一套完整的某房地产企业税收筹划方案

一套完整的某房地产企业税收筹划方案 第一部分 税收筹划的含义 在市场经济体制下 税收对纳税人的收益有着重大影响 谋取最轻税负始终是 纳税人孜孜以求的目标 税收筹划就是在不违反国家税收 法规的前提下 纳税人通过对投资 经营 理财等各项经 济活动的事先周密筹划和合理安排 尽可能地减轻税负 为纳税人带来税收利益 并最终为纳税人带来经济利益的 管理活动 它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致 税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平 有利于降低企业的经营风险 有利于节约税收成本 税收筹划完全合法 符合国家立法意图 国家鼓励税收筹 划 注册税务师管理暂行办法 明确规定 税收筹划是 注册税务师的业务内容之一 从规章的层面肯定了税收筹 划存在的必要 随着税收筹划的不断完善和发展 税收筹 划将进一步提升法律级次 更加有法可依 房地产 企业主要有以下四种运营方式 一是通过国土局挂牌交易 二是合作建房 三是收购一块土地进行项目开发 四是收 购公司或者股权转让 下面 从企业经营过程中金额最大 最为重要的两个税种 土地增值税 企业所得税 分别阐 述房地产企业的税收筹划 第二部分 房地产企业土 地增值税的税收筹划 国家税务法规是税务部门征税 2 的法律依据 企业进行税务筹划 首先应立足于国家税务 法规 立足于税法规定的税收优惠政策 在房地产税费中 土地增值税引人关注 原因一是税率较高 税负重 二是 筹划余地较大 可以节省较多税金支出 土地增值 税税法规定 有下列 5 种情形之一的 可以享受免征土地 增值税的优惠政策 1 纳税人建造普通标准住宅出 售 增值额未超过扣除项目金额 20 2 因国家建 设需要依法征用 收回的房地产 因城市规划 国家建设 的需要而搬迁 由纳税人自行转让原房地产的 经税务机 关审核 免征土地增值税 3 房地产入股免税 以 房地产作价入股进行投资或联营的 转让到所投资 联营 的企业中的房地产 暂免征土地增值税 4 合作建 自用房免税 对于一方出地 一方出资金 双方合作建房 建成后按比例分房自用的 暂免征土地增值税 5 在企业兼并中 对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中 的 暂免征土地增值税 根据以上的土地增值税的 优惠政策 我们分别策划以下方案 一 临界点 筹划方案 房地产开发公司开发一个项目 总要获 得一定的利润 而利润高低又涉及土地增值税的多少 利 润越大缴税越多 导致房价越高 因此 如何在行业中做 到房价最低 应缴土地增值税最少 所获利润最多是房地 产公司应认真考虑的问题 这就涉及到增值税的 临界点 3 临界点 税法规定 纳税人建造普通标准住宅 出售 增值额 转让收入减除税法规定的扣除项目金额后 的余额 未超过扣除项目金额 20 免征土地增值税 增 值额超过扣除项目金额 20 应就其全部增值额按规定计 税 这里的 20 的增值额 就是 临界点 基本 思路 根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策 控制 增值额 从而适用低税率或享受免税待遇 土地增值税税 率实行四级超额累进税率 税率从 30 到 60 增值越多 税率越高 因此 增值额成为税率的决定因素 土地增值 税筹划的关键点就是合理合法地控制 降低增值额 控制增值额 必须从税法规定的五个扣除项目入手 取得 土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 房地产开发 费用 与转让房地产有关的税金 财政部规定的其他扣除 项目 主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土 地使用权所支付金额和开发成本之和的 20 必须主意到 税法允许扣除的项目比企业自己实际核算中涉及的项目要 少 计算增值额时必须以税法的规定为准 税法规 定 纳税人建造普通标准住宅出售 如果增值额没有超过 扣除项目金额的 20 免予征收土地增值税 纳税人既建 造普通标准住宅 又进行其他房地产开发的 应分别核算 增值额 不分别核算增值额或不能准确核算增值额的 其 建造的普通标准住宅不享受免税优惠 房地产企业如果既 4 建造普通住宅 又进行其他房地产开发 分开核算与不分 开核算税负会有差异 这取决于两种住宅的销售额和可扣 除项目金额 在分开核算的情况下 如果能把普通标准住 宅的增值额控制在扣除项目金额的 20 以内 从而免缴土 地增值税 则可以减轻税负 例如 某房地 产开发企业 销售收入为 1 5 亿元 其中普通住宅为 亿元 豪华住宅销售额为 5000 万元 税法规定的可扣除项目金额 为 1 1 亿元 其中普通住宅为 8000 万元 豪华住宅为 3000 万元 1 不分开核算应缴纳土地增值税 增 值率 15000 10000 11000 100 36 适用 税率 30 应纳税 15000 11000 1200 万元 2 分开核算应缴纳土地增值税 普通住宅 增值率 10000 8000 8000 100 25 适用税率 30 应纳税 10000 8000 30 600 万元 豪华住宅 增值率 5000 3000 3000 100 67 适用 税率 40 应纳税 5000 3000 40 3000 5 650 万元 二者合计 600 万元 650 万元 1250 万元 如上所述 分开核算比不分开 核算多支出税金 50 万元 原因在于普通标准住宅的增值率 为 25 已经超过 20 仍须缴纳土地增值税 因此 必 须通过进一步筹划 适当减少销售收入使普通住宅的增值 5 率控制在 20 以内 从而实现免缴土地增值税 降低房价 或提高房屋质量 改善房屋配套设施等 的效果 在激 烈的销售战中取得优势 我们对上例给出的条件做一点改 动 然后来计算土地增值税的税负和企业的收益情况 3 进一步筹划后分开核算应缴纳土地增值税 进一 步筹划的重点是将普通住宅增值率限制在 20 有以下两 种方法 1 增加可扣除项目金额 假定上例 中其他条件不变 只是普通住宅的可扣除项目金额发生变 化 使普通住宅的增值率限制在 20 那么可扣除项目金 额从 10000 100 20 等式中可计算出 8333 万元 此时 普通住宅免税 豪华住宅应缴纳 650 万元 实际总共免税 550 万元 扣除为增加可扣除项目 金额多支出的 333 万元 企业可增加收入 217 万元 增加 可扣除项目金额的途径很多 比如增加房地产开发成本 房地产开发费用等 使商品房的质量进一步提高 但是 在增加房地产开发费用时 应注意税法规定的比例 限制 税法规定 开发费用的扣除比例不得超过取得土地 使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的 10 而 各省市在 10 之内确定了不同的比例 要注意把握 这是 可以应用第二种方法 2 降低房屋价格 降 低房屋销售价格导致销售收入减少了 在可扣除项目金额 不变的前提下 增值率自然会降低 这一方法是否适当 6 关键在于比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支 出的大小 从而作出选择 假定上例中普通住宅的可扣除 项目金额不变 仍为 8000 万元 要使增值率为 20 则销 售收入从 8000 8000 100 20 中可求出 9600 万元 此时该企业应缴纳的豪华土地增值税为 650 万元 节省税金 600 万元 与减少的收入 400 万元相比 节省了 200 万元 比第一种方法少节省 17 万元 因为土 地增值税在计算企业所得税时可以扣除 对企业所得税和 企业的税后利润会产生影响 因篇幅有限 此处不再分析 二 合作建房营业税的筹划方案 土地入 股合作建房筹划是较常用的一种筹划方法 房地产开发企 业取得开发土地是首要条件 操作空间主要是土地入股节 约土地转让这一环节营业税 合作建房有两种方式 第一 种方式是纯粹的 以物易物 双方以各自拥有的土地使 用权和房屋所有权相互交换 一方发生了销售不动产的应 税行为 另一方发生了转让土地使用权的应税行为 对这 种以房换地行为 双方应分别按其销售房屋的价值和转让 土地使用权价值缴纳营业税 合作建房双方将分得房屋出 售时 还应按房屋销售额交纳营业税 第二种方式是甲方 以土地使用权 乙方以货币资金合股 成立合营企业或合 作项目的合作建房 我们主要谈一下合作项目的合作建房 合作建房最关键是在合同签订过程中必须注明分配形式 7 对此 又存在两种利润分配方式 一是合作双方采取风险 共担 利益共享 税后分成的分配方式 二是房屋建成后 双方按一定比例分配房屋 在第一种分配方式下 向合作 企业提供的土地使用权视为投资入股 根据财税字 1995 48 号和国家税务总局 营业税税目注释 第九条 第二款 以不动产投资入股 参与接受投资方利润分配 共同承担投资风险的行为 不征营业税 的规定 对股权 转让不征收营业税 在第二种分配方式下 向合作企业转 让的土地使用权 按转让无形资产缴税 合作企业房屋分 配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税 在实际 操作中 企业经营会受新公司取得房地产开发资质时间条 件的限制 可变通为收购 干净 的壳公司后重新注资来 实现 或由乙方直接投资到甲企业 换取甲企业一定比例 的股权来实现 三 企业兼并转让房地产筹划方 案 假设 A 公司收购 B 公司 A 公司收购前净资产 的公允价面值为 1000 万元 B 公司净资产账面价值为 100 万元 收购价 500 万元 增值部分主要为房地产 合并前 有尚未弥补的亏损 700 万元 未超过税法规定的 5 年弥补 期限 企业合并过程中的非股权支付额为低于 20 预计 合并后 A 公司每年应纳税所得额约为 100 万元 根 据国税发 2000 119 号文件规定 A 公司吸收合并 B 公司有 两种税务处理方案 方案一 免税合并 因为本例 8 中非股权支付比例低于 20 所以 B 公司可不确认资产的 转让所得 其亏损可由合并后的 A 公司继续用以后年度实 现的与 B 公司净资产相关的所得弥补 A 公司接受 B 公司 全部资产的计税成本 须以 B 公司原账面净值为基础确定 方案二 应税合并 当非投权支付比例低于 20 时 国税发 2000 119 号文件规定为 可选择 免税合并 因此 A 公司和 B 公司有权选择应税合并 B 公司可视为按公允 价值转让 处置全部资产 计算资产的转让所得 依法缴 纳所得税 B 公司以前年度的亏损 不得结转合并后的 A 公司弥补 A 公司接受 B 公司的有关资产 计税时可以按 经评估确认的价值确定成本 方案比较 1 方案一中 B 公司不确认资产转让所得 不缴纳企业所得税 方案二中 B 公司须确认资产转让所得税 600 万元 500 100 但确认的资产转让所得可全部用于弥补以前年度亏 损 600 700 不需要负担企业所得税 2 方案 一中 B 公司亏损可结转到合并后的 A 公司进行弥补 但 B 公司净资产的公允价值仅占合并后 A 公司净资产公允价值 的 37 5 600 1000 600 100 合并后每年大约只 能约补亏损 37 5 万元 100 37 5 考虑税前弥补亏损年 限 合并前 B 公司的 700 万元亏损 合并后大约只能在税 前弥补 187 5 万元 方案二中 B 公司亏损不得结转到 A 公 司弥补 3 方案一中 A 公司接受 B 公司的有关资产 9 只能按 B 公司原帐面净值提取折旧 或摊销 下同 在税 前扣除 方案二中 A 公司接受 B 公司的有关资产可按评估 价值提取折旧在税前扣除 由此可见 在本例中 无论采取哪种合并方案 B 公司均不需要负担企业所得税 方案一的优势在于合并后 A 公司可以税前弥补 B 公司的亏 损约 187 5 万元 方案二在优势在于合并后 A 公司可以税 前多列支取折旧 60 万元 可见 方案二显然优于方案一 在企业收购过程中 按公允价面值考虑到对资产 房地产 进 行评估增值税务处理 这样加大多房地产成本 选择应税 合并 从而在税前列支更多的固定资产折旧 无形资产摊 销等费用 四 将房地销售改为股权转让筹划方 案 例如 某房地产开发公司与某酒店投资公司签 订协议 建造一座五星级酒店 工程由该房地产开发公司 按照该酒店投资公司的要求进行施工 建造 工程决算后 该酒店投资公司购买该酒店 需要支付土地出让金 20 000 万元 房地产开发成本 70 000 万元 房地产开发费用 4500 万元 利息支出 5000 万元 城建税为 7 教育费附加为 3 销售价格为 140 000 万元 当地政府允许扣除的房地产开 发费用 按照取得土地使用权和开发成本金额之和的 5 以 内计算扣除 该房地产开发企业房地产转让收入为 140 000 万元 应当缴纳营业税 140 000 5 7000 万 元 应当缴纳城建税和教育费附加 7000 1 3 10 280 万元 该企业取得土地使用仅支付成本 20 000 万元 房地产开发成本 70 000 万元 房地产开发 费用合计为 20 000 70 000 5 5000 9500 万 元 房地产加计扣除费用为 20 000 70 000 20 18 000 万元 允许扣除项目合计为 20 000 70 000 9500 18 000 7000 280 124 780 万元 增值额为 140 000 124 780 15 220 万元 增值率为 15 220 124 780 100 12 19 应当缴纳土地增值税 15 220 30 4566 万元 该企业实际利润为 140 000 20 000 70 000 9500 7000 280 4566 28 654 万元 应当缴纳企业所得税 28 654 15 4298 万元 该企业的税后利润为 28 654 4298 24 356 万元 该房地产开发企业可 以根据该酒店投资企业的要求自行开发建设该五星级酒店 该酒店投资企业可以将本来应当按期支付的工程款以借款 的方式借给该房地产开发企业 酒店建成以后 该房地产 开发企业可以与该酒店投资企业合资成立一家酒店公司 房地产开发企业以该酒店投资入股 占相应的股份 酒店 公司成立以后 该房地产开发企业再将其所拥有的股东全 部转让给该酒店投资企业 假设该酒店的各项建设成本不 变 为了与酒店开发企业共享纳税筹划的收益 该房地产 开发企业转让股分所得为 125 000 万元 这样 酒店投资 11 企业少支付价款 15 000 万元 根据 财政部国家税务总局 关于股权转让有关营业税问题的通知 财税 2002 191 号 的规定 以无形资产 不动产投资入股 与接受投资方利 润分配 共同承担投资风险的行为 不征收营业税 对股 权转让不征收营业税 该房地产开发企将酒店投资入股的 行为不需要缴纳营业税 转让股权的行为也不需要缴纳营 业税 根据 财政部国家税务总局关于土地增值税一些具 体问题规定的通知 财税 1995 48 号 的规定 对于以房 地产进行投资 联营的 投资 联营的一方以土地 房地 产 作价入股进行投资或作为联营条件 将房地产转让到 所投资 联营的企业中时 暂免征收土地增值税 对投资 联营企业将上述房地产再转让的 应征收土地增值税 该 房地产开发企业投资入股可以免征土地增值税 而其转让 股权的行为也不需要缴纳土地增值税 该房地产开发企建 造该酒店的总成本为 20 000 70 000 4500 5000 99 500 万元 转让股权所 得为 125 000 99 500 26 000 万元 应当缴纳企业所 得税 26 000 15 3900 万元 该企业的税后利润为 26 000 3900 22 100 万元 多获得税后利润 22 100 24 356 46 456 万元 该房地产开发企业和该酒 店投资企业总共减轻税收负担 15 000 46 456 61 456 万元 五 以契约方式 12 约定甲方应得的前期工作补偿和合作利益 如果一 个中外合作企业 双方成立中外合作项目公司 甲方是中 方 负责项目土地的三通一平 拆迁工作及办理立项审批 手续 部分前期工作已在项目公司之前基本完成 项目完 全后甲方取得利润 乙方投入注册资本 其他资金由成立 后的项目公司以项目公司的名义筹集 项目完全后乙方获 得项目利润 我们在设计这个概念的时候在设计当中我们 可以看 在每个环节当中的筹划方式 筹划点以及风险控 制 我就不再具体的说了 在公司的组建阶段筹划方式 以契约方式的约定前期费用归属问题 筹划目地 对于中 外合作企业项目公司 通过约定甲方负担的前期限费用的 归属 将甲方应得利润分为前期限工作补偿费和合作利益 两部分 使前期费用流入合作项目的开发成本 这样可以 增加开发成本 可在税前扣除 注意几下方面 1 前期补偿方式费用归属 合作双方合作利益的分配方式 如何约定 2 支付甲方的补偿 第三部分 房地产企业企业所得税的税收筹划 一 外商投资 企业的税收优惠政策 外商投资企业所得税法中差异 最大 最能体现其自身特点的是所得税优惠政策 本文把 所得税优惠政策归纳为以下几个方面 1 生产性外 商投资企业的税收优惠 生产性外商投资企业 经营 期在 10 年以上的 从开始获利年度起 第一年和第二年免 13 征企业所得税 第三年至第五年减半征收企业所得税 2 追加投资项目的优惠 符合下列条件之一的投资者 在原合同以外追加投资项目取得的所得 可单独计算并享 受两免三减半定期减免优惠 1 追加投资形成的 新增注册资本额达到或超过 6000 万美元的 2 追加投资形成的新增注册资本额达到或超过 1500 万美元 且达到或超过企业原注册资本 50 的 3 外国投资 者并购境内企业股权的优惠