5553人 参保覆盖率达到 95 以上 社会救助体系进一步完善 通过 慈善惠民超市 为低保人员提供购 物补贴 130 1万元 为 21412人次发放最低生活保障金 1112 2万元 累计 月人均补差 519 4元 医疗救助 1216人次 救助资金 86 8万元 城乡医疗 救助民政政策范围内住院自付费用救助比例达到75 以上 为 1795名低保 对象 重点优抚对象和孤儿购买城乡基本医疗保险和大病补充医疗保险资 金132 5万元 发放临时救助金 48 1万元 对低收入群体及孤儿一次性价 格补贴 56 2万元 发放散居孤儿生活费 11 1万元 资助低保家庭学生 12 7 万元 为 533户特殊困难群众购买 雪中送炭 专项意外及补充医疗保险 390 3万元 惠民殡葬补贴 197万元 全年为居家养老服务对象支付服务费 用151万元 松鹤延年 老年人意外伤害及健康保险共计 607 6万元 向80岁以上老人发放高龄补贴 1420万元 社区长寿食坊 就餐点6个 全年共为 70岁以上老年人发放午餐补贴 12万余元 截止 2017年末全区有 敬老院 养老院 29所 床位数 2405张 入住老人 1300人 劳动就业 2017年 武侯区适龄劳动力 43 9万人 就业人数 43万人 城镇新增就 业人数 16121人 帮助推荐下岗失业人员实现再就业4789人 其中安置就 业困难人员实现再就业 1319人 城镇登记失业率 2 02 居民生活 2017年 武侯区城镇居民人均可支配收入42018元 比上年增长 8 2 从收入构成看 工资性收入 24167元 比上年增长 8 1 经营净收 入4431元 比上年增长 8 6 财产净收入 4521元 比上年增长 7 2 转 移性净收入 8899元 比上年增长 8 8 居民人均消费支出 26689元 比上 年增长 7 7 城市建设 2017年 武侯区完成智谷大道三段等 7条道路建设 建成碧云路幼儿 园项目配建文化活动中心等 12个公建配套项目 开工建设公建配套项目 14个 签订公共配套设施项目建设合同23个 组织并监督移交公建配套项 目4个 维护人行道 529条 车行道 533条 检测桥梁 131座 清掏雨污水 管道196 1公里 9363座检查井和进水井 更换 2535套检查井井盖和水篱 子 道路 黑化 整治25条 启动实施红牌楼片区 双楠片区等42条道 路 黑化 整治 校园周边环境整治车行道 9500平方米 人行道 760平方 米 投入专项经费 2 1亿元清扫道路 1430万平方米 城区生活垃圾收集实 现袋装化 处置清运生活垃圾 40 5万余吨 无公害处理率达到 100 2017年末 全区园林绿地面积达 2282 4公顷 绿地率 38 9 全区 园林绿地覆盖面积 2624 8公顷 绿地覆盖率 44 8 人均绿地面积 37 9平 方米 人均公共绿地 16 5平方米 环境保护 2017年 武侯区开展大气 水 土壤污染防治 三大战役 深入 实施 治霾十条 和大气治理 650 工程 全年共启动四级以上应急预 案7次 升级为二级应急预案 2次 空气质量优良天数 223天 比上年增加 22天 辖区内污水处理厂处理污水 7090 9万吨 大力实施 三治一增 建成12个小游园 微绿地 新增绿化面积 4 万平方米 新建绿道 9公里 打造花树街区 5个 优化提升特色道路 50条 全面落实 河长制 重点治理黑臭水体 3条 对12条黑臭水体实行全 线截污 生态修复 关停 散乱 企业1698家 关停 改造碳烤店 195家 交通运输 武侯区公路密度为每百平方公里 349公里 二级以上公路占 39 区内纵向有人民南路 高新大道 成双大道 武侯大道 草金路等 横向有一环路 二环路 三环路 武青路 绕城高速公路等 过境公交线 路有100余条 主要线路是 1路 6路 8路 10路 11路 12路 16路 19路 21路 26路 27路 28路 34路 35路 42路 43路 45路 47 路 48路 49路 51路 52路 53路 55路等 位于新南门的成都旅游集 散中心 原新南门汽车站 是西南地区最大的旅游客运中心 该站营运线路 45条 客运线路遍布全川并辐射省外 车站可容纳400位旅客 日均运送 旅客9500余人次 2 当地市场房地产总体情况 1 土地供应量及成交量概况 1 成都市供应成交总量概况 2018年上半年 成都市土地供应 187宗 总供应面积达到 10 269 092平方 米 合计 15403 56亩 总供应面积同比增长 345 87 2 土地成交价对比分析 1 成都市土地成交价对比分析 2018年第一 二季度和 2017年全年相比 成交楼面价由 2017年一季度的 4 886元 涨到了7 270元 然后一路走低 2018年二季度为 3 236元 溢价率大幅下降 由 2017年初的63 降低至22 3 成交土地用途构成分析 1 成都市成交土地用途构成分析 从成交构成来看 在 2018年上半年成交的 178宗土地中 工业用地 25宗 占比约23 商办用地 75宗 占比约32 住宅用地 19宗 占比9 商 住用地 55宗 占比约 33 其它用地 4宗 占比约3 而2017年上半年 成都成交的 63宗土地中 工业用地 5宗 占比12 商 办用地 33宗 占比29 住宅用地 0宗 占比0 其他用地 5宗 占比16 商住用地 20宗 占比43 2018年上半年相对于 2017年上半年成交的商 办用地数量由 2017年上半年的 33宗增加至 75宗 面积增加幅度为 379 19 住宅用地数量由 2017年上半年的 0宗增加至 19宗 商住用地数量由 2017年 上半年的 20宗增加 55宗 成交面积增加幅度为 273 74 工业用地的数量 由2017年上半年的 5宗增至 25宗 成交面积增加幅度为 701 81 2 住宅房地产市场分析 1 供求量分析 成都市 2018年上半年供应面积从 1月到2月有所减少 3月份相对于 2月份 有一定增加 4月份供应量相对于 3月份有小幅下降 5月份供应量相对于 4月份有一定增幅 6月份供应量相对于 5月份有较小的减少 从成交面积 来看 1 3月成交面积与供应面积的走势相当 但4月份的成交面积相对 于3月份有一定增加 5月份有明显回落 6月份成交量呈现上升态势 据 统计数据显示 2018年上半年成都市普通住宅的供求比在0 83 1 19之间 供求比在 0 8 1 2范围内时供需较为平衡 因此成都市2018年上半年普通 住宅供应量与需求量尚在平衡范围内波动 2 供求区域分析 从上图可以看出 2018年上半年成都市普通住宅供应面积与成交面积均 排名首位的片区是双流 供应面积排名依次为龙泉 新都 温江 郫都 城东 成交面积排名依次为温江 郫都 龙泉 新都 城东 无论从供应 量还是成交量来看 成都市普通商品住宅市场主要还是活跃在成都市一圈 层郊县及城东范围内 3 成交价格分析 如上图所示 2018年上半年成都市普通商品住宅成交均价在2月份有一定 上涨 3 4月份逐月下降 5月份出现明显上涨 6月份出现明显下降 从不同区域来看 城中片区的成交均价依然是最高的 其次是城南 城西 城东 双流 城北 目前成都市一圈层郊县中 双流房价位居第一 其次 是郫都 龙泉 温江 新都 小结 2018年上半年成都市普通商品住宅市场依然处于楼市调控中 尤其 是 5 15楼市新政 后 成交价格有明显下降 但成交量虽然5月有所减 少 6月成交量依然出现了上升态势 调控新政策出台后 市场短期内呈现 出一种下降态势 但随着人们对政策的适应以及理性的需求 以及新房备 案价的不断提高 未来成都市普通商品住宅市场成交价格依然会有上涨的 趋势 楼市调控政策不变的情况下 预计未来一段时间内 成都市普通商 品住宅的成交量不会出现大幅增加 四四 最最高高最最佳佳使使用用分分析析 中筑西府兰庭位于城市规划高地武侯国际新城 成熟品质宜居板块新双楠中心区域 交通便利 环境舒适 公共服务设施齐全 根据最高最佳使用原则和合法原则的分析 该 房地产保持现状用途为最高最佳使用 五五 估估价价方方法法选选用用 估价人员在实地勘察的基础上 对委托方提供的各种资料进行了认真分析 根据估价 期日委估房地产用途 估价目的 资料状况和杭州市房地产市场的实际情况 决定采用市 场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格 市场比较法 是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对 照 从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价方法 收益法 预计估价对象未来的正常净收益 选用适当的资本化率将其折现到估价时点 后累加 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 1 比比较较法法测测算算过过程程 可比实例情况表 比较因素 估价对象实例 1实例 2实例 3 项目名称 中筑西府兰庭西城派金隅珑熙汇美泉悦府 单价 元 m2 待估价 121501201013100 土地用途住宅住宅住宅住宅 交易日期 2015 6 12015 52015 32015 9 交易方式正常出售正常出售正常出售正常出售 交割方式现房现房现房现房 区域繁华程度一般一般一般一般 道路通达度临主干道临主干道临主干道临主干道 交通便利度多路公交多路公交多路公交多路公交 公共设施完备度较完备较完备较完备较完备 基础设施完备度完备完备完备完备 区域因素 环境质量优劣度较好较好较好较好 小区环境一般一般一般一般 小区配套一般一般一般一般 学区情况一般一般一般一般 层次 19181920 户型三室二厅三室二厅三室二厅三室二厅 朝向南北向南北向南北向南北向 结构形式框架框架框架框架 房屋配套设施完备完备完备完备 建筑年代 2015201520152015 个别因素 装修情况中等中等中等中等 比较因素系数表 项目 比较因素估价对象西城派金隅珑熙汇美泉悦府 交易时间 10010010299 交易情况 100100100100 中心职能总数 100100100100 基础设施状况 100969696 公交流量 100100100100 人流量 100100100100 商业繁华程度 100100100100 区域 因素 区域交通管制 100100100100 附近公交情况 100100100100 临街宽度 100 98 9898 房屋形状 100989898 个别 因素 停车状况 100100100100 比准价格 表 项目 西城派金隅珑熙汇美泉悦府 比较因素 房地产价格 元 m2 121501201013100 交易时间 100 100100 102100 99 交易情况 100 100100 100100 100 中心职能总数 100 100100 100100 100 基础设施状况 100 96100 96100 96 公交流量 100 100100 100100 100 人流量 100 100100 100100 100 商业繁华程度 100 100100 100100 100 区域因 素 区域交通管制 100 100100 100100 100 附近公交情况 100 100100 100100 100 临街宽度 100 98 100 98100 98 房屋形状 100 98100 98100 98 个别因 素 停车状况 100 100100 100100 100 比准价格 13178 1012770 8414352 01 根据上述计算的结果 求比准价格的算术平均值 则 13178 10 12770 84 14352 01 3 13433 65 元 2 收收益益法法测测算算过过程程 1 持有期 根据估价对象 土地房屋权证 记载 估价对象土地使用期限是 2013 年 1 月 1 日起至 2083 年 1 月 1 日止 价值时点土地使用期限剩余 65 年估价对象建筑物建成于 2015 年 元 钢筋混凝土结构非生产用房的经济耐用年限为 60 年 元 价值时点建筑物剩余经 济寿命为 57 年 元 2 有效毛收入 按出租型求取有效毛收入 元 1 市场租金水平 市场租金可比实例 估价人员通过资料收集 选择了与估价对象区位相当的以下三个可比实例 可比实例情况说明表 可比实例 A可比实例 B可比实例 C 项目名称武侯区外双楠晋阳路 423 号龙湖金楠时光 武侯区外双楠鹭岛路 33 号鹭岛国际四期 武侯区外双楠晋西路 一街 66 号龙湖金楠 天街 租金单价77 元 月 74 元 月 79 元 月 用途普通住宅普通住宅普通住宅 建筑结构钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土 朝向朝南南北东南 楼层中层 共 24 层 中层 共 18 层 高层 共 24 层 规模 面积 67 78 78 室内装修精装精装精装 室内设备齐全齐全齐全 建成年份2016 年2012 年2016 年 租金面积为建筑面积 租金于每季度期初支 租金面积为建筑面积 租金于每季度期初支 租金面积为建筑面积 租金于每季度期初支 租金内涵 付 押金为一个月房 租 租赁价中含室内 普通装修及室内设备 承租方负责 物业费 水电费 燃气费等 出租房负责 房屋出 租税费 管理费 维 修费 保险费等 付 押金为一个月房 租 租赁价中含室内 普通装修及室内设备 承租方负责 物业费 水电费 燃气费等 出租房负责 房屋出 租税费 管理费 维 修费 保险费等 付 押金为一个月房 租 租赁价中含室内 普通装修及室内设备 承租方负责 物业费 水电费 燃气费等 出租房负责 房屋出 租税费 管理费 维 修费 保险费等 资料来源安居客租房信息安居客租房信息安居客租房信息 租金可比实例调整 租金单价的时点与价值时点相近 不必进行市场状况的调整 可比实例与估价对象租金内 涵已统一 不必在建立比较基础 由于所选用的租金的可比实例与估价对象区位想当所以 只需要对表 2 的因素进行调整 因素对比表 表 2 项目名称估价对象可比实例 A可比实例 B可比实例 C 用途普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅 建筑结构钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土 朝向朝南南北东南 楼层中层 共 24 层 中层 共 18 层 高层 共 24 层 规模 面积 42 400 67 78 78 室内装修不计装修精装精装精装 室内设备不计齐全齐全齐全 调整系数表 表 3 市场租金的确定 由于各可比实例比较租金单价比较接近 故采用简单算术平均数法 即价值时点的市场租 金 69 37 67 89 73 15 3 70 14 元 月 新旧程度 2015 年建成 维 护状态较好 功 能折旧不明显 无外部性折旧 2015 年建成 维 护状态较好 功 能折旧不明显 无外部性折旧 2012 年建成 维 护状态较好 功 能折旧不明显 无外部性折旧 2015 年建成 维 护状态较好 功 能折旧不明显 无外部性折旧 项目名称可比实例 A可比实例 B可比实例 C 租金单价77 元 月 74 元 月 79 元 月 建筑结构 000 朝向 0 3 5 楼层 4 3 5 规模 面积 300 室内装修 101010 室内设备 888 新旧程度 0 30 调整值小计 1198 调整系数 100 111100 109100 108 比较单价 元 69 37 元 月 67 89 元 月 73 15 元 月 2 租约限制 由于价值时点估价对象无租约限制 故无需考虑租约对价值产生的影响 元 3 租赁面积确定 租金内涵为建筑面积估价对象权证记载的建筑面积为 则估价对象租赁面积确定为建筑 面积 元 4 空置和租金损失 根据对同类规模普通住宅物业的调查 年空置约为 5 至 10 元 遵照抵押估计谨慎 原则 本次估计的空置率取 10 元 由于出租房均有一定数额押金 且租金期初至故 基本不存在租金损失 元 5 其他收入 其他收入主要是押金产生的利息 由于押金所产生的利息较小 估价时略而不记 元 3 运营费用 运营费用的构成 取值详见表格 4 房地产期间收益 房地产期间收益 详见表格 5 变化趋势分析 根据成都市同类房地产租赁市场近五年来公布的租金行情走势 并对年净收益进行分析 同类物业年净收益逐年递增率为 2 到 4 元 结合估价对象的实际情况和估价人员分 析 采用长期趋势法预期未来估价对象未来五年内时间收益每年上涨 2 5 元 6 报酬率确定 采用累加法求取报酬率测算结果详见表格 元 7 测算结果公式选用和计算过程 元 由于可以调查到与估价对象具有同等风险的投资的收益率来求取报酬率 所以选用报酬资 本化法 元 报酬率求取表 序号项目估价对象取