佛山市某别墅资产评估报告技术说明(节选)

1 / 6佛山市某别墅资产评估报告技术说明(节选)一、评估对象概况（一）位置、环境状况根据委托方提供的房地产权证 （粤房地证字第*）记载,评估对象位于佛山市*号。绿景苑为别墅区，东临汾江南路，南临魁奇一路，西临佛山大道，交通便利，出入方便，居住环境好，与丽日豪庭隔路相望，为佛山知名住宅区，更有广佛地铁的终点站魁奇总站与之近在咫尺，具有升值潜力。附近有佛山市第二中学及惠景农贸市场等，生活及公共配套设施较为齐全。（二）权利状况评估对象和范围为（权属人）拥有的位于佛山市*号的一幢别墅，建筑面积为，土地使用权面积为。根据委托方提供的资料表明：评估对象的国有土地使用证证号为（略） ，土地使用者：（略） ，座落：佛山市城南*，地号：060026040241，图号：679633，用途：住宅，使用权类型：出让，终止日期：2067-8-22；房地产权证证号为粤房地证字第 C1389998 号，权属人：（略） ，身份证号码：（*） ，房屋所有权来源：2002 年 6 月建，房屋用途：住宅，占有房份额：全部，房屋所有权性质：私有，土地使用权性质：国有，房地座落：佛山市绿景苑2 / 6*，建筑结构：钢筋混凝土，层数：三层，竣工日期：2002 年 6 月。（三）建筑物状况评估对象所属建筑物为钢筋混凝土三层结构，该建筑物建成于 2002 年 6 月。根据实勘资料表明：评估对象外墙贴粉色长条砖，配铝合金窗，首层装置不锈钢防盗门，室内装修（略） 。 二、评估基准日2016 年 10 月 10 日三、评估方法根据委托方的房地产类型、理化状态和可搜集数据、信息资料，本项目采用房地分离评估，综合计价。建筑物采用重置成本法进行评估，土地采用基准地价系数修正法进行评估，其基本公式为：建筑物评估值=重置全价综合成新率土地评估值= 住宅基准地价（1+k）S开发程度修正P建筑面积房地产评估值=建筑物评估值+土地评估值四、评估过程本项目建筑物采用重置成本法，土地采用基准地价系数修正法，其技术路线为：假设在评估基准日重新建造或购置全新状态的评估对象3 / 6类似建筑物时，所必要的建造成本或价格，与评估对象的综合成新率相乘，即得建筑物的评估价值，并加上土地的评估价值，得到评估对象的房地总价，即：房地产评估值=建筑物评估值+土地评估值(一)建筑物评估（1）该建筑物建筑面积为，建成于 2002 年 6 月，已使用约 2 年，估计尚可使用 58 年，综合成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）100%=58/（58+2）100%=%97%，取综合成新率为 97%。（2）根据调查，绿景苑别墅区的业主购买土地后，一般选择开发商提供的施工图纸，由开发商代为建房，代建费用为 2800 元/ m2，按建筑面积计算。该费用包括报建费、勘察设计费、土建及安装工程费以及市镇配套、水电增容、管道煤气、通讯等代收费用。由于受条件限制，本次评估评评估人员未能对评估对象进行室内勘察，本次评估中的建筑物的装修费用以与评估对象相临的别墅的装修（较豪华）费用（约为 8001000 元/ m2）确定，取值为 900 元/ m2，则待估建筑物的重置全价=（2800+900）=1,050,元。（3）建筑物的评估值=1,050,97%=1,019,元，取 1,019,元。（二）土地评估4 / 6（1）运用基准地价系数修正法进行评估，其基本公式为：别墅用地地价=住宅基准地价（1k）S开发程度修正P。式中：K待估宗地所有地价区位何个别因素修正系数之和ITS-待估宗地其它因素修正系数的乘积P 取值在 150%-280%之间。（2）根据关于佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知(佛府200270 号)，评估对象所在区域为住宅二级用地，其基准地价为 1850 元/ m2。（3）根据现场勘察结果和调查情况，按照佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南 （佛山市国土资源局）的有关规定，确定各项因素的综合修正系数 K 为，S 为，开发程度修正为 0，P 为 150%，具体求取过程如下：求取各项因素的综合修正系数 K因素权重因子权重地价修正因素取值商服繁荣度距市级商服中心较劣-距区级商服中心较劣-距小区级商服中心一般 0 交通条件交通条件优基本设施基本设施一般 0 综合环境人文环境较优环境污染状况一般 0 自然灾害危害较优绿地覆盖度一般 0 特殊环境因素一般 0 自然景观条件一般 0规划条件土地利用限制较优周围土地规划用途优宗地个别5 / 6条件建筑物朝向较优临街条件一般 0 宗地形状一般 0 宗地面积一般 011 求取 ITS本次评估对待估宗地的其它因素修正为土地出让年期的修正,年期修正公式为:a=1-1/（1+r）m1-1/（1+r）n式中：a 土地出让年期的修正系数Rd土地还原率m剩余出让年期n土地使用权法定最高出让年限按照佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南（佛山市国土资源局）的有关规定，住宅用地土地还原率为%,住宅用地土地使用权法定最高出让年限为 70 年,根据委托方提供的评估对象国有土地使用证注明的土地终止日期为 2067 年 8 月,则距评估基准日土地剩余出让年期为 63 年,则根据年期修正公式有:a=1-1/（1+r）m1-1/（1+r）n=1-1/（1+%）631-1/（1+%）70=求取开发程度修正评估对象所在区域的土地开发程度为“六通一平”(即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通燃气、场地平整)，符合佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南6 / 6（佛山市国土资源局）中住宅用地地面基准地价内涵，故开发程度修正为 0。求取 P根据佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南（佛山市国土资源局）相关介绍，结合评估对象的实际情况，本次评估 P 取值 150%。（4）单位地价=住宅基准地价（1+k）S开发程度修正P=1850（1+）150%=2,元/ m2，取 2,元/ m2宗地总价=2992,=87