关于涉农小产权房的税收征管

1 / 6关于涉农小产权房的税收征管近年来，随着城市化进程的推进及房价的飙升，小产权房以其价格优势越来越受到人们的关注，加之建设部曾在 2016 年明确提出要出台新政策解决小产权房的历史遗留问题。由此，诱发了一些企业和个人为获得巨额利润而大肆建设小产权房，扰乱了房地产市场的管理秩序。甘井子地区现有五个涉农街镇，每个街镇的辖区都存在不少的涉农小产权房。为此，区局组织了专项税收调研，来探讨解决小产权房建造主体的税收征管问题。一、涉农小产权房的概述（一）涉农小产权房的概念所谓的涉农小产权房，也称“乡产权房” ，是相对于涉军小产权房，通常所说的“军产”而言，是一些村集体组织、建设单位或者不具备资质的开发商通常以新农村建设等名义出售的建筑在集体土地上的房屋。这种房屋不同于正常房地产企业开发建设的商品房，不存在土地出让金和相关税费等，价格一般是同等位置房价的 40%60%。（二）涉农小产权房的分类税收调研小组通过实地调查，走访开发商、村委会和相关部门，了解辖区内所建小产权房的背景、开发2 / 6性质、施工单位、土地取得方式、规划审批、地点、面积、销售对象、销售时间、销售进程及国地税管辖情况等。根据相关情况对涉农小产权房分类分析。1、按照小产权房的开发建设主体，可以将其分为四类：（1）由街镇政府引头，划拨土地，雇佣建造商建造房屋，来安置回迁户，并对原宅基地进行土地的平整，用于新农村建设，发展农村经济。这种方式需要街镇政府拿出大笔的资金，而政府的财力有限，所以这种方式的并不多见。（2）通过街镇政府划拨土地，由企业承建房屋，房屋建成后分出一部分用于回迁户居住，余下的由企业对外出售。整个过程街镇政府都不需要垫付资金，满足了政府安置回迁户、建设新农村的政治和经济的需求，但实际上是农民付出了土地，而建设小产权房的企业获取了大量“无税”利润。（3）企业通过租赁或是承包的方式取得土地，以农业精品园、养老院等的名义，占用农业用地，建造房屋出售。这类企业很多都不是规范的房地产企业，甚至有些企业未按规定办理税务登记。（4）个人通过租赁的方式取得土地，名义上是农业开发用地或是个人住宅，实际上开发建造房屋以供出3 / 6售。这里的个人既有当地农民也有城镇居民，这种情况更加难以进行税收的征收管理。2、按照涉农小产权房的建设项目，可以将其分为三类：（1）直接以商品房的名义出售的住宅小区。这类房屋表面上与正规的大产权房无异又存在价格优势，很受大众欢迎。（2）取得农业开发用地，以农业精品圆形式建造的别墅式住宅管护房。农业精品园是在国家高效利用土地，大力发展精品农业的背景下取得的土地，建造了农业大棚及管护房，进行所谓的农业养殖或种植。这类小产权房实际上就是在管护房的掩护下建造住宅用以出售。（3）以建立敬老院等公益事业的名义，无偿租用土地，建造大片住宅楼。实际上所建楼房除少部分作为敬老院使用外，大部分作为住宅出售。二、涉农小产权房税收征收管理存在的难点国务院已经明确指出：城镇居民不得到农村购买小产权房。但不合法的小产权房仍大行其道，一方面是价格优势吸引购买者，另一方面还在于开发小产权房的获利空间大，开发商受利益驱使大量建造。由于开发主体不规范，相关部门监管措施不到位，小产权房销售行为的存在不仅仅有悖于税收公平原则，造成国家税款的大量流失，4 / 6更严重冲击了税务机关对房地产行业的税收管理。（一）由于涉农小产权房建造在集体土地上，没有国有土地使用权出让合同 ，小产权房不能办理产权证，政府部门就不能掌握房屋的建造及销售情况，即使是对办理了税务登记的企业，税务部门也只能按照一般企业的管理方法进行管理，无法监控掌握房屋的存量、已售数量、收入及成本等，给税收的征收管理带来很大的难题。同时，大部分建造商针对小产权房不能办理正规产权手续的情况，使用以租代售的形式签订买房合同，租期根据小产权房所占用土地的租期定为 30 年，50 年等。这不仅给购买者带来一定的风险，也会给经营者带来意想不到的麻烦。由于小产权房没有正规的房地产四证（国有土地使用证、建设用地规模许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证） ，不能按照房地产企业管理，只能按一般企业的租赁业务处理。根据 2016 年实施的新企业所得税法规定：租金收入按照收付实现制的原则计入收入总额，而这些房屋只能按对外出租的固定资产核算，那么每年可以计入成本费用的只有折旧额，这就意味着小产权房的房款要一次性计入收入，而扣除的成本只有按租期计算的折旧额。举个例子一套房屋售价 10 万元，成本 6 万元，假设没有预计净残值，按直线法计提折旧，租期 50 年，该企业5 / 6应缴纳的企业所得税=(10-6/50)*25%=万元，如果严格按税法征税不只会给企业带来沉重的负担，还可能造成资金周转不灵，甚至更严重的后果。（二）从对涉农小产权房的调研发现，大部分企业的经营范围都不包含房地产业务，使其土地的开发具有一定的隐蔽性，这就给税务机关的监管带来一定的难度。在对房地产企业的管理服务中就会忽略该类企业，从而可能导致相关政策的宣传不到位。同时也不排除企业在进行小产权房投资时设立帐外帐，让税务机构监控不到，也就无从下手，管理造成税款的流失。（三）从事开发涉农小产权房的企业经营者素质参差不齐，通常都是抱着投机的心理开发建设小产权房，从而就会对会计核算要求不严，导致企业的会计核算不健全，收入、成本不能准确核算，税务机关很难对其进行税收的征收管理。三、对涉农小产权房进行税收征管的几点建议（一）政府应尽早出台涉农小产权房相关政策。只有政策明晰了，才能规范开发企业的经营行为。税务机关在进行税收征收管理的过程中，才能保证税法的贯彻实施，有效监控房屋的开发建设进程、销售进展及收支情况，保证税收的公平原则和国家税款的应收尽收和足额入库。（二）对涉农小产权房进行规范的税收征收管6 / 6理，应在区域范围内实行。为保证对涉农小产权房实行有效的征管，同时又不至于导致税源的流失，需要至少在一个市属的范围内由国、地税机关统一进行征管。这样，才能防止企业通过变更主管税务机关等手段来规避税收，从而使其在税收公平的基础上更好的接受税收征管。（三）对涉农小产权房开发建设主体，应比照房地产企业所得税税收政策进行征管。虽然涉农小产权房的开发建设不具备房地产企业开发建设大产权房的法律要件，但考虑其运作实质的一致性，根据企业所得税法的实质重于形式原则，应该比照房地产企业进行税收征管。（四）加强对涉农小产权房开发企业的税收监控。首先要做好摸底工作，通过走访调研对企业的经营情况总体掌握，设立小产权房开发企业的台帐，随时掌握房屋的开发建设进展及销售情