从地块购物中心租金测算看整体开发

从 A4 地块购物中心租金测算看整体开发 讨论稿 一 A4 地块购物中心租金测算 考虑到商家的市场培育期 可以采取在保证回本年限不变的前提下 租金递增的方式收回成本 即前两年不递增 从第三年开始 项目数据备注 面积 60000 暂定数据 如有变化 则以下数据均相应变化 不含地下部分 综合单价 3700 不含装修 财务成本 含土建 安装 地价 配套费等 综合成本 222000000 按照两年建设周期 一年半封顶后支付 50 的工程款 两年工程完成后支付至 100 计算 利息如下 支付款预计融资额交付前利息成本备注 111000000555000003330000 一年半节点 1110000001110000000 两年节点 综上 即交付时 该项目建设综合总成本为 225330000 若按照 10 利息 10 年收回建设综合总成本 且租金不递增的方式计算 如下 1 110 225330000 x 1 19 1 18 1 11 x 0 得出每年需要收回 3333 万元 才能够在 10 年的时间内收回包含土地 建安 利息等在内的综合总成本 按此计算 每月每平米的租金为 46 元 2 每年在上一年的基础上递增 5 若按照 10 利息 10 年收回建设综合总成本 则历年租金如下 年数第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年第 6 年第 7 年第 8 年第 9 年第 10 年 增长率 1 00 1 00 1 051 10251 1576251 21550631 27628161 34009561 40710041 4774554 单月单方租金 38 4938 4940 4142 44 44 56 46 78 49 12 51 58 54 16 56 87 根据上述测算 第一年 第二年单月单方租金为 38 49 元 若按照10 利息 12 年收回建设综合总成本的方式计算 如下 年数第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年第 5 年第 6 年第 7 年第 8 年第 9 年第 10 年 增长率 1 00 1 00 1 051 10251 1576251 21550631 27628161 34009561 40710041 4774554 单月单方租金 34 6534 6536 3838 20 40 11 42 12 44 22 46 43 48 76 51 19 根据上述测算 第一年 第二年单月单方租金为 34 65 元 即根据理论测算 如果能够按照 34 39 元 月 平米的租金执行 基本上能够保证不含精装修的建设综合成本在 10 12 年内收回 但是 根据市场了解 王府井近年执行的政策是新开店的亏损年数不得超过 1 年 超过 1 年的要采取关店处理 如此一来 租 金将被尽可能压低 据了解 王府井在与开发商租赁房屋租金的合作方式一般为租金 递增 不会超过 5 和流水扣点 不会超过 3 10 的形式 谈判中 需要判定哪一种合作方式将会带来更高的收益 但不论哪一种 王府井一般将前期租金控制在 0 6 0 7 元 天 平米的范围内 即单月单方租金为 18 21 元 月 平米 而且会要求精装修 精装的费用如何分担 暂无了解 此种状况与我们上 述理论测算相比差距较大 若考虑 5 的递增测算 从第三年开始 每一年在上一年基础上递增 5 在 20 年之后 每隔一年递增一 次 5 即每两年的租金保持一致 按照 10 利息 20 元 月 平米的租金计算 第一年 第二年 则需要 31 年才能收回总成本 总计约 9 亿 租期按照 20 年计算 所收入的租金总数与含利息的总成本相差约 2 82 亿 而 13 年的时间内能够将建设成本收回 计 2 43 亿 详见表 1 当然 上述测算只是针对我方仅建设此购物中心的方案计算的结果 或者说 如果我们在建设购物中心的同时 仍将会有其他产 品同时建设并销售 则销售的利润有可能大大高于建设成本 如商业街 则此部分利润可以代替购物中心的利息成本 则整体考虑 综合成本收回的年限则会相应缩短 即如果商业街建设面积为 70000 平米 王府井的进驻使得商业街的销售实收价格达到 18000 元 平米 则总销额达 12 6 亿 而 70000 平米商业街的建设成本按照 3069 元 平米计算 成本约为 2 15 亿 粗略计算所获得的利润将 能够弥补购物中心由于租金过低所产生的高利息成本 综上 我们不能单独考虑购物中心的成本与收益 必须将包括购物中心在内的所有物业统一考虑 合理安排工期节点 根据资金 收益和支出预期安排销售节点 以保证自持物业和销售物业在工程和资金需求上的均衡 4 单独考虑购物中心时的利息与租金变化曲线 5 从上表可以看出 在前 15 年中 租金收入一直低于利息成本 即我们需要支付的利息成本一直处于增长的趋势 从第 16 年开 始 租金收入大于利息成本 所需支付的利息开始递减 但一直需要到第 31 年 我们所收入的租金总和才能抵消全部的建设及利息 成本 如果单独考虑建设购物中心的话 且经营情况较好 能够一直保持租赁及递增的状态 二 A4 地块物业类型定位 根据最新的东城控规 该地块四址为 北至解放东路 东至尧贤街 南至规划 1 路 西至中试巷 土地性质为商业设施用地 容积率为 3 5 计容建筑面积土地为 6 63 公顷 合 99 45 亩 计容建筑面积约为 23 2 万平方米 依据深圳隆塬公司的产品定位报告 该地块所含物业类型及面积如下 物业类型购物中心商业街写字楼精品酒店快捷酒店公寓住宅 建筑面积 平米 45000524807200220004000 50002360076000 上述的物业类型的面积总和基本上能够做足容积率 物业类型设置方面也不存在问题 但部分物业面积分配方面需要调整 1 购物中心 临汾目前在运营的购物中心面积最大的是世纪百悦 不到 4 万平米 且经过这几年的经营 也面临着不断淘汰品 牌的问题 即面积不够 此外 根据近期与王府井 北京华联的沟通 希望我们能够给到的面积不低于 80000 平米 当然 我们必 6 须考虑到由于资金问题所带来的租售比例 对于购物中心的规模 结合意向商家的意见 根据我们所了解的同级别市场情况 以及考 虑到长期经营的发展 整个地块物业面积分配的均衡性等因素 我们认为不低于 60000 平米较为合适 不含地下部分 建筑层数不 多于 6 层 含地下一层能够达到 7 万 8 万之间 2 高端住宅面积过大 住宅部分为现金流的重要构成之一 而且需要放在最后一期实施 住宅市场的未来预期不甚乐观 尤其 是高端住宅 预计涨价的空间不大 在 3 年之后能够实现到 5800 6000 元 平米的实收价已是不错 毛坯房 但是要实现此价 7 6 万平米的住宅销售期预计将超过 3 年 资金沉淀和机会成本均过大 或者说 削减一部分面积放在商业中 既能够保证很快地销售 也能够实现较大的价值 我们认为住宅的面积应不高于 45000 平米为宜 销售期 2 年 即交房时售罄 最大化地减少资金的压力 3 商业街 商业街承担着该地块现金流回笼的第一重任 大型购物中心的引进对于商业街的销售具有直接的带动作用 临汾目 前商业街的氛围较好 应最大化的设置商业街的面积 我们认为商业街的面积应不低于 7 万平米 并将商业街作为重点设计部分 通 过与购物中心连通 半封闭设计 自由分割 局部重要节点招商 统一业态规划等方式盘活商业街 加上购物中心及多业态的组合 促进商业街的销售 商家进驻和稳定经营 4 公寓与写字楼 在深圳隆塬公司的定位报告中 公寓与写字楼为同一栋楼 面积设计总计约 30000 平米 其中写字楼 7200 平米 公寓为 23000 平米 我们认为写字楼面积的设置保守 若按照每层 1000 平米计算 写字楼仅为 7 层 难成规模 而目前临 汾市场上的写字楼均在 20 层左右 较为纯粹 每栋面积在 20000 平米左右 面积较小的公寓产品尽可能地少 甚至取消该产品 我 7 们认为临汾在短期内 至少 5 年内 仍没有迎来类似酒店式公寓等过渡性产品的大规模需求 需求面较窄 反而写字楼市场将会迎来 高峰 写字楼相对于商业而言 租金相对较低 经营业态除了办公之外 还可经营早教 健身 培训等行业 需求较大 按照一栋 30000 平米的建筑计算 写字楼应最少不低于 22000 平米 公寓产品不多于 8000 平米 按照上述调整 我们认为较为理想的面积分配结果应如下所示 物业类型购物中心商业街写字楼精品酒店快捷酒店公寓住宅 建筑面积 平米 60000 70000 22000220004000 5000 8000 45000 注 以上面积不含地下部分 三 A4 地块成本与收益 序号物业类型面积单方建设成本建设成本销售单价销售总价备注 1 购物中心 60000370022200000000 截止交付前 2 商业街 700003069214830000180001260000000 3 写字楼 公寓 300003069920700006000180000000 8 4 精品酒店 22000500011000000000 截止交付前 5 快捷酒店 5000306915345000850042500000 6 住宅 4500030691381050005400243000000 建设成本 84531290424547802400 还迁住宅利息成本 e8 30 12 e8 70 12 e8 100 12 58914726 00 拆除费 8453120169062000 7 还迁住宅 躲迁费 900 1000 3632400000 00 户数按 900 户计算 三年期 1000 元 月 8 地下车库 49000380418639600011000044000000 销售仅为住宅区车位 成本部分 包含住宅车库 集中商业车位 精品酒店车位 9 储藏间 4500306913810500250011250000 仅计算住宅部分储藏间 按照 450 个 10 平米 个 10 土地成本 99 45 150000014917500000 总计 1480214870 1780750000 注 上表中的建设成本参考了公司对于 A3 一期项目的经济测算 相对较激进 收入部分为市场预测 相对较保守 整体考虑原 则是成本加大 收入减少 以确保保守计算的收益能够符合开发预期 从上表可以看出 如果不计算自持物业第一年租金收入 不计入各类物业开发利息成本 能够确保销售收入大于开发投资 利润 9 约 3 亿 但是开发利息必然会产生 而且有可能贯穿整个 A4 地块的开发过程 而开发利息成本与开发节奏 销售情况密切相关 合 理安排开发和销售节奏能够最大化减少开发利息成本 从而尽可能地保证上述思路的成立 此外 在上表中 可以看出还迁住宅和资 金占用成本总计达 3 亿 此部分是否可由政府部分承担 上表中的另一个重点是商业街的销售问题 商业街的销售情况对整个 A4 地 块有着承上启下的重要作用 7 万平米的商业街 开始销售后 预计至少 3 年销售周期 目标是基本上与购物中心的开业同步 同时 周边精品酒店 快捷酒店 写字楼等产品能够启动 故商业街的销售准备要提前开展 必要时进行分销 四 A4 地块开发节奏 1 住宅产品 若 A4 地块正常启动 根据目前规划 A4 地块有 7 万左右的住宅 公寓 产品 但结合两个方面 1 政府的要求 政府在 很大程度上将不同意先建住宅再建商业 2 产品价值的需要 住宅 公寓 产品若要实现高价值 要先建商业 以商业带动住宅 价值的拉升 而且根据目前的住宅市场情况和国家相关政策 临汾住宅市场的投放量较大 尤其是均价超过 5500 元 平米的中高端 高层住宅较难销售 因此 若想通过先开发住宅产品来实现现金流的回笼将不得不面临很大的市场风险 建议住宅产品放在最后 一期开发建设 2 购物中心和商业街 10 品牌购物中心是 A4 地块的重中之重 此物业承担着提升整个地块品质的重任 尤其是对商业街的促进和提升作用更为明显 所 以品牌购物中心的开发必须放在第一期 但是 品牌购物中心为自持物业 意味着一次性投入 分若干期收回的特性 资金压力比较 大 因此 建议将商业街与购物中心的开发作为同一期 如此 既能够保证购物中心对商业街的直接作用不会产生延迟 及时销售 提升价值 也能够通过商业街的销售缓解资金压力 尤其是提前收回购物中心的成本 避免庞大的利息成本的产生 最大化利润 3 精品酒店 快捷酒店 写字楼 公寓 此三种物业建议二期实施 精品酒店为自持物业 预计占用资金 1 1 亿 此部分资金必须由相应的现金流产品回笼资金 而且须 相关性较强的产品 快捷酒店和写字楼产品能够较好地被精品酒店带动 两者的销售预计 1 07 亿 资金上能够互补 综上 第一期产品购物中心和商业街的体量最大 为 13 万平米 工程上个采取分期实施的形式 营销上整体推出 即启动区为 购物中心 宣传中以购物中心连带商业街 重点为商业街 待购物中心主体形象形成后 商业街销售开始 二期工程的启动要依据招 商和资金两方面情况再定 原则上坚持招商不定 工程不动 若招商确定 要根据商业街销售情况 或者资金回笼情况再行确定开工 时间 即整个地块的开发除了启动区 购物中心可能需要融资之外 不建议其他产品的开发再行融资 以最大程度减少资金成本 二期工程总计建筑面积约为 5 7 万平米 可以同时开工 销售中不可避免出现写字楼 公寓 快捷酒店 商业街销售共同存在的状况 如果公司同时不再开发其他住宅产品的话 但此时仍以商业街的销售为主 三期工程住宅产品 体量为 4 5 万平米 可以在购物 中心开业后再行实施 如此 最大化住宅价值的目的方可实现 11 此外 对于还迁住宅 为了最大程度减少躲迁费成本 可以按照 3 年建设周期逐步进行 按照上述设想 公司的压力是逐步减少的 同时对于是否在其他地块再行同时开发建设 什么时间开发建设 都有了较好的对照 和参考 即应避开公司压力最大的时间段 201520162017201820192020 时间轴2014 2015 123 1 0 1 1 1 2 123 1 0 1 1 1 2 123 1 0 1 1 1 2 123 1 0 1 1 1 2 123 1 0 1 1 1 2 123 1 0 1 1 1 2 购物 中心 商业 街 精品 酒店 写字 楼 快捷 酒店 住宅 工 程 还迁 住宅 购物 中心 商业 街 精品 酒店 写字 楼 快捷 酒店 营 销 招 商 住宅 12 开发与营销周期如下所示 根据上表 如果能在从现在算起至 2018 年末的四年半的时间中将除了住宅之外的本地块其他物业产品开发并基本销售完成 直 至各类物业正式营业是不错的结果 1 在 2014 年末之前 将购物中心和精品酒店的招商工作与拆迁工作同期进行并同期截止 确定购物中心和精品酒店的规模和 建筑要求 并以此为基础开始进入规划设计阶段 预计半年时间 含各类物业的规划方案确定 深化设计 施工图设计等直至开工前 所要求的一切前期准备工作 同时 营销工作于 2015 年初重点开展商业街的销售前期准备和推广工作 为商业的快速销售做好充 分的扎实的工作 2 购物中心和商业街最好能够同时开工 同时竣工 同时开业 以最大程度避免相互带动出现延迟所带来的风险 比如目前我 项目中出现的美特好超市和周边商业相互不能够很好带动的现象 如此安排 可能会出现前期工程压力和公司资金压力较大的情况 所以前期的人员准备 资金准备 方案设计 销售推广工作要显得格外重要 或者说如果我们能够将购物中心和商业街运作好 整个 地块所面临的其他产品的工程建设和销售工作均会顺利开展 该两种产品 一个是提升整个地块品质 拔高形象的产品 另一个是最 大化现金流回笼 支撑整个地块开发的产品 我们认为 这两种产品在地块一开始就要 两手都要抓 而且 两手都要硬 必须 坚持不懈 互补互促 才能一炮打响 消除后患 拆迁 规划设计 13 3 二期产品 即写字楼 精品酒店和快捷酒店最好能够与一期产品同时完工 能够完成的基础 我们认为一是二期产品的工程 量相对较小 二是基于商业街的销售能够提供资金保障 同时完工的原因是最好能够保证在购物中心和商业街营业时 周边不会存在 在建项目 避免影响品质和安全问题 即解放东路和尧贤街的整体形象能够同时展示 最大化保证商业产品之间的互不影响 互相促 进 4 还迁住宅部分 基于最大程度减少建设周期过长所产生的躲迁费等费用增加 建议在拆迁完成后尽快开工 与 A8 地块的建 设存在重叠期 根据对 A8 地块的经济测算 A8 地块的产品收入无法填补成本投入 尚未计算利息成本 差额达 1300 余万元 详见 下表 更无法支撑 A4 地块还迁住宅的开发 故将会进一步增加公司在该时期内的资金压力 即一定会出现融资的情况 序号物业类型面积单方建设成本建设成本销售单价销售总价备注 1 住宅 28999 8306989000386 25000144999000 2 还迁住宅 21214 9290461608069 600 3 商铺 1088 830693341527 21500016332000 商铺为住宅产权 4 地下车位 560038042130240010000016000000 仅计算 A8 地下部分 5 储藏间 18003069552420026004680000 6 土地成本 11199 00 13501511865000 仅计算 A8 土地面积 14 总计 195895233 182011000 五 开发资金安排 15 从上表可以看出 公司的开发压力最大的时期发生在 2015 年中至 2018 年中的三年中 在此阶段 A4 地块各类产品 A8 地块 产品 还迁住宅等将超过 42 万平米 含地下部分 的产品要陆续建设并基本交付 平均下来每年的建设面积为 14 万平米 但实际 可能不止这些 各期产品之间必然存在交叉 如此 定会增加 在此时间中 所有的产品均会陆续封顶 部分产品会交付 按照 3200 元 平米计算 需要的资金量为 13 7 亿 平均每年的资金量为 4 57 亿 16 如何保证资金的安全 一是最大程度上缩短工期 减少财务成本 二是合理安排销售排期 补充资金 三是提前做好资金预判 做好融资 1 工期及支出 1 还迁住宅的规划设计 土地协调等工作可与 A4 地块拆迁工作同时进行 以保证在 A4 地块拆迁完后 立刻进入建设阶段 建 设周期最长不得超过 3 年 所有住宅同时进行 工程封顶支付工程款 50 交付后支付至 100 预计在一年半后 即 2016 年中支 付工程封顶款约 1 23 亿 加上躲迁费 拆除费及利息 总计约支付 1 43 亿 在 2017 年底交付 需要支付工程款 1 23 亿 2 购物中心和商业街在 2015 年中开始动工 购物中心与商业街整体建设 预计在 2016 年底封顶 购物中心需要支付工程款 1 3 亿 按照含地下 7 万平米计算 商业街需要支付 1 07 亿 没有地下部分 地上按照 7 万平米计算 即在 2016 年底 一期工程总 计需要支付 2 37 亿 加上还迁住宅躲迁费和利息 总计约需支付 2 57 亿 在 2018 年底交付 需要支付工程款 2 18 亿 3 A4 地块二期工程预计在 2016 年中期至年底之间开工建设 封顶时间预计至 2017 年底之前 星级酒店封顶 需要支付 0 66 亿封顶款 加上躲迁费和利息 总计约 0 86 亿 在 2018 年中期 写字楼和快捷酒店封顶 需要支付 0 65 亿 在 2018 年底之前统 一交付 需要支付 1 4 亿工程尾款 加上躲迁费和利息 总计约 1 6 亿 4 A8 地块预计在 2014 年 6 月份开工 在 2015 年 6 月份封顶 需要支付工程款 0 6 亿 在 2016 年中期交付 需要支付工程 尾款 0 6 亿 17 5 A9 地块在 2014 年初开工 预计在 2015 年初封顶 需要支付工程款 0 3 亿 在 2015 年底前交付 需要支付工程尾款 0 3 亿 6 A4 地块住宅在 2019 年初开工 预计在 2020 年初封顶 需要支付工程款 1 1 亿 含车库 地下室工程 在 2020 年底交付 需要支付工程尾款 1 1 亿 含车库 地下室工程 2 销售 1 购物中心在 2018 年底开业之前 收回第一年租金 按照 20 元 月计算 约为 0 144 亿 2 A8 地块产品在 2015 年底之前 销售 80 回款 80 回款约为 1 165 亿 在 2016 年中期交付前 销售 100 回款 100 回款约为 0 656 亿 3 商业街自 2015 年中期开始销售 至 2019 年中期销售完毕 四年销售期 预计在第一年中销售 20 为 14000 平米 销售 额为 第二年中销售 30 为 21000 平米 第三年中销售 40 为 28000 平米 第四年中销售 10 为 7000 平米 销售额及回 款额预计如下表所示 年数销售均价销售比例销售面积销售额回款比例回款额差额备注 第一年 1800020 1400025200000060 151200000100800000 第二年 1800030 2100037800000090 43092000047880000 回款额为本年销售回款与 18 第三年 1800040 2800050400000090 49669200055188000 第四年 1800010 700012600000095 1721286009059400 上年差额和 总计 18000100 70000126000000099 1250940600 9059400 4 写字楼自 2016 年中开始销售 至 2018 年底销售完成 销售比例及回款如下表所示 年数销售均价销售比例销售面积销售额回款比例回款额差额备注 第一年 600015 45002700000050 1350000013500000 第二年 600045 135008100000090 850500009450000 第三年 600040 120007200000095 773775004072500 回款额为本年销售回款与 上年差额和 总计 6000100 3000018000000098 175927500 4072500 5 快捷酒店预计在 2016 年确定 要求支付 50 的款项 约为 750 万 在 2018 年交付后 支付尾款 50 750 万 6 住宅部分预计在 2019 年开工 至 2020 年底交付 住宅 车位 地下室总计约为 2 98 亿 销售周期安排如下 2019 年2020 年 物业类型面积销售单价销售总价 销售比例销售额回款比例回款额销售比例销售额回款比例回款额 住宅 4500054002430000006010206000040 9720000095 133893000 地下车库 4900011000044000000000095 4180000095 39710000 19 储藏间 4500250011250000000095 1068750095 10153125 总计 98500 298250000 145800000 102060000 149687500 183756125 综上 工程支出与销售收入的关系如下表所示 时间销售收入工程支出融资额财务成本总成本利润 2015 年 11650000012000000035000000120000000 3500000