上海农工商超市有限公司

项 目 建 议 书 第 1 页 共 11 页 上海农工商超市有限公司上海农工商超市有限公司 118 店改扩建店改扩建 项目建议书项目建议书 一 总说明 上海农工商超市有限公司 118 店改扩建项目经公司董事会研究 决定 在此基础上进行项目建议书编制 一 项目概况 1 建设单位 上海农工商超市有限公司 2 项目名称 118 店改扩建 3 建设地点 金沙江路 1685 号 118 店南 长征镇五一村外浜以北 4 建设规模 总建筑面积约 30000 平方米 5 总投资 10500 万元 6 建设周期 15 个月 7 建设资金 自筹 30 向银行贷款 70 二 企业名称 法定地址 法定代表 职务及上级主管部门 1 企业名称 上海农工商超市有限公司 2 法定地址 上海市金沙江路 1685 号 3 法定代表 杨德新 4 职务 董事长 总经理 5 上级主管部门 上海市农工商 集团 总公司 三 企业基本情况 1 上海农工商超市有限公司是一个直属于集团总公司的大型连 项 目 建 议 书 第 2 页 共 11 页 锁超市公司 农工商超市创建于 1994 年 创建初期从 200 万元资金 48 名员工 一辆客货两用车和两辆黄鱼车起家 公司成立七年多来 在市委 市府及上级主管部门的指导和帮助下 目前已发展成为国 内经营规模最大的连锁超市公司之一 拥有全资及控股的子公司 5 家 建造了 4 5 万平方米的现代化配货中心 创办了 中国人自己 的大卖场 直营超市门店 180 余家 便利店 200 家 连锁大酒店 2 家 总经营面积约在 60 万平方米左右 其中大型和超大型超市达到 20 家 分布于上海市区 市郊及江浙二省 经营品种数万种 经国 内贸易部公布的统计资料显示 我司销售总额位居全国连锁超市业 第二位 2 在这七年多内 公司依照 放心在农工商 满意在农工商 的质量方针 坚持 以民为本 以农为本 以人为本 经营理念 发扬 务实 开拓 练内功 发展 腾飞 众得益 的企业精神 通过正确的经营定位 创新的经营思路 务实的经营战略 依靠全 体农工商超市人的艰辛努力和各方面的关心与支持 实现了超常规 的发展 3 农工商超市 118 店开业三年来 经营商品的品种从初期的 1 5 万种翻了一番 现有品种 3 万多 日客流量超过 4 万余人 日最 高销售额达到 790 万元 销售额和利税总额逐年强劲递增 1999 年 销售额为 33000 万元 2000 年销售额 45000 万元 2001 年销售额为 57200 万元 2002 年预计可完成销售额 60000 万元 达到和超过了 建设初期的预测 取得了良好的社会和经济效益 项 目 建 议 书 第 3 页 共 11 页 118 店开业三年来 深受广大市民的喜爱和各级领导的肯定 上 海市委 市府主要领导曾先后亲临视察 该超市被评为 上海市 2000 年度模范集体 上海市十大 我最喜爱的商店 之一 上海市 商委 规范超市 市农口系统 文明窗口 2000 年度 上海市文 明班组 1999 年 2000 年上海市 共青团号 普陀区 质量信得 过单位 是国内大型综合超市的内资典范 二 项目目的与意义 鉴于农工商超市公司新的发展规划和目标 我公司经过充分酝 酿 并经公司董事会研究决定 拟对公司重点销售和利税大户中国 人自己的大卖场 118 店进行彻底改造和扩建 以进一步发挥 118 店的创利优势 拓展新的经济和效益增长点 满足广大消费者不断 增长的购物休闲消费的需求 进大卖场购物 满足一揽子消费越来 越多地为广大消费者所崇尚 大卖场的业态越来越多地为广大消费 者所接受 根据商圈调查 普陀区现有人口 84 27 万人 流动人口约为 20 万人 30 万户家庭 而且由于 118 店的成功开设 普陀区长征地区 已成为一个新的人口导入区 周边商品房建设和销售势头十分强劲 118 店的扩建具有非常可观的潜在购买力 从地理位置分析 该店处 于高速公路 高架道路 轻轨交通的交叉点 向外可对江 浙 皖 邻省辐射发展批发配送 向内可吸引普陀 长宁 闸北 徐汇 嘉 定等区县的顾客 因此该店仍具有较大的发展空间及拓展潜力 但因 118 店现有 1 2 万平方米的经营面积已十分明显的制约了 项 目 建 议 书 第 4 页 共 11 页 该店的进一步拓展 新品种 新产品无法引进和展示 尤其是深受 广大消费者喜爱的洁净方便的大副食 质优价廉的家用电器 琳琅 满目的服饰百货等无法充分展示 以满足广大消费者的需求 顾客 停车场地和休闲空间也因实际面积和功能的限制削弱了留客能力 另因近年来 118 店 5 公里商圈范围内大型超市纷纷聚起 大有平分 秋色之态 大卖场之间的竞争日趋激烈 及早采取对策 充分发挥 自身优势和特色 永远占据大卖场竞争的制高点已为当务之急 还 因 118 店后勤保障 配套辅助 仓储冷库亦滞后于不断发展的需求 所以 对现农工商超市 118 店在原有基础上进行改扩建 调整商场 布局 扩大经营范围 增加经营品种 满足广大消费者不断增长的 物质需求 进而创造更多的经济和社会效益已十分必要和迫在眉捷 118 店扩建后将以 调整 充实 扩大 便利 为经营八字方 针 并从六个方面加以切入实施 一是扩大生鲜主付食品的种类和 经营的广度与深度 使 118 店真正成为一个大型的现代室内主付食 品商场 二是扩大百货类商品 主要是日常日用百货 鞋帽类 箱 包类 服饰和卧室用品等 重点扩大服饰比重 三是扩大家用电器 类的经营范围品种 包含黑白家电 大小家电 厨房家电 四是增 加建材类中高档产品和运动健身类商品 五是增加休闲 娱乐 小 吃 服务等项目 六是扩大招商范围 引进名品 精品 黄金珠宝 汽车租售 风味小吃 增加经营品种 错位经营 使之形成立体型 的具有现代气息 充满活力的购物中心雏型 项 目 建 议 书 第 5 页 共 11 页 三 项目建设内容与规模 建一幢地上 5 层和地下 1 层框架结构的大楼 建筑面积约 30000 平方米 其中 1 1 4 层为营业用房 新建 1 层与原 118 店商场相连接 建筑面积 约 25000 平方米 使 118 店经营总面积达到 37000 平方米 2 5 层为仓库用房建筑面积约 5000 平方米 3 地下一层 建筑面积约 5000 平方米 主要是设备用房和建 1000 平方米冷库 其余部分为停车场 四 项目配套情况与条件 1 建设用地 以上项目计划和设想在普陀区人民政府及长征镇人 民政府的大力支持下 经普陀区建设用地事务所协调 上海市建 设用地事务中心批准 就 118 店以南 长征镇五一村外浜以北的 国有土地划拨分别和长征镇五一村 长征镇排灌管理站正式签订 了划拨协议 全部划拨面积约 30 75 亩 详见划拨用地协议和用 地范围图 2 水 原农工商超市公司总部生活用水自金沙江路 1685 号正门接 入 给水管径为 DN100 给水水表管径为 DN75 建有 25T 高位 水箱和生活给水泵贰台 一用一备 公司内部连接给水总表的 支管管径均为 DN100 新建项目用水量增加 可申请给水增容 更换给水总表 将给水总表管径放大至 DN150 则能满足用水需 要 此增容方案经征询上水沪北所已同意 另消防用水原已形成 二路环网供水 一路来自金沙江路 1685 号正门 另一路来自伯 项 目 建 议 书 第 6 页 共 11 页 士路边门 管径均为 DN200 消防二路环网供水只需延伸供水总 管即可 因此消防用水基本可得到满足 3 供电 公司总部目前已有三台变压器双回路供电 具备应急切 换功能 总供电量达到 3850KW 但要满足本项目用电要求仍有 较大差距 经向市供电局和沪北供电所多次方案征询 拟根据公 司 销品茂 项目的总体规划 结合好德酒楼金沙江路店项目和 总公司办公大楼项目统筹考虑 初定新建 3 5 万伏用户变电站一 座 从根本上解决目前供用电设备布局和总供电容量滞后于公司 超常规发展的状况 为总公司今后发展提供供电的有力保证 4 煤气 本项目金沙江路南侧市煤气公司已预埋煤气供气总管和 预留供气支管 好德酒楼金沙江路店项目已申请煤气进户 目前 进户总管已进基地红线 经向市煤气公司工业办咨询 可按用气 设备要求及用气量办理煤气增容手续 即能满足用气要求 5 排水 农工商超市公司总部的雨污水排放在总部项目建设时已 与市政雨污水总管贯通 只需和市有关排水管理部门办理相关排 水手续既可 因此雨污水排放基本不成问题 但由于公司一期项 目环保整改的原因 原部份雨污水管的走向可能会有一定的调整 有关环保方面的内容将在环保章节中叙述 6 消防 农工商超市公司总部泵房设有 125TSWAY3 消火栓泵和 125TSWAY4 喷淋泵各二台 设想在保证满足消防规范的前提下 尽可能减少投资 不再另建水泵房 初步考虑消防喷淋泵房系统 并网使用 按保护面积更换消火栓泵和喷淋泵增加流量和扬程 项 目 建 议 书 第 7 页 共 11 页 待项目确立后由设计单位计算确定 室内外消火栓和消防设施将 按消防规范设计并设置到位 确保消防安全 7 环保 本项目无任何有毒有害气体对环境产生影响和污染 仅 有部份生活污水和少量经营油污水 气产生 拟結合原农工商超 市公司总部和 118 店大卖场环保整改 按废 污 水的排放量设 置二级生化设施对废 污 水进行处理 废气排放前设置凈化装 置 彻底改变环保设施滞后的现象 真正做到环保设施一步到位 使废水 污 废气排放符合环保要求不超标 8 通讯 农工商超市公司现有朗讯公司制造的自动 人工 交换 机一台 有中继线 43 门 直线电话 100 门 分机 400 门 新建 项目后拟按 1 6 的比例调整和增加中继线 交换机进行扩容 初 步考虑增加直线电话和分机电话各 100 门 满足通讯与信息的要 求 9 节能 该项目设置独立中央空调系统 中央空调拟采用国内先 进的节能型 以节约能源 减少运行成本 照明原则上采用节能 型照明灯具 10 交通组织 该项目是 118 店改扩建 改扩建后的超市卖场总经 营面积将达到 37000 平方米 因此交通组织的合理和安全就显得 特别重要 计划按大型购物中心的要求增设机动车泊车位和非机 动车停车位 公司职工停车和顾客停车分离 并适当增开道口 达到和满足本项目的功能要求及城市规划和交通管理的要求 11 人防 根据人防部门的管理要求 按规范设置负一层 面积约 项 目 建 议 书 第 8 页 共 11 页 5000 平方米 平时主要作设备辅助机房等使用 12 绿化 根据绿化管理条例及规范要求 绿化种植面积达到土地 总面积的 12 以美化和改善环境 13 职业安全卫生 确保卫生 安全第一 采用中央空调系统机械 进行排气 换气 确保室内空气新鲜 排风 排烟设备采用低噪 声 客梯 货梯拟选质量较稳定售后服务较好的制造商 五 项目总投资及资金来源 1 总投资 10500 万元 其中 1 土地 1550 万元 2 土建及装饰 4500 万元 3 安装工程 300 万元 4 中央空调 1300 万元 5 消防 500 万元 6 客货电梯 800 万元 7 音响 监控 100 万元 8 冷库 100 万元 9 水 80 万元 10 电 500 万元 11 煤气 80 万元 12 通讯 30 万元 13 设计 60 万元 项 目 建 议 书 第 9 页 共 11 页 14 监理 40 万元 15 环保设施 100 万元 16 绿化 50 万元 17 商场设备 200 万元 18 钻探 10 万元 19 不可预计费 200 万元 2 资金来源 全部资金依靠自有及自筹 不向银行贷款 六 项目计划与步骤 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月12月 1季度 2季度 3季度 4季度 施工图设计 扩初设计文件 初步设计文件 办理建设用地 开 竣工 设计 施工招标 市政配套 规划选址 许可 可行性分析 项目建议书 2002年 2003年 日期 项目 七 经济效益测算和分析 1 经营期 设定为 7 年 2 投资总额 总投资为 10500 万元 其中土地费用 1550 万元占 14 77 建筑装饰工程 4500 万元占 42 86 安装工程 300 万元 占 2 86 设备 3100 万元占 29 52 水 电 煤气 通讯 690 万 元占 6 57 其它费用 160 万元占 1 52 不可预计费 200 万元占 1 9 项 目 建 议 书 第 10 页 共 11 页 3 销售收入 2002 年 7 月至 2003 年为建设期 销售收入预测以 2001 年销 售额 5 5 亿元作基数 在上年基础上翻一番 后六年按年均 10 的 增长率递增进行测算 经营期内销售收入预测 年份2004200520062007200820092010 销售额 亿元 1112 113 314 61617 619 4 年均递增率 2001010 10101010 4 经营期内效益预测 单位 万元 年 内容 2004200520062007200820092010总计 商品销售收入 含税亿元 11 012 113 314 616 117 719 5104 商品销售收入 亿元 9 4410 3811 4212 5613 8215 2016 7289 56 商品销售成本8873697610 107371 118108 129918 142910 157201841854 销售毛利率6666666 商品销售毛利5664623068537539829391221003453735 经营费用率4 04 04 04 04 04 04 0 经营费用377641544569502655286081668935824 折旧和待摊150015001500150015001500150010500 税金及附加107 9118 7130 6143 7158 0173 8191 21024 0 利润总额1780