房地产评估报告

房地产评估报告房地产评估报告 以重庆江北区紫御江山楼盘房地产处于销售状况进行评估分析 一 受理评估业务 1 评估目的 房地产销售 2 评估对象 1 房地产权利状况 根据委托方提供的 房屋所有权证 知 估价对象房屋所有权人 为陈刚根据 房屋所有权证 中 设定他项权利摘要 之内容 2016 年 11 月 10 日该房产以人民币元的权利价值 全部销售给冯玉 截止 估价时点 该房产存在该项销售权利 2 周边环境 江北嘴 CBD 定位为重庆市中央商务区的商务中心区 兼容商业 服务业居住等多种功能 是未来城市形象展示的窗口 而紫御江山 占位于江北嘴 CBD 核心 领驭着北滨路的整线繁华 紫御江山是难 得的可坐享城市一线江景楼盘之一 项目位居两江交汇处 背山面 水 坐拥稀缺江山自然景观 80 的户型可以 零距离 观赏到山城 美丽的一线江景 所拥有的城市资源可称作城市少有 二 价值定义 本报告估价结果是指估价对象在目前使用状况及现状房地产市 场条件下 存在销售权利 于二 一六年十一月十日的房地产市场价 值 三 评估方法 常用的房地产估价方法有收益还原法 市场比较法 成本法等 估 价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范 根据各种方法的适用 范围 结合估价对象的具体特点以及估价目的进行 在此评估中 考虑 到估价对象为住宅的实际情况 选用市场比较法 收益还原法作为本 次评估的基本方法 1 由于重庆市紫御江山项目在江北区北滨路附近 象估价对象这 种普通住宅比较案例较多 所以采用市场比较法进行测算估价对象作 为一般商品房的房地产市场价值 市场比较法是将估价对象与在估价 时点的近期有过交易的类似房地产进行比较 对这些类似房地产的成 交价格做适应的修正 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方 法 2 由于重庆市紫御江山项目在江北区北滨路附近住宅出租的情 况较多 租金水平比较透明 因此本报告采用收益法测算估价对象作 为一般商品房的房地产市场价格 收益还原法是求取估价对象未来的 正常净收益 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加 以此 估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 3 本报告采用市场比较法和收益还原法两种方法 从不同角度反 映了估价对象的房地产价值 对两种方法取权重得到最终结果 四 评估计算过程 一 采用市场比较法测算房地产市场价格 1 比较实例选择 选择三个与委估宗地的用途相近 交易类型相同 区域及个别因 素条件相近 交易情况正常的已发生交易的案例 以它们的价格作比 较 结合影响地价的因素 进行因素修正 求取待估宗地的价格 实例 A 保利观澜 位于江北区新溉路北侧 海尔路东侧 土地用 途为住宅 建筑面积为 103 平方米 交易价格为 11000 元 m2 日期为 2016 年 11 月 实例 B 保利观澜 位于江北区新溉路北侧 海尔路东侧 土地 用途为住宅 建筑面积为 98 5 平方米 交易价格为 10400 元 m2 日期 为 2016 年 11 月 实例 C 保利观澜 位于江北区新溉路北侧 海尔路东侧 土地 用途为住宅 建筑面积为 110 平方米 交易价格为 10800 元 m2 日期 为 2016 年 11 月 2 编制比较因素条件说明表 3 编制比较因素条件指数表 根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况 编制比较因素条件 指数表 比较因素指数确定如下 1 日期修正 所选案例交易日期均为 2009 年 5 月 与估价时点接近 不予修正 2 区域因素 商业繁华程度 公交便捷程度 社区成熟度 环境景观 公共设 施完备度待估宗地均一般或较好 每相差一级应相应修正 1 3 个别因素 建筑结构 分砖木 砖混 钢混 钢结构四级 每相差一级应相应修 正 1 主窗朝向 分为南北 南向 东向 东西 其他朝向 每相差一级应 相应修正 1 装修水平 分为无装修 毛坯房 简单装修 普通装修 精装修四种 委估宗地为 100 每相差一级应相应修正 2 设备设施 住宅包括燃气 通风 暖气 电梯 地下车库 消防等设 备设施的完备程度 每少一种相应修正 1 根据以上比较因素指数的说明 编制比较因素条件指数表 4 编制因素比较修正系数表 取上述三个案例修正后的市场价格的平均值作为此次市场比较 法测算的市场价 单价 10670 10584 10395 3 10549 67 元 m2 总价 10549 67 82 94 元 二 采用收益还原法测算房地产市场价格 1 月租金确定 根据估价人员对同一供需圈内的类似房地产项目进行调查分析 选取与估价对象最具相关性的实例 并分别进行实地查看 调查 同类 住宅的市场租金较为透明 根据估价对象所在周边地区和该房屋的具 体情况 估价人员认为类似估价对象出租价格在 3600 元 套 月时有 一定的市场竞争力 所以本报告按 3600 元 套 月租金进行测算 2 年有效租金收入的测算 1 估价对象的年租金毛收入为 3600 12 43200 元 2 年有效租金收入 根据估价人员的调查分析 估价对象所在区域租赁市场状况较好 年 空置率按 15 天即 0 5 12 4 17 计算 能客观反映估价对象在目前现 状的市场环境中的正常租赁市场状况 考虑拖欠租金以及其他原因造 成的收入损失为租金毛收入的 1 则年有效租金收入为 43200 1 4 17 1 1 40984 57 元 3 客观运营费用 税费 根据 关于调整住房租赁市场税收政策的通知 财税 2000 125 号文 中有关暂减以市场价格出租的居民住房营业税和房产税的 有关规定 委估对象为个人出租居民住房 符合上文暂减规定 因此按 5 房产税 营业税测算 A 房产税 按年有效租金收入的 5 计算 40984 57 5 2049 23 元 B 两税一费 营业税 教育费附加 城市建设维护税 按年有效租金收入的 5 5 计 40984 57 5 5 2254 15 元 上述税费合计 2049 23 2254 15 4303 38 元 1 物业维修费用 根据目前物业维修费的统计资料 维修费约占年有效租金收入的 1 0 则物业维修费为 40984 57 1 0 409 85 元 2 物业管理费 包括正常使用下的能源费 清洁费 以及员工工资 福利等费用 按年有效租金收入的 2 0 计 40984 57 2 0 819 69 元 3 其他费用 如租赁代理费 印花税 不可预见费等费用 取有效租金收入的 1 0 40984 57 1 0 409 85 元 4 年客观运营成本 年客观运营成本 税费 物业维修费 物业管理费 其他费用 4303 38 409 85 819 69 409 85 5942 77 元 4 净收益 年净收益 年有效租金收入 年客观运营 40984 57 5942 77 35041 8 元 5 确定资本化率 A 资本化率通过安全利率加上风险调整值的方法来求取 所谓 安全利率 是指无风险的资本投资收益率 以一年期国债利率作为安 全利率 考虑到目前房地产投资的风险较以往有所增加而回报率有所 下降 确定资本化率为 4 5 B 估价对象所在区域的环境较好 市场对该区域同类项目的需 求较大 同时考虑到近年来北京市住宅市场分布面较大 有替代可能 的房地产会相互影响和竞争 使其价格相互牵制而趋于一致 综合权 衡 估价人员假设估价对象的年净收益在经营年限将保持平稳状态 6 完整产权条件下的房地产市场价格 p a r 1 1 1 r n 其中 p 房地产市场价格 a 年净收益 3 5041 万元 年 r 资本化率 4 5 n 收益年限 按剩余土地使用年限 45 00 年计 根据上述公式以及分析取得的数据 可测算出估价对象的房地产 市场价格为 53 元人民币 单价为 8186 元 m2 五 最终结果 采用市场比较法和收益法测算的结果 估价方法 市场比较法 收益法 总价 万元 94 53 单价 元 m2 10549 67 8186 市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似 房地产进行比较 对这些类似房地产的成交价格做适应的修正 以此 估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 收益还原法是求取估价 对象未来的正常净收益 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后 累加 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价值 因此 本报告利用权重法 取得最终结果 权重值 市场比较法 0