不通过中介签购房合同的程序

不通过中介签购房合同的程序不通过中介签购房合同的程序 篇一 不通过中介购买二手房的程序 一 方法 步 骤 1 买卖双方建立信息沟通渠道 买方了解房屋整体现 状及产权状况 要求卖方提供合法的证件 包括房屋所有 权证书 身份证件及其它证件 买方需要有购房资格 2 如卖方提供的房屋合法 可以上市交易 买方可以 交纳购房定金 买卖双方签订房屋买卖合同 或称房屋买卖 契约 买卖双方通过协商 对房屋坐落位置 产权状况及 成交价格 房屋交付时间 房屋交付 产权办理等达成一 致意见后 双方签订房屋买卖合同 3 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请 接 受审查 买卖双方向房地产管 理部门提出申请手续后 管理部门要查验有关证件 审查产权 对符合上市条件的房屋准予办理过户手续 对 无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情 况拒绝申请 禁止上市交易 4 立契 房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状 况和购买对象 按交易部门事先设定的审批权限逐级申报 审核批准后 交易双方才能办理立契手续 5 缴纳税费 税费的构成比较复杂 要根据交易房屋 的性质而定 比如房改房 危改回迁房 经济适用房与其 它商品房的税费构成是不一样的 6 办理产权转移过户手续 交易双方在房地产交易管 理部门办理完产权变更登记后 交易材料移送到发证部门 买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权 证 7 对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同 后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续 银行审核买 方的资信 对双方欲交易的房屋进行评估 以确定买方的 贷款额度 然后批准买方的贷款 待双方完成产权登记变 更 买方领取房屋所有权证后 银行将贷款一次性发放 8 买方领取房屋所有权证 付清所有房款 卖方交付 房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履 行完毕 有些二手房在转让时 还被别人租赁 如果买房人只 看房产证 只注重过户手续 而不注意是否存在租赁时 买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产 因 为在我国认可的是 买卖不破租赁 也就是说房屋买卖合 同不能对抗在先成立的租赁合同 这一点被很多买房人忽 视 引起纠纷 如何预防二手房买卖签约后房子反悔等问题 一般来 讲 预防二手房买卖签约后房主反悔 作为购房者 应该 采取的对策可以有以下几方面 1 在与二手房房主签订购房合同时 购房者必须提前 考虑房价上涨等因素 考虑相关的可能结果 约定好违约 赔偿责任 并在能够办理过户手续时 及时办理 避免对 方反悔 2 为避免因为房主主张房屋为夫妻共有而最后被判定 合同无效 买房人应在签订买房合同时让对方提供确保有 权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证 明 3 为了了解所购房屋的真实情况 购房者应在购房前 向物业 邻居 开发商了解情况 最好到现场看房 并对 可能出现的质量问题如何承担责任作出书面约定 4 购房者要了解待购的房屋是否属于不能上市的国家 法律明确规定的农村宅基地所建房屋 如果是的话 建议 城镇居民不要购买这类房屋 第一步 买卖双方在市房管局房产交易大厅网上签约 窗口办理二手房网上签约 并到设置在房产交易大厅的地 税窗口办理完税凭证 第二步 买卖双方到房屋所在区房管局房产交易大厅 设立的 契税征收窗口 交纳契税 并将申报材料递交到 区房管局受理窗口进行受理 第三步 对于资料齐全的 10 个工作日后 过户手续 办结 买方会接收到一条领证短信 此时买方即可持本人 的有效身份证明到市房管局房产交易大厅领证窗口领取房 屋权属证书 若购买的二手房是房改房的 按规定 网上 签约之前还需要对房屋进行重新测绘 拿到新的测绘图纸 后才能按照普通二手房的交易程序进行 并且交完契税 买卖双方需要到市房管局房产交易大厅的受理窗口提交申 报材料 在二手房交易过户时 有几点问题一定要注意 不然 可能会让你买房置业的喜悦心情大打折扣 核实房屋情况 谨慎看房 了解房屋自然情况 注重 细节 多观察房屋瑕疵是否在可接受范围 核实产权是否清晰 首先卖方手续是否齐全 房产证 是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证 卖方必须是房 屋的所有人 通过查验产权证和产权人身份证核实 确认 无误以避免纠纷 对于持有军官证的房主应该格外谨慎 必须核实身份 对夫妻共有的或不是只有一个产权人的房 屋 在签买卖合同时应所有产权人都到场验人签字 明确交易流程 明确合同付款方式和付款时间 按合 同规定交易过户 如房屋涉及抵押 必须明确由哪一方解 除抵押 明确违约责任 与卖方明确违约责任是双方诚信履行 合同的保障 如在中介购房 推荐让卖方委托中介代收定 金 以免发生纠纷时 缺乏主动 该房屋产生的费用是否结清 有些房主在转让房屋时 其物业费 采暖费 煤气费 电费 水费等因长期拖欠 并已经欠下数额不小的费用 买受人在不知情的情况下购 买此房 很有可能要为此买单 建议将这些可能发生的情 况都落实到合同中去 并留有尾款 本着谁消费谁清零的 原则做以制约 尽量委托正规中介机构或经纪事务所来代理房屋买卖 交易 让其将风险规避最小 也给购房者省去很多不必要 的麻烦 篇二 如何签订正式的购房合同 买房过程中最棘 手的事情之一就是和房地产开发商签合同 大家都知道 开发商对 商品房买卖合同 非常了解 都曾精心研究过 是签订 商品房买卖合同 的 高手 而购房者对此却 比较生疏 稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里 因此 在签订购房合同的时候 购房者一定要经过严谨缜 密的思维和谈判 尽可能地与开发商签订一份公平的购房 合同 我们在此将罗列出其中的重要条款 希望大家能够 详细阅读 体会 相信会对购房者起到一定的提醒和解释 作用 1 认准签约主体 仔细验证房地产开发商的基本资料 确认企业名称与 营业执照的名称完全一致 以免引起不必要的纠纷 因为 在商品房销售中 很多开发商都会委托中介公司代销自己 的楼盘 因此 购房者在签订 商品房买卖合同 时 无 论接触的是开发商还是其委托的销售公司 都应认准签约 主体 商品房预售许可证 上标明的公司 在交易中所 涉及的所有书面文件 材料也都应由签约主体出具 这样 才能避免 一房多售 或骗取房款后携款潜逃的现象发生 此外 还需要验证合同中的建设项目依据和商品房销售依 据是否与原件相同 2 仔细阅读合同内容 拿到 商品房买卖合同 后 购房者先不要签约 而 应该首先仔细阅读其中的内容 如果对其中的部分条款及 专业术语不理解或者概念比较模糊 可以向当地的房地产 开发主管部门咨询 在自己全部理解之后才开始签约 3 不要漏项 对 商品房买卖合同 中的所标注的商品房销售许可 证 坐落位置 设计用途 建筑结构 面积等和土地来源 情况及年限都应当逐项填写 以免出现漏项 因为这些条 款关系到所购房屋的合法性 在现实中 很多购房者对此并不重视 以为房子在那 摆着不会出错 当发现对方没有销售许可证和土地使用权 证时 就很难证明对方欺诈 因此 在签订合同的时候 必须将这些内容明确地写进去 4 寻找谈判的机会 商品房买卖合同 中有许多相关条款 都是空白的 这需要买卖双方协商后填写或补充约定 也就是说买卖双方都有权利对合同中的条款进行修改 增 补或删减 但房地产商往往提前将空白行划去或填上于己 有利的内容 使得购房者失去了平等谈判的机会 这时候 购房者需要头脑清醒地据理力争 如果自己不同意合同中 的某项约定 就应该将自己的意见写进补充约定中 否则 签订认购书就视为你同意了合同中的条款 5 对于双方违约的处理应平等 在 商品房买卖合同 中 标明了甲方逾期交房和乙 方逾期付款的相应处理条款 但关键内容是空白的 需要 由甲乙双方协商填写 如果开发商在签订合同前就已经填 写完毕 购房者就需要仔细对比 以达到双方违约期限及 违约金利息都平等 6 关于房屋面积差异的处理 关于商品房面积的计算 我们在前面已经有所交代 但是在这里还需要进一步予以详解 我国最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释 和建设部 商品房销售管理 办法 中 对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条 款 出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与 商品房买卖合同 约定的面积不符 如果合同中有约定 按照约定处理 如果合同中没有约定或者约定不明确 面 积误差比绝对值超出 3 购房者可以要求解除合同 返还 已付购房款及利息 如果购房者同意继续履行合同 房屋 的实际面积比合同约定面积大的 面积误差比在 3 以内 含 3 部分的房价款由购房者按约定价格补足 面积误差 比超出 3 部分的房价款由出卖人承担 此部分所有权归购 房者 房屋实际面积比合同约定面积小的 面积误差比在 3 以 内 含 3 部分的房价款及利息由卖方返还购房者 面积误 差比超过 3 部分的房价款由卖方双倍返还购房者 此外 购房者还须重视的就是我们所购买的房子是按 建筑面积计算房款 这就有了套内建筑面积和公用建筑分 摊面积之分 套内建筑面积是独立产权 公用建筑分如何签 订正式的购房合同 摊面积是共有产权 如果购房者所签订的合同是按建 筑面积计算房款 因为核对公用建筑分摊面积非常困难 不良开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高 额利润 也由此损害购房者的权益 因此 在合同中应明 确标明公用建筑面积的米数或计算比例 当然 这一条款 成立的前提是符合建设部 商品房销售管理办法 的规定 7 产权登记要明确 按国家 商品房销售管理办法 第 34 条的规定 开发 商必须在商品房交付使用的 60 日内 将需要由其提供的办 理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房地产行政主管 部门备案 城市房地产开发经营管理条例 第 33 条规定 预售商品房的购房者应在商品房交付使用之日起 90 天内 办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续 现售商品房 的购房者应当在销售合同签订之日起 90 日内 办理土地使 用权变更和房屋所有权登记手续 因此 只要房地产开发商履行了按期提交相应资料的 义务 就对房屋权属证书的取得和取得时间不负责任 在现今的商品房买卖中 开发商往往承诺由其代办权 属证书 所以 开发商不但有在 60 日内提交资料备案的义 务 同时还有房屋交付使用 预售 90 天内或者合同签订后 现售 90 天内办理完产权登记手续的义务 否则就应当承 担违约责任 当然 当事人双方也可以在合同中另行约定 上述时间期限 8 配套设施要明确 在 商品房买卖合同 中 商品房的上水 下水 供 电 燃气 暖气的运行日期都是空白 这也需要由甲乙双 方协商填写 如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏 比如他 们会填写 入住时具备通水 电 气 条件 看上去这句 话没什么问题 但是细细品味就会发现其中大有文章可做 入住时具备通水 电 气 条件 中的水电是临时的 还 是正式的 入住时具备开通条件并不代表一定就能开通 因此 在这些条款中 需要明确注明具体的开通时间 虽 然煤气的开通受入住率的限制 暖气的开通也受季节限制 但合同中都应对此有尽量明确的约定 同时 还应有对违 约责任的处理方法 9 不可轻视设计变更 很多购房者不重视合同中的设计变更条款 尤其是对 所购房屋无关的环境变更 因为他们认为这些变更对自己 没有太大影响 事实却并非如此 任何的设计变更都是有 原因的 这种变更往往是为了符合开发商的利益 但同时 却又有可能伤及购房者的利益 因此在签订此条款时更应 审慎对待 10 明确合同附件 合同附件中应附上商品房平面图 包括方位图及分门 分层平面图等 而且还要用红笔将所购房屋圈红 并注明 房间面积 加盖骑缝章或签字 此外 还应附上商品房房 屋设计和环境布局的原设计及规划图纸 而不应将此项空 下 空下就是以实际环境为准 11 注明商品房的抵押和租赁情况 在写明此点的时候 应当标明出现抵押或租赁情况时 房地产开发商所应承担的责任 义务和违约赔偿的具体事 项 此外 还应详细填写商品房的质量及设备情况 现如今 购房者需要购买住房的时候 都需要与开发 商签订 商品房买卖合同 这份合同是建设部颁布的格 式化文本 此外 购房者还可以将开发商承诺或双方协商 一致的内容以补充协议的方式附在 商品房买卖合同 里 补充条款可多可少 因此 购房者应该提前考虑清楚 将 自己想到的需要约定的问题添加进去 当然 也可以没有 此项 由于补充协议是房屋购买合同里没有约定的事项 因此成为 商品房买卖合同 中重要的组成部分 所以 在补充条款签订的时候应考虑以下几个方面的问题 1 应当把售楼书和其他广告的内容明确地写进补充协 议里 购房者在购置商品房 尤其是购置期房的时候 往往 是在看了开发商印制的售楼书后才决定购买的 售楼书中 有该楼盘的特点 交通 规划设计 房型 配套 装饰 设备等情况 从法律意义上讲 这份售楼书是开发商的承诺 是开 发商向购房者发出的一种要约邀请 但是它并不具有法律 效力 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释 第三条规定 商品房的销售 广告和宣传资料为要约邀请 但是出卖人就商品房开发规 划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影 响的 应当视为要约 该说明和允诺即使未载入商品房买 卖合同 亦应当视为合同内容 当事人违反的 应当承担 违约责任 但为了避免可能产生的纠纷 最好还是将这 些内容写到 商品房买卖合同 或 补充协议 中最为稳 妥 2 明确房屋所有权证的办理 获得时间产权证是认定 房屋权属的法律依据 但在现实生活中 常常出现购房者 在支付完房款后的很长一段时间内都拿不到产权证的情况 要想避免这种情况发生 就必须在补充协议中约定产权证 取得的最后期限 并且标明如果到期购房者仍得不到产权 证 有权退房及索取赔偿 3 要明确如果按揭办不下来 责任应当怎样分担如今 人们在购房的时候往往选择按揭贷款 但也有按揭办不下 来的时候 办不下来的原因比较复杂 有购房者的原因 也有房地产开发商的原因 甚至还有银行方面的原因 因此 在付款方式的附件中就需要写明 如购房者无 法获得银行的按揭贷款 责任应当由买 卖双方承担 但 现实中 开发商往往在这方面大做手脚 合同中写着 购 房者无法获得银行按揭贷款 应当在接到通知后的几天内 付清余额 而购房者往往因为粗心而忽略这一点 造成不 必要的损失 因此 购房者在签订 商品房买卖合同 或 补充协议 时 应当将其明确标明 4 明确公摊建筑面积 目前 在所有的购房纠纷中 最多的就是公用面积的 分摊问题 这主要是因为部分 开发商在公摊面积上故意大做文章 从而使购房者的 权益受损 为了更好地保护自己 购房者在签署购房合同 的时候一定要与开发商约定清楚 确定公摊面积的数字 此外 还要约定公摊面积包括哪一部分及其位置 并将其 写在 补充协议 中 5 应该明确装修的标准 如今 房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修的牌 子 但并没有写明怎样算粗装修 怎样算精装修 这时 就必须在合同中明确装修标准 如果装修的标准太笼统 粗装修可能就会没有室内门和不粉刷 这可是需要很大花 费的 而精装修就可能用国产材料代替进口材料 用普通 材料代替品牌材料等 6 明确违约责任 应当在 商品房买卖合同 或 补充协议 中写明 如果开发商在交付房屋时 交付的房屋达不到 商品房买 卖合同 或 补充协议 的约定 购房者有权拒绝收房 并且由开发商支付一定数额或比例的违约金 或者协商解 决相关事宜 如果无法达成共识 购房者有权退房 7 明确退房责任 购房者入住时 通常装修房屋 这需要很大一部分投 入 如果房屋出现质量问题并涉及到退房 你的装修费用 就会白白丢掉 因此 必须写明退房后的处理办法 由于 开发商原因导致的退房 开发商应在确定的日期内退还购 房款 并按一定的计算方法支付给购房者赔偿金 包括银行 的利息 罚金 8 关于商品房交付时的约定 房屋交付时 开发商应向购房者提交房屋入住通知 建设工程竣工验收备案表 住宅质量保证书 住宅使用说明书 实测面积 钥匙收条 而这些都需要 在 补充协议 中写明 以免事后出现纠纷 9 明确房屋质量 房屋质量的好坏 直接影响到购房者的居住质量 也 是购房者入住后最容易与开发商产生争议的地方 因此 应在 补充协议 中标明房屋质量的具体内容 比如 墙 体平直的标准 房间的防水标准 顶棚无水渍 厨房及厕所 防水良好 管线与地板结合处无漏水 渗水现象等 表面 裂缝的标准 内部无任何裂缝 墙壁表面平整 管线安装 与室内表面的平整标准 所用的建筑材料应达到国家强制 性标准等 10 明确收房入住时须交的费用 购房者入住时 还需要交一部分的费用 其中包括取 暖费 物业管理费 煤气开户费等等 如果购房者没有记 录清楚 很可能被开发商以其他名目索要相关的其他费用 11 明确配套设施 房屋的配套设施 包括水电气 有线电视 电话 信报 箱 宽带网络等 是入住时就必须用到的 因此 在房屋交 付的同时应当具备使用条件 但是 有些时候 其中的部 分设施却没能达到使用的要求 现行法律中也没有明确违 约责任应当由谁承担 因此 为了避免日后的纠纷 应当 将相关的条款写在补充协议中 12 明确物业 现实中 业主往往与物业产生很多纠纷 为保证自己 入住后的权益 购房者应在 补充协议 中约定物业的有 关情况 包括物业权利的限制 物业费 环境卫生 保安 绿化等 总之 购房者应当时刻谨慎 小心 秉着宜细不宜粗 的原则 签订 商品房买卖合同 或补充协议 从而最大 限度地保护自身权益 当然 如果你能聘请律师帮你办理 相关事情 那是最好的 因为在商品房买卖中涉及很多专 业的法律知识 聘请律师能预防买卖合同中的陷阱 虽然 这需要支付部分费用 但却可以降低购房的风险 虽然在前面我们曾经针对房屋建筑面积的问题有过相 关说明 但是我们在这里还需要进行具体的阐述 因为这 是最容易让购房者吃亏的环节 稍一不慎就有可能遭受很 大的损失 可是因为合同上的漏洞 我们还无法获得相应 的赔偿 那么 在签订具体合同的时候 我们在建筑面积 方面应该具体注意哪些问题呢 1 购房者要考虑到套内建筑面积包含着套内的墙体面 积 虽然外墙的一半厚度计入套内建筑面积 但砖结构的 房子底层墙体都厚 越往上墙体越薄 所以 同单元 不 同楼层的套内使用面积 外墙米数 还是有很大差别的 即 便是同一楼层 楼两侧单元的套内使用面积也要比中间的 单元套内使用面积小一些 2 购房者要记住 套内的使用面积即大家俗称的 地 毯面积 并不是真的按地毯面积计算 房间内的管道井 所占的面积也是被计入套内使用面积的 由于现在多数的 楼宇都采用户外查表 暖气也实行分户计量 往往共用的 管道井从房屋中通过 因此 在买房的时候 要让房地产 商标明你所购买房屋的管道井所占面积究竟有多大 以免 你的套内建筑面积里记入公用的竖管井面积 3 套内建筑面积包括阳台的建筑面积 我们都知道 封闭式阳台的面积按外围水平投影面积计算 非封闭式阳 台的面积按外围水平投影面积的一半计算 因此 购房者 在签署合同的时候 必须了解所购商品房的阳台是不是封 闭式的 因为封闭式阳台是需要报批的 这在商品房规划 设计图上有所标注 但有些房地产商往往将非封闭阳台改 成封闭式阳台 以赚取其中的差额 4 现今商品房的辅助建筑越来越多 比如 飘窗 室内的楼梯 阁楼 分体空调机位等 按规定 这些辅助 建筑有些可以计算面积 有些不可以计算面积 但购房者 在不清楚的情况下 开发商往往将其全部算入购房面积中 为了避免日后不必要的纠纷 购房者最好在买房 时向房地产商问清楚哪些辅助建筑算套内建筑面积 哪些辅助建筑不算套内建筑面积 5 如今的购房者在与房产开发商签订购房合同时 往 往忽略对建筑面积 公摊面积 的约定 从而导致开发商有 条件随意增加公摊面积 使购房者的利益受到侵害 因此 在签订预售商品房购房合同的时候 一定要在合同的补充 条款中标明 分摊面积应该由 有资质的测绘单位出具商 品房预售面积测绘技术报告书及其分摊情况 被分摊的公 用部位的名称 用途 所在位置 面积 参与分摊公用建 筑面积的商品房的名称 用途 所在位置 面积 分摊系 数 不分摊的公用部位 这些全部都应该写清楚 6 我们都知道 房屋使用率是套内使用面积与建筑面 积之比 也就是说 房屋使用率越高 建筑面积就越小 购房者所使用的空间就越大 但是 在通常情况下 购房 者不太了解房屋使用率的具体数值 在签订商品房合同的 时候 只能接受开发商提出的房屋使用率 实际上 设计 合理的住宅楼使用率为 高层塔楼约在 72 7 5 高层板楼约在 78 80 多层住宅建筑在 85 左 右 了解了这些数值 购房者便可以事先计算出所购房屋 的使用率 并以此判断开发商所说的使用率是否准确 以 及房地产开发商的信誉如何 从而考虑是否签订购房合同 篇三 签订购房合同是常常被忽视的 陷阱 一 定要审查开发商是否具有商品房预售许可证 有了预售证 许可证 则通常开发商也具有了房地产开发证 国有土地 使用证 建设工程开发许可证 工程规划许可证共五证 这是买房能否办房产证的关键 一定要参照最好是采用且不要随意修改 文本 并 按照文本中所列条款认真填写 了解各项具体内容 不要 随意去签订开发商自己定的 定购协议书 还交一笔订金 就算很多人都这样做 但这并非购房的必经程序 且这种 合同一定是权利义务不平等的 对自己尤其不利 最好能 够直接与开发商签预售合同就好 这个步骤 一定不能马 虎啊 否则到时吃大亏就惨了 一般情况违约责任约定不对等违规行为主要有三方面 是对违约金数额约定不对等 如某合同中约定买受 人逾期付款超过 60 天 如继续履行合同 需按天支付违约 金万分之五 而出售方逾期交房超过 60 天 则只需按天支 付违约金万分之一 是对违约责任的起始期限约定不对等 如某合同中 约定 买受方逾期付款超过 60 日 出卖方逾期交房 90 日 需承担违约责任 是对定金的约定违法违规 最高院关于审理商品 房买卖合同纠纷的司法解释 第四条规定 因不可归责于 当事人双方的理由 导致商品房买卖合同未能订立的 出 卖人应当将定金返还买受人 但实际上 很多房产公司在 订立合同时都规定 只要买受人无法继续履行合同 出卖 方都要没收定金 买期房要约定条件和时限 对于期房 由于资金不足而延期交房是常有的事 甚 至交不了房的都有 如果不是规范的 文本 则开发商 在合同上务必会大做文章 对买房者极为不利 如含有模 糊性词语只注明竣工日期 而不无交付使用日期 运用 水 电气安装后 质量验收合格后 小区配套完成后 等一些 模糊语言 对此 购房者在签订合同时 一定要将交房日 期明白无误地规定为 某年某月某日 并注明开发商不 能按时交房所需承担的责任 对房屋及小区内的描述 要清楚不可使用模糊字眼 有时合同中还会进行如下描述 如果发生问题 在 最短时间内解决 在装修材料上 选择最好的国外进 口的 等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺 最短 是多长时间 什么样的才算最好的 所以对于购房者一定 要把每一个具体的时间 具体的地点 具体的材料以及开 发商的口头承诺落实在合同里 有时还会出现以偏盖全是个泛指的概念 有时会出现 这样令人哭笑不得的问题 开发商承诺卧室的玻璃是中空 的 到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空 而 上面却是普通玻璃等等 很多合同中常可以看到这样的条款 应于 日前 如何如何 但是并没有约定如果没有在 日前如何 如何 后该怎样处理 这样 即使最后认定是开发商的过 错 你也很难制裁他 最多是调解了事 所以对于购房者 与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺 不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法 做 到越详细越好 再举个简单的例子 你买的塔楼 或板楼 里有几部电 梯 是否会全部同时开通 如果有不开的怎么办 不要小 看这个问题 为了出面积 增利润 现在的高层住宅只安 装几部电梯 而且平时还不全开 在上下班高峰时间极为 不便 这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢 公摊面积 不应该计入的包括仓库 机动车车库 非机动车车库 作为人房的地下室 以及可以单独使用的 空间 还有售房单位自管自用的房屋 比如说开发商在大 堂里做的销售中心等 为多栋房屋服务的管理用房 通俗 来说 就是与这栋楼不相连的部分 比如说小区的物业管 理用房等 在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明 在主合同的第三条里 只是说分摊了多少 分摊的面积的 数额 但是在合同的附件二 应该有一个房屋面积分摊的 说明表 分摊了哪一部分 是经过哪一个地方批准的 购房者与开发商签订认购书后 就要交一定额度的 定金 这是无可非议的 但有时购房者在交付定金后因种 种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时 发展商一 般都只退购房款而不退定金 理由是买家没有履行合同 所以没收定金 对策 律师建议买家最好与发展商在协议中约定 若 买家得不到贷款时 定金该如何返还或是否要扣除部分作 为手续费等 这样就避免了很大的麻烦 合同陷阱几经斟酌后 客户便要决定购房了 因此 得与开发商签订 商品房买卖合同 一般情况下 开发 商 售楼人员 会递给客户一份拟好的合同 合同会有许多 空白的地方 有些地方是有待双方确定后注入相关内容的 而有些选择性填写处可能还空着 这时 购房者往往以为 该说的都已注明了 合同就算是完成了 殊不知就是这些 空白处为开发商日后作弊提供了条件 比如 标准合同第 十五条迟延办理产权证的 违约金每日按已付房款的万分 之三计算 但您一不留神 开发商 售楼人员 便将此条款 设计成按购房全款的万分之三承担违约责任 前不久我们 从报上看到过这样的案例 迟延办证一年多 只赔付 96 元 或者在不能按时办理好时 干脆让购房人退房 还有的合 同中写明的违约条款表面上貌似公平 实际不公平 例如 约定任何一方解除购房合同都要 支付总房款 40 的违约金 这实际上只是限制购房人 开发 商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不 在签约时 应查看并检查 住宅使用说明书 和 商 品住宅质量保证书 的内容 并将 商品住宅质量保证书 作为合同的附件 检查是否有开发商对质量问题的责任 房屋的交接 开发商应该请房地产的管理部门认可的 有资质的机构对房屋的面积进行实测 在交楼的时候 应 该提供实测面积的数据 以及我们所说的住宅质量保证书 以及住宅使用说明书 如果开发商提供证明原件不全的 可以拒绝收楼 由此产生的一切责任 由开发商承担 一个不好的物业管理公司 一定让你永远觉得不舒畅 所以要多看看物业管理公司具体如何 以及双方约定的物 业管理范围和收费标准 对于期房 甚至现房 都有可能与开发商的描述不 一样 此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应 承担的责任 可参考 签约后购房者要求退房 不按期付 款 开发商卖房后要求换房 不按期交房 面积变动超过约 定幅度 质量不符合要求 办理过户手续时不符合规定和约 定等 别漏了违约责任的平等性 未注明因何种原因可以退房以及后果 购房者与开发商签订认购书后 需要交一定额度的定 金 但在购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷 款而无法购买该房产时 开发商一般都只退购房款而不退 定金 所以买家最好与开发商在协议中约定 若买家得不到 贷款时 定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等 这样就避免了很大的麻烦 擅自扩大对 不可抗力 的解释 政府交通管制竟 也在列 合同法 第 117 条对不可抗力有明确规定 不可抗 力是指不能预见 不能避免并不能克服的客观情况 而某合同中规定 不可抗力是指在出卖方无过错的 前提下 战争 恐怖活动 人力不可抗拒的自然灾害 施 工中遇到的异常困难或者重大技术问题不能及时解决 包 括施工期间 由于政府重大活动规定不得开挖 运土 交 通管制等 合同条款明显违法 损害共有权益 将共有场地的车位同规划车位混为 一谈 物权法 第 70 条规定 业主对建筑物内的住宅 经营性用房等专有部分享有所有权 对专有部分以外的共 有部分享有共有和共同管理的权利 第 73 条规定 建 筑区划内的道路 属于业主共有建筑区划内的绿地 属于 业主共有建筑区划内的其他公共场所 公用设施和物业服 务用房 属于业主共有 第 74 条规定 占用业主共有 的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 属于业主共有 但在实际 商品房买卖合同 中 出卖人经常通过明 示或者混淆概念等方式 对买受人对共有部分享有共有权 进行限制或者排除 如在某合同中约定 买受人以物业共有人身份同意 本项目范围内所有商业用房的外墙面外立面 屋顶使用权 由出卖人或出卖人授权的单位统一管理 自行使用或授权 使用 产生受益归出卖人 明确排除了买受人的共有和 共管权利 此外 采用混淆概念对买受人共有权进行限制和排除 也很普遍 如把占用业主共有的道路或者其他场地用于停 放汽车的车位 同规划车位或规划车库混为一谈 明确排 除买受人对这部分车位的共有权利 某房产公司在合同 补充条款中约定 屋内出卖方提供的所有电器设备由生 产厂商直接提供保修 若因该电器设备质量事故造成 人生损害或财产损失 买受方或受害方应直接向生产厂商 索赔 出卖方不承担赔偿责任或连带责任 但应提供必要 的协助 而根据 城市房地产开发经营管理条例 第三十一条 以及 商品房销售管理办法 第三十三条的规定 在保修 期限内发生的属于保修范围的质量问题 房地产开发企业 应当履行保修义务 并对造成的损失承担赔偿责任 合 同违法行为监督处理办法 第九条也明确规定 经营者 与消费者采用格式条款订立合同的 经营者不得在格式条 款中免除自己的下列责任 造成消费者人身伤害的责任 因故意或重大过失造成消费者财产损失的责任 登记手续约定违规 办 两证 大大超过法定期限 城市房地产开发经营管理条例 第三十三条规定 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起 90 日 内 办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续房地产开 发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋 所有权登记手续 并提供必要的证明文件 但有些 商 品房买卖合同 对土地使用权变更登记的期限约定大大超 过了法定期限 签合同时要写明交房日期 通水 通电 通气等条件 要明确双方违约责任 按规定入住 70 以上 才能开通燃气 之前开发商要免费提供液化气灌 延期交房 开发商 补充协议 规定 若开发商 延期交楼 则按业主已交房价每日千分之一支付违约金 且违约金赔偿总额以房款 5 为限 如发展商仍不能交楼 业主只退回已交的本金 这种约定非常不合理 购房者由于缺乏法律常识 往往会犯一些比较初级的 错误 有时代表发展商签约的人并不是