房地产项目开发全过程工程成本控制管理

房地产项目开发全过程工程成本控制管理房地产项目开发全过程工程成本控制管理 摘摘 要要 房地产项目的全过程工程造价控制与管理 是企业在掌握市场信息的基础上 为实 现房地产成本管理目标而进行的成本控制 计价 定价的系统活动 其贯穿于房地产开发的全 过程 概括而言 房地产项目的工程造价控制与管理就是以决策阶段的 设计 招标 实施 结 算阶段的动态管理组成的 我们在房地产开发的过程中应该重视每一个阶段的造价控制点 全 方位的控制开发成本 提高经济效益 关关键词键词 房地产项目开发 设计阶段 实施阶段 竣工结算 1 前言 前言 房地产的竞争优势有两种表现方式 一是品牌创新优势 二是成本优势 成本不仅体现在 是否具有竞争优势 有时甚至成为一个房地产开发企业能否存活下去的关键 一个房地产企业 要做到持续创新 不断超越自身和竞争对手 是非常困难的 能达到这个高度的企业可以说是 凤毛麟角 对大多数企业来说 只能通过成本优势来赢得竞争优势 即开发相同品质的楼盘 努力使所发生的成本相对低于竞争对手 所获得的利润高于竞争对手 从而获取竞争胜利 可见 成本管理与控制是房地产企业重要的管理手段之一 而全过程工程成本控制管理是 房地产业成本管理与控制的重要内容 因此 从成本管理与控制的角度较全面地对我国房地产 开发企业在建设的各个环节存在的问题进行进一步探索 不仅具有重要的理论意义 而且具有 十分重要的现实意义 一个房地产工程项目的投资建设分为投资决策 可行性研究 设计 招投标 施工及竣工 结算阶段等 而每个过程 分过程 子过程又是由许多不同的具体活动构成的 所以一个房地 产工程项目的全过程造价是由各个子过程的造价构成的 而这些子过程的造价又是由许多项 具体活动的造价构成的 因此 工程项目的全过程造价管理必须是基于活动与过程的 必须是 按照工程项目的过程与活动的组成与分解的规律去实现对于项目全过程的造价管理 因此 房地产工程项目的工程造价控制管理贯穿了项目的全过程 即从房地产项目决策的 投资估算到设计阶段设计概算 以及施工阶段的施工图预算和工程完工后的竣工结算 各个阶 段的造价控制目标是有机联系在一起的 各个阶段互相制约 互相补充 因此 要建立一体化的 管理体系 及时发现偏差 纠正偏差 使几个阶段朝着预定的控制目标方向进展 严格控制房地 产项目工程成本 2 房地 房地产产开开发发各各阶阶段造价控制管理存在的段造价控制管理存在的问题问题 2 1 对房地产投资决策阶段的重要性认识不足 所谓房地产投资决策 是指对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济分析 对可以达到目标的不同方案进行比较和评价 并作出判断 选择某一方案的过程 由于房地产项目投资金额巨大 一旦错了第一步 那就满盘皆输 因此说 就房地产项目 投资开发整个流程来看 这第一步投资决策环节无疑是重中之重 而这一环节恰恰是目前大多 中国房地产企业经营运作中的薄弱环节 房地产投资决策阶段控制工程造价 是正确确定房地 产建设项目计划投资数额的关键 对房地产企业正确控制投资目标值具有重大意义 按照 前 者控制后者 的制约关系 意味着决策阶段对其后面的各种形式造价起着制约作用 因此 必须 加强项目投资决策阶段工程造价的管理 2 2 工程设计阶段对工程造价控制不严 在项目作出投资决策后 工程造价控制的关键在于设计 设计费一般只相当于建设工程全 寿命费用的 1 以下 但正是这少于 1 的费用却影响项目投资的可能性高达 75 以上 可是 目前普遍存在存在 重施工 轻设计 现象 在设计方案上基本上做到了采取两个以上的设计方 案进行比较 但在经济上是否合理却考虑很少 出现 多用钢筋 少动脑筋 的现象 特别是在竞 争激烈的情况下 设计人员为了满足开发商的要求 为了赶进度 施工图设计深度不够 甚至 有些项目出现做法与选型交代不清 使设计预算与实际造价出现严重偏差 预算文件不完整 设计变更偏多 导致工程造价增加很多 2 3 建设项目发包阶段选择不当 工程设计完成后 项目发包显得尤其重要 选择了一家有实力 有信誉 报价合理的单位 工程就成功了一半 可是现阶段开发商选择中标单位时往往只选择报价最低的单位 有些中标 单位可能是投标报价低于成本价而希望今后在施工过程中通过各种手段 方法取得弥补的单 位 在施工过程中容易扯皮而影响质量和工期 导致造价失控 此外工程招标文件 合同文件 不够严密 明确 也很容易给施工单位钻空子从而增加工程造价 2 4 工程实施阶段管理失控 工程实施阶段是建设项目形成实体的一个漫长过程 也是工程造价控制的难点阶段 在工 程实施阶段 由于地质条件变化 材料的代换 施工组织方案和措施调整 工程变更过多 现场 签证不明确 签证内容与实际不相符 合同管理不严格等 工程造价极易失控 2 5 工程竣工结算阶段控制不力 房地产项目工程竣工决算是整个工程造价控制最后的一环 竣工决算如何能真实实地反 映整个工程的实际造价 反映了开发商和承包方对工程造价管理的能力 根据建设部 国家工商局 建设工程施工合同 示范文本 GF 1999 0201 通用条款 工程 竣工验收报告经发包人认可后 28 天内 承包人向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料 双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容 进行工程竣工结算 但 是目前仍存在不少工程项目竣工验收交付使用期超过一年以上 而承包方未报送结算资料的 现象 在审核中 经常发现送审资料不完整 竣工图没有全面体现工程实际情况 直接以施工图 代替竣工图或在施工图上做简单更改 很多变更没有在图上标注 设计变更手续不全 缺少变 更通知及经济签证 隐蔽工程现场验收无正式签证手续 变更材料没有确定结算单价等 工程结算一拖再拖 有时工程结算人员不了解施工现场 也不到现场审核复查 只凭自己 的想象核算 与实际投入相差较大 这些都影响了工程建设项目的使用和建设工程造价的确认 3 加 加强强房地房地产产各各阶阶段工程造价管理的措施段工程造价管理的措施 3 1 在投资项目决策阶段 房地产项目的决策 对房地产项目工程造价有着决定性的影响 是建设工程造价控制的重 要环节阶段 据有关资料统计 投资决策阶段影响项目的程度达到 80 90 因此 必须严格投资决策程序 做好市场调查研究 在选择地点时应考虑该地点的交通问题 上学 购物 医疗 周边楼盘的情况等 还应该为该项目作市场调查 了解该地段人员的收入水 平 购买人群特点 合理确定该发展项目的室内布局大小 楼层高度 装修标准等 为今后的销 售计划打下良好的基础 对于复杂的房地产市场 须对市场进行细分 找出细分市场的标准 比如以档次来分 是 要挤占中端市场 还是角逐高端市场 以建筑风格来分 是要凸显外国风格 还是要表现中国风 格 是展示现代的 还是承传古典的 以客户群来分 客户是以中年人为重点 还是以老年人为 主 以产品类型来分 是做多层 高层 别墅 还是酒店式公寓等等 根据不同的市场就会划分 出不同的标准 根据目标市场结合地段条件 开发能力 运作实力等选择一个适合开发建设规 模和标准 比如建筑用料 小区环境建设标准 空间环境 生态环境 视觉环境 人文环境 智 能环境 电梯的设置 装修标准等等 3 2 设计阶段的工程造价控制 3 2 1 完善工程设计阶段的招标工作 各阶段引入竞争机制 为了有效避免设计阶段只注重方案招标 忽视初步设计和施工图设计阶段的招标对工程 造价控制带来的问题 在设计招标工作中 不仅方案设计阶段要通过招标完成 而且初步设计 和施工图设计也应引入竞争机制 使每个设计阶段均通过竞争完成 这样在每个细节上都会做 到精益求精地去设计 定标的主要因素应放在设计构思的新颖性 创造性 实用性 技术的优劣 投资估算的合 理性 设计进度计划 设计组织方案等方面来进行评价 通过技术 经济和效果评价 力求选择 在技术先进前提下确保经济合理 在经济合理的前提下确保技术先进 在满足使用功能的前提 下注意造型别致美观 最少的投入创造最大经济效益的设计投标单位为中标单位 3 2 2 在设计阶段引入监理工作 让有经验的监理人员参与到设计阶段来 对设计的全过程实施跟踪检查 可以及时避免设 计过程中可能出现的失误和缺陷 发挥监理单位作为第三方所起的协调与约束作用 打破设计 单位自己控制自己的单一局面 3 2 3 进行限额设计 推行限额设计 要从源头抓起 首先应制定合理的目标值 如果目标值不合理 就会被突 破或者与实际悬殊很大 目标值应在对设计的科学性 功能的实用性和经济的合理性等方面进 行充分论证分析后才能作出结论 进行限额设计关键是确定好工程项目的限额 控制好设计标 准和规模 其次要制定实行限额设计相应的管理制度和有关规定 从整体上加强对项目投资的 控制 由被动反应变成主动控制 由事后核算变成事前控制 同时 必须加强设计变更管理 尽可能把设计变更控制在设计阶段初期 建立健全相应的 设计变更制度 对影响工程造价的重大设计变更 需进行由多方人员参加的技术经济论证 使 建设投资得到有效控制 3 2 4 改革设计取费办法 实行设计质量的奖罚制度 现行的设计取费与工程成本无关 只重视技术性 忽视经济性 不利于工程造价的控制 因此 应对现行设计费的计费方法进行改革 建立激励机制 比如将设计费的计取分为两部分 一部分为基本设计费 按原设计费计取 另一部分为效益设计费 这部分费用应充分体现出激 励机制 若设计单位在批准的投资限额内 认真运用价值工程原理 在保证工程安全和不降低 功能的前提下 通过采用新技术 新材料 新工艺 节约的工程投资 应按一定比例给设计单位 和设计人员提取奖励 相反 如设计超投资 设计不合理或造成了一定的浪费 设计单位和设 计人员同样要承担相应责任 并视浪费程度承担一定的经济损失 奖罚分明 利益挂钩 才有 利于调动设计人员积极性 有利于控制工程投资 3 3 加强房地产招标阶段造价控制措施 3 3 1 对评标办法 不能一味强调低价中标 按照 招标投标法 的规定 可采用经评审的最低投标价格法和综合评估法 或者法律 行 政法规允许的其他评标办法 招标人在评标时除了对一些简单的工程可采用最低价中标的单 因素评标法 对一些较复杂的工程应尽可能采用综合因素评标法 即除了评审投标人的投标报 价外 还要对其质量 工期 文明施工 安全施工 施工方案 拟投入的人员和机械设备等进行 综合评审 对投标报价评分时 不能只看总报价 还要同时重视清单子目的单价 以防止和限制投标 单位采用不均衡报价法 这是因为总价符合要求的 并不等于每一清单项目的单价也符合要求 总价最低的 并不等于每一清单项目的单价也最低 对清单项目单价的评审 可采用平均值法 也可采用权重分配法 3 3 2 应从专业的角度严格界定招标范围 招标范围的划分不科学 很有可能造成工程的重复计价 部分设备重复定货的现象 从而 造成工程的造价无形的增加 例如 有的招标方对弱电专业不了解 其自控部分的电动阀门是 在弱电的承包范围内 还是在空调管道专业的承包范围内划分不清 结果就会导致两个专业承 包单位都对电阀作了定货 从而造成设备的重复定货 3 4 建设工程项目实施阶段的工程造价控制 合同实施阶段投入资金量最多 直接影响着建设费用和竣工结算 是投资控制的重要阶段 应特别注意以下几方面的管理 一是选择合理的施工方案 在保证安全 质量的前提下 用最经济的方案 从而降低工程成 本 减少工程变更和现场签证 加强投资控制 二是加强工程进度管理 认真审核施工组织设计 施工组织不合理 不仅影响项目进度和质 量 而且影响资金的使用 三是加强工程变更及签证管理 在工程建设项目中 工程变更和现场签证是不可避免的 但 要进行有效控制 为防止施工图设计中产生漏洞 除在审核图纸时把关外 还应图纸会审中尽量 消除漏洞 设计变更应尽量提前 变更发生得越早 损失越小 尽可能把设计变更控制在施工阶段 初期 尤其对影响工程造价的重大设计变更 更要先比较各个方案的优劣 选择最经济适用的方 法 使工程造价得到有效控制 如基础部分由于很多不可预料的因素 发生的图纸外的签证比较 多 土方 地下水排水 地下物的清除等 要严格把关 对于现场签证 要实行严格认真的逐级审 核制 即造价工程师审核签字 总监理工程师及房地产项目成本管理方再审核签字后方才有 对 于工程联系单 图纸会审 施工组织设计方案等要严格审核 3 5 工程竣工阶段的工程造价控制 工程竣工结算是确定工程造价的最终手段 是投资控制的最后的一个工作环节 由于在施 工过程中存在着不可避免的变化 因此需要造价管理人员树立高度的责任心 在施工过程中及 时收集涉及工程结算的资料 认真审核竣工结算资料 包括工程变更 签证等 凡进行竣工结 算的工程必须要有竣工验收手续 在确定工程造价时 坚持以现行的工程造价管理规定为依据 按照甲乙双方在施工合同中的约定 根据竣工图结合隐蔽签证 现场签证和设计变更进行审核 计算 审查是否按图纸及合同规定全部完成工作 是否有丢 拉项工程 认真核实每一项工程 变更是否真正实施 该增的增 该减的减 实事求是 为了合理确定工程造价 计价必须准确 造价管理人员不但要熟练掌握工程量的计算规则 定额子目的组成内容和套用规定 工程造价 计算程序 还要掌握三者的编制原理 内在联系 同时应深入现场了解实际情况 与现场管理人 员密切配合 掌握第一手资料 避免与实际脱节 防止有虚报工程量 工程量套错定额 重复计 算等情况发生 保证工程造价的准确度 同时 为了保证工作少出偏漏 应实行工程结