浅析我国房地产开发企业的融资及十八般武艺

清华大学房地产总裁高级研修班 F47 班结业论文浅析我国房地产开发企业的融资及清华大学房地产总裁高级研修班 F47 班 李育翰（学号： 201206F4701）2013 年 7 月 11 日“十八般武艺”目录一、引言 .1二、房地产开发投资与同期国民生产总值（GDP） .1三、 “钱荒”带给房地产开发企业的思考 .2四、房地产开发企业融资的十八般武艺 .3（一）银行贷款 .41、抵押贷款 .42、银行信用证 .43、银行承兑 .44、直存款 .45、直通款 .5（二）企业上市 .51、直接上市 .52、买壳上市 .63、海外上市 .6（三）股权出让 .7（四）职工入股 .7（五）盘活存量 .7（六）合作开发 .81、企业间的合作 .82、与业主的合作 .8（七）招商引资 .8（八）公司债券 .8（九）信用评级发债 .9（十）人民币合成债 .9（十一）信托基金 .9（十二）私募基金 .10（十三）对冲基金 .11（十四）海外基金 .11（十五）夹层基金 .12（十六）委托贷款 .12（十七）民间借贷 .13（十八）典当行 .131、当物的灵活性。 .132、当期的灵活性。 .133、当费的灵活性。 .134、手续的灵活性。 .14（十九）其它手法 .141、地下钱庄 .142、影子银行 .14五、当前房地产开发企业的融资格局 .14（一）银行贷款居于主导地位 .151、宏观原因 .152、微观原因 .15（二）定金及预付款 .15（三）其他资金逐步增加 .151、上市融资 .152、债券融资 .153、房地产信托融资 .16六、房地产开发企业融资的影响因素 .16（一）外部因素 .161、国家政策调控 .162、行业的总体形势 .163、通货膨胀水平 .174、购买者的心理预期 .17（二）内部因素 .171、企业经营状况 .172、企业规模 .173、企业所有制性质 .17七、当前环境下房地产开发企业的融资建议 .17（一）推进房地产信托实战演练 .18（二）积极发行房地产公司债券 .18（三）升级扩充房地产股市规模 .18（四）激励房地产开发金融创新 .18八、结束语 .19附录房地产开发公司设立的条件 .19（一）一级资质房地产开发公司 .19（二）二级资质房地产开发公司 .20（三）三级资质房地产开发公司 .20（四）四级资质房地产开发公司 .20（五）经济发达地区的资质标准 .20（六）房地产开发公司资质认定程序及审批 .211、认定程序 .212、审批权限 .21浅析我国房地产开发企业的融资及“十八般武艺”清华大学房地产总裁高级研修班 F47 班 李育翰（学号： 201206F4701）2013 年 7 月 11 日摘要：本文通过我国房地产行业发展历程的相关数据，对社会发展变革所带来的深刻影响，以及房地产开发企业的先行者、成功者们的融资实践等等。介绍了我国房地产开发企业的融资概况。并结合国际金融市场通行的融资工具，归纳出“我国房地产开发企业融资的十八般武艺”。相信在中央的管制更加严厉和规范的情况下，更有利于我们认清房地产开发企业的金融属性，站在企业发展战略的高度做好资金谋划，通过制度创新、金融创新，综合运用十八般武艺，创造性地推动房地产开发企业的融资实践，实现房地产开发企业的管理升级，在更高的层面又快又好地发展。关键词：房地产；融资；十八般武艺；信托；基金；战略规划。由于经验和水平有限，不妥之处再所难免。敬请老师和同学批评指正。一、引言房地产业的定义：以土地和建筑物为经营对象，包括土地开发，土地使用权的划拨、转让，房屋的建设、维修、管理，房屋所有权的买卖、转让、租赁，房地产的抵押等多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，房地产既是先导性、基础性的产业，又是产业关联度高、带动力强的产业，是关系国计民生的重要行业。房地产业是我国国民经济的重要支柱产业。作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖。回顾 2012 年，房地产的表现是先抑后扬，回暖的态势逐步回升，开发商的资金情况，也出现了无抑后扬的走势。对于未来房地产行业，市场主要机构持乐观态度居多。不过，就目前来说，房地产融资环境尽管好转，但仍没有达到可以乐观的地步。当前，许多房地产面临融资困难、融资渠道狭窄、企业资金链紧张等问题。然而，长期以来，我国传统的房地产企业主要还是通过银行贷款来聚集资金，这种单一的融资模式势必会危及房地产业的健康发展。资金是房地产开发企业的生命线，房地产融资也成为业内最受关注的议题，房地产金融理论探讨与实践尝试将成为今后一个时期房地产业的主旋律。形成房地产业健康发展、宏观经济增长和金融风险控制的良性循环，迫切需要通过制度创新和金融创新形成一个风险分担的机制，拓宽房地产业的融资渠道势在必行。二、房地产开发投资与同期国民生产总值（GDP）20092013 年第一季度国民生产总值与房地产开发企业相关数据一览表数年据份数据分类（单位）2009 2010 2011 2012 2013第一季度国内生产总值 GDP（万亿元） 33.53 39.80 47.16 51.93 11.89房地产开发投资（万亿元） 3.62 4.83 6.2 7.18 1.31房地产开发贷款（万亿元） 2.52 3.12 3.48 4.83 0.52房地产贷款余额（万亿元） 7.33 9.35 10.73 12.11 12.98土地合同总价款（万亿元） 1.59 2.7 3.15 2.69 0.59购置土地面积（亿平方米） 3.19 4.10 4.26 3.57 0.61施工面积（亿平方米） 31.96 40.55 50.80 57.34 47.9竣工面积（亿平方米） 7.02 7.60 8.92 9.94 1.95销售面积（亿平方米） 9.37 10.43 10.99 11.13 2.09注：本表数据全部直接或间接来自互联网。从上表可以看到，房地产开发直接投资占国内生产总值的份量，从 2009 年开始逐年加大，分别约为：1/11 ，1/10，1/8 ，1/7。由此带动的经济效益和社会效益，在此不再一一阐述。中央为了抑制房地产市场过热，遏制部分城市房价过快上涨，出台了一轮又一轮的调控政策，如 2010 年 4 月 17 日的“国十条”、9 月 29 日的“929”调控政策，2011 年 1月 26 日的“新国八条”、8 月 17 日的“新增限购城市”、12 月 3 日的“限购令到期仍需延续”。在这样的大背景下，我们以表中 2011 年的数据为例，作进一步的解读。2011 年主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额 10.73 万亿元。分类型来看，2011 年地产开发贷款余额 7680 亿元，同比下降 7.9%；房产开发贷款余额 2.72 万亿元，同比增长 17.1%，比上年末低 5.9 个百分点。其中，保障性住开发贷款余额 3499 亿元，全年累计增加 1751 亿元，占同期房产开发贷款增量的 50.1%，比年初水平提高 31.7 个百分点。2011 年工行房地产贷款余额 5121.78 亿元，与上年末基本持平；农行房地产贷款余额 4972.41 亿元，较上年末下降 8.53%；建行房地产贷款余额 4327.75 亿元，同比增长7.41%；中行房地产贷款余额 3764.95%，同比增长 14.07%；交行房地产贷款余额1586.52 亿元，同比增长 11.05%。2011 年国内贷款累计 12563.79 亿元，其中，国内银行贷款累计 11018.95 亿元，同比下降 2.8%；非银行贷款累计 1544.84 亿元，同比增长 25.4%。2013 年一季度房地产开发企业实际到位资金 26962 亿元，同比增长 29.3%，增速比上年同期加快 21.1 个百分点，比上年全年加快 16.6 个百分点。其中，国内贷款增长 19.8%，自筹资金增长 13.6%，利用外资增长 13.6%。由上述数据可以看出，在投资总额上，我国房地产领域投资额在不断增加。而我国的金融市场发展不够完善，市场上可供房地产开发企业选择的融资产品较少，房地产开发企业的融资渠道比较有限。由此，我们可以清晰地看到，房地产开发项目是典型的资金密集型项目，具有高投入、高风险、高产出的特性。房地产项目开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此需要房地产开发商要具有银行家的智慧，熟练掌握不同融资方式的优缺点、政策约束、时代特性和融资成本等，根据本企业的实际情况和项目的特点，在企业发展的战略层面做好资金谋划。在具体的开发项目上，选择合适的融资方式和准确的融资时机，充分利用各类金融工具，提高融资效率，最大限度地降低资金使用成本，提高企业盈利能力。在金融层面提高企业的核心竞争力，为企业的可持续发展创造不竭的动力。三、“钱荒”带给房地产开发企业的思考钱怎么变得这么贵？在我们老百姓眼中最“不差钱”的银行，怎么也跟我们房地产开发企业一样闹起了“钱荒”？居然直接把民间“高利贷”搬到了同业市场。2013年6月19日，大型商业银行加入借钱大军，在银行间拆借市场连续数天飙高之后，6月20日，资金市场几乎失控而停盘：隔夜头寸拆借利率一下子飙升578个基点，达到13.44%，与此同时，各期限资金利率全线大涨。从2013年5月份以来，金融市场的资金利率全线攀升。以三个月国债利率为例，5月7日，其到期利率为2.59%，6月19日升至3.39%，升幅高达30%；银行间隔夜拆借利率更是狂涨，6月20日的拆借利率高达7.66%，比5月7日的2.36%暴涨了2.24倍；同期固定利率企业债券到期收益率也从2.35%陡升到6.97%，涨了近两倍；6月24日某行发出的短信，您购买的“人民币理财产品” （滚动型）将于20130626到期，产品下期预期年化收益率为6%。再上网一看，本期的年化收益率也已经调整到了6%。7月1日发来的短信降至5.8%。7月7日发来的短信降至4.2%。要知道，在此前只有3.8%。其实，在6月20日当天曝出一国有大行违约之前，6月6日就有传言称一中型规模的银行出现违约， “拆借资金违约门”其实已经预示了此次“钱荒”的来临。过去几年，商业银行已经习惯于央行在市场资金紧缺时的出手相助。然而面对6月20日破天荒的拆借市场利率，央行态度却异常平静。不但没有启动逆回购、短期流动性调节工具 SLO 等工具，反而在当天继续发行20亿元央票，央行突然“断奶”令市场担忧情绪瞬间到达顶点。6月19日，国务院召开常务会议， “用好增量，盘活存量”的提法首次出笼，而且是国务院总理李克强亲自提出。据悉，在会议召开之前，银监会提供的方案相对积极和宽松，比如，推动民间资本进入金融业，鼓励民间资本参与金融机构重组改造，探索设立民间资本发起的自担风险的民营银行和金融租赁公司、消费金融公司等，进一步发挥民间资本在村镇银行改革发展中的作用。其中，民间资本发起民营银行的提法尚属首次。但会议的总基调却被市场解读为资金面继续从紧。“钱荒”效应造成银行资金的紧张，多家银行在信贷方面有意放慢节奏。房地产、基建类限制类贷款的新增几乎为零，而老客户和优质客户的贷款申请，也相应拉长了出款周期。京城多家大行的房贷按揭利率都取消了优惠，都按照基准利率执行，放款的周期也超过一个月。深圳一家银行甚至将消费贷款利率也上浮了30%。面对当前金融市场的大势，和我们已经熟悉的不能再熟悉的“国十条” 、 “国八条” 、“国五条”等国家针对房地产行业持续出台的调控新政，及各地方政府的落实细则。如果房地产开发企业还是把眼睛盯着银行，不在企业战略高度做好资金谋划，开辟新的融资渠道，提高融资效率，企业的可持续发展就只能是废话一句。未来成功的房地产开发商应该与银行家们一道成长。成为中国房地产金融创新的行家里手。成为企业家眼中的银行家，银行家眼中的房地产金融专家。四、房地产开发企业融资的十八般武艺一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。内部融资主要是指房地产开发企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满足企业的发展需求。外部融资又可以分为直接融资和间接融资。直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产信托等多种融资方式。间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产项目贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。（一）银行贷款房地产是资金密集型产业，房地产开发企业的融资情况在房地产开发企业的发展过程中起着重要的作用。从总量上看，国内贷款、自筹资金以及其他资金是资金来源的三大重要组成部分，占房地产开发资金的 98%以上。其他资金是房地产开发资金来源最主要的部分，所占比例一般大于 40%，其中，定金及预收款一般占到 6 成，个人按揭贷款占到 4 成。位于资金来源第二位的是房地产开发企业自筹资金，其中企业的自有资金占 6 成，建筑施工企业的工程垫付款占 4 成。位于资金来源第三位的是国内贷款，其中，银行贷款占 9 成。由于建筑施工企业的工程垫款也主要是来源于建筑业贷款，加上个人按揭贷款和银行的开发贷款，房地产开发资金来源的主要部分仍然是银行贷款。由此可以看出房地产开发企业对银行贷款的高度依赖性。1、抵押贷款银行贷款一直是房地产开发资金的主要来源，主要包括以下方式：土地使用权抵押贷款、自有财产(股权)抵押贷款、担保贷款。可拓展的银行贷款融资手段包括项目封闭融资、公司综合授信、纯信用免担保抵押贷款、存货抵押贷款、开发企业之间的相互担保等。2、银行信用证国家有政策对于全球性的商业银行如花旗等开出的同意给企业融资的银行信用证视同于企业帐户上已经有了同等金额的存款。过去很多企业用这个银行信用证进行圈钱。所以国家的政策进行了稍许的变动，国内的企业很难再用这种办法进行融资了。只有国外独资和中外合资的企业才可以。所以国内企业想要用这种方法进行融资的话首先必须改变企业的性质。3、银行承兑投资方将一定的金额比如一亿打到项目方的公司帐户上，然后当即要求银行开出一亿元的银行承兑出来。投资方将银行承兑拿走。这种融资的方式对投资方大大的有利，因为他实际上把一亿元变做几次来用。他可以拿那一亿元的银行承兑到其他的地方的银行再贴一亿元出来。起码能够贴现80% 。但问题是公司账户上有一亿元银行能否开出一亿元的承兑。很可能只有开出80%到90%的银行承兑出来。就是开出 100%的银行承兑出来，那公司帐户上的资金银行允许你用多少还是问题。这就要看公司的级别和跟银行的关系了。另外承兑的最大的一个缺点就是根据国家的规定，银行承兑最多只能开12个月的，大部分地方都只能开6个月的。也就是每6个月或1年你就必须续签一次。用款时间长的话很麻烦。4、直存款这个是最难操作的融资方式。因为做直存款本身是违反银行的规定的，必须企业跟银行的关系特别好才行。由投资方到项目方指定银行开一个账户，将指定金额存进自己的账户。然后跟银行签定一个协议。承诺该笔钱在规定的时间内不挪用。银行根据这个金额给项目方小于等于同等金额的贷款。注：这里的承诺不是对银行进行质押。是不同意拿这笔钱进行质押的。同意质押的是另一种融资方式叫做大额质押存款。当然，那种融资方式也有其违反银行规定的地方。就是需要银行签一个保证到期前30天收款平仓的承诺书。实际上他拿到这个东西之后可以拿到其他地方的银行进行再贷款的。5、直通款所谓直通款就是直接投资。这个对项目的审查很严格往往要求固定资产的抵押或银行担保。利息也相对较高。多为短期。个人所接触的最低的是年息18。一般都在20以上。开发商从银行获得的信贷融资渠道正在收紧。中央政府控制通胀而收紧信贷资金，资金密集型的房地产行业首当其冲。信贷资金总量大幅收紧导致商业银行被动提高按揭贷款首付比例和利率。由于流动性的收缩，首先，银行额度规模已经受到很大限制，有一些没有额度去放，银行目前贷款发放不连续。从上表中也可见一斑。另外，银行基于本身利润考核，会选择提高利率，且银行要看收益和风险的配比问题，大的优秀的开发企业在获取信贷资源上也会优于一般中小型开发企业。（二）企业上市指股份有限公司通过公开发行股票，并在证券交易所挂牌交易进行融资。中咨网统计了全国152家上市房地产开发企业（按申万房地产分类） ，2012年营业总收入为5975亿，共实现营业利润1140亿，其中净利润860亿，归属母公司股东净利润767亿。同比分别上升24.53%，17.11%，16.26%和15.06%，收入与利润稳步提升创历史新高。其中营业收入增速较11年度提升5.34个百分点，但营业利润、净利润、归属母公司股东净利润同比增速却出现小幅下滑（分别下降0.34个百分点，1.33个百分点和4.03个百分点） ，行业整体利润增速维持下降趋势。12年平均每家公司实现营业收入约39亿，基本每股收益0.34元，较11年时下降0.02元。其中12年全国商品房销售额累计约6.4万亿，同比增长8.5%，增速也回落3.6个百分点。可以看出，调控持续之下12年上市房企营业收入增速出现一定回升，高于行业平均水平，但净利润增速维持下降势头。12年152家房地产开发企业销售毛利率为37.35%，较11年下降约1.5个百分点；销售净利率则为14.4%，也下降约1个百分点。其中营业利润占营业收入19.09%，净利润则占营业收入14.40%，略低于11年整体水平，利润率继续下降。12年年底，152家上市房企资产合计2.47万亿，相对年初增加4366亿，增长率为21.42%，增速继续放缓。平均每家房企资产规模162亿；平均每股净资产3.63元，相对年初增长7.4%。行业平均净资产收益率14.37%，与去年同期基本持平，在申万23个行业板块中排名第4；总资产净利率3.81%，同比则下降6.38%，排名第8位。房地产行业整体收益水平较好，与其他行业相比排名靠前。房地产开发企业实现上市融资的可能途径有：1、直接上市直接上市分两种：一种是国内 A 股上市，即房地产开发企业设立股份有限公司，直接在国内主板 A 股上市融资；另一种是国内 B 股上市，即房地产开发企业设立股份有限公司，直接在国内主板 B 股上市融资。比如，深圳万科是自中国资本市场建立以来第一批上市的公司，见证了中国证券市场的历史变迁。自 1990 年至今，公司的营业收入从最初的 2.19 亿元增长到现在 96 亿。一个默默无闻的贸易企业到如今房地产行业赫赫有名的龙头企业，万科以惊人的速度发展壮大，万科品牌已经成为房地产行业的一块金字招牌。2、买壳上市借壳上市则一般是指上市公司的母公司(集团公司)通过将主要资产注入到上市的子公司中，来实现母公司的上市。母公司可以通过加强对子公司的经营管理，改善经营业绩，推动子公司的业绩与股价上升，使子公司获取配股权或发行新股募集资金的资格，然后通过配股或发行新股募集资金，扩大经营，最终实现母公司的长期发展目标和企业资源的优化配置。比如，1999 年 12 月 27 日，原重庆华亚的控股股东华西集团与北京金融街集团签订了股权转让协议，华西集团将其持有的 4869.15 万股（占股权比例的 61.88%）国有法人股转让给金融街集团；2000 年 1 月 15 日，财政部批准了该股权转让行为；2000 年 4 月 6 日，中国证监会批准同意豁免金融街集团要约收购义务；2000 年 4 月 12 日，金融街控股、金融街集团及华西集团就股权转让事宜分别在中国证券报上进行了公告；2000 年 5 月 24日，金融街集团在深圳证交所办理了股权过户手续。至此，公司第一大股东就由华西集团变更为金融街集团，基本完成了股权转让过程。2000 年 5 月 15 日，股东大会审议批准了资产置换协议 ，协议主要内容为：金融街控股将所拥有的全部资产及全部负债整体置出公司，金融街集团按照净资产相等的原则将相应的资产及所对应的负债置入公司，置入净资产大于置出净资产的部分作为金融街控股对金融街集团的负债，由金融街控股无偿使用3 年。金融街控股整体资产置换完成后，全面退出包装行业，主要从事房地产开发业务。此后，金融街控股于 2000 年 5 月 27 日进行了股本变动，总股本从 78691500 股变更为125906400 股。公司注册资本也从 7869.15 万元变更为 12590.64 万元。同时进行了董事会改组。2000 年 8 月 8 日，公司名称由“重庆华亚现代纸业股份有限公司”变为“金融街控股股份有限公司” ，公司股票简称由“重庆华亚”变更为“金融街” 。2001 年 4 月，金融街控股将注册地由重庆迁往北京。至此，金融街控股除保留“重庆华亚”的股票代码外，完全变成了一个全新的公司。3、海外上市海外上市是指内地股份有限公司向海外投资人发行股票，在海外公开的证券交易场所流通转让。房地产开发企业选择在境外(包括香港)直接上市或者买壳上市融资。海外上市有着周期短、手续简单的特点，从综合层面上降低了企业的融资成本，有利于提高房地产开发企业的融资能力。从目前看，可供选择的海外证券市场主要有香港联交所主板市场(SEHK)与香港创业板市场(GEM)；新加坡第一级股市与新加坡SESDAQ市场；美国纽约交易市场与纳斯达克交易市场加拿大创业交易所(CDNX)与多伦多股票交易所(TSE)。近几年随着国外资本市场对国内企业的放开，国内企业海外上市的数量逐年递增。房地产开发企业海外上市是融通资金、转变经营理念、融入国际资本市场和提升企业国家知名度的一种有效途径，无论是融资还是为企业的长期发展在海外上市时都应该根据企业的实际情况和发展需要选取合适的上市途径。比如，合生创展 1992 年进军房地产业，1998 年在香港联交所主板上市（代码：0754） ，从 1993 年起，合生创展积极投身风起云涌的改革开放建设，开香港地产集团大规模投资中国内地房地产开发之先河。2001 年全国战略布局，2004 年销售额过百亿，2005 年全国销售超过 11000 套，2006 年 36 个项目全球同步上市。短短十多年间，合生创展集团凭借锐意进取的精神和兢兢业业的态度，实施区域中心和系列品牌发展战略，在广州、北京、天津、上海等中心城市成功打造近 40 个高品质项目，服务业主逾 60 万人，累计开发面积超过 1800 万平米。成为中国内地业绩表现最佳、开发规模最大、业主数量最庞大的房地产发展商之一，业已奠定行业龙头地位。（三）股权出让指企业将自身拥有的项目全部股权或者部分出让给其他公司，以此获得项目继续投资或公司生存所需的资金。股权融资的特点决定了其用途的广泛性，既可以充实企业的营运资金，也可以用于企业的投资活动，尤其是对资金饥渴、债券关系简单的中小房地产开发企业。比如，恒大地产 2011 年 5 月 16 日公告，华人置业以 5 亿美元入股恒大位于江苏启东市寅阳镇项目的 49%权益，恒大则拥有另外 51%的股权，出让项目面积约 134 万平方米。启东项目是恒大地产的主力项目之一，总占地 598 万平方米，项目整体估值超过 300 亿元，本次出让的是恒大两个下属公司的股权。恒大地产主席许家印称，这一出售行为是公司多渠道融资的体现。（四）职工入股与前一条（“（三）股权出让类似” ） 。职工入股是一个有效的筹资方式。但应该注意以下两个方面：一方面，职工入股对于太小的公司意义不大，因为公司所能筹措到的资金数目与职员人数成正比，一般来说，待企业得到了一定发展，规模有所扩大，实力大大加强之后，公司进一步迅速成长，扩张需要大量资金时，可以考虑员工入股这种筹资方式。另一方面，如果企业的经营性情况不好，一般不宜推行员工股份拥有计划。因为企业的员工非常了解企业，此时，推行员工拥有计划很容易使他们产生被利用的感觉或抵触情绪，从而使职员入股计划难以成功。当然，如果公司规模发展到了一定程度，公司经营情况好时，或者即使经营情况不太理想，公司经理人员和职员在避免企业破产和职工失业问题上形成共识，希望同舟共济，渡过难关。那么采用员工入股是可行的筹资渠道。（五）盘活存量这与李克强经济学中“用好增量，盘活存量”的提法是完全一致的。对于经营不善的企业，往往是一方面资金短缺，但另方面又存在着严重的资产闲置与低效率运行，被人称为“捧着金碗要饭吃” 。通过合理压缩原材料与中间半成品库存，处理产成品积压，收回被拖欠的应收贷款，提高劳动生产率与资金周转次数，降低单位产品能耗，出租出售闲置资产，盘活级差地租，开展出售专利技术、有偿输出管理、出售独立销售权等无形资产经营，调整企业经济结构，改善企业经营管理等措施，可以盘活企业的存量资产。这样可以实现结构优化，流动加速，闲置资产变现，低效资产变高效，实际上也是一种有效的筹资渠道。对于企业集团来说，通过合理调度盘活内部的停滞资金，也是加速资金周转的重要的筹资途径。为此，应充分发挥企业集团财务公司的作用，利用各项资金的时间差与空间差，做到资金的总体有效利用。（六）合作开发1、企业间的合作主要是以企业间联合拿地共同进行项目开发、或者是一方面提供土地而另一方提供资金或品牌及管理等形式进行合作。通过合作可以有效地减轻企业在开发项目时的财务负担，从一定的角度来说这种方式可以被看作是企业融资的另一种方式。对中小企业来说，在融资困难的情况下，与实力雄厚的大型房地产开发企业合作是一种实际且可行的选择。合作开发房地产可以是国内企业进行合作，也可以是国内企业与国外企业进行联合开发，双方可以建立中外合作或中外合资企业，这也是房地产融资的一种方式。在企业合作方面，万科经验丰富，不断通过与其他企业合作的方式，快速进入各地市场。2010 年年末万科和五矿联手出资 52 亿元在北京拿地，2011 年万科董事会也批准了与华润的合作事项。2、与业主的合作房地产合作融资还有很多其他方式，如 TOT（移交- 经营-移交）、BOT（建设-经营-转让）、DBTO（设计-建造- 转移- 经营）、DBFO （设计 -建造-投资-经营）等。（七）招商引资招商引资虽然一般也是一种股权融资，但它不通过公开市场发售，是一种私下寻找战略投资者的融资方式。因此，其优缺点与发行股票上市类似，但由于不需要公开企业信息以及被他人收购的风险较小等原因，通过招商引资的方式融资也是我国中西部地区中小企业的常常