房地产市场泡沫论

1 相关概念 在 新帕尔格雷夫经济学大辞典 中对泡沫所作的定义是 一种或一系列资产在一 个连续过程中陡然涨价 开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期 于是又吸引了新的 买主 这些人一般只想通过买卖牟取利润 因而对资产本身的使用和盈利能力是不感兴趣 的 随着涨价常常是预期的逆转 接着就是价格暴跌 最后以金融危机而告终 泡沫本质 上市一种经济失衡的表现 是一种价格运动 是资产价格对其基本价值的偏离 其偏离是双 向的 而泡沫的破灭则是资产价格从正向或者负向快速想基本价值的迅速回归 房地产泡沫是资产泡沫的一种 是以房地产为载体的泡沫经济 一般是指由房地产投 机引起的房地产价格脱离市场基础价格的持续上涨的现象 房地产泡沫是由于虚拟需求的国 度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳上涨 2 历史上的泡沫事件 17 世纪 荷兰郁金香泡沫 荷兰郁金香泡沫是被认为最有据可查的人类历史上最早 的泡沫经济案例 从 1634 年开始 一些投机者为了获利开始炒卖郁金香 导致其价格持续 上升 1636 年 11 月至 1637 年 1 月普通的郁金香球茎上涨了 25 倍 一时间 贵族 市民 农民 匠人 海员 脚夫 女仆 甚至于打扫烟囱的工人和年老的洗衣女工 都纷纷投身于 郁金香的投机热 在短短的一个月多的时间里 无论是那种郁金香价格都飞涨 最高的达到 了 50 倍 一直到 1637 年 2 月 5 日 人们开始抛售手中的郁金香 价格即开始暴跌 1637 年 4 月 27 日荷兰政府宣布强制终止所有合同 至此荷兰人彻底绝望了 到 1639 年有些品种 的郁金香价格已经狂跌到其最高价的 0 005 20 世纪 80 年代 日本房地产泡沫 日本作为世界第二经济强国 其经济起飞很大 程度上得益于出口导向型经济战略的成功实施 1985 年 9 月 为共同大规模敢于外汇市场 降低美元对日元和欧洲货币的比价 美国 日本 联邦德国 法国以及英国签署并执行了 广场协议 广场协议 执行后日元大幅升值 使得日本出口商品价格增加 出口压力迅 速增大 使得企业纷纷到国外投资设厂 并大举购买美国 欧洲等的知名企业 为保持国民 经济的增长 日本采取扩大内需的政策 从 1986 年 1 月至 1987 年 2 月 5 次下调利率 贴现 率从 5 0 降至 2 5 这一前所未有的低水平 使得银行也放松了贷款条件 大量的资金成了 不动产投资和炒作的动力 至 1989 年日本银行开始上调利率 此期间日本的土地价格大幅 上涨 据估计 1990 年日本土地总值达到了 15 万亿美元 是美国土地资产总值的 4 倍 而 美国的国土面积却是日本的 25 倍 由此可见日本当年的土地价格已经达到了十分荒唐的程 度 随着利率的上调 金融形势一概扩张之势转而迅速收缩 至此 泡沫经济 随之破灭 日本经济进入持续衰退 房地产价格也一路下滑 20 世纪 90 年代 中国香港房地产泡沫 20 世纪 50 年代 香港把握依靠自由贸易 成功地成为了亚洲 四小龙 之一 到 70 年代后期 随着土地和劳动力成本的上升 香港 制造业出口竞争力减退 于是将大部分制造业转移到中国内地 香港则逐步转型为以金融 贸易和服务为主体得经济体 香港从 1983 年开始实行对美元的联系汇率制度 但在 90 年代 初 香港的通货膨胀居高不下 远高于美国同期水平 导致香港的实际利率很低甚至达到 4 的 负利率 低利率促进了房地产业得消费 大量资金涌入房地产市场 进一步推进了房地产泡 沫的形成 1996 年第四季度 香港银行业放松了对住房按揭贷款的审查标准 直接促进了大 量的资金进入房地产市场 使得原本就高的离谱的房价再度暴涨 1997 年亚洲金融风暴 使 房价一泻千里 加上同年香港回归 特区政府为抑制房价推出了 八万五 建屋大计 房地 产市场显得雪上加霜 在人人看跌的情况下 房价不断走低 房价下跌过程长达 6 年 至 2003 年底才慢慢有复苏的迹象 2003 年 美国房地产泡沫 2007 年演变为次贷危机 从 2000 年开始 为了遏制 世界性的经济衰退 以及避免 9 11 事件之后可能出现的国际金融市场的动荡 美联储 积极推行低利率政策 从 2001 年 1 月至 10 月就有 9 次降息 联邦基金利率从年初的 6 5 降 至 2 5 贴现率从 6 0 降至 2 受其影响 美国住房按揭贷款利率包括固定贷款利率和浮 动贷款利率也不断下调 从 2001 年开始 美国住房贷款发放额连续三年大幅提高 在巨大 需求的拉动下 美国房价也不断攀升 房价不断上涨 房贷公司开始向更多的低收入家庭发 放贷款即次级贷款 以次级贷款为基础资产的 MBS 房地产抵押贷款支持证券 CDO 担 保债务凭证 受到了前所未有的追捧 然而次级贷款的风险主要由违约率决定 2004 年开始 美联储不断调高基准利率 次级贷款利率也不断水涨船高 低收入家庭的利息负担越来越重 很多家庭开始选择违约 于是 次级贷款的违约率不断攀升 一时间次级债券的价格暴跌 发行次级债券的贝尔斯登等公司的股票价格暴跌 引发了投资者对整个美国经济前景的担忧 引起了美国整个金融市场的大动荡 3 房地产泡沫论 房地产泡沫论观点以社会科学院金融研究所的易宪容与尹中立教授 清华大学经济管 理学院魏杰教授 天则经济研究所理事长张曙光教授 国家计委经济研究所经济运行与发展 室主任王小广 复旦大学谢百三教授 摩根士丹利中国经济首席分析师谢国忠等为代表 易宪容博士 2005 认为中国房地产泡沫存在泡沫是不争的事实 国内的房地产泡沫 早已被吹得很大了 但房地产泡沫往往是集中到一个或几个城市 在我国房地产泡沫很难在 全国城乡各地普遍产生 中国房地产泡沫是不争的事实 魏杰教授认为必须中国不会出现日本的情况 原因在于日本自身不健全的产业结构问 题 在当时的日本家电出口是经济支柱 随着亚洲其他国家的崛起和复兴 日本不但丧失了 大部分亚洲市场 同时在欧美市场也出现了更多竞争对手 因而家电市场逐渐萎缩 出现了 经济不景气的现象 从而造成股市泡沫的破灭 而中国之所以不会出现日本的情况 是因为 中国有庞大的国内市场 如果充分启动国内市场 则泡沫会继续存在而不会破灭 十七大报 告的一个重要思路就是 中国经济要靠消费 投资 出口拉动 和原来的顺序正好相反 所 以接下来泡沫是否会破灭 就取决于国内消费需求能否被启动 泡沫的吸收与破灭 张曙光教授在谈到房地产业运行时认为 20 年来 特别是近几年来 房地产业的增长 是相当快的 这是好事 但也应该看到 在房地产业高速发展的背后 已经有了一些潜在的 危险因素 那就是现在房地产泡沫正在膨胀 而一些非理性的决策仍在发展 是该给房地产 业敲敲警钟了 房地产 希望与危机共存 王小广博士 2006 认为我国房价收入比估计已高达 10 倍 我国房地产业是高泡沫的 高增长 房地产业不能再非理性繁荣下去 表面上看房价飞涨是得到需求高增长的支撑 而 实际上就像被认为炒高的股价一样 房地产业的继续过快增长令人担忧 如果房地产投资继 续大幅增长 导致房地产泡沫增长 对经济增长的危害将很大 房地产业不能再非理性繁 荣 谢百三教授认为目前我国部分城市房地产市场已经出现泡沫经济 我国部分城市近几 年出现的投资热 圈地热以及房地产价格非理性上涨 是导致商品房空置率居高不下的主要 原因 一旦走到了极端 出现了泡沫经济 就蕴藏着巨大危险 1 房地产市场单独大涨有可 能加剧其他行业的通货膨紧缩趋势 2 房地产价格上涨对普通老百姓来说是纸上富贵 3 房 地产市场过度畸形繁荣 价格过度上涨可能恶化我国的投资环境 4 房地产市场泡沫一旦捅 破 会造成重大冲击 甚至可能酿成金融风险与金融危机 高度警惕我国部分城市房地产 业得泡沫经济卷土重来 在2003年时 耶鲁大学经济学教授罗伯特 希勒与中国经济学家吴敬琏就中国房地产 泡沫问题进行了精彩的对话 希勒表示 有一种全球都很普遍的现象 即凡是有魅力的城市 房地产市场的泡沫是必然的 无论从波士顿到纽约 还是从伦敦到悉尼 房地产市场低迷或 是长期高涨都会总成泡沫 这也是规律 而吴敬琏教授认为那些声称房地产市场不存在泡沫 的人所持的证据好不够充分 空置房的占有率下降不能作为房地长市场没有泡沫的依据 一 旦以投资为目的的资金进入房地产市场 那和股市也就没有什么区别了 泡沫也是自然的 中美 泡沫 专家公话金融房产泡沫 4 房地产无泡沫论 支持房地产无泡沫论的观点是以经济学家陈淮 中房集团总裁及房地产业协会副会长 孟晓苏博士 北京大学萧灼基教授 中国房地产及住宅研究会副会长包宗华 华远集团总裁 任志强等为代表 陈淮指出 上世纪 年代中期日本房地产价格的暴涨暴跌有历史原因 不能简单的 以此来谈中国楼市的泡沫 他认为 中国的房子正在越盖越结实 没有什么泡沫 如果有泡 沫那也是为节能而用的空心砖 一个国家经济发展速度 发展阶段以及他所处的经济发展 环境 决定了能不能找到一个合理的房价范围 孟晓苏博士认为我国房地产市场存在一个7年的周期 5年上升 2年紧缩 这是经济规 律 除非受到极大的外部冲击都将遵循此规律 房价上涨是策划你根本推动及房地产市场周 期性增长表现出来的多因素相互作用的结果 萧灼基教授认为中国的房地产市场就总体而言不存在泡沫 他指出 房地产有一定的 空置率是正常的 没有的话 房屋的周转就成问题了 问题的关键是空置率不能过高 房地 产的特殊性决定了房地产销售期跨度较长 不少房屋现象只是暂时的 别轻言房地产市场 泡沫 中国房地产及住宅研究会副会长包宗华认为衡量房地产发展是否过热果实是否出现泡 沫 还需要同时对以下近几个全国性统计数据进行分析 一是供需是都基本平衡 而是房价 是否大起大落 三是住房积压是否过多 四是开发