房地产筹建期的涉税处理

在税收征管中 经常会遇到企业筹建期间比较长的现象 特别是大型企业 从工商登记到正式生产经营要 几年的时间 这个时期发生的费用允许作为开办费税前扣除 相关的涉税问题如何处理呢 现从以下几个 方面进行浅显的分析 一 关于筹建期的确定 企业所得税暂行条例实施细则 对于筹建期定义为 从企业被批准筹建之日起至开始生产经营 包括试 生产 试营业 之日的期间 企业会计制度 对筹建期只有原则性规定 即企业开始生产经营前的期间 开始生产经营之日的确定 关系到会计处理上筹建费用何时一次性摊销 税务处理上筹建费何时可以 分期扣除 但什么时候是开始生产经营之日 或企业筹建期间的结束 目前会计制度和税法对其均无明 确规定 笔者认为 对于工业企业以企业设备开始运转 能够正常生产合格产品之日作为开始生产经营标 志 商贸企业以售出第一宗商品之日作为标志 房地产开发企业等经营周期较长的企业 以主营业务活动开 始 例如房地产开发企业的第一个开发项目打下第一根桩为标志 对于其他企业而言 应当以实际有了 生产 销售 提供劳务或者其他经营行为作为开始生产经营之日 在实务中 有人将营业执照签发日作为 开始生产经营之日 有人将取得第一笔业务收入之日作为开始生产经营之日 对于某些企业也可能是适用 的 当然 企业类型及业务性质各不相同 应按实质重于形式原则去判断为宜 二 关于筹建期间费用的范围 企业所得税暂行条例实施细则 第三十四条第二款 开办费是指企业在筹建期发生的费用 包括人员 工资 办公费 培训费 差旅费 印刷费 注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和 利息等支出 实际上 筹建期间费用远远不止上述所列举的几项内容 有的工业制造企业从企业设立 征地建厂房到开 始投产长达数年之久 会发生很多种类的费用 金额也很大 除购建固定资产和无形资产外 所有筹建期 间所发生的费用都为筹建费用 具体内容有 1 管理费用类 筹建人员工资 包括筹建人员的工资 奖金等工资性支出 缴纳的各项社会保险以及根据工资 总额提取的职工福利费等 筹建人员办公费用 包括差旅费 会议费 办公费 印刷费 通讯费等 企业设立登记费用 包括工商注册费 税务登记费 验资费 咨询费 公证费 律师费等 税金 包括印花税 车船使用税 土地使用税等 培训费 包括聘请专家进行技术指导和培训的劳务费及相关费用 因引进设备和技术而选派职 工在筹建期间外出学习的费用等 资产摊销 包括低值易耗品摊销 固定资产计提折旧 无形资产摊销等 其他 包括业务招待费 广告费 开业典礼费等 2 财务费用类 包括筹资支付的手续费以及不计入固定资产和无形资产的汇兑损益和利息支出等 3 营业外支出类 包括捐赠支出 赞助支出 罚款支出 固定资产清理净损失等 企业发生的下列费用 不得计入筹建费用 1 取得各项资产所发生的费用 包括为购建固定资产和无形资产而支付的运输费 安装费 保险费 和购建时所发生的相关人工费用等 2 规定应由投资者各方负担的费用 如投资各方为了筹建企业进行调查 洽谈发生的差旅费 咨询 费 招待费等支出 3 筹建期应计入固定资产和无形资产价值的汇兑损益和利息支出等 三 关于开 筹 办费的处理 国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知 国税函 2009 98 号 规定 新税法中开 筹 办费未明确列作长期待摊费用 企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除 也可按照新税法有关长 期待摊费用的处理规定处理 一经选定 不得改变 开办费在开始经营之前不是税前扣除项目 税前扣除 的扣除日期为开始经营之后日的当年 开始经营之前的年份不能税前扣除 只能进行归集 一 开办费的归集 企业会计制度 第三十四条规定了应当计提折旧的固定资产范围 凡在折旧范围内固定资产 只要 达到预定可使用状态 都应按月提取折旧 而不分企业是否正式开始生产经营 第三十七条第一款规定 企业一般应按月提取折旧 当月增加的固定资产 当月不提折旧 从下月起计提折旧 当月减少的固定 资产 当月照提折旧 从下月起不提折旧 企业会计制度 第四十六条对无形资产的摊销做出了规定 无形资产应当自取得当月起在预计使 用年限内分期平均摊销 计入损益 其摊销的开始时间是 取得当月 而不论是在筹建期间还是生产 经营期间取得 二 开办费的摊销 1 会计制度规定 企业会计制度 规定将开办费一次性计入开始生产经营当月的损益 借记 管理费 用 贷记 长期待摊费用 开办费 年终要进行纳税调整 2 税法规定 企业所得税暂行条例实施细则 第三十四条规定 企业在筹建期发生的开办费 应当从 开始生产 经营月份的次月起 在不短于 5 年的期限内分期扣除 四 筹建期间不能计算为亏损年度 国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知 国税函 2010 79 号 明确 企业自开 始生产经营的年度 为开始计算企业损益的年度 企业从事生产经营之前进行筹建活动期间发生筹建费用 支出 不得计算为当期的亏损 应按照国税函 2009 98 号文件第九条规定执行 所以 该企业从事生产 经营之前进行筹建活动期间发生筹建费用支出 不得计算为当期的亏损 这里 企业自开始生产经营的年 度 应是指企业的各项资产投入使用开始的年度 或者对外经营活动开始年度 五 企业筹建期间无须进行企业所得税汇算清缴 国家税务总局关于印发 企业所得税汇算清缴管理办法 的通知 国税发 2009 79 号 第三条规定 凡在纳税年度内从事生产 经营 包括试生产 试经营 或在纳税年度中间终止经营活动的纳税人 无论 是否在减税 免税期间 也无论盈利或亏损 均应按照 企业所得税法 及其实施条例和本办法的有关规 定进行企业所得税汇算清缴 很明显 企业所得税汇算清缴的主体是在纳税年度内从事生产 经营 包括 试生产 试经营 或在纳税年度中间终止经营活动的纳税人 企业在筹建期 没有生产 经营 当然也 就不用汇算清缴 六 关于筹建期间的业务招待费与广告费的处理 企业正常生产经营活动期间发生的业务招待费 广告费和业务宣传费 可以按企业当年收入情况计算确定 扣除限额 但是 对于在筹办期间没有取得收入的企业发生的上述费用如何进行税前扣除 未作具体规定 关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告 国家税务