房地产企业土地增值税税务风险分析

房地产企业土地增值税税务风险分析 摘要 随着税收法律法规复杂程度的不断上升以及 税收征管制度的不断规范 税务风险在房地产开发企业经 营管理风险中占据了很重要的位置 房地产开发企业越来 越重视税务风险 本文首先对房地产企业增值税的现状进 行了分析 并且主要分析了房地产企业土地增值税税务风 险 得出了建立企业税务风险内部控制制度能够大大降低 土地增值税税务风险的结论 关键词 房地产 土地增值税 税务风险 为了能够对房地产行业进行有力的宏观调控 我国不 断出台了税务等相关的政策来规范市场 这意味着税收执 法力度的不断增强 而房地产企业有税种繁多 周期长等 特点 因此房地产企业的税务风险越加明显 尤其是土地 增值税税务风险 由于房地产行业比较特殊 对土地的依 赖性较强 所以房地产企业加强税务风险管理力度 尤其 是加强对土地增值税税务风险的分析和管控对于企业而言 非常必要 一 房地产企业土地增值税的现状 一 房地产无序开发促进实施土地增值税条例 由于房地产的无序开发 土地资源不断流失 一些房 地产企业由于利益的驱使 在土地资源稀缺的情况下 做 出乱占耕地等不良行为 这大大浪费土地资源 导致房地 产用地总量失去管控 炒房现象严重 土地资源的不断流 失导致生态环境持续恶化 阻碍了国民经济可持续发展的 脚步 为了解决这些问题 控制房地产用地总量 我国实 施土地增值税条例 开始征收土地增值税 二 操作程序越来越复杂 税负逐渐增加 土地增值税是房地产企业必须缴纳的税种 并且在房 地产企业所缴纳的税额中 土地增值税占了很大的比例 土地增值税税负比较重 核算非常复杂并且有很长的清算 周期 其操作起来有较高的难度 除了要有各种专业的人 一起合作 还要消耗非常大的财力物力 与此同时 土地 资源属于不可再生资源 是有限资源 所以严格的土地供 给制度促使土地资源变得稀缺 自 2007 年以来 各级税务 部门清算房地产企业土地增值税 与以前相比 大大强化 了对土地增值税的征收管理 从 2008 年到 2013 年 土地 增值税税额逐年上升 毫无疑问 这说明房地产企业的税 负压力不断大幅增加 使房地产企业的利润减少 三 涉税风险和监管力度不断变强 房地产市场不断飞速发展 为了抑制投资过热和房价 暴涨等问题 国家逐渐实施了一系列政策对房地产市场进 行宏观调控 由于各地政府对房地产增值税税收的管控力 度不断加强 使得房地产企业外部环境的确定性不断下降 涉税风险越来越明显 数据显示 近些年房地产企业所缴 纳的土地增值税不断增加 全国土地增值税税额占全国税 收总额的比例不断加大 税务单位也不断加大对土地增值 税的监管力度 二 房地产企业土地增值税税务风险分析 一 确立风险评估指标 要 康夭 企业土地增值税税务进行风险分析 需要 确立一个具体的评估指标 本文以土地增值税税负率为风 险评估指标来评估房地产企业土地增值税税务风险 土地 增值税税负率等于土地增值税税额除以利润总额再乘以百 分之百 其中土地增值税税额用样本财务报告中的营业税 金和附加的土地增值税税额来表示 而利润总额是从利润 表中得出的利润总和 二 选取样本数据 本文根据国泰安数据库的标准 选择 142 家房地产企 业 除去数据不够完善 利润总额小于零或者资产负债率 大于一的企业 最终以二分之一的房地产企业来作为房地 产企业土地增值税税务风险分析的样本 收集样本三年的 财务年度报告 根据税务风险的评估指标 从财务年度报 告中获得相应的土地增值税数据 再结合土地增值税税负 率计算方式 得出各个样本企业的税负差异率来评估风险 三 分析土地增值税税务风险评估结果 倘若房地产企业的土地增值税税负差异率大于零 那 么可以说明该房地产企业的土地增值税税负率比整个房地 产行业的平均税负率低 由此可以判断企业可能有以下三 个问题 首先 该房地产企业使用的税收优惠政策是错误 的 其次 税务部门发现了该公司运用了不够科学合理的 纳税方案 最后一点是极有可能由于该房地产企业不遵守 税收法规 从而被罚款 要求补足税款 缴纳滞纳金和面 临非常高的信誉受损风险 与此同时 还可以统计处于税差异率区间上的房地产 企业所占样本的多少来更深入分析整个企业的土地增值税 税务风险 大多数的房地产企业的土地增值税税负率的绝 对值在百分之三十以上 这代表该房地产企业有较高的土 地增值税税务风险 也就是说我国大部分房地产企业都可 能存在有较高的土地增值税税务风险 有些房地产企业的 土地增值税税负率在零以上 这说明该企业土地增值税的 税负率水平处于整个房地产行业的平均水平之上 这其中 的大多数房地产企业土地增值税税负率在百分之三十以上 从 2013 年的得出的数据来看 该年的土地增值税税负率远 远低于以前 这表明税收负担风险是我国房地产企业的土 地增值税的税务风险 三 降低房地产企业土地增值税税务风险的途径探讨 一 提高风险筹划意识 土地增值税有周期长 先预征后清算的特点 并且大 多数税收政策还不能精确 导致土地增值税很难被掌握 所以 房地产企业进行风险防范的关键是提高房地产企业 纳税人的风险筹划意识 下面从两个方面来说明 第一 房地产企业的相关工作人员应该提高税务风险意识 正确 认识税务风险 树立科学合理的风险筹划观念 同时不断 学习 提高自身的综合素质 包括专业能力 筹划能力 预测宏观经济环境能力以及分析能力等等 第二 房地产 企业的相关职员应该时刻把握土地增值税政策的最新动态 根据所在的房地产企业的特点来紧跟国家税收政策的步伐 主动去维护本企业的信誉 保证本企业能够拥有一个良好 的企业形象 二 与税务机构保持高度的联系 房地产企业应该主动自觉与税务机构进行沟通 定期 与当地税务机构联系 与此同时 房地产企业税务部门的 职员要积极建立和维护企业良好的纳税人形象 协助税务 机关进行相关工作 迎合税务机构的发展要求 这将为房 地产企业获得和掌握税收信息和材料提供极大的便利 因 为房地产企业所在地区的税务机关有时会在国税总局和财 政部等推出新的税收政策的基础上制定一些地方性的条例 规定 或者税收的优惠政策 而房地产企业如果不能与当 地税务机关保持联系的话 就很难及时把握这些重要的信 息 当税收政策被调整 房地产企业的相关职员应该积极 主动去税务机构咨询了解企业可能面临的状况 风险等等 此外要积极去与税务机构协调 争取能够在最合适的时间 点上使用最新的税收优惠政策 并不断优化升级筹划方案 努力达成预想的目标 除此之外 房地产企业需要掌握好 土地增值税的清算条例 使土地增值税的清算力度不断强 化 加强内部审计力度 确保清算完毕 三 建立并完善企业税务风险内部控制管理制度 企业的内部控制管理一般包括环境控制 风险识别 风险评估 活动控制和监督等 房地产企业的土地增值税 税务风险管理存在于房地产企业日常经营管理的各个环节 房地产企业可以在原有的企业内部控制管理制度的基础上 建立针对性的专门化的房地产企业税务风险内部控制管理 制度 一般包含以下几个内容 房地产企业税务风险的控 制环境 风险识别及评估体系 信息沟通 活动控制和监 督等等 房地产企业应该不断健全土地增值税风险管理的 内部控制和管理 使土地增值税税务风险管理制度更加科 学 更加完善 这将帮助房地产企业更好地把握风险 从 而降低风险 保证房地产企业的正常发展 四 结束语 综合而言 目前房地产企业土地增值税存在有较大的 问题需要解决 负税持续加重 涉税风险和监管力度不断 加强给房地产企业的发展带来了很大的压力 房地产企业 需要提高风险筹划意识 积极主动与当地的税务机关加强 联系 与此同时 要建立并完善企业税务风险内部控制管 理制度 尽可能使企业的土地增值税税负降低 为降低房 地产企业总体的税务水平做出积极的贡献 房地产企业要 保持良好的纳税人形象 维护和保持良好的信誉 杜绝偷 税漏税的行为 降低企业的税务风险 保证企业能够