我国景区经营权价值评估途径的选择

我国景区经营权价值评估途径的选择 摘要 近年来 随着我国景区的快速发展 出现了景 区经营 所有权和管理权三权分离的实践探索 在景区经 营权转让中 由于景区经营权价值评估环节的缺失 造成 了国有资产流失和保护开发资金不均衡等严重后果 专家 和经营者都认识到景区经营权价值转让的重要性 但目前 主要还停留在景区经营权价值评估的呼吁阶段 本文认为 景区经营权价值评估属于资产评估领域 并通过对资产评 估基本途径的主要测算价值类型 途径的前提条件满足程 度及方法本身的科学性分析 本文认为收益法 途径 是目前 适合我国景区经营权价值评估的途径 对土地使用权和公 路使用权等其他领域评估方法的梳理也进一步佐证了收益 途径用于景区经营权评估的适宜性 因此 本文认为现阶 段我国景区经营权价值评估途径首选收益途径 收益途径 的确定不仅辨清了景区经营权价值评估的总体思路 而且 有助于具体方法的选择和具体评估的开展 关键词 景区经营权价值 评估途径 收益途径 中图分类号 F59 文献标识码 A 文章编号 1002 5006 2007 09 0045 05 景区是旅游活动的核心和空间载体 是旅游系统中最 重要的组成部分 也是旅游业的核心要素和发展点 近年 来随着我国旅游业的快速发展 景区也获得极大发展 截 至 2005 年底 我国景区已超过 2 万个 政府对景区资金的 支持严重不足和景区已有的高度集中垄断管理体制的弊病 日益凸现 在这种情况下 从 20 世纪 90 年代以来我国出 现了部分景区转让景区经营权的改革试验 据本文的不完 全统计 已有涉及 22 个省 市 区 的 100 余家景区以不同 的形式进行经营权流转试验 并有安徽 四川 湖北等 11 个省 市 以法律条文的形式在旅游发展条例中允许旅游资源 经营权转让 但目前经营权价值评估这一环节缺失造成了 经营权流转难以实现或盲目转让 国有资产流失 保护开 发资金不均衡等不良后果 景区经营权价值评估已经成为 实现我国景区经营权合理流转基础性的关键问题之一 也 是旅游研究领域的重要前沿课题 有学者曾将旅游资源的价 值评估问题列为我国旅游研究前沿 10 大问题之一 1 已有相关研究的评述 很多学者关注到景区经营权价值评估 但总体而言该 领域研究尚处于探索阶段 表 1 从研究内容上可分为旅游 地全部资产评估和资产经营价值评估 前者涉及资源全部 用途的收益 后者侧重于旅游经营的收益 其中 呼吁旅 游资源 景区资产经营价值评估重要性的研究最多 这也显 示该领域研究还处于探索阶段 具体评估方法与因素研究 较少 一些学者构建基本评估思路 名称还停留在旅游资 源经营权评估 实际为景区评估 关于旅游资源经营权价 值评估因素的研究中 除了吴楚材等人的研究与实际案例 结合外 其他研究都仅是理论构建 叶浪的研究构建了影 响经营权价值的框架性因素 李向明和雷蓉等人对部分因 素深入细化 吴楚材和雷蓉等提供了更多可选择的评估方 法 虽然部分方法和因素应用并不适宜 但已是旅游资源 经营权价值评估的可贵探索 实证研究主要集中在森林旅 游地评估 主要采用收益现值法 涉及因素较简单 案例 研究对资产经营价值的涵盖范围也不尽相同 如王炳贵等 着眼于森林公园的纯收益 程绍文从景区地值入手 总体 而言 已有研究对于旅游资源 景区经营权价值认识虽不 统一 但都从资产评估角度人手 方法应用中其他领域评 估方法的借鉴与景区经营权的特殊性还没有很好结合 2 景区经营权价值评估的基本途径对比 显然 景区经营权价值评估属于资产评估 当交易的 是物的非完整的所有权 或物的产权边界不清晰 外在性 显著时 资产评估的客体更精确的表述显然应该是 被评 估资产的权利 景区经营权价值是景区经营性资产的获利 能力 因此景区资产经营价值评估需要认识资产评估的基 本思路 公认的资产评估方法 途径 有 3 种 即市场法 收 益法和成本法 图 1 从宏观上看 这 3 种总体思路着眼点 不同 成本法主要关注资产的过去而不是未来 市场法的 理论依据是市场价格反映资产价值 而收益法考虑的是未 来现金流量 具体对比成本法 收益法和市场法 3 种途径 表 2 进 一步明晰成本法 收益法和市场法 3 种思路的总体评估思 想 市场途径依据替代原则 与近期出售的同类资产比较 并调整后得到被评估资产的价值 适用范围较广 但对可 比参照物的要求较严 成本途径通过资产现时重置成本扣 除各种损耗价值确定 主要基于卖方 收益途径将资产未 来的获利折算到现在 需要预测资产在可预测获利年限内 的预期收益和面临风险 3 景区经营权价值评估途径的适宜性分析 成本法 市场法和收益法 3 种途径给予不同的出发点 并有各自的优缺点 在对景区经营权价值评估中 评估途 径的适宜性分析成为评估工作的首要问题和基础性问题 通过对资产评估途径的对比与其他领域资产评估的梳理 景区资产经营价值评估首选的评估途径是收益法 途径 其 次是市场法 途径 成本法不适合作为总体基本评估思想 3 1 从评估目的与价值类型而言 收益法 途径 符合景 区经营权价值类型 收益法 市场法 成本法 3 种途径从时间上是体现资 产未来 现在和过去的 3 种维度 收益法 途径 是将未来的 利益折算到现在得到资产价值 主要注重对未来收益的测 算 市场法 途径 是与已交易资产价格进行对比调整后得到 资产的价值 主要关注现在资产 成本法 途径 则是还原资 产现在的重置成本扣减其各项损耗价值来确定资产的价值 的方法 所以资产的原始成本价值在成本法中有决定因素 原始价值主要表征的是资产过去的价值 图 2 所以收益法 途径 是测度景区资产经营价值合适的方法 市场法 途径 次之 成本法 途径 对未来收益很难测度 即使应用成本法 进行加和计算 也不能体现景区经营性资产的整体获利能 力 3 2 从市场状况与方法应用的前提条件而言 收益法 途 径 是最合适的途径 评估有一定的前提条件 如果不能满足这些前提条件 就难以应用方法或需部分改进 通过景区经营权评估的现 实状况与评估途径前提条件的满足程度分析 目前我国的 现实状况可以全部满足评估途径的前提的仅有收益法 途径 表 3 我国大多数景区在开发前都需要进行景区规划 景区 所在的区域一般也有区域旅游规划 所以基于规划与行业 平均情况对景区未来的收益状况与风险状况可以预测并可 货币化 旅游资源属于可再生资源 景区的获利年限根据 经营权转让年限可以测算 所以 景区经营权价值评估使 用收益法 途径 的前提条件基本可满足 现阶段我国景区经 营权转让时通过一段时间的网络公示 招商会等形式基本 实现公开市场的前提条件 但是已交易的景区经营权中选 取具有可比性的参照 物较为困难 一方面由于已交易景 区经营权的具体金额与交易合约具体情况及当时供需双方 关系状况难以获取 另一方面由于我国景区较多 景区的 类型较多 参照景区与被评估景区可比性不足 所以市场 法 途径 前提中最核心的条件 找到可比参照物 最好 3 个 以上 很难满足 随着景区经营权交易市场的成熟与活跃 市场法 途径 的前提条件将可满足 但目前市场法 途径 的 应用有一定困难 即使应用也难以保证其科学性 成本法 途径 显然适合景区内一些固定资产的评估 但景区内的土 地与旅游资源由于不存在旅游用途的使用对其带来必然的 价值损耗 所以整体上不适宜 3 3 从方法科学性角度 收益途径相对较科学 从收益途径的支撑理论来看 庞巴维克 Bohm Bawerk 在 资本实证论 中首先创立了资本价值理论 认为成本 并不把价值给予产品 而是从产品中取得价值 并且明确 提出 凡给予我们相当永久性收益的物品 我们就根据这 种收益给它们某种 资本价值 我们估计它们的价值相等 于能按当时的利率在同样长的时期内产生同量的收益的货 币资本 此后 耶鲁大学的费雪 Fisher 进一步为收益法奠 定了基础 他指出 资本价值必须由其估计的将来净收人 来计算 而不是相反 费雪并对成本决定持否定观点 我们必须记住 在一特定时间计算价值时 只有将来成 本才能进入财货的估价 过去的成本对价值并没有直接的 影响 过去的成本在这里只能起一种间接的作用 因为过 去的成本决定了财货的现有供给量 从而也就提高或降低 这些财货所提供的服务的价值 凯恩斯也提出预期收益进 行折现的观点 再次强调资本价值与历史成本无关 说明 了收益法的科学性 根据景区经营性资产的预期收益来评 估其经营权价值 也容易被出让者与购买者接受 收益法 途径 作为景区经营权价值的基本评估思路 并 不排斥在评估过程中也会用到成本途径和市场途径的思路 如机器设备可采取重置成本法评估 但需强调整体景区经 营权价值基本评估思路是收益途径 4 相关资产评估领域的评估方法选择 与景区经营权价值评估相同 已有的公路收费权 矿 业权估 加油站收费权等的评估也是伴随着我国经济发展 出现的 在这些经营权价值评估中 最常用的评估途径是 收益法 途径 如公路经营权 采矿权 房地产的使用权等 都首选收益途径 显示收益途径在评估经营权价值的广泛 适用性 表 4 我国已有的旅游资源经营权评估研究中 3 种 途径学者都提出过 有学者认为收益法不适宜 应采取重 置成本法 有学者认为成本法不能反映出价值 实例中采 用收益法较多 总体上对评估途径选择还较模糊 结合其 他领域和景区经营权特点 本文认为收益法是我国景区经 营权价值评估的首选途径 5 结语 我国景区经营权是伴随着旅游业发展逐渐受到关注的 目前 我国已有百余家景区进行经营权流转的改革探索 显然并非个别现象 越来越多的省市对旅游资源与景区的 经营权流转改革持肯定态度 已有 11 个省市在其旅游条例 中以法律条文形式规定可依法转让旅游资源经营权 本文 认为 除了一些高级别的自然与文化遗产 自然保护区 国家级风景名胜区等应由国家全额财政支持并加以全面管 理外 相当多的旅游景区的开发与管理需要引入新的管理 体制 加快以三权分离 所有权 管理权和经营权 为核心的 景区政企分离的改革 促进管理部门职能转变 并通过完 善保障旅游资源可持续利用的政策 法规体系 建立高效 运作的综合决策和协调管理机制