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四 苏州市土地分割登记案例分析 一 土地分割登记的基本思路土地管理部门对需分割转让的房地产 在转让前进行申请 调查 审核 注册 并颁发 国有土地使用权分割转让许可证 转让后房地产权利人凭 国有土地使用权分割转让许可证 及其相关证件办理土地使用权变更登记 具体含义如下 1 从土地登记的角度看 是一种预登记2 从土地交易的管理角度看 是转让的许可登记 3 只涉及组合宗地 是组合宗划分方法的进步 4 不是实物分割 而是产权分割或权利分割 实质上是土地分摊 5 主要思想是建立国有土地使用权分割转让许可制度 颁发 国有土地使用权分割转让许可证 提高行政效率和行政水平 降低社会管理成本 国有土地使用权分割转让许可证 的一般规定 1 国有土地使用权分割转让许可证 是该宗地准予分割转让的法律凭证 2 国有土地使用权分割转让许可证 在分割单元房产售出前 由房地产开发商持有 售出后由房产购买者持有 3 国有土地使用权分割转让许可证 是分割宗地 国有土地使用证 的附件 分割单元房产售出前 国有土地使用权分割转让许可证 所登记的分摊面积之和等于该宗地 国有土地使用证 所登记的面积 分割单元出售后 房地产开发商对该宗地的国有土地使用权面积是该宗地现存 国有土地使用权分割转让许可证 所登记的分摊面积之和 4 国有土地使用权分割转让许可证 已包含有土地权属变更登记申请所需填报的内容 分割单元转让后 转让方和受证方在 国有土地使用权分割转让许可证 变更登记申请书 有关栏目签字确认后 作为转让双方当事人办理土地使用权变更登记的申请书 二 宗地的划分方法 1 由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划分为一宗地 2 如果同一个权属主所有或使用不相连的两块或两块以上的土地 则划分为两个或两个以上的宗地 3 如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用 实地又难以划分清楚各权属主的用地范围的 划为一宗地 称组合宗 4 对一个权属主拥有的相连成片的用地范围如果土地权属来源不同 或楼层数相差太大 或存在建成区与未建成区 如住宅小区 或用地价款不同 或使用年期不同等情况 在实地又可以划清界限的 可划分成若干宗地 三 苏州的宗地划分方法1 住房改革中宗地的划分2 企业改制中宗地的划分3 住宅商品房宗地的划分具体情况较复杂 略举几例说明 四 宗地的地籍调查包括房屋调查 宗地调查 土地产权单位 土地分割单元 调查 如房地合一管理 两种调查同时进行 如房地分管 房屋调查资料必须移交给土地管理部门 1 房屋调查 由房产部门完成 按房屋调查的相关规范进行 2 宗地调查权属 权利人 年期 权源等位置 界址 四至等利用 按规定面积 宗地总面积 土地分摊面积质量 暂不调查 编号 宗地号 门牌号等 3 土地产权单位调查 分割单元 土地产权单位调查 宗地内的分割情况 内容主要包括 每一交易 分割 单元的建筑面积 每一分割单元的房产编号 每一分割单元的用途 每一分割单元的土地分摊面积 每一分割单元的使用权类型 每一分割单元的使用权终止日期 4 地籍调查资料 1 分割宗地地籍调查成果 地籍调查法人代表身份证明书 指界委托书 分割宗地 地籍调查表 分割宗地的宗地图 宗地分割情况调查表 2 分割后剩余土地的地籍调查成果 地籍调查法人代表身份证明书 指界委托书 分割后剩余土地 地籍调查表 分割后剩余土地宗地图 五 土地分割登记的程序 土地分割登记工作程序可分为分割登记申请 地籍调查 审核 注册登记 颁发证书五个阶段 1 申请 1 申请人 土地分割登记的申请人为依法取得国有土地使用权 领取 国有土地使用证 从事房地产开发经营活动的房地产商 或其他需要分割转让房地产的土地使用权权利人 2 申请时间 房地产开发建设项目竣工或单体建筑物竣工验收合格后即可申请分割登记 3 申请人应提交的材料申请人应提交的材料包括二类 一类是每一分割宗地的申请材料 另一类是被分割后剩余土地宗地的申请材料 分割宗地的申请材料土地分割登记申请书申请人身份证明 包括 土地登记法人代表身份证明书 土地登记委托书 等原 国有土地使用证 建设工程规划验收合格证 公安机关出具的建筑物正式公安编号证明 宗地分割情况申报 调查表 被分割后剩余土地的申请材料土地登记申请书申请人身份证明 国有土地使用证 2 调查土地登记申请受理人员将受理的土地分割登记申请资料移交地籍调查人员 由调查人员对分割宗地进行地籍调查 地籍调查完毕后 把地籍调查资料连同分割登记申请资料再一并移交给土地登记审核人员 3 审核土地登记人员根据申请人所提交的申请资料和地籍调查员提交的地籍调查资料进行审核 审核时严格按照国家 土地登记规则 等规定办理 同时在审核时要注意分割宗地是否有土地使用权抵押情况 经审核 符合规定要求的 土地登记人员填写 土地登记审批表 土地分割登记经人民政府批准后 方可进行注册登记 4 注册登记分割登记后原宗地地号已发生变化 因此对分割宗地和分割后剩余土地宗地 分别新建 土地登记卡 分割宗地 土地登记卡 上除记录 土地登记规则 规定的内容外 在备注栏内再注记该宗地的总建筑面积数和 土地使用权分割转让许可证 数量 5 颁发证书根据 土地登记 填制 国有土地使用证 和 国有土地使用权分割转让许可证 并将证书颁发给房地产开发商 分割宗地的 国有土地使用证 除填写 土地登记规则 规定的内容外 在记事栏目内还要记录该宗地共有 国有土地使用权证转让许可证 的数量及相关规定 国有土地使用权分割转让许可证 的内容及填写方法 1 编号 分割宗地土地使用权分割转让许可证顺序号 2 土地使用者填写房地产开发商业名称 3 土地证号分割宗地土地证号 4 宗地状况 座落分割宗地公安编号图号分割宗地所在地籍图的图幅号地号分割宗地的地籍编号使用权类型出让或划拨等用途分割宗地的批准用途宗地面积分割宗地土地面积终止日期土地使用权限的终止时间 5 分割状况 座落分割单元的公安编号 一般与房产登记的房号相同地号分割宗地的地籍编号面积分割单元土地使用权分摊面积用途分割单元土地用途使用权类型 终止日期与宗地状况栏相同 6 发证机关 土地管理机关名称并盖章 7 日期 发证机关填制 分割转让许可证 的日期 六 分割单元土地变更登记 分割单元 即房屋某一套 室 交易后 办理土地使用权变更登记的程序为 申请 权属审核 注册登记 颁发证书 与一般登记不同支出 1 申请的差异 通常的做法是转让双方当事人同时到场申请 实施了分割登记后 由于对所需变更登记的内容进行了预登记 因此无须双方同时来办理申请登记 只需购房者持有关资料即可申请办理 申请资料 国有土地使用权分割转让许可证 2 审核土地登记初审人员对需要登记的资料进行初审 初审人员输入地号和 土地登记收件单 编号 选定分割单元号 即交易房产的房号 输入工作就完成 土地登记审批表 的其他内容 如编号 土地使用者名称 土地座落 图号 地号 面积 用途 终止日期及初审意见等内容即可由电脑自动从信息库中提取生成 完成初审 3 领证签收改进的做法是 将 土地登记收件单 增设领证人签字栏 赋予收件单双重功能 即原有收件单的功能和领证签收薄的功能 收件单由申请人收存时发挥原收件单的功能 即收件收据和领取土地证书凭据的功能 领证签收交土地部门收存时发挥领证签收薄的功能 土地部门将收存的收件单可按时间顺序装订成册制成 土地证书签收薄 这样改进的理由是 1 土地登记收件单 上的内容基本包含了 土地证书签收薄 的内容 将 收件单 装订成册同样发挥了领证签收的作用 2 土地登记收件单 这张收件单据得到了继续利用 无需再印制 土地证书签收薄 3 原有信息得到了充分利用 减少了重复劳动 领证时不要重复填写土地使用者名称 地址 图号 地号等 4 通过改进 使领证签收工作减少了浪费 节约了资源 提高了效率 查证和签收过程由原来的每次5 8分钟缩短为1分钟以内 解决了多年来群众领证排长队的难题 七 苏州市新土地分割登记办法实施前后的对比 1 提高了房地产开发企业依法用地的自觉性 为房地产市场的健康发展提供了保障 2 极大地方便了群众办证 为提高土地登记发证率 扩大登记覆盖面创造了条件 3 提高了土地管理部门办理土地登记的工作效率 为规范土地登记 强化服务打下了基础 提高依法用地的自觉性 为市场的健康发展提供了保障 以往对房地产开发用地虽然也进行了常规性的建设用地竣工验收 登记等管理工作 但这主要是对有用地批文项目进行的管理 对产生的违法用地主要依靠土地监察部门的查处来解决 通过实施分割登记 对房地产市场的管理实现了二个转变 一是对房地产违法用地的管理由事后的查处转变为事前的控制 二是对房地产用地的监督 由土地部门一家监督转变为依靠全社会的监督 2 方便群众 提高登记发证率 扩大登记覆盖面 土地使用权分割转让许可证 解决了购房者不会填写申请书的困难并且减少了申办土地证所需提交的资料 有了 土地使用权分割转让许可证 会在购房者心中直接反映出用 土地使用权分割转让许可证 换 土地使用证 的思想 群众容易理解接受 实际上土地管理部门所发的 土地使用权分割转让许可证 又起到了对每一个购房者在购房后告知其应该办理土地登记的提示作用 从而大大提高了房地产交易土地登记发证率 从苏州市区历年来受理的房地产交易申报量变化可以得到明显的反映 1997年为2700份 房地产交易申报量 1998年为3800份1999年为7480份2000年为15100份2001年为24000余份 基本接近实际交易变更量 1 从审查土地权属 面积等工作量来看 办理土地登记时 土地部门对每一套房屋的变更申请都要经过受理申请 土地登记初审 土地管理部门的审核 发证机关批准等4道程序的审查 即需4个人次 实施分割登记前 需同时对转让双方的内容进行审查 这样 一套房屋变更需审8个人次 900套住宅共需审查7200人次 8 900 7200 实施分割登记后 土地管理部门只需对转让前40幢房屋 即40宗地 的权属 面积等进行审查 审查160人次 4 40 160 工作量减少7080人次 工作效率提高了40多倍 3 提高工作效率 规范土地登记 2 从登记工作时间上来看 实施分割登记前苏州市商品房交易办理土地证书承诺时间为60天 实施分割登记后 承诺时间改为10个工作日 时间缩短了45天 现在又在试行当场办证 力争在15 20分钟内办结 时间上从60天即336个工作时完成变为15分钟完成 时间效率将提高1000多倍 336小时 60分钟 20分 1008 3 从节省社会劳动力来看 原来开发商办理变更登记需往返二次 即申报 领证各一次 900套商品房需往返1800次 实施分割登记后 开发商只要在每期工程结束后 办理分割证往返二次 三期开发只需往返6次 减少往返1794次 在实行当场办证后 购房者由原来的往返二次减为往返一次 900套商品房又减少了900次 这样900套商品房可减少往返2694人次 八 苏州土地分割登记颁发存在的不足 1 仅是平面分割2 剩余公共土地面积的问题 最好不要有剩余面积 3 宗地划分问题 应结合建设项目规划进行宗地划分 如住宅 别墅 低层 多层 小高层 高层4 没有涉及如抵押分割 立体分割 地价分割等问题 例如 假设在一个1000平方米的住宅小区 有一幢10层公寓占地面积为200平方米 建筑面积为2000平方米 另一幢别墅占地面积也为200平方米 建筑面积为400平方米 那么 如果按照整个小区作为一宗地 则公寓每平方米建筑面积可以分摊土地面积0 4167平方米 别墅每平方米建筑面积也可