第六章-房地产行纪及房地产经纪其他业务.ppt

第六章房地产行纪及房地产经纪其他业务 第一节房地产行纪业务第二节房地产拍卖业务第三节房地产咨询服务业务第四节房地产代办服务业务 第一节房地产行纪业务 一 行纪的产生中世纪的欧洲 出现了专门从事受他人的委托以办理商品购入 贩卖或其他交易事务并收取一定佣金的行纪人 在我国汉代已出现经营行纪业务的行栈或称牙行 现行的 合同法 对行纪合同有专门的规定 第一节房地产行纪业务 行纪活动与其他经济活动相比的优势 1 委托人可不暴露自己的姓名或名称 但仍享有与他人订立合同的利益 2 无需探求委托人的信用及支付能力 而能使交易达到安全 便捷的效果 3 委托人可利用行纪人的资产 信用 交易关系和有关业务知识为自己服务 4 行纪人可对第三人负责 能使行纪人充分行使权利 5 因为委托人与行纪人之间关系可适用于委托的法律规定 从而使行纪与代理权的授予有同一效力 第一节房地产行纪业务 二 房地产行纪的含义房地产行纪是指房地产经纪人受委托人的委托 以自己的名义代他人购房或卖房 从事房地产流通活动 与第三者进行交易 并取得报酬的法律行为 第一节房地产行纪业务 三 房地产行纪的特征1 房地产行纪活动主体的限定性2 房地产行纪人以自己的名义为委托人办理业务3 房地产行纪人为委托人的利益办理房地产服务4 房地产行纪的标的是房地产行纪人为房地产委托人进行一定的法律行为5 房地产行纪为有偿服务 第一节房地产行纪业务 三 房地产行纪的特征行纪活动类似于包销 包销 房地产经纪机构收购开发商的空置商品房 在未将产权过户到自己名下的情况下 以自己的名义向市场销售 一般情况是 房地产经纪机构与出售房地产的开发商自愿达成了协议 房地产经纪机构按双方约定的价格支付房款 房地产经纪机构可以自行决定标的房地产的市场出售价格 四 房地产行纪与房地产信托 房地产代理 房地产居间的不同1 房地产行纪与房地产信托的区别两者的区别 1 房地产行纪关系属于合同关系 房地产信托属于房屋财产管理关系 类似于用益物权管理 2 两者的当事人 房地产行纪合同只有房地产委托人 房地产行纪人 房地产信托有房地产信托人 受托人和信托受益人三方 3 房地产行纪不以房屋财产交付为成立要件 而其委托人的房屋财产所得收益归委托人享有 而房地产信托以房屋财产交付给受托人为成立要件 且取得房屋财产所生利益的是受益人 而非房屋财产授予人 四 房地产行纪与房地产信托 房地产代理 房地产居间的不同2 房地产行纪与房地产代理的区别两者的区别 房地产代理行为在交易时房地产经纪人以被代理人名义与第三方交易 交易中的法律责任 经济风险由委托人承担 而房地产行纪行为 交易时房地产经纪人以自己名义与第三方交易 交易活动中的法律责任 经济风险由行纪人自己承担 委托人并无直接权利义务关系 四 房地产行纪与房地产信托 房地产代理 房地产居间的不同3 房地产行纪与房地产居间的区别两者的区别 房地产居间活动中 房地产经纪人只是促成他人之间的房地产交易 并不直接进行交易 纯粹是一种提供信息 牵线搭桥的作用 基本不承担交易的经济风险 而房地产行纪行为中 房地产经纪人以自己名义与第三方交易 并承担相应的经济风险 第一节房地产行纪业务 五 房地产行纪合同1 房地产行纪合同的概念房地产行纪合同是房地产经纪人以自己的名义为房地产委托人从事房地产买卖等交易活动 委托人支付报酬的合同 第一节房地产行纪业务 五 房地产行纪合同2 房地产行纪合同的内容 1 房地产行纪人的主要义务 办理房地产行纪业务 保管房地产的义务 转移房地产收益的义务 报告义务 及时报告委托人销售数量 进度等 遵从委托人指示的义务 第一节房地产行纪业务 五 房地产行纪合同2 房地产行纪合同的内容 2 房地产委托人的主要义务 支付报酬的义务 支付费用 验收受领房地产 第一节房地产行纪业务 五 房地产行纪合同3 房地产行纪合同中三方当事人之间的关系 1 房地产行纪人与委托人的关系房地产行纪人与委托人的关系是委托关系 但委托人对房地产行纪人并未授予代理权 而实际交易中 房地产行纪人是以自己的名义进行的 交易完毕后 再将结果转移给委托人 除委托人不同意外 房地产行纪人都可以作为交易的相对方 第一节房地产行纪业务 五 房地产行纪合同3 房地产行纪合同中三方当事人之间的关系 2 房地产行纪人与第三人的关系房地产行纪人与交易相对人 第三人 的关系是交易的双方当事人 房地产行纪人对该交易直接享有权利 承担义务 第三人不履行义务致使委托人受到损害的 房地产行纪人应当承担赔偿责任 再由行纪人向第三方提出损害赔偿权 第一节房地产行纪业务 五 房地产行纪合同3 房地产行纪合同中三方当事人之间的关系 3 房地产委托人与第三人的关系两者无直接关系 当行纪人没有将基于房地产交易行为所产生的权利转交给委托人时 委托人不得对相对人主张权利 第二节房地产拍卖业务 房地产拍卖业务也是一手托两家 一方是委托拍卖的房地产拥有者 另一方是想拥有房地产的竞买者 拍卖是具有中介服务性质的交易方式 拍卖过程实际上由委托和竞买两阶段构成 第二节房地产拍卖业务 一 拍卖的概念 特征和拍卖规则 基本程序1 拍卖的概念1997年实施的 拍卖法 对拍卖的定义 以公开竞价的形式 将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式 拍卖活动的当事人由拍卖人 委托人 竞买人和买受人组成 第二节房地产拍卖业务 2 拍卖的特征 1 拍卖需有委托人 拍卖人和竞买人 三方缺一不可 2 拍卖的整个过程是在公众监督下形成的 价高者得 普通交易商品销售价格由卖方定价或买卖双方协商定价 3 竞买人必须向拍卖人公开其真实身份 参与竞买前必须出示身份证明及办理竞买手续 3 拍卖规则 1 价高者得规则 2 保留价规则 拍卖人据以确认拍卖成交的最低价格 委托人和拍卖人需事先商定保留价 拍卖标的有保留价的 竞买人的最高应价未达到保留价时 该应价不发生效力 拍卖师应停止拍卖标的的拍卖 3 瑕疵请求规则 竞买人在参与竞买前或参与竞买时 有权知道他应当知道的拍卖品的缺陷 若该缺陷因他人的过错被隐蔽 他成为实际买受人时就可以为自己所受到的欺骗和损失主张权利 4 禁止参与竞买规则 禁止拍卖人和委托人参与竞买 4 拍卖的程序 1 委托阶段 拍卖人了解 鉴定标的物 签订 委托拍卖协议书 2 公告与展示阶段 包括拍卖的公告 对拍卖标的物的宣传 对竞买人的联络与咨询 以及标的物的展示 3 操作过程 进行竞买登记 经交付保证金和领取竞价号牌后 依规定的时间和地点参与竞价 当拍卖师落槌表示成交后 签订 拍卖成交确认书 4 拍卖的结算 买受人的结算 除买受人外其他竞买人的结算 拍卖标的物的保管交付 委托人的结算 拍卖人的核算以及拍卖的总结和资料的管理归档 5 拍卖物的交付 买受人在规定时间内支付全部货款和拍卖手续费后 拍卖人将标的物交付给买受人 同时提供票据 第二节房地产拍卖业务 二 房地产拍卖的概念 特征1 房地产拍卖的含义房地产拍卖是一种通过公开竞价的方式将房地产标的卖给最高出价者的交易行为 第二节房地产拍卖业务 二 房地产拍卖的概念 特征2 房地产拍卖的特征 1 实行 价高者得 的原则 2 房地产拍卖法律性 政策性强 实行拍卖师资格考核制度 须取得拍卖师资格证书可从事拍卖行业 既要遵循房地产相关的法律 法规 又要依照拍卖法律法规 3 房地产拍卖数量多 价值高 4 房地产拍卖的过程繁琐 后续工作多 第二节房地产拍卖业务 三 房地产拍卖业务的主要来源1 法院委托拍卖的查封抵债房地产 欠债 2 债权人委托拍卖的抵押房地产3 政府部门委托拍卖的房地产 土地管理部门 政府执法部门 4 法人委托其所拥有的房地产5 自然人委托拍卖的房地产 第二节房地产拍卖业务 四 房地产拍卖的程序1 接受拍卖委托 2 拍卖房地产标的的调查与确认 必要时到相关政府部门调查取证 同时还必须进行现场勘察 3 接受委托 签订委托拍卖合同书 4 房地产拍卖底价确定 必要时请专业估价人员对拍卖房地产进行价格评估 5 发布拍卖公告 组织接待竞买人 6 现场拍卖 7 产权过户 广州房地产拍卖 注意拍卖对象是否为交吉的房屋 注意实际购入成本应该是购入价上浮20 拍卖行佣金 成交价的5 及其他税费 佣金 前业主所欠的物管费和水电费等 一般多以一次性付款 而难以按揭支付 第三节房地产咨询服务业务 房地产咨询业务是指房地产经纪机构接受客户 房地产开发经营企业 参与房地产业的其他组织或个人 的委托 为其提供房地产有关知识 房地产经纪活动信息 情报 资料 意见和技术服务 或为其提供专题研究 市场分析 项目策划等服务并收取佣金的一种有偿经纪活动或行为 第三节房地产咨询服务业务 一 房地产咨询的特点1 服务性2 科学性3 内容和对象的广泛性4 形式的多样性 房地产咨询服务的方式 直答式服务方式 网络式服务方式 项目式服务 第三节房地产咨询服务业务 二 房地产咨询的主要类型1 房地产法律咨询 房地产估价师或经纪人执业资格考试科目一 房地产基本制度与政策 2 房地产企业管理咨询3 房地产企业经营咨询 世联地产 戴德梁行等 4 房地产消费服务咨询 第三节房地产咨询服务业务 三 房地产咨询的基本程序1 在正式接受委托以前 了解情况 提出咨询目标 提出项目所需的人员 制订工作进度表 估算费用和洽谈咨询费用 准备书面协议 与委托单位讨论协议书的有关事项 签订协议书 2 在正式接受咨询任务以后 收集数据了解情况 确定工作目标和评价指标 提出解决方案 利用指标对各方案进行比较分析 提出建议 提出研究结果并撰写咨询报告 追踪咨询使用情况并总结经验教训 第三节房地产咨询服务业务 四 房地产投资咨询1 房地产开发投资咨询2 房地产置业投资咨询3 房地产间接投资咨询 第三节房地产咨询服务业务 五 房地产融资咨询房地产投资者融资的渠道有 1 股本金2 银行贷款融资3 社会集资 发行股票 债券 4 预售或预租5 承包商垫资6 合作开发 第三节房地产咨询服务业务 六 房地产信息咨询主要程序有 1 初步接洽 明确咨询方向 咨询问题2 组成个案小组3 进行调查研究4 综合分析 撰写阶段性咨询报告5 提出建议 协助实施6 存档 第三节房地产咨询服务业务 七 房地产价格咨询房地产估价的基本原则 1 合法原则2 最高最佳使用原则3 预期收益原则4 公平性原则5 替代性原则6供求原则7 估价时点原则 第三节房地产咨询服务业务 八 房地产法律咨询按提供经纪服务的不同分类 土地交易法律咨询 商品房交易法律咨询 存量房地产法律咨询 按促成交易的不同方式分类 买卖法律咨询 租赁法律咨询 抵押法律咨询 服务方式 1 个案解答 专门就一个具体的法律问题由经纪人做出一对一的个性化解答 阐述所涉及的法律的理解与适用 提出解决问题的建议 2 商业文书审查 根据客户的要求进行审查 并提出客户有利的建变色镜和意见 指出对其不利的条款约定等 3 房地产全程法律服务 第四节房地产代办服务业务 一 房地产权属登记备案代办1 申请房地产权属登记应具备的条件 1 申请人或代理人具有申请资格 企业的法定代表人申请 自然人的应使用身份证 共有的由共有人共同申请 2 明确具体的申请要求 初始登记 转移登记 抵押登记等 3 申请登记的房地产产权来源清楚 合法 证件齐全 无纠纷 不属于被限制转移或违章建筑 4 属受理登记的登记机关管辖 第四节房地产代办服务业务 一 房地产权属登记备案代办2 申请登记的程序 1 受理登记申请 2 权属审核 3 需要公告的要进行公告 4 核准登记并颁发房屋权属证书 第四节房地产代办服务业务 一 房地产权属登记备案代办3 房地产权属登记的类型 1 房地产初始登记 2 房地产转移登记 3 房地产变更登记 4 房地产他项权利登记 5 房地产注销登记 6 房地产文件登记备案 第四节房地产代办服务业务 一 房地产权属登记备案代办4 申请房地产登记的时限 1 初始登记 房屋竣工后3个月 2 转移登记 自转移事实发生起90日内申请转移登记 3 变更登记 自变更事实发生起30日内申请变更登记 4 他项权利登记 自他项权利事实发生起30日内申请他项权利登记 5 注销登记 自注销事实发生起30日内申请注销登记 第四节房地产代办服务业务 二 房地产抵押贷款手续代办1 房地产抵押贷款的种类 1 房地产开发贷款 2 个人住房贷款2 房地产抵押的设定 第四节房地产代办服务业务 二 房地产抵押贷款手续代办3 制定合理的贷款方案 1 贷款金额 首次购房的一般可以申请8成按揭