房地产估价报告模板

房房 地地 产产 抵抵 押押 估估 价价 报报 告告 估价项目名称 南京市建邺区江东中路估价项目名称 南京市建邺区江东中路 289 号号 1 7 层南京联强层南京联强 冶金集团房地产开发有限公司所属部分冶金集团房地产开发有限公司所属部分房房地地产产抵抵 押押价价值值评评估估 委委 托托 方 南京联强冶金集团房地产开发有限公司方 南京联强冶金集团房地产开发有限公司 估估 价价 方 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司方 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司 估估 价价 人人 员 刘贤祥员 刘贤祥 陈陈 艳艳 估价作业日期 估价作业日期 2008 年年 11 月月 06 日至日至 2008 年年 11 月月 10 日日 估价报告编号 苏博房估字 估价报告编号 苏博房估字 2008 第 第 3124 号号 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 1 页 目目 录录 一 致委托方函 2 二 估价师声明 3 三 估价的假设和限制条件 4 四 房地产估价结果报告 6 五 房地产估价技术报告 14 六 附件 32 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 2 页 致 委 托 方 函 南京联强冶金集团房地产开发有限公司 我公司于 2008 年 11 月 06 日接受贵方委托 对贵方位于南京市建邺区江东 中路 289 号 1 7 层房地产价值进行评估 评估目的是为确定房地产抵押贷款额 度提供参考依据而评估房地产抵押价值 评估工作至 2008 年 11 月 10 日结束 根据委托方提供的 商品房抵押窗口表 国有土地使用证 等相关资料 估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产 建筑面积为 32484 16 土地使用权总面积为 10579 3 土地分摊面积为 4657 4 用途为 商业 我公司严格按照国家有关法律法规和 房地产估价规范 的要求 根据估价 目的 遵循估价原则 按照估价程序 依据贵方提供的相关资料 选用适宜的估 价方法 通过综合分析影响房地产价格因素 进行认真测算 最终确定估价对象 在估价时点 2008 年 11 月 06 日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民人民 币币 69679 万元 大写为人民币陆亿玖仟陆佰柒拾玖万元整 万元 大写为人民币陆亿玖仟陆佰柒拾玖万元整 四舍五入 取整至 四舍五入 取整至 万元 万元 法定代表人 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 3 页 二 八年十一月十日 估 价 师 声明 我们郑重声明 1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的 2 本估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专业分析 意见和结论 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制 3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系 也与有关当事人没有个人利害 关系或偏见 4 我们依照中华人民共和国国家标准 GB T50291 1999 房地产估价规范 进行分 析 形成意见和结论 撰写本估价报告 5 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察 并对勘察的客观性 真实 性 公正性承担责任 但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况 对被遮盖 未暴露及难以接触到的部分 除非另有约定 我们不承担对估价对 象建筑结构质量进行调查的责任 6 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助 中国注册房地产估价师 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 4 页 估价的假设和限制条件 一 一 假设条件假设条件 1 本次估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提 若委托方提供的资料失实 或有任何隐匿 本公司不承担任何责任 2 本次估价采用公开市场价值标准 并基于下列假设 不考虑特殊买家的额外出价 交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益 交易双方掌握必要的市场信息 在充裕的时间内进行交易 交易双方具有一定的房地产交易知识 交易条件公开且不具有排他性 该房地产能在公开市场上自由转让 3 本次估价未考虑租赁 查封 抵押等因素对估价对象价值的影响 并以估价对 象处于完整权利状态 并且保持整体和持续使用为前提 二 限制条件二 限制条件 1 本次估价所确定的房地产价值是在本次估价目的的特定条件下形成的市场客观 合理价值 若改变估价目的则使用本报告无效 2 本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变动及遇到自然力或其他不可抗力时可 能对房地产价格产生的影响 3 本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水 电以及配套的所有 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 5 页 相关辅助设施 4 本估价结果专为此次评估目的所作 未经本公司和估价人员同意 本报告的全 部或其部分内容不得提供给除委托方 估价报告使用人及报告审查部门之外的单 位和个人 也不得发表在任何公开媒体上 凡因委托人使用估价报告不当而引起 的后果 本公司和估价人员不承担相应责任 5 本报告估价时点为估价师实地查勘估价对象之日 6 由于委托方未提供估价对象合法的建筑面积 房产面积是根据委托方提供的 商 品房销售窗口表 而来 如与房地产主管部门所认定的面积不一致 应以房地产 主管部门所出具的法定面积为准 其价值应随之作相应的调整 7 本次评估土地面积是依据抵押面积 规划总建筑面积 总土地面积计算而来 如 与土地主管部门认定面积不一致 应以土地主管部门所出具法定面积为准 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 6 页 房地产估价结果报告 一 委托方一 委托方 名 称 南京联强冶金集团房地产开发有限公司 联 系 地 址 南京市建邺区应天西路 168 号 10 幢 1201 室 二 估价方二 估价方 名 称 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司 法定代表人 张 琪 住 所 南京市白下区中山南路 89 号文化大厦 20 层 D 座 电 话 025 资 质 等 级 一级 证 书 号 码 建房估证字 2006 064 号 三 估价对象三 估价对象 1 项目概况 联强国际大厦占地面积19 2 亩 建筑 体量9 61 万平方米 最高建筑高度 166 2 米 大厦外立面由中空海蓝色玻璃 及不锈钢幕墙装饰 大厦为 钢混结构 设 有机械泊车位460 个 非机动车泊车位 约2900 个 裙楼1 5 层以及主楼6 7 层 为大型商场和购物中心 8 20 层为五星 级产权式酒店 大厦22 36 层为商务公寓 式写字楼 是一个智能化多功能的甲级写 字楼 办公室可根据业主功能 需求进行自由 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 7 页 分割 是南京市河西十大标志性建筑之一 地铁2 号线地下无缝对接 正对奥体中 心 大厦设有25 米 11 米室内超大游泳池 2 个标准网球场 大堂酒吧 商务中心 娱乐 健身 桑拿餐饮 壁球馆等设施 大厦内设有通力电梯 扶梯共计 31 部 2 估价对象房屋概况及权属状况 估价对象建于2008 年 经现场查勘为十成新 钢混结构 建筑物总层数为三十 六层 估价对象为1 7 层 用途为商业 根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查 估价对象所在的 商业部分已完 成竣工验收 室内无装修 目前所有权人尚未领取 房屋所有权证 根据委托方提供的 商品房抵押窗口 表 估价对象为联强国际大厦部分项目房地产 本次 评估面积为32484 16 平方米 土地分摊面积为4657 4 平方米 3 估价对象土地概况及权属状况 南京联强冶金集团房地产开发有限公司于 2004 年04 月05 日取得南京市建邺区 经四路以东 纬八路以南地块的 国有土地使用证 证号为宁建国用 2004 第 03369 号 地号 土地登记用途为商业 住宅 办公 土地使用权面积为 10579 3 土地权属性质为国有出让土地使用权 土地使用权出让年限 商业用 地份额用地40 年 办公份额用地50 年 住宅用地份额用地70 年 自出让人向受让 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 8 页 人交付土地之日起算 该地块于2002 年11 月20 日取得 建设用地规划许可证 编 号 河西用地 2002 0018 号 4 区域概况 4 1 地理位置 估价对象位于南京市建邺区江东中路 289 号 1 7 层 东临庐山路 西邻江东 中路 南邻奥体大街 北临梦都大街 4 2 交通状况 估价对象附近有57 路 129 路 134 路 306 路等公交线路 距离最近的公交站 约150 米 与地铁二号线向心站 在建 实现地下无缝对接 交通十分便捷 4 3 商业繁华度 估价对象地处南京河西中央商务区的核心地段 东面是省市政府全力打造的 南 京第二新街口 商业步行街 目前 周围有永隆家具城 珍宝假日酒店 朗玛国际广场 等 商业繁华度较高 4 4 公用基础设施 估价对象所处区域有 明基医院 金陵中学河西分校 南京 银行 农业银行 交通 银行 中国邮政等 水电保证率较高 公用配套设施齐全 4 5 环境质量 估价对象所在区域景 观环境较好 该区域适合商业 办公 四 估价目的四 估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 五 估价时点五 估价时点 二 八年十一月六日 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 9 页 六 价值定义六 价值定义 估价对象在估价时点满足各项假设限制条件下的公开市场价值 七 估价依据七 估价依据 1 中华人民共和国城市房地产管理法 2 中华人民共和国土地管理法 3 建设部发建标 1999 48号 房地产估价规范 GB T50291 1999 4 中华人民共和国担保法 5 城市房地产抵押管理办法 6 房地产抵押评估指导意见 7 商品房抵押窗口表 国有土地使用证 国有土地使用权出让合 同 委托方营业执照 复印件 8 估价对象现场勘察记录 9 委托方提供的与本次估价相关的资料 10 本估价机构及估价人员掌握的房地产市场相关资料 八 估价原则八 估价原则 房地产抵押估价应当遵循独立 客观 公正 合法 谨慎的原则 在估价过程中遵循合法原则 替代原则 最高最佳使用原则 估价时点原则 1 合法原则 房地产估价应当以估价对象在合法使用 合法交易 合法处置等为前提下进 行估价 2 最高最佳使用原则 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价 最高最佳使用 是指法律上允许 技术上可能 经济上可行 经充分合理论证 能使估价对象产 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 10 页 生最高价值的使用 3 替代原则 要考虑同一市场下相同物品具有相同市场价值的经济原理 在同等条件下对 估价对象的结果不得明显偏离类似房地产的正常价格 4 估价时点原则 估价结果必须为估价时点客观合理价格 同时此估价结果的应用必须受估价 时点的限制 5 谨慎原则 谨慎原则是评估房地产抵押价值时应遵守的一项原则 它要求在存在不确定 性因素的情况下做出估价相关判断时 应当保持必要的谨慎 充分估计抵押房地 产在抵押权实现时可能受到的限制 未来可能发生的风险和损失 不高估假定未 设立法定优先受偿权利下的市场价值 不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿 款 九 估价方法九 估价方法 房地产估价常用的方法有市场比较法 成本法 收益法和假设开发法等几种 方法 通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行调查分析 估价对象类 似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场 能够收集到较为完整的可比实例资料 可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格 因此确定市场比较法 作为其中一种评估方法 通过估价师对市场的调查 能够收集到较为完整的房地产建造成本资料 且 运用成本法能够保守地测算估价对象的现有价值 因此我们采用成本法作为本次 估价的另一种方法 市场比较法 是在求取一宗待估房地产价格时 依据替代原理 将待估房地 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 11 页 产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较 通过对交易情况 交易日期 区 域因素和个别因素等的修正 得出待估房地产在估价时点的正常合理价格 市场比较法技术路线 1 在类似地区调查类似房地产的交易情况 选取三个近期的交易案例作为 可比实例 2 通过对可比实例的成交价格修正求得估价对象的比准价格 成本法 是求取估价对象在估价时点地重置价格或重建价格 扣除折旧 以 此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 由于估价对象为在建工程 故不 考虑折旧影响 即 估价对象价值 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 投资利润 销售税费 技术路线 1 求取土地价值 2 求取房产价值 2 1 求取房屋重置价格 包括前期费用 建安费用 政府规费 管理费 利息 利润 销售税费 2 2 求取房产价值 3 求得估价对象积算价值 房地产价值 土地价值 房产价值 十 估价结果十 估价结果 我公司严格按照国家有关法律法规和 房地产估价规范 的要求 根据估价 目的 遵循估价原则 按照估价程序 依据贵方提供的相关资料 选用适宜的估 价方法 通过综合分析影响房地产价格因素 进行认真测算 最终确定估价对象 在估价时点 2008 年 11 月 06 日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民人民 币币 69679 万元 大写为人民币陆亿玖仟陆佰柒拾玖万元整 万元 大写为人民币陆亿玖仟陆佰柒拾玖万元整 四舍五入 取整至 四舍五入 取整至 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 12 页 万元 万元 十一 估价报告编制人员十一 估价报告编制人员 房地产估价师 项目负责人 十二 估价作业日期十二 估价作业日期 2008 年 11 月 06 日至 2008 年 11 月 10 日 十三 估价报告有效期十三 估价报告有效期 根据南京市房地产市场行情综合分析 本估价报告的有效期为一年 随着时 间的推移及市场情况的变化 该房地产的价值应做相应调整甚至重估 十四 未来市场风险分析十四 未来市场风险分析 虽然目前房地产市场正处在调整阶段 房地产价格有所松动 但商业房地产 市场近期内风险不会很大 十五 变现能力分析十五 变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时 在没有过多损失的条件下 将 抵押房地产转换为现金的可能性 1 估价对象目前作为商业用房使用 法定用途为商业 根据估价对象实 际情况 估价对象可分割转让 2 假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时 因存在短期内强制处分 潜在购买群体受到限制及心理排斥等因素影响 其最可能实现的价格一般比公开 市场价格要低 与评估的市场价值的差异程度为大约为 10 15 3 假定在估价时点拍卖或者变卖时 其变现的时间长短以及费用 税金 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 13 页 的种类 数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关 一般来说 以拍卖 方式处置房地产时 变现时间短 但变现价格一般较低 变现成本高 在按合法 程序处置标的物时所发生的费用一般包括 诉讼费 保全费 司法鉴定 评估 费 执行费 拍卖时发生的公告费 佣金 成交后办理相关手续时卖方应承担的 费用 适量的不可预见费等 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 14 页 房地产估价技术报告 一 个别因素分析一 个别因素分析 1 项目概况 联强国际大厦占地面积19 2 亩 建筑体量9 61 万平方米 最高建筑高度166 2 米 大厦外立面由中空海蓝色玻璃及不锈钢幕墙装饰 大厦为 钢混结构 设有机械泊 车位460 个 非机动车泊车位约2900 个 裙楼1 5 层以及主楼6 7 层为大型商场和 购物中心 8 20 层为五星级产权式酒店 大厦22 36 层为商务公寓式写字楼 是一 个智能化多功能的甲级写字楼 办公室可根据业主功能 需求进行自由分割 是南京 市河西十大标志性建筑之一 地铁2 号线地下无缝对接 正对奥体中心 大厦设有 25 米 11 米室内超大游泳池 2 个标准网球场 大堂酒吧 商务中心 娱乐健身 桑拿 餐饮 壁球馆等设施 大厦内设有通力电梯 扶梯共计 31 部 2 估价对象房屋概况及权属状况 估价对象建于2008 年 经现场查勘为十成新 钢混结构 建筑物总层数为三十 六层 估价对象为1 7 层 用途为商业 根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查 估价对象所在的 商业部分已完 成竣工验收 室内无装修 目前所有权人尚未领取 房屋所有权证 根据委托方提供的 商品房抵押窗口表 估价对象为联强国际大厦在建工程项目房地产 本次评估面积为 32484 16 平方米 土地面积使用权面积为4657 4 平方米 3 估价对象土地概况及权属状况 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 15 页 南京联强冶金集团房地产开发有限公司于 2004 年04 月05 日取得南京市建邺区 经四路以东 纬八路以南地块的 国有土地使用证 证号为宁建国用 2004 第 03369 号 地号 土地登记用途为商业 住宅 办公 土地使用权面积为 10579 3 土地权属性质为国有出让土地使用权 土地使用权出让年限 商业用 地份额用地40 年 办公份额用地50 年 住宅用地份额用地70 年 自出让人向受让 人交付土地之日起算 该地块于2002 年11 月20 日取得 建设用地规划许可证 编 号 河西用地 2002 0018 号 二 区域因素分析二 区域因素分析 1 地理位置 估价对象位于南京市建邺区江东中路 289 号 1 7 层 东临庐山路 西邻江东 中路 南邻奥体大街 北临梦都大街 2 交通状况 估价对象附近有57 路 129 路 134 路 306 路等公交线路 距离最近的公交站 约150 米 与地铁二号线向心站 在建 实现地下无缝对接 交通十分便捷 3 商业繁华度 估价对象地处南京河西中央商务区的核心地段 东面是省市政府全力打造的 南 京第二新街口 商业步行街 目前 周围有永隆家具城 珍宝假日酒店 朗玛国际广场 等 商业繁华度较高 4 公用基础设施 估价对象所处区域有 明基医院 金陵中学河西分校 南京 银行 农业银行 交通 银行 中国邮政等 水电保证率较高 公用配套设施齐全 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 16 页 5 环境质量 估价对象所在区域景 观环境较好 该区域适合商业 办公 三 市场背景分析市场背景分析 1 南京市房地产市场发展状况 2007 年上半年 南京市房地产市场呈现了较快的发展态势 房价出现阶段性 较快上涨 房地产市场整体上呈现供需两旺 价格持续上涨 卖方市场特征显著 出现了供不应求的局面 为此 南京市积极采取了一系列综合性的调控措施 调 整供求关系 规范市场秩序 控制房价较快上涨 通过相关调控措施的有力执行 使南京实际成交房价出现回落 南京楼市不少楼盘价格已经出现拐点 楼市渐趋 理性 2007 年四季度起 南京市二手房成交量略有下降 但成交价格仍在上升 销 售量几乎全部来自均价较低的新三区 浦口 江宁和六合 该种区域结构带动 了全市商品住宅成交均价的下降 2008 年上半年 国家银根紧缩 购房者观望 投资者退市等因素 使得楼市 传统的三 四 五月份并未呈现往年旺季的景象 2008 南京楼市呈现低迷态势 在历经了 2007 年的大幅度上涨 开发商本对 2008 是充满更多期待的 然而 情 形并非如此 层出不穷的翻新促销手段 对楼市的推动效果甚微 银行步步紧缩 银根政策 资金链持续紧张 成交量 认购量大幅下跌 土地市场频现流标 房 地产商频频发出 拐点论 百日巨变论 受国内外经济整体下滑 宏观调控持续深化等因素影响 南京房地产市场与 全国多数城市一样步入调整阶段 据网上房地产统计显示 2008 年 1 8 月南京市 含溧水 高淳 商品住房销售量为 296 83 万 m2 同比下降约五成 而住宅销售 价格同比增加近两成 在价升量缩格局下 7 月以来市场观望气氛日趋浓厚 加 上未来 2 月上市即将放量因素 南京市房地产市场正处于 熊市 上半场与下半 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 17 页 场的转折点 和近几个月认购量比较来看 2008 年 8 9 月认购量分别为 2965 套 2831 套 日均成交套数为 98 套 94 套 呈逐步下降趋势 国庆期间日均成交套 数为 93 套 与 9 月份日均成交套数基本持平 下滑势头得到一定程度遏制 江 宁 江北等区域多为中低价位住房 成交较为活跃 占到市场认购的 70 以上 成为市场销售的主力户型 但同时高端住宅产品由于产品定位和品质 价格没有 出现下降的迹象 国庆期间 南京市日均成交 93 套 而同期深圳日均成交仅 70 套左右 杭州 主城区日均认购不足 30 套 上海销售同比下降超过 50 北京销售同比下降 72 福州日均成交不足 20 套 国庆长假是新政实施第一周 认购数据逐步向上走势反映了市场趋好态势 同时 购房者 开发企业消化各项政策还需要一定时间 因此 市场回暖迹象还 不是非常明显 国家的宏观调控以及南京新政的效果开始逐渐显现 住宅成交量 逐步上升 预计今后一段时期 随着新政普及宣传 政策实施效果才能在较大程 度上显现出来 中国人民银行决定 从 2008 年 10 月 15 日起下调存款类金融机构人民币存 款准备金率 0 5 个百分点 从 2008 年 10 月 30 日起下调一年期人民币存贷款基 准利率各 0 27 个百分点 调整后利率为 6 66 其他期限档次存贷款基准利率作 相应调整 下一步 随着 20 条新政的细则制定 宣传到位 购房者 开发企业等市场 主体陆续消化各项政策 新政效果将逐步发挥作用 预计市场走势将进一步趋好 同时 当前中央政府根据实际 正在妥善处理和化解美国金融危机对我国经济的 不利影响 预计第四季度财政政策和货币政策将进一步放松 这将有利于房地产 市场的持续回暖发展 2 南京市商业用房发展状况 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 18 页 1 3 月份 全市商业用房可售房源总量约 225 5 万平方米 规模巨大 绝 大部分均为长期积压的房源 累计认购面积 3 34 万平方米 成交面积 16 77 万平 方米 认购成交总面积 20 11 万平方米 剩余可售房源面积 205 39 万平方米 按 认购成交总面积计算 消化率为 8 92 按照 1 3 月份的销售速度 不考虑新增 上市量 3 月末 全市商业用房剩余可售房源的平均消化周期为 30 66 个月 需 要将近 4 年的时间才能消化完毕 由此可以看出 全市商业用房总体特征表现为 供应量大 消化率低 产品积压严重 从房源总量来看 全市商业用房主要集中在江宁 城中 浦口和河西 分别 为 71 59 万平方米 47 03 万平方米 34 21 万平方米和 34 26 万平方米 分别占 全市总量的 31 75 20 86 15 17 15 19 这四个区域分别为传统的市中 心和新三区的新兴商业区 从销售情况来看 认购成交总面积最大的是江宁 达到 14 43 万平方米 占 全市总量的 71 76 也就是说 全市销售的一半以上的商业用房来自江宁 其次 六合 城东 浦口的认购成交总面积分别为 2 11 万平方米 0 80 万平方米和 1 14 万平方米 分别占全市总量的 10 49 3 98 和 5 67 在全市各板块中表现相 对较好 预计 下半年房地产市场会朝着以下方面发展 第一 今年的房产价格还会 有所涨幅 但会明显低于去年的涨幅 第二 挤压掉部分投资需求的水分 今年 的购房需求量会低于去年 第三 区别于去年房产普涨的局面 今年房价区域差 异化会加大 交通规划仍会成为持续看好的卖点 第四 商品房的供应量与价格 仍会对二手房产生影响 特别体现在部分区域市场 四 最高最佳使用分析四 最高最佳使用分析 房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许 技术上可能 经济上可行 经 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 19 页 充分合理论证 能使估价对象产生最高价值的使用 估价对象现用途为 商业 根据对估价对象的个别因素和区域因素分析 估价对 象作为商业用途符合最高最佳使用原则 五 估价方法五 估价方法 房地产估价常用的方法有市场比较法 成本法 收益法和假设开发法等几种 方法 通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行调查分析 估价对象类 似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场 能够收集到较为完整的可比实例资料 可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格 因此确定市场比较法 作为其中一种评估方法 通过估价师对市场的调查 能够收集到较为完整的房地产建造成本资料 且 运用成本法能够保守地测算估价对象的现有价值 因此我们采用成本法作为本次 估价的另一种方法 市场比较法 是在求取一宗待估房地产价格时 依据替代原理 将待估房地 产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较 通过对交易情况 交易日期 区 域因素和个别因素等的修正 得出待估房地产在估价时点的正常合理价格 市场比较法技术路线 1 在类似地区调查类似房地产的交易情况 选取三个近期的交易案例作为 可比实例 2 通过对可比实例的成交价格修正求得估价对象的比准价格 成本法 是求取估价对象在估价时点地重置价格或重建价格 扣除折旧 以 此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 由于估价对象为在建工程 故不 考虑折旧影响 即 估价对象价值 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 20 页 开发利润 销售税费 技术路线 1 求取土地价值 2 求取房产价值 2 1 求取房屋重置价格 包括前期费用 建安费用 政府规费 管理费 利息 利润 销售税费 2 2 求取房产价值 3 求得估价对象积算价值 房地产价值 土地价值 房产价值 六 估价测算过程六 估价测算过程 一 一 采用成本法进行测算采用成本法进行测算 1 土地采用市场比较法 1 1 比较实例选择 通过调查分析 选择了近期发生交易的与待估宗地条件类似的 3 个比较案例 具体选择原则和案例条件描述如下 选择案例原则如下 1 1 1 与待估宗地属同一供需圈 1 1 2 与待估宗地用途应相同或相近 1 1 3 与待估宗地的交易类型相同或相似 1 1 4 与待估宗地的估价基准日应接近 1 1 5 交易案例必须为正常交易 或修正为正常交易 实例 A 建邺区会展中心东北角地块 南京市建邺区 北至河西大街 南至白龙江西街 西至现状 东至江东南路 地块为商业用地 用地面积 4992 5 平方米 容积率 5 5 建筑密度 45 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 21 页 绿地率 20 建筑高度 250 米 所在区域商业繁华程度较好 道路通达 度优 交通便利度优 环境质量优 2008 年 9 月 23 日宗地基础设施开发程度达 到宗地外 六通 即通路 供电 供水 排水 通讯 通气 宗地挂牌出让价格 为 18944 元 实例 B 铁管巷地块 土地坐落 白下区北至中山东路 南至石鼓路 东至中山南路 西至王府大 街 用地总面积为 6822 1 平方米 规划用地性质 商业用地 具体建设要求详见 规划设计要点 2007 年 09 月 10 日宗地基础设施开发程度达到宗地红线外 六通 即通路 供电 供水 排水 通讯 通气 宗地红线内土地平整的挂牌出让价 格为 25798 元 实例 C 南京市建邺区明园地块 土地坐落 南京市建邺区明园地块 水西门大街南侧 福园路北侧 用地总面积为 4889 6 平方米 规划用地性质 商业用地 允许布置旅游 文化 商业和酒店式公寓及相关的配套服务设施 容积率 2 0 建筑密度 50 绿地率 25 建筑高度 50 米 酒店式公寓面积不得超过地面总建 筑面积的 35 竞得人必须在地块内建设一座建筑面积不小于 8 万平方米的主题商场 且该 商场不得分割销售 2007 年 11 月 23 日宗地基础设施开发程度达到宗地红线外 六通 即通路 供电 供水 排水 通讯 通气 宗地红线内土地平整的挂牌 出让价格为 19660 元 1 2 编制比较因素条件说明表 估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表 4 表表 4 比较因素条件说明表比较因素条件说明表 比较因素待估宗地实例一实例二实例三 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 22 页 项目名称 建邺区经四路以 东 纬八路以南 地块 建邺区会展中心 东北角地块 铁管巷地块 建邺区明园地 块 成交价格待估18944 元 25798 元 19660 元 土地用途商业商业商业商业 交易日期2002 12 302008 09 232007 09 102007 11 23 交易情况正常正常正常正常 距市中心距 离 距新街口约 4 公 里 距新街口约 5 公 里 距新街口约 1 公 里 距新街口约 4 公里 区域繁华程 度 较优 一般 优较优 道路通达度 优较优较优优 交通便利度 优 一般 较优较优 基础设施完善 度 六通一平五通一平六通一平六通一平 公用设施完备 度 优较优优较优 区 域 因 素 环境质量优劣 度 优较优较优较优 形 状 较规则较规则较规则较规则 面 积 4657 4 4992 5 6822 1 4889 6 容 积 率6 0 4 0 2 0 临街状况两面临街一面临街一面临街两面临街 宗地内开发 水平 土地平整土地平整土地平整土地平整 相邻土地利 用状况 以住宅为主以住宅为主以商业为主以住宅为主 个 别 因 素 其它主要影 响因素 无无无无 1 3 比较因素条件指标说明表编制 本次评估运用市场比较法时所选择的区域因素 个别因素 在编制比较因素 指数时 由房地产估价师根据市场交易情况 确定本次运用市场比较法测算租金 时所选择的相应的比较因素指标说明表编制依据 表表 5 比较因素条件指标说明表比较因素条件指标说明表 比较因素待估宗地 土地用途 土地用途主要以商业 综合 住宅 工业为主 以待估宗地商业用途为基准 相差一个等级 价格修正 5 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 23 页 交易日期参照省地价动态监测测算的地价指数 结合待估宗地位置确定 交易情况 分正常交易 不正常交易 以待估宗地为基准 相差一个等级 价格修正 5 距市中心距 离 以估价对象距商服中心距离为基准 100 每相差 1000m 价格修正 5 区域繁华程 度 分为优 较优 一般 较差 差五个等级 以估价对象区域繁华度条件为基 准 100 相差一个等级 价格修正 2 道路通达度 分为优 较优 一般 较差 差五个等级 以估价对象道路通达度为基准 100 相差一个等级 价格修正 2 交通便利度 分为优 较优 一般 较差 差五个等级 以估价对象交通条件为基准 100 相差一个等级 价格修正 2 基础设施完善 度 基础设施分为六通 六通 五通三个等级 以估价对象基础设施为基准 100 相差一个等级 价格修正 2 公用设施完备 度 分为优 较优 一般 较差 差五个等级 以估价对象公用设施条件为基准 100 相差一个等级 价格修正 2 区 域 因 素 环境质量优劣 度 分为优 较优 一般 较差 差五个等级 以估价对象环境条件为基准 100 相差一个等级 价格修正 2 形 状 分为矩形 较规则 较不规则 不规则四个等级 以估价对象环境条件为基 准 100 相差一个等级 价格修正 2 面 积 分为大 较大 适中 较小 小五个等级 以估价对象面积为基准 100 相差一个等级 价格修正 1 临街状况 分为三面临街 两面临街 一面临街 不临街四个等级 以估价对象临街状 况为基准 100 相差一个等级 价格修正 2 宗地内开发 水平 基础设施分为六通一平 六通一平 五通一平 土地平整四个等级 以估价 对象宗地内开发水平为基准 100 相差一个等级 价格修正 2 相邻土地利 用状况 土地用途主要以商业 综合 住宅 工业为主 以待估宗地相邻土地利用状 况为基准 相差一个等级 价格修正 2 个 别 因 素 其它主要影 响因素 分为有利 较有利 无影响 较不利 不利五个等级 以估价对象面积为基 准 100 相差一个等级 价格修正 1 1 4 编制比较因素条件指数表 根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况 编制比较因素条件指数表 详 见表 6 表表 6 比较因素条件指数表比较因素条件指数表 比较因素待估宗地实例一实例二实例三 项目名称 建邺区经四 路以东 纬八 路以南地块 建邺区会展中 心东北角地块 铁管巷地块 南京市建邺区明 园地块 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 24 页 土地用途100100100100 交易日期100102102102 交易情况100100100100 距市中心距离10095115100 区域繁华程度10098102100 道路通达度1009898100 交通便利度100969898 基础设施完善度10098100100 公用设施完备度100989698 区 域 因 素 环境质量优劣度100989898 形 状100100100100 面 积100100100100 容积率100102102106 临街状况1009898100 宗地内开发水平100100100100 相邻土地利用状 况 100100104100 个 别 因 素 其它主要影响因 素 100100100100 1 5 编制因素比较修正系数表 根据比较因素条件指数表 编制因素比较修正系数表 7 表表 7 因素比较修正系数表因素比较修正系数表 比较因素实例一实例二实例三 项目名称 建邺区会展中心 东北角地块 铁管巷地块 南京市建邺区 明园地块 成交价格18944 元 25798 元 19660 元 土地用途100 100100 100100 100 交易日期100 102100 102100 102 交易方式100 100100 100100 100 交易情况100 100100 100100 100 距市中心距离100 95100 115100 100 区域繁华程度100 98100 102100 100 道路通达度100 98100 98100 100 交通便利度100 96100 98100 98 基础设施完善度100 98100 100100 100 公用设施完备度100 98100 96100 98 区域因素 环境质量优劣度100 98100 98100 98 个别因素形 状100 100100 100100 100 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 25 页 面 积100 100100 100100 100 容积率100 102100 102100 106 临街状况100 98100 98100 100 宗地内开发水平100 100100 100100 100 相邻土地利用状况100 100100 104100 100 其它主要影响因素100 100100 100100 100 测算单价 22538 元 22955 元 19320 元 比准价格21604 33 元 估价对象土地取得成本为 21604 33 元 4657 4 10062 00 万元 2 建筑物重置价通常采用成本积算法求取 建筑物重置价内涵包括建筑物开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 2 1 开发成本由前期工程费 建安工程造价 附属公共配套设施费 公共基 础设施费 代收费用 政策性收费 构成 1 建安工程费 根据建筑工程概预算定额标准 类似于估价对象的建筑结构项目 建成后的 地上建安工程费为 1500 元 估价对象商业已全部建成 根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查 根据委托方提供的资料和 房地产估价师现场勘查 估价对象所在的商业部分已完成竣工验收 室内无装修 无设施设备 故估价对象房屋建安工程费为 1500 元 32484 16 4872 62 万元 2 前期工程费 包括可行性研究 规划 勘察 设计及 六通 的费用 评估 中以适当的比例确定前期费用为建安工程造价的 10 则前期工程费为 4872 26 万元 10 487 26 万元 3 附属公共配套设施费 包括列入项目规划图 规划要点 列入建筑安装施工 图预算项目 与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用 宗地红线内附 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 26 页 属公共配套设施费用按建筑面积计需 150 00 元 m2 则附属公共配套费为 150 元 m2 32484 16 m2 487 26 万元 4 公共基础设施费 包括开发项目内直接为商品房配套建设的照明 绿化 环 卫等公共基础设施费用 宗地红线内公共基础设施费用按建筑面积计需 250 00 元 m2 则公共基础设施费为 250 元 32484 16 m2 812 10 万元 5 政策性收费 按建筑面积 172 3 元 平方米计算 根据南京市物价 南京市财 政局关于转发 省物价局 省财政厅关于调整南京市城市市政公用基础设施配套 费的批复 的通知 确定代收费用 政策性收费 市政公用基础设施配套费 150 元 m2 白蚁防治费 2 3 元 m2 教育地方附加费 10 0 元 m2 散装水泥基金 2 元 m2 新型墙体材料专项基金 8 元 m2 即 172 3 元 32484 16 559 70 万元 开发成本 4872 62万元 487 26万元 487 26万元 812 10万元 559 70万元 7218 94万元 2 2 管理费用 该项费用是指在建设施工过程中的发生的管理费 包括人员工资 福利等 该项费用按建造成本费用的 5 则管理费为 管理费用 土地成本 开发成本 管理费率 10062 00 万元 7218 94 万元 5 864 05 万元 2 3 投资利息 投资利息 按建筑物投资额和合理的建造期限及现时资金社会一般无风险收 益确定并假定资金均匀投入 按工程计算期 1 年与银行利息 一年期贷款利率为 6 66 计 则投资利息为 10062 00 万元 1 6 66 1 1 7218 94 万元 864 05 万元 1 6 66 0 5 1 969 24 万元 2 4 投资利润 是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润率 利 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 27 页 润率取 40 投资利润为 投资利润 土地成本 开发成本 管理费用 投资利息 利润率 10062 00 万元 7218 94 万元 864 05 万元 969 24 万元 0 4 7645 69 万元 2 5 销售税费 营业税 城市建设维护费 教育附加费 按销售价格的 5 55 计 则销售税 费为 销售税费 10062 00 万元 7218 94 万元 864 05 万元 969 24 万元 7645 69 万元 0 0555 1485 18 万元 2 6估价对象价值 土地成本 开发成本 管理费用 投资利息 投资利润 销售税 费 V 10062 00 万元 7218 94 万元 864 05 万元 969 24 万元 7645 69 万元 1485 18 万元 28245 1 万元 二 采用 二 采用市市场场比比较较法法测测算算 1 估价对象第一层测算过程 估价对象第一层测算过程 比较法即选取同一供需圈内三个近期成交的类似用途房地产交易案例进行交 易情况 时间因素 区域因素 个别因素修正 求取估价对象价格 1 选取可比实例 针对估价对象的评估目的和其特点 经过估价人员的调查及分析 选取三个 与估价对象建筑结构相同 交易情况正常 用途相似 交易类型相同 区域及个 别因素条件相近 交易时间为近期的交易案例 案例 A 位于江东中路 钢混结构 建筑面积为145m2 商业用途 2008 年 江苏博文房地产 土地造价咨询评估有限公司 苏博房 估字 2008 第 3124 号 公司地址 南京市中山南路 89 号文化大厦 20 层 电话 025 第 28 页 10 月的一层均价为 30613 元 m2 案例 B 位于庐山路 钢混结