房地产期末考试资料

20 年 3 月 31 日 星期二 1 标题 房地产法 开卷 主题 期末考试 题型 不定项选择 简答 论述 案例分析 文书写作 不定项选择 土地法 物权法 简答题 1 房地产买卖中惩罚性赔偿的规定 p213 可以适用惩罚性赔偿的具体情形 1 商品房买卖合同订立后 出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的 2 商品 房买卖合同订立后 出卖人又将该房屋出卖给第三人的 3 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的 4 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的 5 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的 2 房地产不可抵押的范围 p261 8 3 房地产登记的作用 p67 论述题 20 年 3 月 31 日 星期二 2 1 在整个商品房买卖中 预购人如何维护自身利益 p224 一 预售前预购人权益保护的法律规制 1 建立预售合同事前审查制度 2 完善信息披露制度 二 预售过程中预购人权益保护的法律规制 1 完善我国的预售款托管制度 2 完善我国预告登记制度 三 完善法律预告登记制度 2 论善意取得制度 1 善意取得的含义 善意取得是指在原物由占有人转让给善意第三人 即不知道占有人为非法 转让而取得原物的第三人 时 由该善意第三人取得原物所有权的制度 2 善意取得的制度价值 善意取得制度的功能在于保护交易的安全 实质上 就是牺牲原权利 人的利益来保护善意交易人的利益 对于交易中善意的受让人 承认其在取得财产占有的同时 也就取得了财产的所有权 即使该财产的出让人为非所有人 财产的原权利人也不能向受让人 请求返还原物 而只能向出让人请求损害赔偿 3 善意取得的性质 对于善意取得在法律上的性质究竟是原始取得还是继受取得 有两种观点 一种观点认为是原始取得 即善意取得人并非基于原权利人的权利而取得所有权 而是直接基 于法律的特别规定 因此当然为原始取得 另一种观点认为是继受取得 因为善意取得效力的发 生是基于让与行为 前一种观点为通说 4 善意取得的构成要件 具体来讲一般包括 善意取得的标的必须是法律允许自由流通的动产 善意第三人必须是有偿取得动产的占有 善意第三人须自无处分权人处取得占有 第三人必须是 公然和善意取得占有 非法转让人的占有须是基于所有人的意思而取得 5 关于善意取得的理论 善意第三人为何能够从无所有权的出让人处取得所有权对此有多种 解说 如取得时效说 权利外像说 法律赋权说 占有效力说 法律特别规定说等 3 论业主委员会的性质 p325 业主委员会是非法人组织 4 论房地产优先购买性 p182 20 年 3 月 31 日 星期二 3 案例分析 1 银行贷款 房产抵押中登记 p252 合法财产可抵押 所有权人可抵押 p248 房屋已经抵押或者购买后抵押 卖房人在房屋出售之后把房屋抵押给银行的情况 承担违约责任 返还购房款 可以请求不超过已付购房款一倍的赔偿责任 那么抵押的房屋是否可以进行买卖 法律并不禁止已经被抵押的房屋依法转让 担保法 第 49 条及房地产抵押相关法律规定 抵押人转让已经办理登记的抵押物的 应当 通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情 抵押人未通知抵押权人或者未通知受让人的 转让行为无效 这是对转让已抵押房屋的一种限制性规定 因此 出卖人在出售房屋前 必须事先通知银行并告知购房者房屋已设定抵押的情况 否则 如出卖人在向银行提供担保或还贷问题上出现问题 银行就可能依法行使抵押权 担保法解释 第 67 条规定 购房者也可以替出卖人清偿其全部债务 以消灭房屋上的抵押 权 使房屋的权利没有担保瑕疵 使房产可以顺利过户 购房者替出卖人清偿的债务可以向出 卖人追偿 或者从自己应该支付给出卖人的购房款中扣除 以使自己买房的目标得以实现 一 但李某还不出钱 后该房屋被他人依法保全查封 王先生问 当时借款时李某以其房屋作 抵押并办理了公证 王先生对该抵押房屋享有优先受偿权吗 分析 王先生对李先生的房屋所享有的抵押权虽办理公证 但未到房管局办理抵押登记 没有取得他项权证 所以抵押合同尚未生效 中华人民共和国担保法 第四十一条规定 当 事人以本法第四十二条规定的财产抵押的 应当办理抵押物登记 抵押合同自登记之日起生效 以房屋进行抵押的 必须履行登记手续抵押合同才生效 未经登记 抵押权尚未发生法律效力 中华人民共和国城市房地产管理法 第六十一条规定 房地产抵押时 应当向县级以上 地方人民政府规定的部门办理抵押登记 办理房屋抵押登记的部门为县级以上的房屋管理行政 部门 而不是公证机关 20 年 3 月 31 日 星期二 4 因此 虽然王先生与李某签订借款合同 但是王先生对李某的房屋所享有的抵押权尚未生 效 王先生对该抵押房屋不能享有优先受偿权 二 1 张某和刘某签订的房屋抵押合同是否必须进行抵押登记 为什么 2 张某以其房屋抵押时 该房屋占用范围内的土地使用权是否要一并设定抵押 3 新建阁楼是否属于抵押财产 4 刘某是否有权代收租金 5 如果抵押的房屋要进行拍卖 则田某与张某之间的租赁合同是否继续有效 田某是否享有拍 卖房屋的优先购买权 为什么 案例分析 1 张某和刘某签订的房屋抵押合同须进行抵押登记 物权法 第一百八十七条以本法第一 百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的 应当 办理抵押登记 抵押权自登记时设立 2 物权法 第一百八十二条 以建筑物抵押的 该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并 抵押 以建设用地使用权抵押的 该土地上的建筑物一并抵押 抵押人未依照前款规定一并 抵押的 未抵押的财产视为一并抵押 3 新建阁楼不属于抵押财产 城市房地产管理法 第五十二条规定 房地产抵押合同签订 后 土地上新增的房屋不属于抵押财产 物权法 第二百条 建设用地使用权抵押后 该土 地上新增的建筑物不属于抵押财产 该建设用地使用权实现抵押权时 应当将该土地上新增的 建筑物与建设用地使用权一并处分 但新增建筑物所得的价款 抵押权人无权优先受偿 4 担保法 第四十七条 债务履行期届满 债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣 押的 自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取 的法定孳息 抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的 抵押权的效 力不及于该孳息 前款孳息应当先充抵收取孳息的费用 最高人民法院关于适用 中华人民 共和国担保法 若干问题的解释第六十四扣押的 自扣押之日起抵押权人收取的由抵押物分离 的抵押权人收取的由抵押物分离的天然孳息和法定孳息 按照下列顺序清偿 一 收取孳 息的费用 二 主债权的利息 三 主债权 20 年 3 月 31 日 星期二 5 5 抵押权和租赁权在性质上是相容的 抵押权所追求的是抵押物的交换价值 并且不要求移 转抵押物的占有 而租赁权是追求标的物的使用价值 同时又移转占有 两种权利之间的关系 物权法 第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的 原租赁关系不受该抵押权的影 响 抵押权设立后抵押财产出租的 该租赁关系不得对抗已登记的抵押权 有以下两种情形 一是抵押权的设立先于租赁权 我国 担保法解释 第 66 条如此规定 抵押人将已抵押的财 产出租的 抵押权实现后 租赁合同对受让人不具有约束力 抵押人将已抵押的财产出租时 如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的 抵押人对出租抵押物造成承租人的损失应承担 赔偿责任 如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的 抵押权实现造成承租人的损失 由 承租人自己承担 二是租赁权的设立先于抵押权 当租赁合同先成立时 其后出租人又以该 出租物设定抵押时 该租赁关系继续有效 我国 担保法 第 48 条规定 抵押人将已出租的 财产抵押的 应当书面告知承租人 原租赁合同继续有效 担保法解释 第 65 条明确规定 抵押人将已出租的财产抵押的 抵押权实现后 租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续 有效 我国法律规定对于租赁在先的承租人 在同等条件下对抵押物享有无瑕疵的优先购买 权 三 请问 拍卖所得的价款应如何偿还债务 为什么 案例分析 物权法 第一百八十二条 以建筑物抵押的 该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵 押 以建设用地使用权抵押的 该土地上的建筑物一并抵押 抵押人未依照前款规定一并抵押 的 未抵押的财产视为一并抵押 四 2003 年后 张三未向王二归还抵押金 问抵押权是否有效 无效 根据 物权法 第一百八十七条规定 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定 的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的 应当办理抵押登记 抵押权自登记时设立 第一百八十条规定 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押 一 建筑物和其他 土地附着物 二 建设用地使用权 20 年 3 月 31 日 星期二 6 三 以招标 拍卖 公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权 五 正在建造的建 筑物 船舶 航空器 五 被告与银行之间的贷款抵押担保合同合法有效 本案中 被告郭某为取得银行贷款 以该房屋 的产权证作抵押 双方形成抵押担保合同关系 双方意思表示真实且符合法律规定的生效要件 因此双方的贷款抵押合同合法有效 六 某市政府将一闲置土地使用权无偿回收 提供给甲房地产公司开发经济适用住房 项目总投资 预算为 3800 万元 甲房地产公司通过招标方式确定了乙建筑公司为该项目施工企业 程某于 2008 年 7 月预购了该项目的一套住宅 并申请了住房公积金抵押贷款 2008 年 10 月该项目竣 工并交付使用 丙物业公司负责该住宅小区物业管理 程某在验房时 发现存在墙面渗水 管 道堵塞等质量问题 在办理入住手续时 程某还通过由开发公司代缴的方式 交纳了产权登记 相关税费 住宅专项维修资金以及第一年物业服务费 1 根据国家有关法规 闲置土地满 C 未动工开发时 政府可以无偿收回土地使用权 A 6 个月 B 1 年 C 2 年 D 3 年 2 程某购买的住房 A C A 是具有保障性质的政策性商品住房 B 是廉租住房 C 是中小套型的住房 D 其土地 使用权最高期限不超过 70 年 3 该开发项目资本金不得低于 B 万元 A 380 B 760 C 1140 D 1330 4 该项目开工前 向建设主管部门申请领取建筑施工许可证的为 A A 甲房地产公 司 B 乙建筑公司 C 甲房地产公司和乙建筑公司 D 甲房地产公司或乙建筑公司 5 程某发现的房屋质量问题 应由 AC 承担保修责任 A 甲房地产公司 B 乙建筑公司 C 丙物业公司 D 工程质量监督部门 6 在整个购房 过程中 程某应申请的房屋登记类别为 AD 20 年 3 月 31 日 星期二 7 A 房屋所有权初始登记 B 房屋所有权更正登记 C 房屋所有权转移登记 D 房屋抵押 权登记 七 1 甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司 是否需要取得乙公司的同意 为什么 3 分 2 如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记 甲公司与丙公司的抵押合同是否有效 为 什么 2 分 3 如果甲公司与丙公司的抵押合同有效 那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖 以清偿自己的债权 如承租人提出异议能否成立 为什么 3 分 4 丙公司是否有权向乙公司收取租金 以充抵甲公司的债务 为什么 2 分 答 1 甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司 不需要获得乙公司的同意 根据我国现 行法律规定 抵押人将已出租的财产抵押的 应当书面告知承租人 原租赁合同继续有效 抵押 人将已出租的财产抵押的 抵押权实现后 租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效 2 未登记对抵押合同没有影响 抵押合同有效 根据我国相关法律规定 当事人之间订阅的抵押 合同 自合同成立时生效 未办理登记不影响合同效力 3 丙公司可以将房屋拍卖 承租人的 异议不能成立 因为我国相关法律规定 丙公司拍卖之后 房屋的买受人并不能终止租赁关系 承租人的利益不会受到影响 4 丙公司无权向乙公司收取租金来充抵自己对甲公司的债权 租 金请求权属于出租人所有 本案中甲公司是出租人 拥有租金请求权 2 房屋拆迁 p147 违章建筑 安置户口 p161 3 外墙的颜色不构成合同内容 专有所有权人与一般所有权人与一般所有权享有的权利应该是相同的 即 具有绝对性 永久性和排他性 专有所有权人对其专有部分具有占有 使用 收益和处分的权能 对于侵犯专有部分权利的 有权提出停止侵害 排除防 碍 赔偿损失等民事请求 但是 专有所有权人在行使其权利的时候 为了 20 年 3 月 31 日 星期二 8 全体建筑区分所有权人共同利益其也应该承担相应的责任 例如 对建筑 物的不当毁损 未按照扎部分的本来用途和使用目的予以使用 随意改变 通过专有部分的电线 水管 煤气管道等 本案朱某对于自己家阳台贴红色面砖 属于对专有部分所有权的使用和收 益处分 没有影响建筑物全体区分所有权人的权益 所以对物业公司的诉 讼请求不予支持 4 外公司管理责任 个人人身财产受到损害 应是加害人赔偿 未尽合理限度安全保障义务 物业公司是否违约进而是否要承担民事赔偿责任要看该公司是否严格履行物业服务合同中约定 的相关义务 根据合同约定某物业的保安义务主要为不间断对小区巡逻 外来车辆 人员出入 小区进行登记 案发当天 物业公司上述巡逻 登记记录本即为公安机关调取 该记录本可证 实某物业已履行了服务合同中约定的安保义务 法院审理后认为 物业没有尽到应尽的安全防范义务有过错 所以判决在其过错范围内承担李 先生损失的 80 李先生自担 20 马广宇律师 根据物业管理规定 为小区提供物业管 理服务的物业公司应尽安全防范义务 根据侵权责任确定原则 由于物业的过错与李先生车辆的丢失存在因果关系 物业公司应在 过错程度范围内承担赔偿责任 李先生没有将车辆放于规定的存放地点 对车辆丢失负有一定的责任也应承担相应责任 所 以法院判决按比过错比例承担责任符合法律规定 原 被告订立的 物业管理合同 发生在 上海市居住物业管理条例 实施以前 系双方自 愿 因此 该合同是合法有效的 被告虽在合同中承诺了保安服务 但这种保安服务应限于防 范性安全保卫活动 并不能要求达到完全根除治安 刑事案件 被告确已在小区设置了门岗及 保安员 原告不能提供其遭受袭击和伤害系被告不履行职责所致的证据 故要求被告承担的赔 偿责任缺乏事实与法律依据 法院难予支持 至于原告业主李某提出的解除双方签订的物业管理合同 因该合同是业主委员会与物业公司两 个主体签订的合同 原告个人只有建议权 故法院对原告提出的解除物业管理合同的请求不予 支持 20 年 3 月 31 日 星期二 9 文书写作 1 房屋租赁合同 结合最高人民法院解释和书本知识 p293 出租人 甲方 承租人 乙方 证件编号 证件编号 出租房房产证 宅基地 编号 出租人联系电话 承租人 联系电话 根据 中华人民共和国合同法 及相关法律规定 甲方双方经平等协商 就租赁事宜签订本合 同 第一条 房屋坐落地址 出租方出租的房屋坐落地址 建筑面积 平方米 第二条 租赁期限 租期 年 自 年 月 日起至 年 月 日止 第三条 租金和付款方式 每年租金为人民币 元整 元 租金为年付 乙方向甲方预付壹年租金 乙方须按照约定向甲方缴纳租金 不得无故拖欠 第四条 各项费用的缴纳 乙方承担水电费 电视收视费 小区卫生费 液化气费 液化气由甲方平价提供给乙方 第五条 违约金和违约责任 1 若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人 视为出租方违约 负责 赔偿违约金 元 2 若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同 视为乙方违约 乙方负责赔偿违约 金 元 第六条 续租 乙方继续承租的 应提前一个月向甲方提出续租要求 协商一致后双方重新签订房屋租赁合同 且 租赁期满乙方如无违约行为的 则享有房屋优先租赁权 20 年 3 月 31 日 星期二 10 第七条 合同终止 1 本合同期限届满 双方不再续签合同的 2 双方通过书面协议解除本合同 3 因不可抗力致使合同目的不能实现的 4 当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的 第八条 免责条件 若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的 双方互不承担责任 租赁期 间 若承租方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋 承租方需立即书面通知出租方 第九条 争议处理方式 1 本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释 2 本合同在履行过程中发生的争议 由双方当事人协商解决 也可由有关部门调解 协商或 调解不成的 依法向人民法院起诉 第十条 解释 本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原义进行 本合同的标题仅是为了阅读方便而设 不应影响本合同的解释 第十一条 补充与附件 本合同未尽事宜 依照有关法律 法规执行 法律 法规未作规定的 双方可以达成书面补充 合同 本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分 与本合同具有同等的法律效 力 第十二条 合同效力 本合同自双方签字之日起生效 本合同正本一式 份 双方各执 份 具有 同等法律效力 出租方 签字 承租方 签字 联系电话 联系电话 年 月 日 年 月 日 2 终止租赁 因某些原因需要终止房屋租赁合同时 最好是要签订一份 房屋租赁合同 终止协议书 房屋租赁合同 终止协议书 出租方 甲方 承租方 乙方 甲 乙双方于 年 月 日签署的 房屋租赁合同 双方至目前为止履行情况良好 由 于乙方 规划原因 要求终止原 房屋租赁合同 经双方协商一致 达成以下条款 一 原合同租赁期计至 年 月 日 20 年 3 月 31 日 星期二 11 二 从 年 月 日起 尚未履行的合同内容 终止执行 三 乙方应于 年 月 日前将设备 管线等自行搬出 租赁房屋退回给甲方 依附于租赁房 屋的装修等归甲方所有 如乙方不按时退租 每逾期一天 须向甲方支付原合同月租金 3 的 违约金 四 原合同终止后 乙方除应付租金外 同意补偿三个月的原合同租金给甲方 五 原合同终止后 双方同意就原合同事项互不追究法律责任 六 双方如就本协议的效力 解释或者履行发生争议 应首先通过友好协商解决 如协调解决 不成 任何一方均有权向人民法院提起诉讼 七 本协议书自双方盖章或签字之日起生效 八 本协议一式四份 甲乙双方各执两份 具有同等法律效力 甲方 乙方 委托代理人 代表人 联系电话 联系电话 签订日期 2 私房买卖合同 私人房屋买卖合同范本 卖方 以下简称甲方 居民身份证号码 地址 买方 以下简称乙方 居民身份证号码 地址 联系电话 依据 中华人民共和国合同法 及相关法律 法规之规定 甲乙双方在平等 自愿的原则 就房屋买卖事项 经协商一致 并经房屋宅基地所有权人同意 达成如下协议 第一条 房屋的基本情况 现甲方自愿将甲方合法拥有的坐落在吉林省长春市双阳区长岭乡双顶村九社 并将与所出卖 房屋的使用权同时转让给乙方 乙方也充分相识该房屋具体状况 并自愿购买该房屋 该房屋 始建于 年 房屋结构为 结构 建筑面积 平方米 其中实际建筑面积 平方米 第二条 价格 20 年 3 月 31 日 星期二 12 双方议定上述房产总价款为人民币 大写 即人民币小写 元 第三条 付款方式及期限 1 乙方应在本合同生效之日起日内 向甲方一次性支付购房款 人民币 元 由银行直接 划拨给甲方指定账号 因甲方提供指定账号错误等原因造成甲方购房款无法到账的责任由甲方 全部承担 乙方出具银行划拨凭证 甲方应开具收款收据或收款证明 2 其他付款方式 第四条 交付期限 甲方应于购房款到账之日起 日内 将该房屋交付给乙方 如遇房屋正在出租 自交房之日 起 租赁关系自动转为乙方 由乙方负责收租 第五条 乙方逾期付款的违约责任 乙方未按本合同规定的付款方式付款 每逾期一日 按照逾期金额的 2 支付违约金 逾期 达一个月以上的 即视为乙方不履行本合同 甲方有权解除合同 届时将由乙方承担此次交易 中双方的全部费用 并向甲方支付购房款 10 违约金 第六条 甲方