房地产评估-(-第1次-)

第第 1 1 次作业次作业 一 单项选择题 本大题共一 单项选择题 本大题共 2020 分 共分 共 2020 小题 每小题小题 每小题 1 1 分 分 1 按建筑面积分摊方法 计算土地占有份额的公式为 A 某部分占有的土地份额 该部分建筑面积 总建筑面积 B 某部分占有的土地份额 该部分建筑面积 土地总价 总建筑面积 C 某部分占有的土地份额 土地总价 该部分享有的地价额 D 某部分占有的土地份额 该部分建筑面积 总建筑面积 土地总价 2 房地产形成价格的条件是 A 有用 稀缺且有需要 B 独一无二 C 不可移动 D 寿命长久 3 有关非专业估价 下列说法正确的是 A 由取得相关资格的专业人员完成 B 是一种专业意见 C 具有社会公信力 D 不用承担法律责任 4 采用收益法测算房地产价格时 公式 V A Y b Y2 表示 A 房地产净收益按一固定数额逐年递增 B 房地产净收益按一固定数额逐年递减 C 房地产净收益按一固定比率逐年递增 D 房地产净收益按一固定比率逐年递减 5 是对原有价格按照时间序列进行修匀 采用逐项递移的方法分别计算 一系列移动的时序价格平均数 形成一个新的派生平均价格的时间序列 借以 消除价格短期波动的影响 显现出价格变动的基本发展趋势 A 指数修匀法 B 移动平均法 C 平均发展速度法 D 数学曲线拟合法 6 形成房地产需求的条件是 A 费者愿意购买且有能力购买 B 价值量大且寿命长久 C 保值且升值 D 有用且稀缺 7 房地产的 使房地产具有独占性 A 数量有限性 B 独一无二性 C 不可移动性 D 用途多样性 8 受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是 A 30 年 B 20 年 C 10 年 D 40 年 9 寻找最佳使用的方法 是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式 然后从下 列四个方面依序筛选 A 法律上许可 技术上可能 经济上可行 价值最大 B 技术上可能 经济上可行 价值最大 法律可行 C 价值最大 法律上许可 技术上可能 经济上可行 D 法律上许可 技术上可行 经济上可行 价值最大 10 与报酬率性质不同的名词有 A 利息率 B 折现率 C 内部收益率 D 空置率 11 房地产的供给增加 需求不变 其价格会 A 上升 B 下降 C 维持不变 D 升降难定 12 一般而言 对同一房地产的征收价值正确的描述为 A 征收价值大于其课税价值 B 征收价值小于其抵押贷款价值 C 征收价值小于其成本价值 D 征收价值小于其市场价值 13 对于同一估价对象 宜选用两种 含两种 以上的估价方法进行估价 有 条件选用市场法进行估价的 应以 为主要方法 A 收益法 B 假设开发法 C 成本法 D 市场法 14 一般来说 开发经营期的起点 A 与经营期的起点重合 B 与运营期的起点重合 C 与建造期的起点重合 D 与开发期的起点重合 15 路线价法的关键和难点是 A 划分路线价区段 B 设定标准深度 C 调查评估路线价 D 制定深度百分率 16 房地产估价专指 A 房地产价值进行评估 B 房屋工程质量评估 C 房屋使用功能评估 D 房屋完损等级评估 17 按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值是 A 投资价值 B 成交价格 C 评估价值 D 理论价格 18 下列有关估价委托人描述正确的是 A 向估价机构提出估价需求 与估价机构订立估价委托合同的单位或个人 B 向估价机构提出估价需求 与估价机构订立估价委托合同的单位 C 向估价机构提出估价需求 与估价机构订立估价委托合同的个人 D 向估价机构提出估价需求的单位或个人 19 在实际估价中设定的标准深度 通常是路线价区段内临街各宗土地深度的 A 算术平均数 B 中位数 C 加权平均数 D 众数 20 应用长期趋势法的一个重要假设前提是 A 逐期增减量大致相同 B 逐期发展速度大致相同 C 过去形成的趋势在未来继续存在 D 呈线性变化 二 多项选择题 本大题共二 多项选择题 本大题共 2020 分 共分 共 1010 小题 每小题小题 每小题 2 2 分 分 1 决定房地产供给量的因素 A 该种房地产的价格水平 B 该种房地产的开发建设成本 C 该种房地产的开发技术水平 D 房地产开发商对未来的预期 E 土地获得的难易程度 2 估价业务来源有 A 被动接受 B 上级布置 C 主动争取 D 自有自估 E 政府指定 3 估价报告使用者可能是 A 估价对象权利人 B 债权人 C 投资者 D 受让人 E 政府及其有关部门和社会公众等 4 假设开发法除适用于估价外 还可以为投资者提供下列数据 A 确定投资者试图获得的开发场地的最高价格 B 确定开发项目的预期开发价值 C 确定开发项目的预期利润 D 确定开发中可能出现的最高费用 5 在路线价法应用中 下列属于标准宗地要求的是 A 一面临街 B 土地形状规则 C 临街深度为标准深度 D 用途具有代表性 6 委托人的义务包括 A 向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料 B 对所提供的情况和资料的真实性 合法性和完整性负责 C 协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料 D 协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作 不得干预估价人员和估价 机构的估价行为和估价结果 E 要求估价机构按照委托人希望的价格进行评估 7 能够运用平均增减量法进行估价的条件是 A 只要有历史价格资料 就可适用该法 B 历史价格持续上升 且上升的数额大致相等 C 历史价格持续下降 且下降的数额大致相等 D 历史价格时起时伏 且上升或下降的数额的绝对值相等 8 专业估价的特点为 A 由专业人员完成 B 是一种专业意见 C 具有社会公信力 D 具有社会权威性 E 不承担法律责任 9 房地产价格的特征主要有 A 房地产价格既有交换代价的价格 又有使用代价的租金 B 房地产价格受区位的影响很大 C 房地产价格实质上是房地产权益的价格 D 房地产价格形成的时间较长 E 房地产价格容易受交易者的个别情况的影响 10 房地产的市场价值在满足 条件时才能形成 A 交易双方是自愿地进行交易的 B 交易双方是出于利己动机进行交易的 C 交易双方是精明 谨慎行事的 并且了解交易对象 知晓市场行情 D 交易双方有较充裕的时间进行交易 E 不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价 三 计算题 本大题共三 计算题 本大题共 6060 分 共分 共 6 6 小题 每小题小题 每小题 1010 分 分 1 某宗房地产的土地总面积为 1000m2 是 10 年前通过征用农地取得的 当时 的花费为 18 万元 亩 现时重新取得该类土地需要花费 62O 元 m2 地上建筑 物总建筑面积 2000m2 是 8 年前建成交付使用的 当时的建筑造价为 600 元 平方米建筑面积 现时建造类似建筑物的建筑造价为 1200 元 平方米建筑面 估计该建筑物有八成新 试根据所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价 2 有一宗前后临街的矩形宗地 总深度 27 米 前街路线价为 2000 元 平方米 后街路线价为 1000 元 平方米 若按重叠价值法估价 则前街影响深度为多少 3 某一房地产 土地总面积 2000 是 6 年前通过征用农地取得的 当时费 用 800 元 现时取得该类土地 每平方米需 1200 元 地上建筑总建筑面积 6000 是两年前建成交付使用的 当时建筑造价 800 元 现实建造同类 建筑物每平方米为 1300 元 估计该建筑物有八成新 该类建筑物的残值率为 2 试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价 4 有一成片荒地需要估价 获知该成片荒地的面积为 2 k 适宜进行 五通 一平 的开发后分块有偿转让 可转让土地面积的比率为 60 附近地区与之 位置相当的 五通一平 熟地的单价为 800 元 开发期需要 3 年 将该成 片荒地开发成 五通一平 熟地的开发成本 管理费用等经测算为 2 5 亿元 k 贷款年利率为 10 投资利润率为 15 当地土地转让中卖方需要缴纳 的税费为转让价格的 6 买方需要缴纳的税费为转让价格的 4 试用传统方法 测算该成片荒地的总价和单价 5 某幢楼房的土地总面积 100 平方米 总建筑面积 400 平方米 某人拥有其中 50 平方米的建筑面积 试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及拥有 的土地数量 6 有一成片荒地需要估价 获知该成片荒地的面积为 3 k 适宜进行 五通 一平 的开发后分块有偿转让 可转让土地面积的比率为 70 附近地区与之 位置相当的 五通一平 熟地的单价为 900 元 开发期需要 3 年 将该成 片荒地开发成 五通一平 熟地的开发成本 管理费用等经测算为 2 5 亿元 k 贷款年利率为 10 投资利润率为 15 当地土地转让中卖方需要缴纳 的税费为转让价格的 6 买方需要缴纳的税费为转让价格的 4 试用传统方法 测算该成片荒地的总价和单价 答案 答案 一 单项选择题 一 单项选择题 2020 分 共分 共 2020 题 每小题题 每小题 1 1 分 分 1 A 2 A 3 D 4 A 5 B 6 A 7 B 8 B 9 A 10 D 11 B 12 A 13 D 14 D 15 D 16 A 17 A 18 A 19 D 20 C 二 多项选择题 二 多项选择题 2020 分 共分 共 1010 题 每小题题 每小题 2 2 分 分 1 ABCD 2 ACD 3 ABCD 4 ACD 5 ACD 6 ABCD 7 BC 8 ABC 9 ABCD 10 ABCD 三 计算题 三 计算题 6060 分 共分 共 6 6 题 每小题题 每小题 1010 分 分 1 参考答案 参考答案 解 该宗房地产的价格测算如下 土地现值 620 1000 元 建筑物现值 1200 200 80 元 估价对象的现时总价 元 估价对象的现时单价 2000 1270 元 平方米 解题方案 解题方案 成本法总结和运用举例 评分标准 评分标准 答对一方面得 4 分 2 参考答案 参考答案 2000 2000 1000 27 18 米 解题方案 解题方案 路线价法运用举例 评分标准 评分标准 答对公式和结果各得一半的分 3 参考答案 参考答案 1 求土地价格 VL 2000 1200 240 万元 2 求建筑物价格 VB 1 求建 筑物重置价格 C C 6000 1300 780 万元 2 求建筑物价格 VB VB C q 780 80 624 万元 3 计算房地产总价 V V VB VL 240 624 864 万元 4 计算房地产单价 P P V S 6000 1440 元 解题方案 解题方案 房地产估价程序 评分标准 评分标准 答对一步 1 分 4 参考答案 参考答案 1 设该成片荒地的总价为 V 2 该成片荒地开发完成后的总价值 800 60 9 6 亿元 3 开发成本和管理费用等的总额 2 5 2 5 亿元 4 投资利息总额 V V4 1 10 3 1 5 1 10 1 5 1 0 344V 0 768 亿元 V V4 0 331 5 0 1536 5 转让税费总额 9 6 6 0 576 亿元 6 开发利润总额 V V 4 5 15 0 156V 0 75 亿元 7 购买该成片荒地的税费总额 V 4 0 04V 亿元 8 V 9 6 5 0 344V 0 768 0 576 0 156V 0 75 0 04V 9 V 1 627 亿元 故 荒地总价 1 627 亿元 荒地单价 81 35 元 解题方案 解题方案 估价墓本事项 评分标准 评分标准 答对一步 5 分 每小步 2 5 分 5 参考答案 参考答案 该人占有的土地份额 100 400 25 该人拥有的土地数量为 50 25 12 5 解题方案 解题方案 高层建筑地价分摊 评分标准 评分标准 答对一点 1 5 分 6 参考答案 参考答案 设该成片荒地的总价为 V 该成片荒地开发完成后的总价值 3 分 900 60 16 2 亿元 开发成本和管理费用等的总额 3 分 2 5 3 7 5 亿元 投资利息总额 3 分 V V 4 1 10 3 1