房地产估价报告的撰写

1 房地产估价报告的撰写房地产估价报告的撰写 第一部分 序言 一 本专题基本内容 一 序言 二 估价报告评审的基本要求 三 最高最佳使用原则的理解与运用 四 市场法与成本法中的几个问题 五 其它 二 目前估价报告存在的主要问题 一 格式不规范 方法运用错误 二 问题调查不清 造成分析无法深入 三 基本问题交代不清 四 存在明显缺陷或错误 五 偏于简单 深度不够 没有广度 没有厚度 指片幅太少 六 报告完成后没有很好的分析 讨论 研究和审查 缺少必要的沉淀 三 关于估价报告 撰写 的理解 撰写 辞典中 写的意思 即把你对 个问题的想法 认识 结论 通 过文字描述和分析表 达出来 如平时所说的编写 总结等 二 著 的意思 即对于一个问题 除了有你的一般描述和分析外 还有你非常专 业且独到的观点与见解 深刻的理论阐述 具有一定程度的创新和理由充分的估价结论 三 撰写 在估价中就可以说是编写的意思 但不限于一般的编写 一份完整的估 价报告 既是表达估价结果的文件 也是专业技术含量很高的专业研究报告 它首先应当 是房地产估价师的一个合格产品 又是大家的一个作品 同时还是一份经得起历史检验的 档案 可以说它是一时有着丰富内容的 知识网络 和体系 它也是市场经济中能够体现 客观 公正衡量房地产价值的评定书 四 估价报告组成与质量基本评价 估价报告组成 1 封 面 2 目 录 3 致委托方函 4 估价师声明 5 估价假设与限制条件 6 估价结果报告 7 估价技术报告 8 附 件 二 估价报告质量的基本评价 1 估价报告内在质量 估价结果的准确性 估价依据的充分性 估价方法选用的正确性 估价参数选取的合 理性 2 估价报告的外在质量 估价报告的文字表述水平 能否图文并茂 文本格式规范及印刷质量 五 估价报告质量主要要求 一 全面性 要有足够文字的描述 依据确凿 充分 内容 附件齐全 反映的事实 2 确切 分析推理有深度 结论准确 二 客观性 立场中立 客观介绍 分析评价与结论理由充分 三 准确性 专业术语正确 事项说明准确 数字测算精确 四 概括性 文字简洁 内容高度概括 资料精选 典型有代表性 用事情本质反映 情况 表达观点和结论 六 估价报告质量评审不合格的情况 一 八项内容若缺少任何一项 估价报告视为不合格 二 八个方面中任何一方面存在严重缺陷者 估价报告视为不合格 三 八个方面中若存在原则性错误 估价报告视为不合格 四 报告中八个方面许多地方均不同程度存在问题者 因折扣大 评审累计不足 60 分 估价报告视为不合格 七 估价报告撰写过程中的要求 一 对估价对象基本事项包括实物 权益 区位等要深入调查 调查记录要具体 要 整理出底稿 二 要做出准确的专业界定 1 对权益证明正确产权界定 2 估价对象用途界定 3 估价对象与可比实例的准确市场定位 4 功能质量界定 5 估价技术路线选择和估价方法确定 6 区位状况级别界定与因子状况界定 7 个别因素状况修正或调整系数的界定 8 各类专业参数界定 三 要进行全面 深入 符合专业要求的分析测算 1 全面 内容全面 因素齐全 2 深入 情况描述详细 分析切合实际 深刻 有专业理论高度 测算过程要详细展 开 3 规范 按估价规范确定报告格式 专业术语 方法与基本要求 进行价格分析与 测算 即按估价规范 相应法规与当前培训教材的具体要求进行 四 要充分体现估价对象结果价值的客观合理 1 阐明确定估价结果的理由 简单算术平均或加权算术平均理由 2 估价参数 基本数据与估价结果的关系 3 致委托方函 估价结果报告 估价技术报告对估价结果的处理 五 估价专业人员要各负其责 1 项目负责人工作内容与责任 2 一般参加人员工作内容与责任 3 复核人员工作内容与责任 4 估价师要亲自签字 八 房地产估价报告的特点 一 签署主体的特定性 二 报告形成程序的严肃性 三 报告内容的规范性 四 报告形式的规范性 九 房地产估价报告的分类 3 一 从形式上划分 口头估价报告与书面估价报告 二 从估价对象范围的差异上划分 传统估价报告和延深估价报告 三 从估价工作对象性质上划分 初次估价报告 复核估价报告和技术鉴定报告 四 从报告名称格式不同划分 五 从报告法律责任性质上划分 证明类估价报告和咨询类估价报告 六 从报告的表现格式上划分 表格式和叙述式报告 十 估价报告的制作 一 封面要精美 二 细部要准确 二 版面要活泼 四 图文要精致 第二部分 估价报告撰写的基本要求 一 估价报告的完整性 一 要件齐全 1 封面 项目齐全 如 报告标题 估价项目名称 委托人姓名或名称 估价机构全 称 参加本项目的估价师 估价作业期 估价报告编号共 7 个方面 2 目录 包括不同级别目录 含页码 附件 要写出具体名称 以便读者对报告总体 了解 便于找到感兴趣的内容 3 致委托方函 含机构公章 法定代表人或执行合伙人签字 4 估价师声明 含估价师签名 注册号 不是其它证书号 5 估价的假设和限制条件 6 结果报告 项目齐全 是报告的重点 但文字要简练 7 技术报告 项目内容全面 详细 是报告的核心 是估价结果的基础 S 附件 含估价委托书或合同 协议 估价对象位置图 内外部 状况图片 实地 查勘记录 权属证明复印件 估价机构资质 估价师资格证明复印件 举例 1 封面略 举例 2 致委托方函 l 致委托方函对象 委托人的单位名称或姓名 2 正文 应为 7 项内容 1 信函的专业表述 原则 评估情况 2 估价对象 如对象名称 估价范围 3 估价目的 准确 规范的简要表述 4 估价时点 5 估价结果 单价与总价 6 估价报告应用期限 7 注明随此函提交的估价报告份数 举例 3 估价师声明 略 二 估价的假设和限制条件 一 假设条件 1 对公开市场价值的假设 7 个方面有无不足之处 2 对估价对象状况界定的假设 有难以弄清的方面 3 对估价方法的假设 有无条件不完全具备的地方 4 对估价基本数据或参数的假设 5 产权不完全条件下的假设 6 抵押房地产是否存在拖欠工程款 担保费未支付事项 即优先偿还款的问题 7 潜在收益分析的原则性假设 8 回顾性估价对无法调查事项的假设 4 二 限制条件具有针对性 1 要结合估价对象状况和报告内容提出具体的相应限制条件 2 市场交易条件的限 制 3 回顾性估价条件限制 4 划拨土地使用权限制 5 委托方特别情况的限制 6 政府安排的搬迁企业有关情况的限制 例 关于在建工程的限制条件 略 7 假设开发法时应扣除款项 程度确定的假设与限制 三 估价目的及价值定义表述 略 四 估价对象界定及描述 一 对估价对象的范围 用途界定 1 准确 依据可靠 2 范围界定 房地产实物与产权 3 用途界定 主要为房地 土地与房屋 3 大类界定 4 有的在报告中按 估价范围 专项列出 2 建筑物描述存在的问题 1 偏于简单 2 内容不全面 3 具体描述不准确 4 与报告分析联系不紧 密 五 市场背景描述与分析 一 要对当地房地产市场进行宏观分析 二 要对估价对象细分的房地产市场及影响因素进行分析 三 市场分析中要做到简明 准确 透彻 要从二个层面对市场进行分析 1 房地产市场一般分析 主要为当地近期房地产市场状况 8 个方面 2 细分房地产市场的分析 3 经济因素分析不够 1 银行利率变化分析 给出银行利率表 进行利率变化分析 2 税收政策变化 3 土地政策 房价政策变化等 四 市场法中可常用的价格指数 1 统计局系统指数 主要为 8 种 2 国地资源部城市地价指数 4 种 3 与房地产价格相关的价格指数 1 物价指数 如消费价格指数 2 建安造价指数 如不同类型房屋的建安工程造价指数 建材价格指数 人工价格指 数 3 各城市房地产价格指数 4 统计学中所用的价格指数 六 最高最佳使用分析 另文专门介绍 对最高最佳使用的判定正确 分析透彻 具体 有合法依据和市场根据 报告中太程 序化 撰写估价报告要注意 一 不仅在估价结果报告中作为专门一项列出介绍 而且要起到统领整篇报告 二 要在估价方法运用中充分体现最高最佳这一原则的指导作用 即 估价过程中要 有专门文字阐述 在价值形成的内涵上去体现这一原则 七 估价方法选用 这里是说要解决问题的二个方面 需在在估价中不断积累 总体上是说在估价技术路 5 线确定的基础上 进行的估价方法选用 当然 技术路线和估价思路的确定也可能有一个 过程 比如 先确定估价思路 再在估价中逐步完善 一 技术路线的确定 二 估价方法选用 要求方法恰当 全面 一般少于 2 个方法 对于选用的 需要简述 主要理由 举例 三 对于不选用的估价方法的处理 也要说明理由 例 八 数据来源与确定 参数选取与运用及计算过程 这部分在报告中占比重较大 是报告的最核心部分 1 数据来源依据充分或理由充足 2 参数选取客观 合理 理论和现实上有说服力 有必要的分析和过程 3 计算过程完整 严谨 正确 一 数据来源 依据主要取决于 1 委托方提供的估价对象产权资料 工程资料 管理资料 现场勘察或情况介绍时开 出资料名单 2 估价机构收集的市场信息资料和掌握积累的资料 3 政府管理部门 协会组织与同行业合作机构等提供的资料 4 以有偿方式通过某机构取得有价值的数据资料 二 参数选取 1 要尽可能结合相关规定 市场性强的量化指标确定 要经得起推敲和检验 2 要尽可能有依据 如 A 价格指数要按当地有关部门发布的为准 B 成本法开 发管理费率要结合项目规模或企业资质等 三 计算过程 1 各种估价方法 均应分别有详细的分析计算过程 不受片幅限制 2 利用的各种数据均应注明具体的出处 各种基本数据应在技术 或结果 报告 附件 中有具体交代 3 要注意文字分析与测算并重 不能过于简单化 如利用表格 图表辅助说明问题 4 应对每一步计算进行核实 查验计算的合理性与准确性 九 估价结果确定及结论表述 一 估价结果确定有充分依据 估价结果是估价目的的重要体现 是估价对象价值的量化形式 是委托方最关心的问 题 结果确定依据充分 是估价过程中参数合理 基本依据来源可靠 不仅估价方法合理 而且分析过程要深刻 测算正确 同时主要依据所提供的附件要列示齐全 合法有效 二 估价结论理由要充分 含单价 总价 1 要有确定估价结果的理由 2 应说明每种估价方法所得结果的理由 3 运用二种以上估价方法时 应同时要说明利用简单算术平均法或加权平均法的确定 最终估价结果的理由 4 对于拍卖 清算价格 需要优先受偿的估价对象等 在报告最后 部分中应有专门 的文字说明和相关价格说明 5 估价结果的文字表述 在致委托方函 结果报告 技术报告中不一定完全一致 十 报告格式规范 文字表述 排版 外观 一 报告名称 格式 用语规范 二 引用法规 标准要正确 三 文字简洁 通畅 表述严谨 前后一致 逻辑性强 无错别字 无漏字 标点符号 6 使用正确 四 图表要制作规范 五 排版规整 前后统一 字号运用恰当 注意字体变化 装订美观大方 第三部分 最高最佳使用原则分析 一 该原则使用要求 一 判定正确 三最与五个前提 二 分析透彻 全面 深刻 量化 三 具体 分析过程到位 各类界定具体准确 四 有合法依据 与法规 相关规定一致 五 市场依据 价格 实例 公开市场条件下的依据 二 目前存在的主要问题 一 太程序化 即主要表现为只在结果报告中讲什么是最高最佳使用原则 看不出最 高最佳使用原则在报告中的作用 1 没有结合价对象基本状况进行分析 2 没有结合区位进行专门分析 3 没有结合估价时点的市场进行专门分析 4 没有结合估价方法进行专门分析 二 与该原则的四个方面没有具体联系 有的只是进一步程序性的强调法律上允许 技术上可能 在经济上可行 与报告结合不紧密 没有多少联系 三 均衡性与协调性深度不够 有的在此基础上仅谈以 下土地与建筑物的均衡性 与外部环境的协调性 有的似乎与其中的均衡原理 适合原理进行了联系 但深度不够 当然在很多时候出于市场条件或资料所限 或周边环境条件及估价自身条件不好展开 但关键问题在于你要有思路 你要知道与这一原则有哪些相关方面和问题去认识 去描述 去分析 三 最高最佳使用原则的作用 统领性 指导性 四 关于最高最佳原则同时符合四个标准的展开 一 关于法律上许可性的展开分析 1 产权合法有效方面 各类证书是否齐全 各类证书是否真实 各类证书是否有效 比如 抵押住建项目 规划许可证 施工许可证 建设用地许可证等是否齐全 项目在形 式式上没有完全竣工 但有了房屋所有权证 已抵押项目未到期 有他项权利设置 再次 抵押时在房屋不同楼层 平面不同轴线间抵押混淆 拆迁房屋几经转手 在估价对象产权 人与证件不符等 2 在合法使用方面 包括规划用途 容积率与建筑面积 建筑高度 建筑密度 规划用途 专一用途时 根据己批准规划文件和规划许可证 比较容易查实 一般只 要是证件规定用途与估价对象用途相符就可以了 但没有专门写出来 应 根据 文件 证明经观场核实实际用途符合规定 要执行新的建筑面积规则 建筑面积与容积率 在二种或多种用途 一是核实建筑面积是否超出 二是各类比例 是否与要求符合 3 举例 二 关于技术的可能性 1 房屋结构体系的安全性 2 建筑设计的适用性 3 建材与设备的选用 4 施工适用技术 7 5 可选用的技术标准与规范 1 混凝土结构设计规范 GB50010 2002 2 城市居住区规划设计规范 GB501S0 93 02 年版 3 住宅建筑规范 GB50368 2005 4 健康住宅建筑技术要点 2004 年版 5 居住区环境景观设计导则 2006 年版 6 住宅性能评定技术标准 GB T50362 2005 7 建筑工程建筑面积计算规范 GB T50353 2005 三 关于经济上的可能性 主要体现最佳效益与最佳集约度 1 当估价对象为存量收益性房地产时 要根据现有物质环境与条件 在当前每种使用 方式下用有效毛收益扣除运营费用求其净现值 2 当估价对象假定为新增项目时 是否能以最低的投入取得更高的销售价值进行分析 3 当估价对象为不确定的商业用途时 从获取潜在收入出 你从餐饮 写字楼 零售 购物 休闲娱乐 宾馆或综合几种用途去分析 四 关于最佳用途 最佳规模 最佳集约度 三者互相联系共为一体 1 最佳用途 是土地使用证规定的使用用途是规划确定的用途 是通过技术与经济比 较后的用途 是最合理的设计用途 是与周边环境与设计最协调匹配的用途 2 最佳规模 属于符合规划面积要求的规模 1 是最合理的总体面积规模 比如对居住小区 居住区 在户数 人口与建筑面积上 与要求是否较一致 接近 过大 过小都不见得合理 面积与相应设计配套 2 在一个建筑群在总体面积下 各类建筑是否匹配 3 在单体建筑中 当为多种用途时 各部分面积的分配是否合理 4 估价对象本身建筑物与土地中是否达到最佳 5 最佳规模意味着最佳体量 即建筑物的长宽高尺寸以及造型 美观或审美效果 3 最佳集约度 现代理念 以最佳投入方式 包括时间 数量 方式 取得单位面积的最佳效益和总效益 五 关于最高最佳的三个经济学原理 一 收益递增递减原理 指投入量变动量 产出量相应变动 应用 最佳集约度 最佳规模 二 均衡原理 房地产内部构成要素组合是否最合理分配使用 1 土地面积中不同用途的分类 2 建筑物面积中不同用途的分类 应用 最佳集约度用最佳规模 三 适合原理 估价对象房地产与外部环境的协调 如景观的协调与区域中同类房地 产 相关房地产和替代房地产的协调 应用 确定最佳用途 选择合理的市场用途定位 六 关于使用前提 一 保持现状前提 1 该前提的基本判断 是指估价对象保持现状 不转换用途 不做任何装修改造继续 使用最为有利的情形 2 该前提的价值量判断 房地产现状价值 新建房地产价值一现有建筑物拆除费用一 建造新建筑物费用一拆除建造期间的经济损失 3 可按保持现状使用房地产的基本类型 8 1 新投入使用的房地产 由于是新设计 新施工 新装修 往往功能齐全 室内外环 境好 应按保持现状使则为前提 2 虽己使用多年但在近期又装修的房地产情况基本同上 3 虽已使用多年 证明现状用途与使用方式为最有利使用 因此应按保持现状继续使 用为前提 4 房地产现状价值分析 可通过市场法 收益法或成本法进行 5 现有建筑物拆除费用因素 1 根据建筑物的结构类型 空间高度 规模大小等拆迁难度 2 原有地下设施需拆除状况 3 建筑垃圾的外运距离因素等 6 关于建造新建筑物费用包括 1 建筑物结构 建筑 房屋设备设计费用 2 配套管网 周边绿化等环境设计费用 3 建筑 装饰装修 房屋设备 仁程造价费用 4 配套与绿化工程费用 5 相关前期费用 如工程勘察 规划设计费 建筑设计费 环境景观设计费 可研费 用 施工监理费 质检费 招投标代理费 工程预算或工程清单及报价编审费 业主建设 管理费等 当房地产现状价值 新建房地产价值一现有建筑物拆除费用一建造新建筑物费用一建 造期间经营损失 当上述条件成立时 才能以房地产现状为前提进行估价 否则 按其他情况考虑 举 例 略 二 装饰装修改造前提 1 该前提的基本判断 是指将估价对象装饰装修改造 但再不转换用途进行使用最为有利 的情形 2 该前提的价值量判断 估价对象装饰装修改造后价值增加额 估价对象装饰装修改 造所需费用 公式 估价对象装修改造改造后实现的价值一现状条件的价值 1 装修改造设计费用 2 现有建筑物部分拆除费用 3 装饰装修工程费用 4 改造 包括扩建 工程费用 5 扩建补地 价 6 工程监理费 7 工程造价询咨费用 8 招投标费用 9 质检费用 10 业主管理 费用 11 财务费用十 12 改造期间经营损失 举例 略 三 转换用途前提 该类实例较多 1 需要转换用途的可能情形 2 该前提的价值量判断 估价对象转换用途后价值增加额 估价对象转换用途所需费 用进一步展开讲 估价对象转换用途后实现的价值一现状条件的价值 1 1 转换用途设计费用 2 转换用建造程费用 3 转换用途补地价费用 4 转换用途设备家具费用 5 业主管理费用 6 转换用途期间经营损失等 四 重新利用前提 属推倒重来类型 1 价值量判断 估价对象现有价值 重新利用完成后实现的价值一拆除现有建筑物费用一重新建造补 地价一重新建造建安费用一重新建造前期费用一重新建造管理费用一重新建造财务费用一 9 重新建造期间经营损失等 2 充分考虑估价对象的重新利用的最佳集约 最佳综合用途 最佳经济效益 五 多种状况组合情形 略 第四部分 市场法与成本法中的几个问题 一 市场法 可比实例的选取 1 与教材 7 个方面相对照与比较 估价中不少不够深入 2 较详细介绍可比例情况 提供具体材料和数据 可以与照片 附件相结合 3 修正或调整应尽可能详细 4 市场分析 图表分析 表格 折线图等 5 市场法可比实例可用于成本法 收益法 二 市场法中进行理论分析的几个基本认识 在不排除局部时期房价可能下降外 在城市化高速发展阶段 房价有序稳步上涨可能 是一个常态 而房地产市场的大起大落和房地产价格的暴涨和暴跌是一个病态 房价是反映住房市场供状况的晴雨表 一般来说 除非发生战争或者其他导致人口突 然减少和经济突然下滑的事件 住房价格是必然持续上涨的 需要警惕的是 房价变化速度的大幅起落 特别是房价水平的暴涨暴跌 因为这样的 快速变化蕴涵了极大的不确定性 这不仅增加了住房市场供求双方的风险 也使得贷款机 构和决定货币政策的部门难以适从 更为严重的是 房价的快速变化往往还预示着房地产 泡沫 的形成和破裂 若干人对房地产价格的基本认识是 尽管存在周期波动 但其发展趋势应该是不断上 涨的 形成这种认识的原因主要有两个 一是忽略了通货膨胀的影响 而事实上经济增长 过程中往往伴随着比较显著的通货膨胀 二是许多新兴市场国家和地区在过去几十年的经 济飞速发展阶段 对建筑空间的需求持续增加 由于建筑空间短期供给相对固定且具有经 济持续发展的良好预期 导致该发展阶段的房地产价格呈现出逐步上升的趋势 1 房地产价格长期围绕均值上下波动的 2 房地产价格与租金的关系 1 租金 利率和价格变化预期决定了当前的房地产价格 2 房地产价格与租金存在长期均衡关系 3 房地产价格与经济基本面存在协调关系 4 世界各大城市房地产价格证明 房地产价格与经济发展水平不存在正相关关系 5 结论 6 市场法个别因素的修正或调整 1 建安造价对房地产价格的影响 2 房屋成新对房地产价格的影响 3 房屋层数对房地产价格的影响 4 房屋朝向对房地产价格的影响 5 使用年期对房地产价格的影响 6 容积率对对房地产价格的影响 7 房屋结构对房地产价格的影响 8 房屋功能对房地产价格的影响 二 成本法 一 成本法的理论缺陷与改进途径 1 成本法理论缺陷之一 利用该方法评估的价值与估价对象功能效果好坏联系不起来 2 成本法理论缺陷之二 利用该方法评估的价值与估价对象可能实现的收益存在 很大差别 3 成本法的理论缺陷之三 与市场法比较 成本法所体现市场供求关系的程度 存在 明显差别 10 4 成本法理论缺陷之四 是重新构建价格下的全新状态房地产 其价格构成与周边环 境没有 直接关系 5 解决成本法理论缺陷途径 途径之一 途径之二 途径之三 二 成本法估价举例 三 其它 一 环境因素对房地产价值影响的评估思路 1 评估方法 市场法 收益法 按假设污染房地产的价值损失 受污染房地产的 污 名 的估价方法 2 环境污染评估实例 3 环境因素分类 4 环境污染房地产评估的基本思路 环境污染房地产估价时点时通常是不可修复的 若估价对象为出租型房地产可以根据 租金的损失的期限下 采用租金损失资本化法求取未来每年所损失租金的现值之和作为折 旧额 5 受环境污染房地产的价值损失的内容 1 清除污染的年成本费用 2 因污染带来的年收益损失 3 因污染带来的年物业维护成本 4 周边人群污染的补偿费用 因污染致使寿命的减少 6 利用假没开发法求取其地价思路 1 求取不建加油站情况下的开发完成价值 2 扣除加油站本身占地的价值 3 扣除为保证防火安全二期住宅与加油站之间距离占用土地的价值 4 扣除因建加油站所得 污名 所带来住宅价格的影响价值 5 扣除可开发住宅的建造费 专业费 管理费 销售税费 利润 取得土地契税等 二 城市房屋拆迁估价的新思路 近几年房价上升快 前几年许多城市制定的房屋补偿价格己失效 部分开发商拆迁开 发不规范 按被拆迁房屋评出的所谓市场价被动迁入不接受 思路 利用假设开发法估算被动迁地块开发完成后的价值 根据市场状况确定相应地价 开 发费用 各种支出与税金 利润 最后余额为被拆迁房屋价格 三 保有财产税的评估 1 自古以来 包括国内外 实行税收是天经地义的 比如对住宅征收保育税是迟早的 事 2 税收具有固定性 强制性 无偿性特点 3 保有财产税属于地方税种 占地方税收比重较大 在美国达 70 以上 而我国目 前只有 3 左右 4 税收价值是通过评估得出的 所以房地产价格评估具有用之地 5 今后税收价格应为评估的市场价 按原值 余值都不合理 6 税收政策性强 各地应确定恰当的税率 起征点 税收减免规定 要有一套政策与 法规 11 7 估价师可以在税收评估中发挥一定作用 课税评估公式 房地产评估价值 即市场价值 房地产课税价值二房地户市场价值 X 计税比率 房地产课税值 房地产课税价值 税收比率 二 环境因素对房地产价值影响的评估思路 三 城市房屋拆迁估价的新思路 四 保有财产税的评估 估价报告中存在的突出技术问题估价报告中存在的突出技术问题 在估价报告评审 检查 鉴定中 发现估价报告存在许多问题 其中普遍存在的技术 性 问题主要有 1 估价对象不清 2 估价目的模糊 3 价值类型及定义不明 4 市场背景分析缺乏针对性 5 估价方法选用不全 6 滥用估价假设 7 变现能力分析不够 8 估价结果表述不 目了然 一 估价对象的界定 描述与分析 一 估价对象的界定 对估价对象的界定 从大的方面讲 应说明是纯粹的房地产 还是除了房地产 还包 含房地产以外的动产 权利等 从房地产本身讲 是土地 还是建筑物 还是土地与建筑 物的综合体 还是其中的局部 如某层 某套 是房地产及其权益 还是单纯的房地产权 利 如地役权 租赁权 对估价对象的界定 具体地讲 包括 实物构成上的范围 例如是否包括建筑物内 的家具 机器设备等动产 权益上的范围 例如是否包括特许经营权 债权债务 空 间上的范围 例如坐落 四至 高度 深度 二 估价对象的 种类 1 按照房地产实物形态分类的估价对象 1 上地 包括无建筑物的土地即空地和有建筑物的土地 2 建筑物 包括已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物 已建造完成的建筑 物包括新的建筑物和旧的建筑物 尚未建造完成的建筑物包括正在建造的建筑物和停缓建 的建筑物 3 土地与建筑物的综合体 包括土地与己建造完成的建筑物的综合体即现房和土地与 尚未建造完成的建筑物的综合体即在建工程 4 未来状况下的房地产 其中最典型的一种是期房 12 5 灭失的房地产 例如 已被拆除的房屋 已被损毁的房屋 6 房地产的局部 例如 整幢房屋中的某层 某套 7 现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分 例如 建筑物的装饰装 修部分 8 以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产 例如 正在运营 使用的 宾馆 汽车加油站 高尔夫球场 码头 9 整体资产中的房地产 例如 一个企业中的土地或房屋 2 按照房地产权益状况分类的估价对象 1 干净 的房屋所有权和出让土地使用权的房地产 典型的是 干净 的商品房 这里 干净 的含义是指房地产开发建设过程中的立项 规划 用地审批 施工许可 竣 工验收等手续齐全 产权明确 未设立抵押权 地役权或其他任何形式的他项权利等 下同 2 干净 的房屋所有权和划拨上地使用权的房地产 典型的是 干净 的以房改 成本价购买的公有住房 3 干净 的房屋所有权和集体上地的房地产 包括 干净 的乡 镇 村企业的房 地产 干净 的农村村民住宅及其附属设施所有权和宅基地使用权的房地产 4 共有的房地产 又可分为按份共有的房地产和共同共有的房地产 共有与单独所有 相比 不能自作主张 权利要受到限制 包括 处分共有的房地产 应当经占份额 2 3 以上的按份共有人或者全体共同共有人同意 除非共有人之间另有约定 按份共有人可 以 转让其享有的共有的房地产份额 但其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利 因共 有的房地产产生的债务 在对外关系上 共有人承担连带债务 除非法律另有规 定或者第三 人知道共有人不具有 连带债务关系 对共有的房地产作重大修缮 应当 经占份额 2 3 以上的按份共有人或者全体共同共有人同意 除非共有人之间另有约定 共有人按照约定管理共有的房地产 没有约定或者约定不明确的 各共有人都有管理的权 利和义务 5 部分产权的房地产 典型的是以房改标准价购买的公有住房 这种产权的住房可以 继承和出售 但出售时原产权单位有优先购买权 售房的收入在扣除有关税费后 按个人 和单位所占的产权比例进行分配 现在提倡原按房改标准价购买的公有住房补足到房改成 本 价转为全部产权 6 设立了地役权的房地产 即该房地产为他人提供了有限的使用权 例如允许他人通 行 物权法称之为 供役地 7 设立了抵押权的房地产 即已抵押的房地产 通常称为抵押房地产 抵押人在通知 抵押权人并告知受让人的情况下 可以将己抵押的房地产转让给他人 抵押人将已抵押的 房地产转让给他人的 不影响抵押权 受让人处于抵押人的地位 8 有租约限制的房地产 即已出租的房地产 也称为带租约的房地产 出租人权益 9 有拖欠建设工程价款的房地产 中华人民共和国合同法 第 286 条规定 发包 人未按照约定支付价款的 承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款 发包人逾期不 支 付的 除按照建设工程的性质不宜折价 拍卖的以外 承包人可以与发包人协议将该 工程折 价 也可以申请人民法院将该工程依法拍卖 建设工程的价款就该工程折价或者 拍卖的价款 优先受偿 2002 年 6 月 20 日 最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权 问题的批复 法 释 2002 16 号 规定 一 人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执 行案件中 应当依照 中华人民共和国合同法 第二百八十六条的规定 认定建筑工程的 承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权 二 消费者交付购买商品房的全部或者大部 分款项后 承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人 三 建筑工程 13 价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬 材料款等实际支出的费用 不包括 承包人因发包人违约所造成的损失 10 己依法公告列入拆迁或者征收 征用范围的房地产 城市房屋拆迁管理条例 第 12 条规定 拆迁范围确定后 拆迁范围内的单位和个人 不得新建 扩建 改建房屋 不 得改变房屋和土地用途 不得租赁房屋 城市房地产抵押管理办法 2001 年 8 月 15 日 建设部令第 98 号发布 第 8 条规定 已依法公告列入拆迁范围的房地产 不得设定抵押 11 临时用地或者临时建筑的房地产 又可分为未超过批准期限的和已超过批准期限 的 12 开发建设手续不齐全的房地产 例如 没有 建设用地规划许可证 或者 建设 工程规划许可证 施工许可证 13 被依法查封 采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产 14 房屋所有权 土地使用权不明确或者归属有争议的房地产 15 违法占地或者违法 违章建筑的房地产 16 地役权 17 房地产的抵押权 18 房地产的租赁权 即承租人权益 例如承租的公有住宅 19 房地产的空间利用权 又可分为地下空间利用权利地上空间利用权 例如 可在 其上加盖房屋或者树立广告牌的屋顶 可在其上做广告的外墙面 地面为公共绿地或者公 园 的地下商场 地铁站内的地下商店 20 房地产中的无形资产 某些包含无形资产的房地产 例如包含特许经营权的汽车 加油站 根据估价目的 有时需要评估其包含无形资产在内的价值 有时需要评估不包含 无 形资产的价值 或者将其中的无形资产价值从房地产价值中分离出来 三 估价对象的调查了解 描述和分析 14 一 房地产基本状况 基本特征 1 名称 即房地产的名字 例如 估价对象为 项目用地 小区 楼 门 号住宅 商场 大厦 酒店 2 坐落 即房地产具体位置 例如 估价对象位于 市 区 路 号 3 四至 即房地产四邻的名称 例如 估价对象土地东至 南至 西至 北 至 15 4 规模 例如 估价对象土地面积 平方米 公顷 建筑物建筑面积 平方 米 套内建筑面积 平方米 使用面积 平方米 体积 立方米 客房 间 会 议室 间 使用面积 平方米 座位 个 停车位 个 5 用途 例如 估价对象的法定用途为 实际用途为 6 权属 主要指上地所有权 土地使用权 房屋所有权的归属 二 房地产区位状况 区位描述 1 位置 1 方位 例如 估价对象位于 XX 市 XX 部 中部 东部 东南部 南部 西南部 西 部 西北部 北部 东北部 XX 路口 XX 角 东北角 东南角 西南角 西北角 X X 街 路 XX 侧 北侧 南侧 东侧 西侧 2 距离 例如 估价对象离市中心 XX 公里 离火车站 XX 公里 离机场 XX 公里 3 朝向 例如 估价对象建筑物坐北朝南 坐东朝西 4 楼层 当为某层 某套时 估价对象位于地上 XX 层 地下 XX 层 2 交通 1 出入可利用的交通工具 包括经过的交通线路数量 到交通站点的距离 2 到主路的距离 3 路况 道路等级 路面 交通流量 4 交通管制情况 5 停车的方便程度和收费标准 6 过路费过桥费收取情况 3 周围环境和景观 1 物理环境 1 空气 2 噪声 3 辐射 4 水 5 环境卫生 2 人文环境 近朱者赤 近墨者黑 邻里 职业 文化程度 治安 3 景观 例如 海景 江景 水景 山景 4 处部配套设施 1 外部基础设施 是指道路 给排水 给水 雨水 污水 中水 电力 燃气 热力 电信 有线电视等设施 2 外部公共服务设施 一般是指教育 如幼儿园 中小学 医疗卫生 如医院 文化体 育 如文化活动中心 社区服务 如居委会 市政公用等非营业性设施 三 房地产实物状况 物理描述 1 土地实物状况 1 面积 xX 平方米 XX 公顷 2 形状 上地均是封闭多边形 规则 不规则 正方形 长方形 3 宽度和深度 临路 街 宽度为 XX 米 临路 街 深度为 XX 米 宽深比为 X X 4 地势 高 低 5 地形 平地 坡地 6 土壤 盐碱地 是否受到污染 7 地基 地质 8 开发程度 是指基础设施完备程度和土地平整程度 例如 七通一平 16 9 利用现状 土地上是否有房屋 林木等地上定着物 2 建筑物实物状况 1 规模 面积或体积等 总层数和总高度 层高或净高 2 面宽和进深 面宽为 XX 米 进深为 XX 米 宽深比为 XX 3 外观 4 建筑结构 5 设备设施 电梯 空调 燃气 供暖等 6 装饰装修 毛坯房 粗装修 精装修 普通装修 特殊装修 7 空间布局 日 防水 保温 隔热 隔音 通风 采光 日照 9 年龄 屋龄 房龄 10 维修养护情况及完损程度 11 间接反映建筑物实物状况的有关情况 建设单位 如开发商 建筑师或设计单位 施工单位 建筑承包商 工程监理 物业管理企业等的名称或者姓名 资质或者资格 信 誉 品牌等 四 房地产权益状况 法律描述 1 土地权益状况 1 土地所有权 是国有土地 还是集体土地 2 土地使用权 土地使用权类型 是建设用地使用权 还是宅基地使用权 土地承包经营权 其中 为建设用地使用权的 是出让土地使用权 还是划拨上地使用权 为出让土地使用权的 土地使用期限及剩余期限是多长 为土地承包经营权的 承包期及其剩余期限是多长 是单独所有 还是共有 其中 为共有的 是按份共有 还是共同共有 为按份共 有的 具享有的份额是多少 3 土地使用条件 用途 容积率等 4 其他权利设立情况 是否设立了地役权 抵押权 租赁权 5 其他特殊情况 是否达到法律 行政法规规定的转让条什 是否属于法律 行政法规规定不得抵押或者不得作为出资的财产 是否己依法公告列入拆迁或者征收 征用范围 是否有拖欠建设工程价款 是否被依法查封 采取财产保全措施或者以其他形式限制 是否为临时用地 其中 为临时用地的 批准期限是多长 是否已超过批准期限 是否土地取得手续不全 是否土地使用权不明确或者有争议 是否为违法占地 2 建筑物权益状况 1 房屋所有权 房屋所有权类型 是私人所有权 还是国家所有权 集体所有权 是单独所有 还是共有 建筑物区分所有权 其中 为共有的 是按份共有 还是 共同共有 为按份共有的 其享有的份额是多少 2 他项权利设立情况 是否设立了地役权 抵押权 租赁权 3 其他特殊情况 是否达到法律 行政法规规定的转让条件 17 是否属于法律 行政法规规定不得抵押或者不得作为出资的财产 是否已依法公告列入拆迁或者征收 征用范围 是否有拖欠建设工程价款 是否被依法查封 采取财产保全措施或者以其他形式限制 是否为临时建筑 其中 为临时建筑的 批准期限是多长 是否已超过批准期限 是否房屋建设等手续不全 是否房屋所有权不明确或者有争议 是否为违法 违章建筑 二 估价目的 估价中为何要明确和说明估价目的 因为同 宗房地产 估价目的不同 估价结果可能 不同 委托人的估价需要 估价目的 估价目的一估价对象一委托人 估价目的一估价时点 估价目的一价值类型 估价目的一估价依据 估价目的一估价中的不同处理 现实中有哪些估价需要 应如何根据这些需要提炼出估价目的 究竟有多少种估价目的 如何规范它们的表述 以土地使用权出让为目的的估价 以房地产转让为目的的估价 以用房地产出资设立企业为目的的估价 以房地产租赁为目的的估价 以抵押贷款为目的的估价 以征收 征用补偿为目的的估价 以税收为目的的估价 以财务报告为目的的估价 以损害赔偿为目的的估价 以财产分割为目的的估价 以纠纷调处为目的的估价 估价目的是指一个房地产估价项目中估价结果的期望用途 通俗地说 是委托人将要 拿 未来完成的估价报告去做什么用 是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行 为 行政行为的需要 例如 是为房地产买卖或租赁活动确定相关价格或租金提供参考依 据 还是为商业银行等债权人确定房地产抵押价值提供参考依据 或者是为拆迁人与被拆 迁人之间确定被拆迁房屋的货币补偿金额 为税务机关核定某种房地产税收的计税依据 为保险公司衡量投保房屋的保险价值 为政府掌握划拨土地使用权进入市场应当补交的土 地使用权出让金等费用提供参考依据 委托人不会无缘无故地花钱委托估价机构估价 而是为了某种需要才委托估价机构估 价 因此 任何房地产估价项目都有估价目的 并且对估价的不同需要决定着估价目的的 不同 对房地产估价的需要及相应的估价目的可以划分为 土地使用权出让 又可分为招标 出 让 拍卖出让 挂牌出让 协议出让 房地产转让 又可分为买卖 互换 赠与 以 房地产出资 作价入股 抵债等 租赁 抵押贷款 征收 征用 又可分为土地征收 土 地征用 城市房屋拆迁 税收 财务报告 损害赔偿 分割 纠纷调处 司法鉴定 保险 企业对外投资 合资 合作 合并 分立 改制 资产重组 产权转让 租赁 清算 房 18 地产估价争议中的房地产估价复核或鉴定等等 在实际估价中还可以根据具体情况对上述 某些估价目的进行细分或者作进一步的说明 例如 房地产买卖中普通拍卖的保留价 底价 评 估 但对于人民法院委托的拍卖估价 评估的应当是市场价值而不是保留价 因为 最高人 民法院关于人民法院民事执行中拍卖 变卖财产的规定 第 8 条规定 拍卖保留价由人 民法院参照评估价确定 未作评估的 参照市价确定 并应当征询有关当事人的意见 人 民法院确定的保留价 第一次拍卖时 不得低于评估价或者市价的 80 如果出现流拍 再行拍卖时 可以酌情降低保留价 但每次降低的数额不得超过前次保留价的 20 城市房屋拆迁补偿估价还可分为货币补偿估价和房屋产权调换补偿估价 估价目的从本质上讲 应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的 但在实际中 估 价师不应期望委托人像估价专家那样提出估价目的 特别是提出符合估价要求的那种 明确 具体的估价目的 因为委托人往往不懂得要提出估价目的 不懂得如何表达其估 价目的 甚 至不懂得什么是估价目的 但估价又必须明确估价目的 这就要求估价师主 动提出相关的问 题 与委托人进行充分沟通 认真细致地了解委托人的估价目的 在弄 清了委托人的估价目 的之后 估价师应当用符合估价要求的表述将其表达出来 然后请 委托人确认 由于 任何估价项目都有估价目的 所以估价目的可以通过询问委托人未来完成后的 估价报告是作何种用途 提供给谁使用或者由谁认可来明确 对估价目的的明确应当符合 有关规定 并尽可能细化 避免模糊 笼统 特别是要禁止为达到高估或低估的目的或者 回避有关规定而故意模糊估价目的 例如 房地产抵押估价目的应当表述为 为确定房地 产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 城市房屋拆迁估价目的根据拆迁补 偿方式 可分为货币补偿的估价目的和房屋产权调换补偿的估价目的 其中 货币补偿的 估价目的应当表述为 为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格 房屋 产权调换补偿的估价目的可表述为 为结算房屋产权调换的差价而评估被拆迁房屋的房地 产市场价格和所调换房屋的房地产市场价格 而尽量避免 了解房地产市场价值 之类的 表述 如果估价项目背景复杂或者估价报告用途特殊 在简要说明估价目的之后 还应描 述一下估价项目的背景或加以必要的解释 使估价目的的表述更加准确 明晰 不同的估价目的将影响估价结果 因为估价目的不同 估价对象的范围可能不同 估 价时点可能不同 评估的价值类型可能不同 估价依据可能不同 估价应考虑的因素可能 不同 甚至估价方法也可能不同 例如 许多房地产在买卖 抵押之前已出租 买卖 抵 押时带有租赁期间未届满的租赁合同 也称为租约 购买者 抵押权人应尊重并履行这些 租赁合同的各项条款 即所谓 买卖不破租赁 中华人民共和国合同法 1999 年 3 月 15 日中华人民共和国主席令第 15 号公布 第 229 条规定 租赁物在租赁期间发生所有权 变动的 不影响租赁合同的效力 中华人民共和国物权法 2007 年 3 月 16 日中华人民 共和国主席令第 62 号公布 第 190 条规定 订立抵押合同前抵押财产已出租的 原租赁 关系不受该抵押权的影响 最高人民法院关于适用 中华人民共和国担保法 若干问题的 解释 2000 年 9 月 29 日法释 2000 44 号 第 65 条规定 抵押人将已出租的财产抵押的 抵押权实现后 租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效 最高人民法院关于人 民法院民事执行中拍卖 变卖财产的规定 第 31 规定 拍卖财产上原有的租赁权及其他 用益物权 不因拍卖而消灭 这叫做有租约限制的房地产或带租约的房地产 已出租的 房地产 如果为房地产买卖 抵押目的对这类房地产进行估价 就应考虑租赁合同中约定 的租金 简称合同租金 租约租金 与市场租金差异影响 特别是对于那些合同租金与市场 租金差异较大和租赁期限较长的房地产 但如果为城市房屋拆迁补偿目的而估价 则不考 虑房屋租赁的影响 应视为无租约限制的房地产来估价 在价值构成的各要素 例如成本 费用 税金 利润等的取舍上 也应服从于估价目的 此外 估价目的还限制了估价报告 19 的用途 针对某种估价目的得出的估价结果 不能盲目地套用于与其不相符的用途 因此 在估价中房地产估价师应始终谨记估价目的 明确估价目的有助于明确估价对象 有助于明确估价时点 还有助于明确所要评估的 价值类型 例如 对于明确估价对象来说 依据有关法律 法规和政策 有些房地产不能 用于某些估价目的 从而不应作为这些估价目的的估价对象 例如 中华人民共和国物权 法 中华人民共和国担保法 城市房地产抵押管理办法 等都规定了 些不得抵押的房地 产 因此 属于法律 法规和政策规定不得抵押的房地产 就不应作为抵押估价目的的估 价对象 此外 不能独立使用 处分的房地产 例如一个高尔夫球洞 一条保龄球球道 封闭使用 的大院深处的一幢房屋 由于不宜作为抵押物 一般不具有抵押价值 所以不宜作为抵押 估价目的的估价对象 三 价值类型 由于价值的种类很多 每种价值的含义和大小都不相同 所以针对一个具体的价值评估 项目 不能笼统地说是评估价值 还要说明是评估哪种类型的价值 并对这种价值予以明 确的定义 六种基本价值类型 1 市场价值 2 快速变现价值 3 谨慎价值 4 在用价值 5 清算价值 6 投资价值 价值类型有两种含义 一是指房地产价值的种类 二是指一个房地产估价项目中由估 价 目的决定的需要评估的具体某种类型的价值 特定价值 房地产估价总的来说是评 估房地产的价值 但针对一个具体的房地产估价项目 由于价值有许多含义 所以不应笼 统地说是评估房地产的价值 而必须搞清楚并在估价报告中说明是评估哪种类型的价值 同一估价对象可能有不同类型的价值 即同一估价对象的价值并不是唯一的 但同一估价 对象的具体一种类型的价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值 理论上它 是唯