房地产价格文献综述

房地房地产产价格波价格波动动影响因素研究影响因素研究综综述述 一 一 前言前言 我国的房地产业是我国的重要的产业 与钢筋 水泥 交通运输 农民工就 业等等许多方面具有十分密切的关系 房地产业是为国民经济 的发展提供生活资 料和生产资料 反映人民生活水平和社会经济发展状态的一个 重要标志性产业之 一 鲜前航 刘峰 2010 房地产业自上世纪末走出低谷以来 其迅猛发展的 势头备受世人瞩目 不仅因其作为国民经济的支柱产业而对国 家宏观经济运行产 生巨大的影响 更因其与广大百姓的自身利益休戚相关而令人 关注 马端建 2004 研究房地产行业的发展 最根本的动机来源于房地产行业与国 民经济发展的 密切关系 李南成 马萍 徐舒 2006 房地产价格波动反映了我国房地产行 业的发展状况 成为房地产行业发展研究中的重点内容 房价 作为房地产商利润 的直接来源和商品房购买者的直接付出 牵动着房地产市场上 买卖双方的神经 尤其是在我国住房制度实施商品化改革之后 它更加成为一个 社会广泛关注的问 题 李立 李永辉 2002 房地产价格和社会经济发展水平密 切相关 房屋价 格也随着房屋质量和城市建设水平的提高而不断上涨 傅珊珊 尹菁菁 2010 2003 2007年 我国固定资产投资过热 带动房价飞速增长 高健 冷安琪 2010 房地产市场繁荣背后却隐含着危机 如不分析研究 不加以解 决 势必影响行业 的健康发展 房地产价格和投资增长过快 住房供求的结构性 矛盾较为突出 房 地产开发和交易行为不够规范等现象在一些地方表现得尤为突 出 马端建 2004 房地产价格的稳定进而房地产市场的健康稳定是国民经济协调 发展的基本 保障之一 是关系国计民生的一个重要问题 龙莹 张世银 20 10 国际金融 危机的爆发 极大地影响了我国经济的发展 国内消费不振 政府出台的旨在 扩大内需的四万亿刺激计划 其中32 与房地产行业直接相关 包括廉租房 保 障性住房等措施 然而 房地产价格过虚高会带动相关生产要 素价格上涨 在与 其它因素的共同作用下 可能会引发结构通货膨胀 鲜前航 刘 峰 2010 在现代经济中 房地产不仅是消费品 还是重要的投资品 房地 产价格的波动远 远超过了普通商品的幅度 段军山 2006 目前 我国房地产 价格远高于普通 百姓的经济承受能力 面对房地产价格虚高态势 政府当局采 取了许多措施来调 控房地产价格 然而国家宏观调控政策效果并不理想 而且由 于房地产自身开发 的周期性 房地产产品的不可移动性和房地产产品消费的地域 性 使得房地产业 的发展具有明显的地区特征 单个城市对房价调控也力不从心 齐淑兰 2008 以此为背景 本文尝试对该领域内主要贡献者的观点进行归纳 并梳理其理论逻 辑 进而理解我国房价上涨的实质 本文期望能为人们 进一步 寻求上述问题的 答案提供一些有益的视角 二 二 国外相关研究国外相关研究 国外对房地产价格波动影响因素研究比较早同时市场化程度也 比较高 房 地产价格波动影响因素涉及多方面 而各个学者的研究也是多 方面的 在微观层 面 Carey房地产价格决定模型表明房地产价格取决于5个变量 投资者人数 N 投资者可以获得的资源 贷款数额 基准价格 房地产市场供 给以及投资者的保 留价格离差 他认为房地产价格将随着投资者人数 投 资者可以获得的贷款数额 房地产市场的基准价格的上升而上升 而若房地产市场 供给增加 房地产市场价 格将下降 Carey 1990 在宏观层面 Clapp和Giaccotto 1994 利用简单 回归分析 认为宏观经济的变化对于房地产价格有着很 好的预测能力 不符合有 效市场的假说 Clapp Giaccotto 1994 而Quigley 1999 采用供求平衡 确定价格的模型 对美国1986 1994年41个都市区域的年度数据进行研究 认为 对住宅价格的解释能力在12 30 之间 各变量的显 著水平超过了99 说明美 国经济基本面可以解释美国房地产价格的变化 房地产可以作为一种投资品 在做购买决策时 也有可 能会受到投机因素的 影响 ase和Shiller 1989 Abraham和Hendershott 1995 等人就房地产市场 C 的投机问题作了大量的研究 发现房地产投资中确实存 在投机行为 并且是房地 产价格的决定因素之一 房地产投机过程中涉及信念 反馈效应等相关因素 正 是这些因素相互作用推动了投机行为的蔓延和房地产泡 沫的迅速膨胀和破灭 从房地产供给方面 Peng 和Wheaton 利用香港1965 1990年的数据对土地 供给约束的溢出效应进行了计量经济分析 实证结果显 示 土地供给变化对地价 住宅价格和住宅供给都有较大影响 随着经济研究的发展 暂时收入和永久收入概念引入经 济分析中 GcofKenny 1999 对爱尔兰住宅市场供给和需求两方面建模 研究 表明持久收入增加会引 起房地产价格的上涨 并对住宅的需求有一定比例的增 加 GcofKenny 1999 Abrahma 和Hendershott利用了一个考虑滞后过程在内的住宅价格 变化模型 该 模型提示了住宅价格上涨与住宅建设成本 就业率和收 入直接相关 住宅价格上 涨幅度和利率上升成负相关 Abrahma Hendershott 1 996 由于房地产产品的特殊性 在建设和交易过程需要有大 量的资金 房地产行 业不可避免的会与银行信贷有紧密的联系 会与利率投 资等有关联 Giulindori 研究发现利率上调之后 9个欧洲国家 比利时 芬兰 法 国 爱尔兰 意大利 荷兰 西班牙 瑞典和英国 的房地产价格会出现不同程 度的下降 Giulindori 2005 Case 和Robert验证了房地产价格与投资回报存在正的自相关 房地产 价格和回报的高度自相关会产生正反馈交易行为 并推动房地产价格向预期的 方向发展 在上升过程中可能会形成价格泡沫 Case R obert 2003 三 三 国内相关研究国内相关研究 我国市场经济发展与西方国家相比 比较迟缓 在计划 经济体制 我国住房 制度是福利分房制度 由国家和单位统一安排 房地产 开发比较迟 但是由于近 几年 我国房地产市场的迅猛发展 国内也有许多专家 和学者针对这一领域做了 许多研究 房地产价格的波动是反映房地产市场变化的 晴雨表 对房地产价格的 研究是房地产行业研究的重点方面 在房地产价格波动 研究中 国内学者借鉴了 西方研究方法以及模型 如Granger 因果检验 沈悦和刘洪玉利用1995 2002 年我国14城市的中房住宅价格指数与宏观 经济基本面相关变量的平行数据 运用混合样本回归以 及添加城市 年度哑变量 等分析方法 对住宅价格与经济基本面的关系进行实证 研究 研究结果表明 经 济基本面对住宅价格水平的解释模型存在着显著的城市 影响特征 沈悦 刘洪 玉 2004 周京奎通过博弈均衡分析研究认为只要当置 业者认为市场处于非理性 繁荣时 房地产市场中才不会出现跟风和正反馈行为 房地产投机泡沫也不会产 生 周京奎 2005 屠佳华 张洁等实证分析了上海房地 产市场价格波动的因素 发现影响中房上海综合指数变动的主要因素有 房地产 投资占固定资产投资的比 重 人均可支配收入 空置面积的变化率 并且上房指数 滞后一期对其自身走势 也有很大影响 而人均GDP 人均消费支出等变量对房 价的影响不显著 还发现 一些政策的出台能对房价的攀升起到抑制作用 而贷款 利率的下调对上海房市的 影响并不显著 屠佳华 张洁 2005 姚玲珍 刘旦在生命周期假说的基础上 构造了一个城 镇居民资产与城镇居 民人均消费关系的模型 并利用1978 2006 年的数据 分阶段实证研究了中国 城镇居民住宅资产对城镇居民人均消费的影响 姚玲 珍 刘旦 2006 姜彩楼 徐康宁 李永浮运用2003 年3 月至2006 年8 月的月度数据 通 过协整方法 Granger 检验研究了上海市房地产价格变动的影响因素 结果表 明 宏观经济发展水平和房地产投资力度是影响上海市房地 产价格变动的重要因素 而人均可支配收入 空置面积等反映市场供需关系的指 标对房地产价格的影响较 小 姜彩楼 徐康宁 李永浮 2007 张益丰利用协整检 验与Granger 因果检 验等方法对我国房地产销售价格和经济发展 居民人均 收入以及上地拍卖价格等 变量加以实证分析 指出单纯依靠降低土地价格来遏制 房价上涨政策是不可行的 提出加大农村投入 缩小城乡收入差距 减少地域之间 的经济差距等一系列能够 平抑房屋价格快速上涨的政策建议 张益丰 2008 崔光灿运用面板数据模型对我国1995 2006 年31 个省市的数据进行分析 后发现 房地产价格明显受利率和通货膨胀率的影响 而且房地而且房地产产供供给给 收入等 基础性宏观经济变量在中长期也决定房地产价格 房地 产价格明显影响到宏观经 济稳定 房地产价格上升会增加社会总投资和总消费 房地产投资通过 财富效 应 对消费的影响始终明显 对社会总投资的影响也非 常显著 崔光灿 2009 四 四 总结总结 房地产行业作为一个热门 重要的行业 受到大家的重 视与关注 房地产是 一个比较特殊的产品 它的价格受到多方面的因素的影 响 然后目前的研究大多 只是对单个或某几个因素的影响进行研究 如土地价格 利率居民收入等 但是 没有对影响房地产价格的因素进行全面的考察 这是目 前研究的缺陷 也是将来 研究需要关注的方面 参考文献参考文献 1 Carey Mark S Feeding the Fad the Federal land Banks Land Market Efficiency and the Farm Credit 2 Crises Ph D Dissertation University of California at Berkeley 1990 3 Clapp J M Giaccotto C The influence of economic variables on local house price dynamics Journal of Urban Economics 1994 36 1 161 183 4 Quigley J M Real Review Real estate prices and economic cycles J International Real Estate Review 1999 2 1 102 111 5 Abraham Jesse M and Patric H Hendershott Bubbles in Metropolitan Housing Markets J Journal of Housing Research 1996 7 6 Case E1 Karl Robert J1 Shiller1 Is There a Bubble in the Housing Market J Brookings Papers on Economic Activity 2003 2 1 7 Giuliodori M Monetary Policy Shocks and the Role of House Prices Across European Countries J Seot J Polit Economy 2005 52 4 519 543 8 李南成 李南成 马马萍 徐舒萍 徐舒 政策干政策干预预下的房地下的房地产产价格波价格波动实证动实证研究研究 中国数量中国数量经济经济学会学会2006年会年会 9 周京奎 信念 反馈效应于博弈均衡 房地产投机泡沫形成的 个博弈论解释 J 世界经济 2005 5 21 27 10 屠佳华 张洁 什么推动了房价的上涨 来自上海房地产市场的证据 J 世 界经济 2005 5 28 36 11 沈悦 刘洪玉 住宅价格与经济基础面 1995 2002 年中国14 城市的实证研究 J 经济研究 2004 6 12 姜彩楼 徐康宁 李永浮 上海市房地产价格变动影响因素实证研究 J 建筑经 济 2007 1 13 姚玲珍 刘旦 中国房地产市场财富效应分析 基于生命周期假说的宏观消费函数 J 云南财经大 学学报 2007 6 14 张益丰 房屋价格长期上涨趋势内在动因的计量分析 一个基于时间序列的实证研究 J 山东经 济 2008 2 15 崔光灿 房地产价格与宏观经济互动关系实证研究 基于我国31个省份面板数据分析 J 经济理 论与经济管理 2009 16 傅珊珊 尹菁菁 我国房地产价格调控的特殊性及对策研究 企业家天地 下旬刊 2010 6 17 马端建 土地 影响房地产价格的双刃