关于我市住宅小区物业管理情况的调研报告

1 / 7关于我市住宅小区物业管理情况的调研报告随着我市城市建设步伐的不断加快，物业管理作为新兴产业在我市悄然兴起，居民居住环境也得到了明显改善。在市委、市政府的关心、支持下，我市物业管理服务水平和质量不断提高。但就目前情况看，各住宅小区物业管理仍存在诸多问题，直接影响着居民的生活质量，已成为居民非常关心的热点问题。市政协经济法制提案委员会于 5 月份组织部分政协委员进行了专题调研，通过实地查看，走访相关部门，听取物业管理企业和业主的意见，发放调查问卷等多种方式，了解了我市物业管理行业的基本情况，现将调研的有关情况报告如下：一、我市物业管理的现状（一）住宅小区基本情况：调研结果显示，我市共有住宅小区 104 个（包括单位的家属楼、家属院） ，其中有物业管理的小区 12 个（都是新建的住宅小区） ；其余小区有些是单位委托或业主自发组织聘请临时人员，负责打扫卫生、看管大门（如国税局小区、工商局小区等） ；还有一些建设规模小，基础设施差的小区，没有任何形式的物业管理。全市物业管理覆盖率不到 10%。目前为止仅有胜利小区和曙西小区成立了业主委员会。2 / 7（二）物业管理企业基本情况：我市物业管理起步较晚，从 2016 年阳光花园小区进驻第一家物业管理公司至今，在我市注册的物业管理企业有 6 家，沧州入驻我市的物业管理企业 2 家，均为三级资质的物业管理企业，且都处于前期物业管理状态。（三）物业管理从业人员情况：我市物业管理从业人员共有 241 人，其中物业管理人员 29 人，专业技术人员 104 人，其他从业人员 108 人（包括临时工） 。（四）物业管理收费情况：我市物业管理收费标准为每月每平方米元-元，收缴率在 75%左右。二、我市物业管理存在的问题（一）物业管理体制不健全，运作不规范。一是目前我市物业管理企业都处于前期物业管理状态，大部分依附于开发商。这些物业管理企业虽然具有独立的法人资格，却很难按照市场竞争机制运作，致使物业管理工作敷衍塞责。二是收费项目和标准不公开、不透明。存在少服务，多收费，乱收费现象。三是没有规范的物业管理合同文本，物业公司与业主之间没有签署物业服务合同，虽然有的在售楼时与业主签署了一份临时管理规约（如“恒泰丽景” ） ，但是只规定了物业收费标准及对业主行为的约束，而没有对物业公司的服务标准作出规定。一旦发生纠纷，难以证明物业服务是否符合标准，不能维护业主的合3 / 7法权益。（二）我市 98%以上的小区没有业主委员会。经调研了解我市只有两个小区有业主委员会，大部分小区召开业主大会、组建业主委员会十分困难，主要体现在：一是小区入住率低，组织、召集业主大会困难。二是部分小区规模较大，业主户数较多且相互之间不熟悉，再加上部分业主对物业管理漠不关心，组织业主进行选举、决策等事务存在较大难度。绝大多数小区在入住几年后，仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，业主与物业公司之间因缺乏沟通，闹意见的事情经常发生。另外，业主委员会组建、运行不规范。如瀛秀园小区虽然成立过业主委员会，但业主委员会是由物业公司指定的，而不是按程序由业主大会选举的，业主委员会在业主中没有权威性，工作起来难度很大，在遇到一些困难和矛盾，以及部分业主的不理解后，就自行解散了。我市仅有的两个业主委员会，因其成员对物业管理知识了解甚少，对其职责认识不清，业主委员会也是形同虚设，不能起到应有的作用。（三）业主维权意识淡薄，对物业管理缺乏监管。一是大部分业主不知道怎样管理和使用专项维修基金。房屋保修期过后，小区内共用部位及共用设施设备的维修，业主们多是自己摊钱维修。全市 104 个小区中，目前只有“胜利小区二期”因修房顶使用过一次专项维修基金。二4 / 7是多数业主不清楚物业管理包括哪些内容。经了解，很多小区存在楼道脏乱差、小区院内车辆乱停乱放、绿化管理不好、安保措施不到位、高层楼房电梯坏了不能及时维修等现象，却没有人出面或组织其他业主向物业公司提出意见，所以物业公司也是得过且过，造成少服务、服务不到位的现象时有发生。（四）物业管理从业人员整体素质不高，大部分没有经过专门的业务培训。这一问题主要表现在以下两个方面：一是部分物业管理企业员工责任心不强，服务态度不好，对业主的正当要求不能及时满足。如瀛秀园、胜利小区、旺佳华庭等小区业主反映楼道、院内清扫不及时、不干净，一些物业从业人员对业主反映的问题不理不彩，推托塞责，造成业主对物业公司意见很大。二是一些从业人员专业化水平低。小区内路灯、楼宇门等设施损坏后，由于缺乏专业技术人员，而不能及时维修。调研中发现这种现象非常普遍，业主对此反映强烈。（五）物业管理费收取难。我市物业管理处于起步阶段，一些业主物业服务的消费观念还没有完全树立起来。一是部分业主物业管理意识差，认为自己花钱买的房，不需要别人管理，以种种理由拒交物业费。二是当业主与物业管理企业发生纠纷时，业主不是积极通过司法、行政手段解决，而是选择拖欠或拒绝交纳物业费的方式。5 / 7三是有的业主入住几年却从没交过物业费（如胜利小区已入住十年） ，其他业主看到小区内有人不交物业费，认为自己交了会吃亏，所以也效仿着拖欠或者拒交物业费。致使物业公司处于微利，甚至亏损状态，物业管理企业难以为继。（六）物业管理缺乏配套性文件。2016 年 9 月1 日，国务院颁布物业管理条例 ，在实施过程中，我市还没有配套的地方性文件，由于缺乏相应的法律法规，物业管理公司与开发商产权不清，物业管理公司与业主法律责任不明确，业主和业主委员会的自治自律意识不强，导致社区管理的难度加大，物业管理处于无章可循的局面。三、提出如下几点建议：（一）完善物业管理监管机制。行政主管部门要加强对物业管理的监督、指导工作。一是严格实行准入许可制度。努力引入市场竞争机制，并对物业管理行业进行定期考核，对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员，坚决吊销执照、注销上岗资格证书。二是加强日常巡查。对服务不到位、收费不规范的物业公司予以严肃查处。三是物业收费实行明码标价。在行政主管部门监督指导下，对物业服务等级、服务内容及相应的收费标准举行价格听证，并进行公示，使业主明明白白消费。四是强化专项维修基金的管理和使用，确保专项维修基金的合法管6 / 7理和合理使用。（二）尽快出台物业管理服务合同文本。行政主管部门要广泛征集社会各界的意见和建议，按照“分等定级，质价相符”的原则，制定物业管理服务合同示范文本，明确规定物业管理服务中的服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等，进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。（三）指导召开业主大会，成立业主委员会。行政主管部门和居委会要主动介入，引导业主积极筹备召开业主大会，按程序公开选举业主委员会。经选举产生的业主委员会要热心公益事业，对这项工作要有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通和桥梁的作用。使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。（四）加大对物业管理法律法规的宣传力度。充分利用电视、广播、标语、宣传手册等多种渠道，加大对物业管理的正确宣传和引导，让广大业主了解物业管理对小区环境的重要性，树立正确的“物业服务消费观” ，同时能够运用法律武器保护自己的利益，充分行使自己作为物业主人的权利和义务。物业公司要进一步明确自己的工作职责，为业主提供优质的物业服务，使物业管理走上良性发展的轨道。7 / 7（五）加强对物业管理从业人员的业务培训。行政主管部门要制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗。在对员工进行专业技能培训的同时，更应注重个人素质方面的培训，全面提高物业管理从业人员的专业素质和服务水平。（六）尽快出台地方性配套文件。由于各地物业管理实际情况存在很大差异，政府及有关职能部门应