房地产估价师考试经营与管理-07年至10年多项选择

1 相对于房地产开发投资 关于房地产置业投资的说法 正确的有 acde A 置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产 置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产 B 置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资 C 置业投资对象可以是市场上存量房地产 置业投资对象可以是市场上存量房地产 D 置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营 置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营 E 置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者 置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者 2 按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场 这是因为不同用途的房地产在 abce 等方 面存在差异 A 投资决策 投资决策 B 规划设计 规划设计 C 工程建设 工程建设 D 地域范围 E 产品功能 产品功能 3 国际上通常采取的住房保障方式有 abd A 政府直接建房 政府直接建房 B 对住房投资人减税 对住房投资人减税 C 对住房承租人减税 D 对住房承租人补贴 对住房承租人补贴 E 鼓励赢利机构建房 4 下列房地产开发工作中 属于前期工作阶段的是 bcde A 进行项目的财务评价 B 获取项目所需土地 获取项目所需土地 C 确定规划设计方案并获得批准 确定规划设计方案并获得批准 D 对项目的建设工程进行招标 对项目的建设工程进行招标 E 提交项目开工申请并获得批准 提交项目开工申请并获得批准 5 关于某特定商品市场规模的说法 正确的有 ace A 有效市场大于服务市场 有效市场大于服务市场 B 服务市场大于潜在市场 C 潜在市场大于有效市场 潜在市场大于有效市场 D 渗透市场大于有效市场 E 服务市场大于渗透市场 服务市场大于渗透市场 6 关于房地产 购买 更新改造 出租 出售 模式现金流量图的说法 正确的有 a cd A 横轴上刻度间距离相等 其上的数值代表不同时点 横轴上刻度间距离相等 其上的数值代表不同时点 B 房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的 1 时点 C 发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内 发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内 D 各期运营费用的垂直箭线全部向下 各期运营费用的垂直箭线全部向下 E 转信收入和转售中发生的税费标注在投资期末 且垂直箭线均向上 7 关于流动性偏好利率理论的说法 正确的有 be A 利率是由储蓄和投资决定的 B 利率是由货币的供求决定的 利率是由货币的供求决定的 C 利率是由可贷资金的供求决定 D 利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的 E 货币 货币 供给是外生变量 由央行决定 无利率弹性供给是外生变量 由央行决定 无利率弹性 8 关于房地产开发企业所得税的说法 正确的有 ace A 应纳税所得额 应纳税所得额 收入总额收入总额 不征税收入不征税收入 免税收入免税收入 各项扣除各项扣除 允许弥补的以前年度亏损允许弥补的以前年度亏损 B 所得税应纳税额 应纳税所得额 适用税率 C 企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳 待开发项目竣工后再进行所得税清算 企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳 待开发项目竣工后再进行所得税清算 D 企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关 E 企业所得税税率为 企业所得税税率为 25 9 下列房地产投资评价指标中 属于清偿能力指标的有 cd A 现金回报率 B 投资回收期 C 借款偿还期 借款偿还期 D 资产负债率 资产负债率 E 资本金利润率 10 下列不确定性因素中 属于 开发 销售 模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有 ade A 土地费用 土地费用 B 权益投资比率 C 运营费用 D 开发期 开发期 E 贷款利率 贷款利率 11 政府对企业投资项目进行核准评估时 重点评估的内容有 abc A 项目是否符合国家法律法规要求 项目是否符合国家法律法规要求 B 项目是否符合保护生态环境的要求 项目是否符合保护生态环境的要求 C 项目是否符合国家宏观调控政策的要求 项目是否符合国家宏观调控政策的要求 D 项目是否符合该企业投资目标实现的要求 E 项目是 否符合该企业经济效益要求 12 城市建设用地使用权以熟地出让时 出让地价款包括 bc A 市政基础建设费 B 土地出让金 土地出让金 C 征地拆迁费 征地拆迁费 D 契税 E 公建配套设施费 13 商业银行为降低房地产开发贷款风险 在发放贷款前要求开发项目具有 abcd A 国有土地使用证 国有土地使用证 B 建设用地规划许可证 建设用地规划许可证 C 建设工程规划许可证 建设工程规划许可证 D 建设工程施工许可证 建设工程施工许可证 E 商品房预售许可证 14 关于写字楼基础租金的说法 正确的有 A 基础租金必须能够抵偿贷款还本付息 经营费用和空置损失 基础租金必须能够抵偿贷款还本付息 经营费用和空置损失 B 基础租金一般高于市场租金 C 基础租金可以通过降低经营费用向下调整 基础租金可以通过降低经营费用向下调整 D 基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金 E 基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金 15 按建筑规模 经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类 零售商业物业可分为 等类型 A 市级购物中心 市级购物中心 B 地区购物商场 地区购物商场 C 居住区商场 居住区商场 D 邻里服务性商店 邻里服务性商店 E 批发市场 1 下列风险中 属于房地产投资系统风险的有 A 市场供求风险 市场供求风险 B 变现风险 变现风险 C 利率风险 利率风险 D 时间风险 E 资本价值风险 2 对房地产市场结构进行分析 除了要分析供求结构 通常还分析 A 价格结构 B 总量结构 总量结构 C 档次结构 D 投资结构 投资结构 E 租买结构 租买结构 3 房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有 A 竞争性 B 垄断性 垄断性 C 外部性 外部性 D 均衡性 E 信息不对称性 信息不对称性 4 房地产开发项目竣工后 按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括 A 工程质量保修书 B 可行性研究报告 C 竣工图 竣工图 D 住宅使用说明书 E 竣工验收备案表 竣工验收备案表 5 采取随行就市定价法确定价格的情形有 A 开发商处于市场领导者地位 B 开发商难以估算成本 开发商难以估算成本 C 开发商的物业质量与市场领导者的物业质量 相近 D 开发商打算与同行和平共处 开发商打算与同行和平共处 E 开发商具有向市场领导者挑战的实力 6 房地产市场分析可以帮助开发商 A 选择合适的项目位置 选择合适的项目位置 B 寻找投资合作伙伴 寻找投资合作伙伴 C 确定满足市场需求的产品类型 确定满足市场需求的产品类型 D 判断租买时机 E 进行土地使用权出让决策 7 开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有 A 供需分析 供需分析 B 竞争分析 竞争分析 C 市场占有率分析 市场占有率分析 D 投资收益分析 E 宏观因素分析 8 下列房地产投资业务模式中 现金流出包括土地成本的有 A 购买 持有 出租 出售 B 购买一更新改造 出售 C 购买一更新改造 出租 出售 D 开发 开发 销销 售售 E 开发 开发 持有持有 出租出租 出售出售 9 投资回报率与资本金净利润率的差异 主要在于前者考虑了 A 物业增值收益 物业增值收益 B 所得税 C 还本付息额 D 投资者权益增加值 投资者权益增加值 E 权益投资 10 下列关于差额投资内部收益率的表述中 正确的有 A 差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 B 差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率 差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率 C 差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率 D 差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时 以投资大的方案为优选方案 差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时 以投资大的方案为优选方案 E 采用差额投资内部收益率进行多方案比选时 应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选 从中确 定优选方案 11 下列风险分析的内容中 属于风险估计阶段工作的有 A 风险产生的原因分析 B 风险发生的概率大小分析 风险发生的概率大小分析 C 风险因素检验 D 风险变量间的相关性分析 E 风险概率分布情况分析 风险概率分布情况分析 12 实物期权方法可以应用于房地产投资决策 主要是因为房地产投资具有 A 可预测性 B 不可控性 C 不可逆性 不可逆性 D 可延期性 可延期性 E 不可弯更性 13 编制房地产投资计划与资金筹措表之前 应先编制 A 现金流量表 B 损益表 C 资金使用计划 资金使用计划 D 资金筹措计划 资金筹措计划 E 资金来源与运用表 14 按信托性质分类 房地产投资信托基金的类型有 A 权益型 权益型 B 抵押型 C 伞型合伙 伞型合伙 D 多重合伙 E 混合型 15 物业服务企业的工作内容包括 A 确立管理目标 确立管理目标 B 制定维修养护方案 制定维修养护方案 C 制定安全保卫方案 制定安全保卫方案 D 提出预算 提出预算 E 确定物业服务费的收费标准 1 下列关于商业物业的表述中 正确的有 A A 能为投资者带来经常性的收入现金流能为投资者带来经常性的收入现金流 B 分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式 C C 适合于长期投资适合于长期投资 D D 常在机构投资者之间进行交易常在机构投资者之间进行交易 E E 位置对其有着特殊的重要性位置对其有着特殊的重要性 2 某城市别墅销售市场 这一市场细分的方式包含有 A A 按地域范围细分按地域范围细分 B B 按房地产用途细分按房地产用途细分 C 按增量存量细分 D D 按交易形式细分按交易形式细分 E E 按目标市场细分按目标市场细分 3 从房地产开发企业的角度看 房地产开发过程中投入的资源有 A A 土地土地 B B 劳动力劳动力 C C 资本资本 D D 经验经验 E 环境 4 制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到 A A 物业租金必须能抵偿所有投资成本物业租金必须能抵偿所有投资成本 B 只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施 C C 租金确定应考虑业主希望的投资回报率租金确定应考虑业主希望的投资回报率 D D 市场经济条件下 应充分考虑同类物业的市场供求关系市场经济条件下 应充分考虑同类物业的市场供求关系 E E 利用已有类似出租物业的租金数据时 应进行相应的修正利用已有类似出租物业的租金数据时 应进行相应的修正 5 房地产开发项目市场定位的主要工作包括 A 预测开发成本 B B 选定目标市场选定目标市场 C C 确定消费群体确定消费群体 D D 明确项目档次明确项目档次 E E 设计建造标准设计建造标准 6 可贷资金利率理论认为 A A 可贷资金的需求主要由投资需求 赤字需求和家庭需求构成可贷资金的需求主要由投资需求 赤字需求和家庭需求构成 B B 可贷资金的供给由家庭储蓄 企业储蓄和政府储蓄构成可贷资金的供给由家庭储蓄 企业储蓄和政府储蓄构成 C 利率是由货币的供给与需求决定的 D 可贷资金的需求函数是利率的递增函数 E E 可贷资金的供给函数是利率的递增函数可贷资金的供给函数是利率的递增函数 7 下列指标中 反映房地产置业投资经济效果的有 A 销售税费 B B 租金收益租金收益 C C 物业增值物业增值 D D 股权增值股权增值 E 抵押贷款规模 8 下列关于资产负债率的表述中 正确的是 A 表明了负债占资产的比例 B B 反映了项目的财务风险程度反映了项目的财务风险程度 C 资产负债率越高 则企业应变能力越强 D D 属于长期偿债能力指标属于长期偿债能力指标 E E 房地产开发企业的资产负债率一般较高房地产开发企业的资产负债率一般较高 9 房地产开发项目的主要不确定性因素有 A A 开发期和租售期开发期和租售期 B 权益投资比率 C C 资本化率资本化率 D D 贷款利率贷款利率 E 运营费用 10 下列关于净现值标准差的表述中 正确的有 A A 净现值期望值相同 挣现值标准差小的方案为优净现值期望值相同 挣现值标准差小的方案为优 B 可以完全衡量项目风险性高低 C C 挣现值标准差相同 挣现值期望值大的方案为优挣现值标准差相同 挣现值期望值大的方案为优 D 净现值标准差系数大的方案为优 E E 可以反映项目年度净现值的离散程度可以反映项目年度净现值的离散程度 11 房地产开发项目可行性研究中 投资机会研究的主要内容有 A A 国家经济政策国家经济政策 B B 地理环境地理环境 C C 国外市场情况国外市场情况 D 市场需求与供给情况 E 项目投资估算 12 下列关于房地产投资信托基金的表述中 正确的有 A A 资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资 B 抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租 经营和开发为主营业务 C C 按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托基金按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托基金 D D 房地产投资信托基金的收益能够在一定程度上抵消通货膨胀房地产投资信托基金的收益能够在一定程度上抵消通货膨胀 E E 一般委托专业机构和专业人员实施经营管理一般委托专业机构和专业人员实施经营管理 13 个人住房抵押贷款业务中 与房地产开发企业相关的信用风险有 A A 恶意欺诈恶意欺诈 B 市场疲软 C C 项目拖期项目拖期 D D 质量纠纷质量纠纷 E E 违法预售违法预售 14 物业服务企业在确定写字楼租金时 需认真考虑的主要因素有 A A 可出租面积可出租面积 B B 基础租金基础租金 C C 室内装修室内装修 D 客户类型 E E 出租单元面积规划出租单元面积规划 15 零售商业物业的商业辐射区域通常包括 A 核心区域 B 影响区域 C C 主要区域主要区域 D D 次要区域次要区域 E E 边界区域边界区域 1 固定资产投资按照工作内容和实现方式分类 可以分为 投资 A 建筑安装工程 建筑安装工程 B 新建和扩 C 设备与工器具购置 设备与工器具购置 D 迁建和恢复 E 其他费用 其他费用 2 从宏观上说 在进行房地产市场结构分析时 通常应分析 A 物理结构 B 区域结构 区域结构 C 产品结构 产品结构 D 供求结构 供求结构 E 总量结构 总量结构 3 下列关于房地产市场周期循环的表述中 正确的有 A 房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象 且此现象重复发生 房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象 且此现象重复发生 B 在房地产周期循环的最低点 空置率最高 在房地产周期循环的最低点 空置率最高 C 房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格 D 在房地产周期循环的最高点 供给增长率等于需求增长率 在房地产周期循环的最高点 供给增长率等于需求增长率 E 在房地产周期循环中 价格 租金 和空置率通常是同向变动的 4 在下列房地产市场指标中 属于市场交易指标的有 A 空置量 B 房地产价格指数 房地产价格指数 C 平均建设周期 D 吸纳率 吸纳率 E 失业率 5 房地产产品功能定位是在市场分析的基础上 具体规定拟提供的房地产产品的 A 价格水平 B 销售对象 C 基本功能 基本功能 D 地理位置 E 辅助功能 辅助功能 6 下列指标中 属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有 A 净现值 B 投资利润率 投资利润率 C 现金回报率 现金回报率 D 静态投资回收 静态投资回收 E 内部收益率 7 下列关于名义利率与实际利率的表述中 正确的有 A 当计息周期为 当计息周期为 1 年时 年名义利率等于年实际利率年时 年名义利率等于年实际利率 B 实际利率真实地反映了资金的时间价值 实际利率真实地反映了资金的时间价值 C 名义利率真实地反映了资金的时间价值 D 名义利率相同时 计息周期越短 名义利率与实际利率的差值就越大 名义利率相同时 计息周期越短 名义利率与实际利率的差值就越大 E 计算周期相同时 名义利率越小 名义利率与实际利率的差值就越大 8 下列关于内部收益率的表述中 正确的有 A 内部收益率反映了项目的动态盈利能力 内部收益率反映了项目的动态盈利能力 B 内部收益率是当项目寿命期终了时 所有投资正好被收回的收益率 内部收益率是当项目寿命期终了时 所有投资正好被收回的收益率 C 当内部收益率高于目标收益率时 投资项目是可行的 当内部收益率高于目标收益率时 投资项目是可行的 D 如果使用贷款 且项目盈利 则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率 E 内部收益率越高 投资风险就越小 9 用于反映项目清偿能力的经济评价指标有 A 权益投资比率 B 利息备付率 利息备付率 C 偿债各付率 偿债各付率 D 内部收益率 E 资产负债率 资产负债率 10 在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时 下列表述中正确的有 A 期望值相同 标准差小的方案为优 期望值相同 标准差小的方案为优 B 标准差相同 期望值小的为优 C 标准差相同 期望值大 标准差相同 期望值大 的为优的为优 D 标准差系数大的为优 E 标准差系数小的为优 标准差系数小的为优 11 下列报表中 属于房地产开发项目基本财务报表的有 A 资产负债表 资产负债表 B 投资计划与资金筹措表 C 借款还本付息估算表 D 资金来源与运用表 资金来源与运用表 E 损益 损益 表表 12 下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中 正确的有 A 房地产市场中的信息不完备程度较高 需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安 房地产市场中的信息不完备程度较高 需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安 排来降低信息成本排来降低信息成本 B 大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售 C 依代理委托方的不同 房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理 D 房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势 提供服务并获取收益 房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势 提供服务并获取收益 E 无论采用哪种代理形式 都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入 无论采用哪种代理形式 都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入 13 投资项目可行性研究的根本目的包括 A 减少或避免投资决策的失误 减少或避免投资决策的失误 B 提高项目开发建设的经济效益 提高项目开发建设的经济效益 C 提高项目开发建设的社会和环 提高项目开发建设的社会和环 境效益境效益 D 为项目决策提供依据 E 为项目后期的经营决策提供依据 14 在下列费用中 属于债务融资成本的有 A 承诺费 承诺费 B 手续费 手续费 C 担保费 担保费 D 利息 利息 E 税费 15 写字楼物业服务企业在选择租户时 往往注重考察租户的 A 商业信誉和财务状况 商业信誉和财务状况 B 面积需求大小 面积需求大小 C 租金支付方式 D 物业服务需 物业服务需 E 与写字楼业主的关 系 1 在下列房地产投资行为中 体现房地产置业投资特点的有 A 买地 建房 卖房 B 买房 经营 C 买房 买房 出租出租 转售转售 D 买房 买房 出租出租 E 买地 开发 转让 2 提高贷款利率对房地产市场的影响主要有 A 导致房地产实际价值下降 导致房地产实际价值下降 B 导致房地产实际价值上升 C 加大投资者债务负担 加大投资者债务负担 D 抑制房地产市场需求 抑制房地产市场需求 E 增加房地产市场需求 3 政府对房地产市场进行宏观调控时 可选择的手段主要有 A 加大城市基础设施建设投入 B 调整银行贷款利率 调整银行贷款利率 C 调整公共住房政策 调整公共住房政策 D 调整房地产税收政策 调整房地产税收政策 E 加快城市化进程 4 在对某市房地产市场进行细分时 划分出 某市甲级写字楼租赁市场 这种划分所采用的市场细 分标准有 A 按存量增量细分 B 按交易形式细分 按交易形式细分 C 按目标市场细分 按目标市场细分 D 按房地产用途细分 按房地产用途细分 E 按地域细分 5 开发商向城市规划管理部门申请 建设用地规划许可证 时 须提供的材料主要有 A 建设工程规划许可证 B 选址规划意见通知书 选址规划意见通知书 C 项目设计方案的总平面图 D 城市计划部门批准征用土地的计划任务建设工程教育网提供 城市计划部门批准征用土地的计划任务建设工程教育网提供 E 1 2000 或或 1 500 的地形图的地形图 6 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应 可以将竞争者划分为 A 随机型竞争者 B 凶猛型竞争者 凶猛型竞争者 C 选择型竞争者 D 从容不迫型竞争者 从容不迫型竞争者 E 软弱型竞争者 7 下列关于基础利率的表述中 正确的有 A 等于银行存款利率 等于银行存款利率 B 等于银行贷款利率 C 是投资者所要求的最低利率 是投资者所要求的最低利率 D 是银行同业之间的短期资金借贷利率建设工程教育网提供 E 一般使用无风险的国债收益率作为其代表 一般使用无风险的国债收益率作为其代表 8 下列关于资金时间价值的表述中 正确的有 A 资金时间价值是资金的增值特性使然 资金时间价值是资金的增值特性使然 B 利率是资金时间价值的一种标志 利率是资金时间价值的一种标志 C 从消费者角度来看 从消费者角度来看 资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补资金