遵义房地产市场调研.ppt

城市认知 项目地块位于遵义市红花岗区忠庄片区 项目位于遵义市南部 属于遵义城区范围内 距遵义城区的汇川区和遵义县的距离分别为15公里 8 5公里 遵义市行政区域图 遵义市位于黔渝中部 属于黔中产业带建设的主要区域 遵义市位于贵州省的北部 古属于 夜郎国 是中国西部的重镇之一 属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域 城市规划区 城市规划区范围为汇川区 红花岗区 遵义县行政范围 总面积约5382平方公里 此范围也是遵义中心城市的发展范围 中心城区南到省会贵阳市144公里 北达重庆市239公里 全市国土面积30762平方公里 为贵州省总面积的17 46 市人民政府驻地在汇川区人民路 遵义市位于重庆至贵阳的交通枢纽位置 属于国家规划的长江中上游综合开发和黔中产业带建设的主要区域 现有中心城区包括汇川 红花岗和遵义县 1 近期目标 到2015年 市域人均地区生产总值实现翻一番 初步建成新材料基地 能源基地 稳定贵州省第二大城市的地位 建成全国文明城市 初步具备融入区域发展的条件 2 中期目标 到2020年 中心城市实现基本小康 市域经济在全省经济中的比重有一定程度提高 基本建成区域性新材料基地 能源基地和绿色食品基地 城乡差距缩小 建立起相对完善的社会服务体系和文化体系 社会主义新农村与城市协调发展 3 远期目标 到2030 在全国迈入中等偏上发展水平行列 成为贵州省重要经济增长极和川黔渝交界地区经济中心 全面建成西南地区新材料基地 能源基地和全国绿色食品基地 4 远景目标 到2050年市域基本实现现代化 人均地区生产总值实现翻三番 成为经济活力强 文明程度高 具有较高国内外知名度的现代化 区域性中心城市 发展战略 依托资源 立足城乡统筹 于区域谋发展 以跨越促发展 推动 工业强市 名城立市 文化兴市 构建一座可持续发展的现代化城市 遵义市重点打造新材料和能源基地 以工业带动城市发展 项目所处的红花岗区属于遵义老城范围 红花岗区现为遵义市政治 经济 文化中心和交通枢纽 商业 市政等配套较齐备 红花岗区主要发展和推动文化产业 将重点发展以红色文化为主题的旅游业 文化娱乐业 文化信息服务业 现代印刷业 文化艺术教育培训业 民族民间文化工艺生产业 文化会展业 文化创意业等八大产业 采用 一带 一园 一街 一圈 二中心 四片区 的总体空间布局 努力形成新的特色优势领域 不断提高产业综合实力 红花岗区 本案 红花岗发展相对成熟 主要发展旅游 民族民间文化等产业 忠庄片区位于城市几何中心 忠庄片区必然成为遵义市城市向南发展的第一承接区 是遵义城市副中心 本项目发展房地产机会明显 政府对忠庄片区的规划是依托贵遵高速和海尔大道发展 接纳中心区人口 发展成为城市的副中心 以居住 科研设计 商贸金融 文化娱乐 行政办公布局为主 现状工业应逐步搬迁 最终形成一个以发展第三产业为重点的环境优良的片区 忠庄片区定位为遵义城市副中心 以居住 科研 金融为主 项目所在忠庄片区位于城市几何中心 必然成为遵义向南发展的第一承接区 且现状工业逐步搬迁 机会优势明显 项目地块周边现有配套较少 主要依托于遵义市区 市区配套完善 能全面满足居民的休闲 娱乐 购物等生活需求 目前项目片区主要依托遵义市区配套 川黔电气化铁路和210 326国道横穿红花岗区全境 贵遵高等级公路和遵崇高速公路交汇 与外界的通达性强 内部西面紧临共青大道 四它三面现无道路交通 但均被规划的道路所环绕 与城市主干道海尔大道不在一条线上 对人流导入有一定的影响 区域外向交通便捷 快速到达遵义周边 但内部交通缺乏 遵义市主骨架路网规划为 四纵三横三联二环 总规模约3437公里 遵义市中心城区到县 市 3小时 县到县6小时的交通经济圈 川黔铁路纵贯全境 交通十分便利 遵义东站已开工建设 2014年动车从重庆开出 到遵义的车程将为1小时左右 遵义与重庆之间的贸易往来和交流将大大缩短时间 遵义将真正溶入到重庆1小时经济圈 加速遵义地区的经济 文化发展 资源解析 遵义是首批中国历史文化名城 以红色文化 酒文化 茶文化等闻名于世 自然生态资源也极其丰富 两者的结合描绘了一幅极具品味的画面 遵义会议遗址 民风民俗 茶文化 茶海 红色文化 酒文化 茶文化等旅游资源 助于吸引外来客群 项目本体研判 本体小结 利好点 1 城市发展良好 文化底蕴浓厚 外部交通便捷 有利于集聚人口遵义以酒文化 茶文化 红色文化等资源以及工业带动城市发展 且交通通达性好 有利于聚集人口2 区域整体规划利好 将是未来人口和开发的集中区域区域规划为居住 商业 金融区 是未来遵义的城市副中心 且随着工业区域的搬迁 忠庄片区将腾挪出更多的土地 有望成为未来遵义房产开发的集中区不利点 1 地块离主干道远 内部道路欠缺 不利于人流的导入地块与城市主干道海尔大道没有直接的连通 且内部道路尚处于规划阶段 不利于人流的导入2 项目目前生活配套缺乏 但未来配套非常丰富项目目前配套主要依附于遵义主城区 附近无成形的生活配套区域 但未来随着保利 未来城市等新兴楼盘包括市政规划商业街的形成 配套将得到完善 宏观环境 房产市场政策严峻 调控力度开始步入强硬阶段 区域市场环境研究之 宏观政策回顾 调控手段 政策 限购政策 保障房增加 调控可能产生影响 1 2 3 对贷款购买第二套住房的家庭 首付款比例不低于60 贷款利率不低于基准利率的1 1倍 三套及外地贷款暂停发放 2012年 计划新开工建设保障性住房10 5万套 其中 公共租赁住房1 8万套 限价商品房1 6万套 经济适用住房7 1万套 计划竣工保障性住房7万套 房贷进一步收紧在一定程度上增加了购房成本 对市场需求一定会产生影响 其影响分两个层面实际层面 由于首付比例提高 买房者无力承担首付而放弃购房心理层面 由于对调控从紧而对房价预期发生变化而放缓购房 限购令直接促使成交量呈现萎缩 并严重打击外地客户购买信心一手市场 成交呈现萎缩 不仅投资投机型需求受到严厉打压 改善型购房家庭也得到抑制 二手市场 挂牌量呈现萎缩 由于新买卖受限 手中有房的投资客将不愿意出售房源租赁市场 买卖交易减少 租赁市场需求必然增加 租金将会上升 保障房的加大 满足中低收入者得住房需求 调节市场均衡 抑制房价上涨 从短期来看保障房的增加 只是满足部分中低收入的住房需求 抑制房价上涨从长期来看 保障房的大量涌入慢慢形成商品住宅市场及保障房市场双重格局 那么中端客户将会被分流 对于中端和中高端商品住宅的价格体系将有一定的影响 差别化信贷 天津 本市户籍居民家庭拥有2套以上 含2套 本市住房的 在本市范围内暂停向其售房 差别化信贷 限购政策 保障房增加等严厉政策 将会对市场需求 外来客购买贪心和房价产生很大影响 区域市场环境研究之 宏观政策回顾 一线城市紧跟 国八条 制定相应细则 表现出调控决心 区域市场环境研究之 遵义经济发展状况 遵义GDP逐年上涨 增长幅度较大 整体的经济走势良好 2011年 遵义全市实现生产总值 GDP 1121 16亿元 比上年增长17 其中 第一产业实现增加值151 26亿元 增长1 6 第二产业实现增加值493 02亿元 增长22 9 第三产业实现增加值476 88亿元 增长116 6 固定资产投资不断攀升 增长幅度大 房地产发展机遇明显 遵义固定资产投资快速增长 全年全社会固定资产投资685 13亿元 比上年同期增长44 40 从城镇固定资产投资来看 基本建设 更新改造与房地产开发均呈现正增长 其中 基本建设投资438 21亿元 比上年增长39 8 更新改造投资159 90亿元 增长67 房地产开发投资81 6亿元 增长83 1 据统计 全年全社会固定投资658 13亿元 增长快速 比上年同期增长44 40 城镇固定资产投资看 基建投资438 21亿元 增长39 8 更新改造投资159 90亿元 增长67 房地产开发投资81 6亿元 增长83 1 区域市场环境研究之 遵义经济发展状况 区域市场环境研究之 城镇化水平 城市化进程将不断提升 城市住房需求量加大 城镇化水平 城镇化率指标表现出来小幅稳步上涨格局 截止2011年止城镇化率为37 0 反映出目前城镇化率水平仍处于较低水平 城市未来发展空间巨大 区域市场环境研究之 遵义房地产概述 遵义房地产市场整体呈现供大于求局面 市场竞争白热化 2012年1 10月全市的房地产销售面积与去年同期相比下降约30 商品房竣工面积与去年同期相比增长约43 充分反映遵义房地产市场供大于求的局面 遵义县2012年度新建商品房预售中 住宅类物业处于绝对优势 占比达到全县的86 说明区域房地产开发不平衡 遵义2012年度新建商品成交集中在红花岗区 北部新区汇川区是近几年遵义开发的重点战场 其办公成交量最大 足以看出其商务的发展超前水平和遵义房地产发展水平 区域市场环境研究之 遵义房地产概述 遵义县和红花岗重住宅和商业开发 汇川区重办公和住宅 据遵义市国土局透露 2012年1 10月使用权挂牌出让土地57宗 宗出让面积2223743 以工业用地为主 区域市场环境研究之 土地市场情况 土地放量大 以工业用地为主 数据来源 遵义市国土局 遵义主城区房地产市场分为两个大板块 城市北端的北部新区 汇川区 城市南部 包括红花岗区 外环及海尔大道沿线至忠庄片区 主要板块划分两个 汇川区和红花岗区 区域市场环境研究之 房地产市场板块划分 区域市场环境研究之 房地产市场板块研究 北部新区汇川板块 汇川板块开发时间早 市民认可度高 占据一定市场份额 市政府 红花岗区 汇川区 开发时间较早 目前已经发展的初具规模 正走向成熟 与老城区连成一片 随着开发区的逐步成熟 北部城区与老城区的差别正逐步缩小 而且发展前景得到了广大市民认可 政府配套设施完善 并得到政府政策支持 交通方便 而且市政府 四大银行总部 体育场都座落在开发区内 开发区还得到了省政府和市政府各种优惠政策支持 因此在这几年发展迅速 目前开发区的大部分土地都进行了开发 但未来几年仍将占据一定的市场份额 区内的大规模高品质楼盘 如圣城华府 遵义恒大城等 代表了当时遵义房地产发展的水平 汇川板块开发时间较早 且属于成熟区 配套完善 但是 大部分土地都进行了开发 未来开发难度将增加 汇川区以恒大 常青藤两大知名开发商引领 据不完全统计 在售及待售楼盘约有13个 主要是高层洋房为主 区域建面价格在4500 5500元 汇川区商品房主要以高层和洋房为主 区域市场环境研究之 房地产市场板块研究 北部新区汇川板块 红花岗板块交通便捷 未来开发集中在海尔大道沿线 红花岗区 海尔大道沿线至忠庄地理位置较偏 交通相对便捷 忠庄片区是政府着力发展的下一个热点 目前处在加速开发的时期 该区域以海尔大道为轴心 两侧有东联线 状元路两条快速干线 交通便捷畅通 随着遵崇高速公路及贵贵高速公路的开通 南部城区的区位交通优势得以迅速提升 为随后的大规模开发打下了坚实的基础 环境污染严重 较大的制约了房地产的开发 八七电厂排放的大量废气对忠庄片区造成了严重的污染 污浊的空气严重的影响了当地居民的生活 也较大的制约了忠庄片区的整体开发 但八七电厂开始逐步搬迁 在未来2年污红花岗区占地面积大 现有居民少 可供开发的土地较多 是未来城市发展的主要方向 政府这几年开始对该区域进行开发 目前海尔大道沿线是房地产开发最集中的区域 红花岗板块的忠庄片区正加速开发 随着工厂的搬迁 不仅减少和污染 且会提供更多的土地供应 将是未来房地产开发的集中区 区域市场环境研究之 房地产市场板块研究 红花岗板块 据不完全统计 红花岗区域内在售及待售楼盘约12个 高层为主 以保利和中天两大知名开发商为代表 区域建面价格在4000 5000元 红花岗区商品房开发以高层为主 但对于洋房有一定的需求 区域市场环境研究之 房地产市场板块研究 红花岗板块 区域市场环境研究之 小结 政策利好 红花岗片区是未来开发集中区 竞争非常激烈 房产政策以刺激刚需为主 整体市场看好 政府调控基调不变 以刺激刚需为主 央行下调基准利率 促使市场看好 区域经济发展良好 城镇化进程快 给房地产市场带来机遇 遵义市GDP增长和固定生产总值都大幅增长 而且城镇化进程快 给房地产市场带来更大的机遇 区域市场产品多以高层为主 洋房和别墅较少 但有需求 目前区域市场产品多以普通高层和洋房为主 其中品质性的产品需求较高 别墅类产品相对较好 区域房地产市场供大于求 市场竞争激烈 较往年相比 商品房销售下降30 竣工上升43 出现供大于求状况 市场竞争激烈 重点项目研究说明 根据遵义市场的调研结果 我司选取了与本项目地理位置和项目属性有一定相似的项目为重点研究项目 包括 保利未来城市 南加州 万里湘江和威尼斯广场和溪河畔帕瑅欧五个项目 重点项目分布图 区域市场环境研究之 重点项目调研 保利 未来城市1500万大盘 为遵义首席大盘 影响力大 区域市场环境研究之 重点项目调研 保利 未来城市 保利未来城市位于遵义市遵南大道中段 该项目分为12街区进行开发 物业形态包括住宅 商业 写字楼 文化体育中心 公园 学校 医院等 一轴 两心 12组团 一轴 沿保利大道西侧城市景观轴和商业步行街 形成城市南北景观轴 沿轴布置商业 公寓 写字楼等建筑 与南部140米高的中央商务区地标建筑 形成视觉冲击力极强的城市南北轴线 两心 龙坑1号路和保利大道交叉处形成的城市文化中心和中央商务中心 12组团 由路网划分形的12个居住生活组团 城市居住空间功能分区明确 一山两湖五公园 拥有坡地 河流 温泉等原生自然景观 背依青山 面向共青湖 水第穿流而过 天然温泉 黔北原始森林 原生岳陵 五大休闲公园环抱城市 打造出公园绿色廊道 滨水景观带 中心景观区 组团景观区等多重景观 保利 未来城市 一个真正的 复合城市 在商业街区中 商业及写字楼面积达300万 可容纳多达2万家商铺店面 2 5公里风情商业步行街五星级酒店保利红军广场5A甲级写字楼大型购物中心SHOPPINGMALL国际温泉度假中心 保利天街商业步行街 采用双通道设计 特色独栋商业与下沉式商业遥相呼应 体现出层次感 保利 未来城市 区域市场环境研究之 重点项目调研 保利 未来城市 洋房整体去化良好 高层建面117 三房 91 两房热销 项目在售住宅面积区间为67 135 热销户型为建面117 三房和建面91 两房 项目在售洋房面积区间为100 256 整体销售情况良好 区域市场环境研究之 重点项目调研 保利 未来城市 天蕴南加州目前开发的是纯5 1洋房 占地面积 100000平方米建筑面积 380000平方米开发商 遵义天蕴房地产开发有限公司产权年限 70年 天蕴南加州位于遵义红花岗区桃溪寺 项目总建筑面积13万 容积率3 现目前开发纯5 1花园洋房 建筑面积约9万 其余地块待处于规划阶段 车位配比1 1 3 天蕴南加州集约市政配套城市品质生活核心遵义一中 遵义市体育馆 医专附院等完善市政配套 天蕴 南加州 精心打造20000 国际水准纯独立风情商业街 纯正南加州手工建筑质朴热情 建筑的每个细节 蕴含南加州传统手工精神 色彩自然的石材 相协调建筑与周围环境 汲取原生态的装饰手法 更自然的表现出花园生活的精髓 建筑通过弧线 悄然积淀岁月轻逝的质朴风华 美学建筑雕塑城堡 忠实还原纯正南加州手工建筑外观与用材 并且将屋顶 门廊 到铁艺等精工细作的建筑风情 第一次在遵义熠熠生辉 高品质 高舒适的居住环境 营造精神上的阶层属地感 自身设置顶级社区商业配套 成就 圈层生活 区域市场环境研究之 重点项目调研 天蕴南加州 通过入户花园 多阳台 超大露台等多重庭院空间增加卖点 项目共有920套房源 一梯两户六层楼 除顶层为跃层户型外 其余均为平层户型 面积区间120 180 其中底层170 中间层150 顶跃130 一楼赠送78 156 花园面积 二 三楼赠送露台 大堂 区域市场环境研究之 重点项目调研 天蕴南加州 项目户型品质感强 区域市场环境研究之 重点项目调研 天蕴南加州 项目整体去化良好 客户以二次改善自住为主 项目第一批于去年12月12日开盘 推出7 8 13 14 19号楼 现目前己基本售完 整体去化情况良好 销售中心去年六月份开放 蓄客量较多 客户主要来源于于遵义本地及周边区县 如湄潭 仁怀等 也有少量重庆客群 以二次改善居住为主 区域市场环境研究之 重点项目调研 天蕴南加州 项目分四期开发 C区已售罄 目前在售为D区 D区产品组合 区域市场环境研究之 重点项目调研 中天万里湘江 目前在售的D区物业为商务酒店和高层 项目在售主力产品为88 两房及93 143 三房 建筑面积125 尊贵三房 全方位通风采光客厅紧连餐厅 生活随心所欲双阳台设计 双倍拓宽视野布局合理 功能齐全 居住舒适 建筑面积96 别致入户花园 营造格调人居南北通透 承接穿堂和风干湿分离 生活舒适动静分区 互不干扰 区域市场环境研究之 重点项目调研 中天万里湘江 项目未来将形成区域商业中心 项目整体商业体量为15万方 其中A C区域商业以被兴立百货整体购买 B区正在与兴立百货洽谈中 D区商业以底商形式进行散买 未来将形成区域商业中心 区域市场环境研究之 重点项目调研 中天万里湘江 南城中心首个75万平米超大城市综合体 曾占据城市领导地位 华城威尼斯广场 南城中心首个75万平米超大城市综合体 占地23万平米 容积率2 45 集大型商业 高档公寓 住宅 星级酒店于一体 摒弃传统规划 将大型商业与国际化居住社区完美融合 全方位呈现居家 购物 休闲 娱乐为一体的集约化都会中心生活 区域市场环境研究之 重点项目调研 威尼斯广场 首推商业 且已售罄 目前在售为洋房 去化良好 区域市场环境研究之 重点项目调研 威尼斯广场 户型多变且具创意 客户接受度高 三室二厅二卫 建面约121 122 三室二厅二卫 建面约121 122 二室二厅一卫 建面约85 86 紧致之星紧致两室投资自住尚之选 功能区分明显动静有别厨房带独立阳台 方便收纳日常用品变有通风采光之用两厅方正实用实现空间价值利用