房地产存量市场状况调研报告

第 1 页 共 7 页 房地产存量市场状况调研报告房地产存量市场状况调研报告 房地产作为一种耐用消费品 其使用寿命可达几 十年甚至上百年 具有保值增值的功能 是一种常见 的投资品 因此 其存量供给与需求必须引起重视 房地产存量市场又称二手房市场 指存量房屋再次上 市交易 是房屋重新调整和配置的市场 结合深入学 习实践科学发展观活动 笔者近日先后到 市房地产 产权产籍监理处 市房屋置业担保公司和其它房地 产中介机构进行了存量房市场调研 近两年 由于房 地产增量市场和存量市场的联动效应 人们住房消费 观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支 持 我市的二手房交易量不断攀升 呈现强劲增长势 头 特别是二手房贷款市场也呈现快速成长的态势 二手房贷款市场的健康发展对二手房市场的发展有着 举足轻重的作用 对整个房地产金融市场的稳定也会 产生很大影响 一般来说 二手房贷款要涉及到评估 公司 房地产产权交易中心 银行 房屋中介 专业 贷款服务公司等多个机构 贯穿整个二手房交易过程 其中 任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金 的损失或无法收回 二手房贷款市场的融资问题和金 第 2 页 共 7 页 融风险一旦扩大 就会严重影响整个二手房市场的健 康发展 目前 我市二手房贷款市场刚刚起步 市场 准入门槛比较低 二手房贷款服务机构的资质水平以 及从业人员的职业服务水平良莠不齐 因此 针对我 市二手房贷款市场现状 有关管理部门应抓紧找出其 隐藏的风险和和潜在的问题 尽快研究防范与改进对 策 确保我市房地产市场健康快速地发展 一 我市二手房市场的现状及原因分析 20 xx 年 1 2 月 我市二手房市场受宏观经济影 响 仍处在调整阶段 市场观望气氛依然浓厚 尽管 房地产开发企业或代理机构利用节日纷纷制定并实施 了一些促销措施 但从整体来看 收效甚微 除个别 数据发生了一些积极变化外 其它各项均无明显改观 1 2 月我市二手房交易情况 20 xx 年 1 2 月我市存量房共成交 498 套 同比 下降 18 其中存量住房成交 407 套 同比下降 8 存量房成交总面积为万平方米 同比下降 14 其中 存量住房量成交总面积为万平方米 同比下降 14 1 2 月我市二手房价格情况 20 xx 年 1 2 月 我市二手房住房平均价格为 2480 元 平方米 同比增 第 3 页 共 7 页 我市二手房贷款市场所面临的风险和问题 1 还款风险 借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力 风险 由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度 商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段 难以对借 款人收入的完整性 稳定性 真实性和借款人的还款 意愿做出准确的判断 从而 造成银行二手房贷款形 成逾期和坏账的风险 2 二手房贷款服务机构的诚信风险 在二手房贷款操作过程中 二手房贷款服务机构 的道德风险 信用风险 资质水平和从业人员的操作 风险 无法得到有效控制 银行的利益无法得到很好 的保障 从调查到我市二手房市场现状来看 房屋中介公 司在二手房贷款申请人与银行之间 起到了 桥梁 作用 在一定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷 款的普及起到了推动作用 然而 由于我市二手房市 场刚刚起步 有关管理部门尚未制定针对二手房中介 公司和专业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服 务收费标准 造成这些服务公司的准入门槛低 市面 上出现了一批大大小小的中介公司 并且 二手房中 介从业人员素质大多不高 再加上一些购房人自身的 第 4 页 共 7 页 法律常识和自我保护意识不强 致使二手房贷款市场 蒙骗现象严重 收费较为混乱 如有些中介公司唆使 或协助借款人虚开假收入证明 提供虚假资料 骗取 银行贷款或高比例贷款 从而 向借款人收取高额服 务费 在高额暴利的驱使下 这些违规操作的中介公 司或个人 利用各种手段 帮助客户骗取银行贷款 一旦利润到手 他们便销声匿迹 而且 二手房贷款 的期限一般比较长 在房地产市场动荡和下滑时期 承担风险的只有银行和广大购房借款人 3 各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完 善 由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或 住房所有者 贷款金额相对比较小 手续烦琐 复杂 再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程 序了解甚少 银行若要从收集资料开始直接与借款人 联系 收齐资料后上报并逐级审批 这个过程需要耗 费很长时间 所以 银行在开展二手房贷款业务的过 程中 较多的是与中介公司合作 然而 由于各商业 银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管理控制机 制 再加上银行之间竞相竞争 使得银行不科学地简 化了审批程序 放松审核原则 甚至把某些关键的贷 款审核环节下放给一些资质较差的中介公司 在放款 第 5 页 共 7 页 的环节上不严格控制 这不仅严重违背了银行的风险 管理原则 也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无 序发展状态 二 解决问题的对策和建议 进一步加大政府及主管部门对我市房地产市场调 控的力度 去年 11 月 市政府也出台了 关于促进 我市经济平稳较快增长的若干意见 该意见就明确 提出 市住房公积金贷款最高额度由 26 万元提高到 35 万元 住房公积金贷款最长期限由 20 年调整为 30 年 购买第一套商品住房首付款比例由 30 降低至 20 购买第二套商品住房首付款比例仍执行 30 在还清住房公积金贷款本息的前提下 可以再 次办理贷款 鼓励职工提取住房公积金购买中小户型 中低价位的自住住房 这一政策的出台 使我市房地 产成交量在国内房地产市场总体情况不景气的状况下 有了一定程度的回暖 消费潜能在长期积压后遇到利 好政策后的一次释放 随着房地产宏观调控政策的实 施 政府及主管部门对促进房地产市场的工作力度进 一步加大 金融政策 税收政策 住房保障民生工程 等组合政策效应逐渐显现 20 xx 年我市的房地产市 场可能显现以下特点 一是由于观望而被遏制的居民 真实需求将会逐步得到释放 需求与消费将回归理性 第 6 页 共 7 页 轨道 二是我市的经济适用住房 及廉租住房建设力 度加大 投放市场的供給将会大幅增加 这对平抑房 价上涨 改善住房结构 稳定房地产市场将会发挥积 极的重要作用 面对这一现状 除政策的引导 政府 的努力外 市场中的广大主体也要理性对待 仍需各 方共同努力来促进我市房地产市场的健康稳定发展 尽快建立完备的个人信用档案和信用等级制度 借款人是否具有借款资格和还款能力是住房贷款 产生的源头 笔者认为 可从以下三方面着手建立个 人信用制度 1 有关部门可以根据房屋的区域性和固定性 以 城市为单位 依据借款人的工作情况 收入状况 文 化程度 专业技能 年龄等方面信息 评价借款人在 贷款抵押期内是否具有稳定的收入 并据此评定借款 人的个人信用等级 作为确定贷与不贷以及贷款额度 的基本依据 2 各商业银行还可通过审查借款人是否存在债务 和先期贷款 并通过审查其债务和贷款的偿还情况 来评定借款人的信用资质 3 各商业银行间要尽快联网 实现客户信息资源 共享 对于还款信用极差的借款人 要在各行之间公 示 使其不能再享受各商业银行的任何融资服务 第 7 页 共 7 页 继续推行存量房交易资金托管业务 存量房交易 资金托管是指存量房交易双方将期房首付或全部房款 存入托管部帐户 由托管部出具 托管凭证 作为 办理房地产权证的要件之一 这是房地产管理部门监 控二手房市场的有力举措 市存量房交易资金托管 部成立于 20 xx 年 12 月 21 日 至今方便了近千户的 宜城人民 起到约束房地产中介企业的行为和维护交 易双方的合法权益的良好作用 建立二手房服务机构和从业人员的经营标准和职 业规范 有关管理部门应尽快对从事二手房交易和贷 款的房屋中介公司 制定切实可行的市场准入标准 如通过注册资本 操作规范 经营范围等方面的规定 淘汰那