房地产装修评估

房房 产产 估估 价价 报报 告告 估价项目名称估价项目名称 北京市朝阳区南磨房路 北京市朝阳区南磨房路 1616 号院号院 1 1 号楼号楼 室装修已完工部分重置价格评估室装修已完工部分重置价格评估 委委 托托 方方 周 周 估估 价价 方方 惠仁行 北京 房地产咨询有限公司 惠仁行 北京 房地产咨询有限公司 估估 价价 人人 员员 估价估价作业作业日期日期 20142014 年年 1010 月月 1313 日日 2014 2014 年年 1111 月月 4 4 日日 估价报告编号估价报告编号 惠仁评字惠仁评字 20142014 第第 05360536 号号 北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼 室装修已完工部分重置价格评估 1 惠仁行 北京 房地产咨询有限公司惠仁行 北京 房地产咨询有限公司 目目 录录 第一部分第一部分 致委托致委托方方函函 2 2 第二部分第二部分 估价师声明估价师声明 3 3 第三部分第三部分 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 4 4 第四部分第四部分 房地产估价报告房地产估价报告 5 5 一 委托估价方一 委托估价方 5 5 二 估价方二 估价方 5 5 三 估价对象三 估价对象 5 5 四 估价目的四 估价目的 6 6 五 估价时点五 估价时点 6 6 六 价值定义六 价值定义 6 6 七 估价依据七 估价依据 6 6 八 估价原则八 估价原则 7 7 九 估价方法九 估价方法 7 7 十 估价测算过程十 估价测算过程 7 7 十一 估价结果十一 估价结果 8 8 十二 估价人员十二 估价人员 9 9 十三 估价作业日期十三 估价作业日期 9 9 十四 估价报告应用的有效期十四 估价报告应用的有效期 9 9 第第五五部分部分 附附 件件 1313 北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼 室装修已完工部分重置价格评估 2 惠仁行 北京 房地产咨询有限公司惠仁行 北京 房地产咨询有限公司 第一部分第一部分 致委托方函致委托方函 周周 受您委托 我们对北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼 室装修 已完工部分重置价格进行了客观 公正的测算 估价目的是为委托方 解决房屋装修合同纠纷事宜确定估价对象于估价时点的重置价格提供 价值参考 估价人员依据估价目的 遵循估价原则 采用科学合理的估价方 法 结合估价经验及对房地产市场价格影响因素进行的周密细致分析 经过测算 确定估价对象于估价时点2014年10月13日重置价格为 人民币 总价 总价 20 5万元 大写 贰拾万伍仟元整大写 贰拾万伍仟元整 评估过程 结果及有关说明详见 估价结果报告 惠仁行 北京 房地产咨询有限公司 2014 年 11 月 4 日 北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼 室装修已完工部分重置价格评估 3 惠仁行 北京 房地产咨询有限公司惠仁行 北京 房地产咨询有限公司 第二部分第二部分 估价师声明估价师声明 一 估价师声明一 估价师声明 我们郑重声明 1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的 2 本估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专业分析 意见和结论 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制 3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系 与有关当事人 也没有个人利害关系或偏见 4 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 进行分 析 形成意见和结论 撰写本估价报告 5 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘 6 没有人对本估价报告提供重要专业帮助 7 本报告估价时点为 2014 年 10 月 13 日 提交报告之日为 2014 年 11 月 4 日 在市场无明显价格波动情况下 报告有效期为自 提交报告之日起不超过一年 即 2014 年 11 月 4 日至 2015 年 11 月 3 日 随着时间的推移 该房地产的装修重置价格应作相应调整 甚 至重估 北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼 室装修已完工部分重置价格评估 4 惠仁行 北京 房地产咨询有限公司惠仁行 北京 房地产咨询有限公司 8 本评估报告单价根据委托方与施工单位签署的 建设工程施 工专业承包合同 及 补充协议 中认可的单价 工程量由委托函确 认的工程量为准 二 注册房地产估价师签名二 注册房地产估价师签名 估价师姓名注册证书号签 字 北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼 室装修已完工部分重置价格评估 5 惠仁行 北京 房地产咨询有限公司惠仁行 北京 房地产咨询有限公司 第三部分第三部分 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 一 本报告委托方为周 估价对象为北京市朝阳区南磨房路 16 号院 1 号楼 室装修已完工部分 估价对象北临南磨房路 东临 西大望路 地处北京市东四环以内 因施工方拒绝履行双方于 2014 年 10 月 9 日签订的 补充协议 中约定的义务 导致双方无法继续 履行合同 现委托对施工方装修已完工部分进行重置价格评估 二 由于施工单位合同内的报价由分部分项及规费两部分组成 经与委托方沟通后 分部分项部分工程量按照委托函认可现场工程量 为准 分部分项单价执行合同条款 规费费用执行合同条款 三 本次评估的房屋装修范围为北京市朝阳区南磨房路 16 号院 1 号楼 室装修已完工部分 该部分工程并未通过验收和投入使用 本次评估假设完工部分工程质量符合设计和使用要求 未考虑工程质 量对估值的影响 基于本次估价目的 工程单价以施工单位报价为准 工程量以现场施工及测量为准 四 本报告是在委托方提供基础文件 有关法律证明文件 数 据资料的基础上做出的 委托方对所提供文件以及相关数据的真实性 和可靠性负责 五 在评估所委托估价对象价格时 我们未考虑估价对象房地 北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼 室装修已完工部分重置价格评估 6 惠仁行 北京 房地产咨询有限公司惠仁行 北京 房地产咨询有限公司 产所欠付的抵押 担保等可能影响其价格的任何限制 我们也未对房 地产评估增值额作任何纳税准备 本报告也未考虑国家宏观经济政策 发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房地产市场价格的影响 六 本报告含有若干附件 它构成本报告之重要组成部分 与 本报告正文具有同等法律效力 七 本报告仅用于为委托方解决房屋装修施工合同纠纷提供参 考 不用于拆迁补偿 抵押贷款等其他用途 八 未经本估价机构书面同意 本报告的全部或任何一部分均 不得向委托方 报告使用者 报告审查部门以外的单位和个人提供 也不得以任何形式公开发表 本评估报告由惠仁行 北京 房地产咨 询有限公司负责解释 北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼 室装修已完工部分重置价格评估 7 惠仁行 北京 房地产咨询有限公司惠仁行 北京 房地产咨询有限公司 第四部分第四部分 估价结果报告估价结果报告 一 一 委托方委托方 姓 名 周 身份证号 01 联系电话 18587 二 估价方二 估价方 名 称 惠仁行 北京 房地产咨询有限公司 联 系 人 高棱岳 联 系 电 话 三 估价对象三 估价对象 估价对象为北京市朝阳区南磨房路 16 号院 1 号楼 室装修已完 工部分 估价对象北临南磨房路 东临西大望路 地处北京市东四环 以内 因施工方拒绝履行双方于 2014 年 10 月 9 日签订的 补充协 议 中约定的义务 导致双方无法继续履行合同 现委托对施工方装 修已完工部分进行重置价格评估 由于施工单位合同内的报价由分部分项及规费两部分组成 经与 北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼 室装修已完工部分重置价格评估 8 惠仁行 北京 房地产咨询有限公司惠仁行 北京 房地产咨询有限公司 委托方沟通后 分部分项部分工程量按照委托函认可现场工程量为准 分部分项单价执行合同条款 规费费用执行合同条款 四 估价目的四 估价目的 估价目的是为委托方解决房屋装修施工合同纠纷事宜确定估价对 象于估价时点的重建价格提供价值参考 五 估价时点五 估价时点 估价时点为2014年10月13日 六 价格定义六 价格定义 此次评估的估价结果为估价对象在符合估价假设及限制前提下于 估价时点 2014 年 10 月 13 日房屋装修重置价格 七 估价依据七 估价依据 1 有关政策法规和文件 1 中华人民共和国土地管理法 2 中华人民共和国房地产管理法 3 房地产估价规范 4 委托方与施工方签署的 建设工程施工专业承包合同 北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼 室装修已完工部分重置价格评估 9 惠仁行 北京 房地产咨询有限公司惠仁行 北京 房地产咨询有限公司 补充协议 5 北京市建设工程计价依据 预算定额 2012 6 北京市造价信息 2014 年 10 月 等 2 委托方提供的有关资料 3 评估人员掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察 调查所获 得的资料 八 估价原则八 估价原则 本次估价依据房地产估价的合法原则 最高最佳使用原则 替代 原则和估价时点原则等 对估价对象价格进行客观 公正 科学 合 理的评估 九 估价方法九 估价方法 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察后 根据估 价对象的特点和实际状况 以及实地勘察的资料 选取重置成本法作 为本次评估的基本方法 十 估价测算过程十 估价测算过程 一 计算房屋装修重置价格 一 计算房屋装修重置价格 重置价格 北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼 室装修已完工部分重置价格评估 10 惠仁行 北京 房地产咨询有限公司惠仁行 北京 房地产咨询有限公司 根据委托方与施工方签署的 建设工程施工专业承包合同 补 充协议 中签署认可的单价 结合委托函认可现场工程量 计算可得 房屋装修已完部分的重置价格为20 5万元 其中合同内已完部分重建 价格为 19万元 补充协议内已完部分重置价格为 1 5万元 合同内 序号序号项目名称项目名称单位单位工程量工程量单价单价合价合价 1 原地面瓷砖拆除 022 530 00 2 原墙面瓷砖拆除 026 150 00 3 水泥砂浆楼地面找平 21 1611 31239 32 4 卫生间墙 地面涂膜防水 13 2635 45470 07 5 水泥砂浆楼地面防水保护层 13 2612 2161 77 6 卫生间蹲位台砌筑 m 0 23407 5293 73 7 卫生间蹲位台抹灰 2 3419 2345 00 8 地面铺设玻化砖 21 1782 261741 44 9 卫生间墙面贴砖 19 6586 321696 19 10 楼地面地毯 064 590 00 11 墙纸裱糊 179 9527 935026 00 12 墙面大白乳胶漆 42 915 64670 96 13 拉丝不锈钢踢脚线 m81 6231 42562 87 14 虚光灯带 m76 4168 825258 54 15 天棚轻钢龙骨石膏板造型吊顶 136 48 153 4320939 83 16 天棚软膜天花造型个 6528 823172 92 17 天棚铝扣板吊顶 0113 310 00 18 卫生间管道检修口个 1171 13171 13 19 天棚成品检修口个 3128 38385 14 20 轻钢龙骨石膏板包柱子 10 17156 161588 15 21 玻璃屏风 13 21862 7511396 93 22 金属推拉门樘 21468 112936 22 23 防盗门樘 12204 532204 53 24 金属平开门樘 02348 850 00 25 卫生间成品门安装樘 0513 460 00 26 窗户防护栏罩 1 87152 57285 31 27 收银台 m010700 00 28 展柜 矩形 个 027820 00 29 展柜 造型 个 038520 00 30 展柜 圆形 个 023540 00 31 博古格组 10321032100 00 32 门厅入口处博古格组 116051605 00 33 L 形沙发组 132103210 00 34 单人沙发椅组 04280 00 北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼 室装修已完工部分重置价格评估 11 惠仁行 北京 房地产咨询有限公司惠仁行 北京 房地产咨询有限公司 序号序号项目名称项目名称单位单位工程量工程量单价单价合价合价 35 茶几组 1856856 00 36 自动麻将机 含 4 把椅子 组 174907490 00 37 洗漱台带柜套 1749749 00 38 保险箱个 194169416 00 39 酒柜及吧台组 064200 00 40 吧台椅个 02140 00 41 月牙形实木茶几 木墩及茶具组 0107000 00 42 储物柜组 08560 00 43 水景处 0 5160508025 00 44 墙面多层架组 021400 00 45 橱窗个 125682568 00 46 金属卷闸门平方米 2 31407 273236 72 47 综合布线平方米 140 05 21429969 87 48 地插座套 2487 312095 44 49 筒灯套 043 230 00 50 射灯套 043 230 00 51 荧光灯带 m048 630 00 52 空调器台 080250 00 53 空调器台 027820 00 54 冰箱台 121402140 00 55 液晶电视台 237457490 00 56 饮水机台 06420 00 57 消防应急灯套 048 150 00 58 疏散指示灯套 048 150 00 59 喇叭只 8481 53852 00 60 红外报警感应器台 0481 50 00 61 室内摄像头台 0481 50 00 62 室外摄像头台 0695 50 00 63 刻录机台 0909 50 00 64 监控主机及显示器组 037450 00 65 红外报警主机台 024610 00 66 给排水管改造项 032100 00 67 原暖气片拆除项 1771 04771 04 68 钢制柱式散热器组 4760 253041 00 69 蹲便器套 1383 69383 69 已完分部分项工程金额 81 合同内规费 10394 64 合同内已完工总价 45 补充协议 序号洽商补充协议单位总价 1 卫生间门套 0 2 单开推拉门套 0 3 双开推拉门套 0 北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼 室装修已完工部分重置价格评估 12 惠仁行 北京 房地产咨询有限公司惠仁行 北京 房地产咨询有限公司 序号洽商补充协议单位总价 4 椅子把 2100 5 毛石区展柜 实木烤漆 轨道 套 0 6 毛石区展柜 实木烤漆 轨道 套 0 7 毛石区展柜 实木烤漆 轨道 套 0 8 毛石区展柜 实木烤漆 轨道 套 0 9 毛石区墙柜 实木烤漆 套 0 10 毛石区墙柜 实木烤漆 套 0 11 毛石区墙柜 实木烤漆 套 0 12 成品区展柜 实木烤漆 玻璃罩 轨道 射灯 套 0 13 成品区墙柜 实木烤漆 套 0 14 安装工 空调 项 0 15 垫付电费项 1000 16 牌匾项 2400 17 门头制安项 2500 18 不锈钢灯箱平方米 3000 19 加工区地面平方米 0 20 加工区天花平方米 0 21 加工区木制玻璃隔断平方米 0 22 加工区墙面乳胶漆平方米 0 23 加工区改水 电项 0 24 加工区包立管项 0 25 背景音乐喇叭套 0 26 桌面个 0 27 窗帘项 0 28 壁纸卷 0 29 摄像头及配线项 0 30 灯具项 0 31 绿植 软包等项 0 32 电视吊架套 0 33 消防报审图套 0 34 消防报审项 0 35 门头及灯箱安装项 0 36 墙挂空调台 0 37 电视台 3799 补充协议内完成金额 14799 注 根据 北京市建设工程计价依据 预算定额 2012 及 北京市造价信息 2014年10月 估价对象整个装修公允价值 定 额组价 约为 30 9万元 其中合同内约24 8万元 补充协议约6 1万 元 详见附件 北京市朝阳区南磨房路16号院1号楼 室装修已完工部分重置价格评估 13 惠仁行 北京 房地产咨询有限公司惠