房地产估价方法

房地产估价方法房地产估价方法 各种用途的房地产估价有其个性和共性 在实际估价工作中 由于估价的目的有租赁 抵押 交易 拆迁等等 因此估价人员应 在掌握这些用途的房地产估价共性和个性的基础上 探索规律 融 合贯通 同时对某一地区某一类用途的房地产估价 不能只采取一 种估价方法 需具体问题具体对待 一 估价基本方法 1 成本法 成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和 为基础 费用包括 土地出让金 城市配套设施建设费 征地 拆 迁安置补偿费 勘探设计及前期工程费 建筑安装工程费 基础设 施建设费 管理费 银行利息 税金 销售费用 开发利润等 其 中 地产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所 需耗费的各项费用之和为基础 再加上正常的税金和利润 这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法 重置成本法 因为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益 不需要计算地产 价值 在实际运用中经常采用重置价结合成新进行估价 1 根据估价房产房屋建筑结构 等级 选定房屋重置价格标准 以当地标准为准 2 根据估价房产的建成年代 使用年限 残值率 剩余经济寿 命 建筑物的新旧程度 估计该房产的折旧额或成新度 一般以当地 公布的标准为准 不需另行计算 3 楼层 墙体和层高的修正 评估公式 房产现值 建筑面积 房屋重置价格标准 1 楼层 借 共 墙 层高修正系数 装修水电设备调价 成新率 若情况不复杂可用简化公式 房产现值 建筑面积 房屋重置价格标准 成新率 1 5 2 市场比较法 市场比较法在房地产价格评估中广泛应用 它是通过将待估房 地产与近期已交易的类似房地产进行比较 修正得出待估房地产价 格的一种方法 由于房地产有其特殊性 决定了不存在定金相同的 两宗房地产 因此 市场比较法操作的关键是 估价人员就待估房地产与比较实例房地产在地理位置 结构 小区配套及交易日期等方面的差异而造成的对房地产价格的影响进 行差别修正 差别修正的准确性直接影响估价结果的准确性 常用的修正方法有 1 定性判新法 即估价人员凭实践经验 对两宗房地产之间存 在的差别进行定性判断修正 这种操作方法的缺点是容易把评估者 的主观偏见引入结果中去 造成评估价值失真 2 比较打分法 即拟定影响价格的差异性指标 制定各项评估 的标准 规定每个项目的最高分和最低分 评估人员根据有关资料 经验给出每项评分 将每项所设的分数进行整理 设出评估总分 根据评估总分修正 将待评估房与比较实例 按以下八个方面来比 较 地理位置 小区环境 物业管理 内外装修 施工质量 配套 设施 交易日期 其他 打分法中常使用 1 9 九个比例来赋值 1 9 标度是把思维 判断数量化的一种好方法 是根据人的区分实物性质差别上的直观 认识 参照物与目标物相比可分为很差 较差 相同 较好 很好 五个比较程度 相应分别取值为 1 3 5 7 9 可在两种程度之 间分别标值为 2 4 6 8 其中交易日期的是以月期房地产交易市 场形势好坏进行比较 通常待评估房每项打分均为 5 被估价房的八项总分为 40 将 参照房和待估价房逐项对比打分 再累加及得到各参照房的累加分 值为 A1 A2 An 则参照房的平均分值 C A1 A2 An n 得到 D 40 C 3 收益法 采用收益法估价首先要确定房地产本身带来的纯 收益 不要在纯收益中混入由于经营能力等非房地产本身要素所产 生的收益 有时纯收益可由于租金值确定 另一方面 还要正确选 取资本化率 资本化率的确定 以银行存款利率 物价指数 当地房地产企业和 该行业的平均收益率为依据推算 推导公式为 R 一年期定期存款利率 1 上市物价上涨指数加收平均变 动率 当地房地产企业平均投资收益率 当地该行业平均投资收益 率 3 二 几种估价方法适用说明 1 住宅房一般先用成本法进行整体估价或用市场比较法进行整 体价 在建的住宅房只可采取成本法进行评估 拆迁的住宅房地产 应按各地 城市房屋拆迁管理条列 规定 按所拆房屋重置价结合 成新计算 2 商业性 专业性房地产采用市场比较法进行评