房地产调研报告

1 / 40房地产调研报告房地产市场调查报告一、背景介绍从 XX 年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，xx 市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计 300 余个。单拿 xx 为例，房地产企业已达 428家，开发项目 120 余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。XX 年税收收入亿，2016 年截止11 月份，已增到 12 亿，房地产行业已占地方税收收入 50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。纵观 XX 年2016 年 xx 市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨” “抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx 市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。2 / 40二、影响房价的变动因素1、房价组成要素：土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。配上图：需求供给曲线税金及费用：XX 年房地产企业的税负率 7%左右，目前的税负率近 13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过亿/80 套，新增税负就要达到 600 万，平均每套房多承担税负万，平均每平米房价增加 535 元。房产税的开征现状：对从价的按房产的%征收，从租按照 12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房3 / 40产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入 70%来自于商铺及写字间，开盘时 4 万/平米，目前已升至 6 万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难求 2 万/平米，到目前已降至万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润2、社会因素国民经济的发展水平体制改革的深化程度居民收入水平的变化政策导向社区环境选择地理位臵其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，4 / 40一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放 20 多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。三、政府的调控政策三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。体制改革的深化程度税制的设臵房地产税的开征规范性文件的出台国五条细则中未提及征收二手房交易 20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。5 / 40四、房地产公司如何确定未来的经营战略。一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看班级：电商 0731姓名：XXX学号：07060111001图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看目录一、调查说明二、房地产市场现状6 / 40(一)房地产市场供给状况房地产市场需求状况三、当前我县房地产市场存在的主要问题四、房地产市场发展趋势行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定发展动力十足，发展前景广阔五、政策建议建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。摘要7 / 402002 年，全国房地产开发投资亿元，占固定资产投资的%，占 GDP 的%。我县的房地产业从 1998 年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。我县的房地产市场一、房地产市场现状2002 年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的 96%。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。“九五”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。商业营业用房 3 年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的%、%、%。私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。2002 年个人购房面积达 80628m2，占总销售面积的%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的%，房改房约占住宅交易起数的%，因而成为存量房交易市场的”生力军” 。房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，8 / 40给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。二、当前我县房地产市场存在的主要问题。房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。三、房地产市场发展趋势XX 年的供应量放大较快。今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。 硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展，也为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。控制单体开发建设有利于开发的规模化；房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。房地产调查报告一、 调查说明我县房地产市场现状及发展趋势当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场9 / 40体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。2002 年，全国房地产开发投资亿元，占固定资产投资的%，占 GDP 的%。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。我县的房地产业从 1998 年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。2000 年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，200年全县房地产投资亿元，比上年增长%，占当年固定资产投资的%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：调查方式：文案调查法和网络调查法、综合调查法调查对象：我县的房地产市场二、房地产市场现状(一)房地产市场供给状况1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。10 / 40由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。2000 年，全县只有 6 家房地产开发企业，其中国有企业 2 家，民营企业 4 家。到了 2002 年底已发展成有 17 家开发企业，其中拥有三级开发资质企业 2 家，三级资质以下的企业 15 家；国有企业仅有 1 家，民营企业 16 家。2002 年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的 96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从 2001 年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。2001 年完成房地产开发投资额 7757 万元，是上年投资额的 5 倍，比同期全社会固定资产投资增速高倍；2002年完成房地产开发投资额 20376 万元，同比增长倍，高于同期全社会固定资产投资增速倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，2000 年为%,2001 猛增至%，2002 年再创新高达为%，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在11 / 40投资过热引起的“泡沫”问题。3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。“九五”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，2000 年-2002 年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的 70%、%、%；商业营业用房 3 年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的%、%、%。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。2000 年全县总投放为 16 亩；2001 年总投放为 98 亩，是上年的 6 倍；2002 年总投放达 236 亩，同比增长倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。2000 年平均每宗房地产开发出让土地面积为亩，2001 年为亩，2002 年为亩，房地产开发规模越来越大。5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。12 / 40受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。2002 年，县城房地产开发投资额约占总投资额的 72%，华埠镇约占总开发投资额的 22%，其他乡镇约占 6%。因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。2001 年比 2000 下降%，2002 年比2001 年下降%。私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷 款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。2000 年至 2002 年分别为%、%和%；同期国内货款所占比重分别为%、%、%;而同期自有资金分别为%、%、%。房地产市场需求状况13 / 401、房地产市场需求趋旺，呈现出”两头轻、中间重”的销售态势。近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。2000 年-2002 年销售面积分别为 32646m2、35362m2、80811m2，同期预售面积分别为、和，从 2001 年开始，预售面积超过了销售面积。2002 年底，空置一年以上的商品房面积仅 1977m2。在商品房住宅销售调查中，90-110m2 户型住宅占销售总额的%，110-130m2 户型住宅占销售总面积的%，90m2 以下户型占 12%，130 平方米以上户型占%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。2001 年，全县个人购房面积达，占销售面积的%；2002 年个人购房面积达 80628m2，占总销售面积的%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，2002 年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的%。从购买对象和使用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我14 / 40县尚不存在房地产“泡沫” 。3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，2001 年商品住宅平均售价约 987 元/m2，比上年度上升%，2002 年平均售价约 1140 元/m2，同比上升%。而同期我县国内生产总值的升幅为%、%。4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军” 。自 1999 年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大” ，2000 年共成交 184 起，面积，2001 年共成交 243 起，面积，2002 年共成交 225 起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的%，房改房约占住宅交易起数的%，因而成为存量房交易市场的”生力军” 。房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。三、当前我县房地产市场存在的主要问题。房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金15 / 40融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。房地产开发企业市场准入“门槛低” ，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快，价格偏高。房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比16 / 40重偏高，出现供大于求的现象。四、房地产市场发展趋势行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调，要加强房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强，我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费，将17 / 40逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。我县房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估计约有 800 户左右；全县房改房约有 7000 多套，1999 年以来交易备案的约 900 套，加上拆迁房约近百套，需换房户按剩下的 30%计，将有近 2000 套的消费。激活这群中低收入消费群体，将给我县房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需矛盾呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊 90-110m2户型、城区 80-100m2 户型)是今后几年的开发主流。同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单18 / 40体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向市场。政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房” ，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所” ，是政府当务之急的一件大事。3、供需趋于平衡，价格相对稳定因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升。2002 年新开工的面积达 188450m2，其中商品住宅 1265551m2，营业用房 61899m2。XX 年的供应量放大较快。据调查显示，11 家开发企业到 11 月底的销售总量为 95360m2，空置面积(待售面积)有 60077m2，其中住宅25413m2，商业用房 34659m2，年度存量较大，这予示着前几年的卖方市场状况将有所改变。从房地产开发土地供应上看，2001 年为公顷，2002 年为公顷，XX 年 11 月止约投放公顷，虽然年度投放紧缩较快，但考虑 XX 年南湖地块一期建设将动工，实际的开发面积将不会减少。另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约 910 亩的储量，尚较充足，保证了今后几年的土地供应。从需求上看，市场的消费潜力依然较大。随着政策的兑现，开发结构的调整，旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地产市场供需将趋于19 / 40平衡。另据 XX 年 11 月对 11 家开发企业的调查资料显示，XX 年商品住宅销售平均价格约为 1240 元/m2，虽然价格比上年每平方米上升了 100 元，但较前两年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。发展动力十足，发展前景广阔。1、城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区，以此为依托在岙滩形成居住区及副中心，围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的”一个中心两个副中心”的规划布局结构，城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化的发展，县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接形成一体化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。按县城城市总体规划对人口规模的预测，规划近期县城城市人口规模将发展到万人，净增近万人，按人均建筑面积 30m2 计，县城区至 XX 年因人口增加需求20 / 40建筑面积达 30 万 m2，集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需 1-2 万 m2 住房；另外还有改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求。这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。2、生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。生态立县战略的确立，为我县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续发展道路，是我县实现跨越式发展的历史选择和必然途径。随着生态立县战略的深入实施，我县的森林生态系统功能进一步增强，生态环境质量始终保持全省全国先进水平，生态环境更加安全。生态旅游业资源愈显丰富，特色文化愈显深厚。生态城镇建设稳步推进，生态城市功能进一步强化，城市品位大大提高。对外大交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈，基本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网络。钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力，被更多的人熟悉和向往。一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境，将吸引大批向往优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。万向集团将投巨资打造“浙西硅谷” ，万向硅峰公司在近年21 / 40内计划整体搬搬至硅电子基地，形成硅电子产业的集聚，一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江源头生态县。硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展，也为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。五、政策建议建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有22 / 40效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构；有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节；控制单体开发建设有利于开发的规模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场。以增强政府对土地市场的调控监管力度。加强土地有偿使用力度，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何其它方式取得房地产开发用地，规范房地产开发行为。金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，以控制房地产开发与住房消费中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。要积极提供土地收购储备的信用贷款，同时强化货款监控，实行封闭运行。加强对房地产货款的监管，依法依规货款，严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货23 / 40款，继续加大货款风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的信贷支持。完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关” ；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关” ；加强房地产交易的动态管理，把好“交易关” 。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易” ，使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发微利等方式运作。加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，24 / 40完善住房供给体系。经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供给量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。根据我县市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中介服务，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。据最新统计数字，我县城镇贫困户有 657 户，1512 人，其他住房困难户 154 户362 人。解决和改善这些贫困户的住房问题是一项当务之急的大事。积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。 房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看，25 / 40房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌；再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制；强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度；采取购房贷款贴息优惠；合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力，使潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。要一如既往地推进招商引资工作，主动承接从大、中城市梯度转移的劳动密集型产业。加快硅电子基地建设，加速引进大企业大集团的项目、资金、人才、技术等。利用县工业园区这一平台，进一步促进产业集聚，不断推进工业化步伐，从而带动城市化的发展。要深入贯彻实施生态立县战略，大力发展生态工业、生态农业、生态旅游业，以打响钱江源绿色品牌为26 / 40动力，以打造全国绿色食品生产、加工基地为目标，加快建立“绿色食品城”市场。当前应着力加快茶叶市场的扩大经营。通过“兴工业、旺市场”加快地区经济发展，加速要素集聚，从而增强房地产市场发展后劲。附件 参考资料：我县房地产统计局的档案袋 我县房地产规划局档案管理参考网站：房地产专用网 我县的房地产统计网站 资料来源：房地产调研报告范文网房地产项目市场调查报告小组成员摘要一、调研目的 二、调研内容 三、调研范围及对象 四、调研方式与方法 五、调研具体实施 六、调查时间进度安排七、本次调研工作人员分配及工作分工 八、经费预算一、调研目的1、了解房地产主开发商的楼盘价格、设施、促销以及开发商的实力。2、了解房地产价格的走势 3、了解房地产开发的项目成本。 4、了解楼盘所处地区的交通情况27 / 40二、调研内容1、房地产项目的位置、户型、风格、单价、总价、配套、交通等方面的情况2、房地产开发商情况调查，主要调查项目附近楼盘的房型、价格、推出时间、销售渠道、促销策略及开发商实力等三、调研范围及对象天津市的所有房地产开发商都是被调查对象图片已关闭显示，点此查看四、调研方式与方法主要以实地调查为主，具体实施方法如下：在完成市场调查设计及对调查人员进行讲解有关调查内容后，就可以展开具体的实地调查，每位小组成员负责调查 3-4 家房地产商的访问调查。调查人员在进行调查时向房地产开发商说明来意并做好访问记录。五、调研具体实施 准备阶段确定调查问题，设计调查方案，确定调研人员 实施阶段根据调查要求，采用多种形式，由调查人员广泛地收集与调查活动有关的房地产开发商的信息。每名调研员负责 3-4 个房地产开发商的调查，时间控制在 1-2 天以内。 调查后续工作安排28 / 40调查工作完成后，对个小组成员调查的数据进行汇总、归纳、整理和分析，做出统计分析报告。六、调查时间进度安排 调查时间：1、在房地产开发商售楼期间进行访问调查 调查时间进度安排表图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看七、调研工作人员分配及工作分工 调查方案设计及修改: 数据收集及统计： 分析数据及调查报告撰写： 八、经费预算共计：元整 活动经费预算表：图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看西 南 交 通 大 学 希 望 学 院房地产估价作业调查报告相关内容构成及表格图片已关闭显示，点此查看学 院 ： 西南交通大学希望学院专 业： 土 木 工 程班 级： 建 筑 七 班 学 生 姓 名： 罗方维 学 号： 任课和指导教师：鲜 娟 作业的完成日期： 2016 年 12 月 07 日29 / 40图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看成 绩：住宅房地产市场调查研究报告内容构成1宏观环境分析经济环境。首先要阐明城市的地位，即城市所处经济圈的基本情况，城市在所处经济圈中的地位。第二要分析城市的经济发展状况。即分析城市 GDP 和人均 GDP及其变化情况、产业结构及其演进、城市主导产业及重大产业投资发展状况、固定资产投资和房地产投资情况以及房地产开发投资占固定资产投资的比重、城市化进程等。第三分析城市的社会发展状况。即分析城市人口及其近年的变动情况、城市外来人口状况与人口导人政策、城市在岗职工平均工资水平及其变化趋势、城市居民人均可支配收入及其变动趋势、城市居民储蓄存款余额及其变化趋势、社会消费品零售额。城市规划。分析城市发展的总体目标，城市总体布局规划；城市区域功能划分，各区域规划发展目标；城市交通建设状况；城市更新和旧村改造。政策环境。政策环境是指房地产开发所面临的政策和制度环境，主要分析与房地产有关的财政政策、货币政策、产业政策和土地政策等。30 / 402房地产市场发展现状和趋势分析城市土地供应。分析城市历年土地成交情况、区域土地价格变动，土地出让政策变化和土地供应特征等。城市住宅开发状况。分析历年住宅施工面积、新开工面积、竣工面积等。住宅供给和需求状况。分析历年住宅批准预售面积、政策性住房建设状况、历年住宅销售面积和销售金额、空置面积、市场消化系数、外销面积、平均价格、房价收入比等。存量住宅交易状况。分析历年存量房成交面积、成交价格、存量房租售价格比等。3客户分析产品的需求特征。分析市场上主流的和消费者偏好的住宅类型、建筑风格、户型结构、建筑面积、功能空间的配置、面积分配；小区环境设计；小区配套设施。产品购买决策过程。分析消费者购房的动因，获取信息的途径，影响消费者决策的因素等。客户生活形态特征。分析不同生活形态下不同族群的生活观、消费观和传播观，如消费者年龄、家庭生命周期、个人和家庭收入、工作及休闲观念、购物与消费方式等方面。31 / 40图片已关闭显示，点此查看4竞争分析竞争对手分析。主要是针对竞争对手的专业化程度、晶牌知名度、资金实力、开发经营方式、楼盘质量、成本状况及成本优势、价格策略、与当地政府部门的关系、历年来的项目开发情况以及项目销售情况等方面进行分析研究。竞争项目分析。主要是分析建成或正在建设中的竞争性项目，具体包括：项目区位、占地面积、建筑面积、规划与建筑特征、配套设施、绿化率、面积户型、装修标准、建造年代、空置、价格、付款方式、广告策略、销售状况等。总的来说包括下面三个部分：总述、估价对象的描述、房地产估价。第一部分 总述一、 估价项目名称：XXX 有限公司房地产价值评估二、 估价对象：上海展望集团机械制造有限公司在上海市金山区朱泾镇万安街 105 号的房地产三、 估价目的：为确定委估对象抵押贷款提供参考价值依据 四、 估价依据1 中华人民共和国城市房地产管理法 32 / 402 中华人民共和国土地管理法3 国家技术监督局、中华人民共和国建设部联合发布的房地产估价规范4 XXX 房地产权证第 XXX 号） 5 委托单位的企业法人营业执照 6 估价业务约定书7 估价人员现场勘查以及市场调查整理的资料五、 价格定义本报告的估价结果是在估价对象符合公开市场原则及此次估价目的要求的前提下所提出的公允价值意见六、 估价期日： 七、 估价日期：八、 需要特殊说明的事项根据有关规定本报告的有效期为一年，自估价期日起一年内有效。有效期内如遇委估对象或外部经济环境发生重大变化，报告应作相应调整。九、 房地产估价师 中国注册房地产估价师 中国注册房地产估价师十、 房地产估价机构：XXXX 评估有限公司 地 址： 法定代表人：XXX联系电话：XXX 资质类型：房地产估价 X 级。(时间) 第二部分 估价对象描述33 / 40一、 估价对象概况 1、房地产概况： 委估范围：位于 XXXX 号。 房屋状况：地理位置、四至及交通因素分析：委估对象位于 XXXX，土地级别为 X 级，东近 XX路，南邻 XXX 街，西靠 XXX 路，北侧为 XXX 街。邻近 XXX路。公交线路有 XX 线等到市区。附近的商业网点有 XXXXX等。地块概况：权属性质:国有；用途：XXX 用地；地号：XXXX 图号:IXXXX 总面积：XXX 平方米，该地块呈 XX 形。 2、房地产权利状况：房地产权证号：XX 房地 X 字第 XXX 号。权利人：XXX 有限公司，房地坐落：XXXXX，土地权属性质：国有；用途：XX 用地；地号：XXXX；图号：XXXXX；土地总面积：XXX 平方米；建筑面积 XXXX 平方米.3、房地产利用现状：图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看该房地产目前作为 XXX 有限公司的厂房和办公、生活用房，共有 XX 幢建筑，幢号 X 门卫室，幢号 X、X 为办公、生活用房，其余都是作为生产用车间。4、建筑物和地上附着物状况：5、市政基础设施条件及周围环境：34 / 40第三部分 房地产估价一、估价原则：本估价遵循房地产估价合法原则、替代原则、估价时点原则、供求原则、公平原则。二、估价技术思路与方法： 1、个别因素分析: 2、区域因素分析: 3、市场背景分析: 4、估价方法选用合理公正的估价必须遵守一定的估价原则和适当的估价程序，科学地使用估价方法。估价方法的选择需根据估价目的、委估对象的本身特性、市场条件及资料取得情况，以合理地确定委估物现时的公允价值。本次估价采用成本法，合理地确定委估房地产的价值。在评估方法选用上主要考虑一下几点：考虑到委估的房地产类似的成交案例较少，不能合理确定该房地产的价值，不宜采用市场比较法。收益法适用于广大有收益或有潜在收益的房地产估价。重置成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法进行估价情况下的房地产估价，故选用成本法作为本次评价的方法。计算公式：房地产评估价值=土地费用+重置完全价值成新率 估价公式：重置完全价值=土地费用+房屋重置成本图片已关闭显示，点此查看35 / 40根据 xxx 当前建筑行业造价信息中钢混结构建安费为 xxx 元/平方米,混合结构建安费为 xx 元/平方米,根据委估对象的建筑状况钢混结构取 xxx 元/平方米,混合结构取 xx 元/平方米。通过一些相关资料获悉下列各项费用： A、 房屋重置成本：图片已关闭显示，点此查看土地取得费用由于委估对象为九类工业划拨土地，故土地取得费=土地征用费+拆迁安置补偿费+配套设施费土地征用费=土地耕复基金+粮油差价补偿费+土地、青苗补偿费+劳动力、养老人员安置费+不可预见费+征地管理费+耕地占用税图片已关闭显示，点此查看土地征用费= 土地取得费=估价对象房地产价值=土地费用+重置完全价值成新率=该估价公司的信息如下表：图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看2016 年寒假关于房地产的调研报告36 / 40一、 调查目的寒假期间，为了增长见识，更好的了解本专业今后要面临的工作方向，为了之后的学习更有着重性。本次我向一名员房地产公司员工进行了关于方房地产市场情况面的询问调查学习，学到了许多书本以外的知识，受益非浅。下面是我对进行房地产市场情况的一点简单探讨二、 调查时间：2016 年 2 月 12 日调查地点：房地产公司调查过程：询问房地产经理三、 调查方法：观察分析法,资料分析法内容: 了解当今及未来房地产市场情况,互联网对房地产的介入情况,地产服务市场是否存在.四、 调查的结论：1房地产网站繁多,功能,资讯内容相近.在房地产这个朝阳行业中,网站作为新经济的身影,亦随处可见.据估算,中国至少有房地产专业网站 300 个.象”新浪”,”网易”这类门户网站基本都建有地产频道,传播着各类型的地产信息;而类似与”搜房”,”安家”等的房地产专业网站,则是担当着为消费者提供网上置业指导,追随地产行业发展的双重任务;此外像”丽江花园”这类