物业管理计划书

1 / 40物业管理计划书物业部具体管理及构架第一部 物业部职责一、 物业部部门职责负责商场物业管理的实际操作1、 细分现场管理工作，并计划和安排合适人选与人数跟进负责各项工作2、 负责商场消防安全等方面之对外沟通工作3、 按照国家相关政策，一句专业规范、规程对商场的采暖、空调、给排水、消防、照明、电梯、智能化等系统的配套设备、设施，进行日常检查、管理、规划、运行等工作。4、 检查、管理和规划商场内、外部的各项日常安全工作。2 / 405、 检查、管理和规划商场内、外部的个像日常保洁工作。6、 紧急事故的应急协调与处理。7、 年度物业费收入和支出的预算及监控。8、 各项中、长期及短期物业工作计划。9、 周、月、年度工作检讨会议，并每周/月提交工作计划。10、 对商场的防盗、防爆、放火安全负责，对公司发生的各类紧急险情和火情能有效控制与处理。11、 对整个商场的公共设施、设备的及时抢修，并将抢修情况汇报公司主管领导。二、 物业部部门经理工作范畴物业部经理直属总经办领导，对电工主管、保安主管、保3 / 40洁主管、消防主管进行直接领导并监督其工作。具体职责描述如下：1、 制定部门的基本管理制度，严格按照公司的各项管理制度与操作规程，监督部门执行各项工作任务；2、 部门年度预算的制定与实施，部门年度的工作计划方案的制定与实施；3、 负责监督完成商场的物业管理工作任务，执行各方案的操作完成，拟定各阶段的工作任务并下达给各部门；4、 细分现场管理工作，并计划和安排合适人选和人数负责部门各项工作；5、 负责商家进场装修盛情的审核；6、 负责物业部人员培训工作；7、 协调各部门之间的沟通，监督各工作环节正常运行，定期向上级领导汇报情况，做好总结工作；4 / 408、 完成上级安排的其他工作任务。第二部 物业部构架物业部-电工部、安保部、维修部、保洁及绿化部电工部-电工主管、电工班长、电工安保部-保安主管、保安班长、保安员、消防主管、消防员 维修部-维修主管、维修工保洁及绿化部-保洁主管、保洁员第三部 电工部一、 电工部部门工作范畴1、 负责制定空调、电梯、用电设备阅读和年度的保养计划和备件的采购计划，并定期报物业部审核。负责组织、安排维修、保养计划的事实及工程质量的监督。2、 督导下属严格执行设备操作程序，坚持设备维修、保5 / 40养制度和烈性检查制度，定期编制“设备运行、维修、保养装空一览表” ，提交物业部经理。3、 设备发生故障时，及时组织处理，做好技术把关工作。当重要设备发生故障影响正常营业时，要迅速赶到现场组织处理，并及时上报物业部经理。4、 要亲临现场督察厂家站位装修中电路、消防、通风口等设施检查工作，控制、验收厂家装修的电、消防等设施的安全质量，发现问题及时纠正。5、 对门店各展位的用电量及装修线路审核要严格把关，杜绝电量超负荷运载，对临时用电要加强管理，减少安全隐患。6、 负责强电和弱电的调试、保养、维修工作。7、 建立齐全的展位各厂商的装修档案。8、 见礼齐全的商场所有厂商的用电管理档案。9、 对配电间所有有关记录资料进行建档保存，包括停、6 / 40送电时间记录、高低压配电框电气仪表，每小时超标数据记录，交接班工作记录、所有操作、检修工具的保管、年检、更换记录、日常各项巡查、检修、保养工作记录，季度、年度停电检修工作记录等。10、 楼层电工必须保证分管楼管日常照明灯具的按时起笔、完成计时更换维修工作，确保分管楼层过道、公用大厅照明率达 100%，并且要求制定出相应的维护计划。11、 楼层电工必须在每月 5 日前完成本楼层所有厂商上月电字、电话费抄录工作送交财务部。12、 严格遵守空调、高低压配电间相关的操作规程，按照有关规定和程序惊醒操作，绝对禁止违章操作。13、 值班电工每季度完成一次配电间停电检修工作，包括电缆沟杂物清理，所有电气设备除尘，接线部位电缆杆坚固，故障电气及仪表设备更换等。完成空调换季的检修和保养工作。14、 值班电工必须完成对配电间所有电气仪表、电气开关、电气设备的数据记录、巡视检查、维修保养工作、电气仪、7 / 40空调系统每小时抄表记录一次，数据必须真实准确，电气开关、设备维修保养必须详细记录，留查备案。15、耗。16、 每周召开一次工作会议，总结一周来工作，并对下一周工作在确保系统安全正常运转的情况下，争取创新，节省能源消提出建议和安排。17、 完成上级交办的其它工作。二、 电工主管工作范畴电工主管直属物业部经理领导，对物业部电工班长、电工进行直接领导并监督其工作。其职责描述如下：1、 制定部门的今本管理制度，严格按照公司的各项管理制度与操作规程，监督部门执行各项任务；8 / 402、 部门年度预算的制定与实施，部门年度的工作计划方案的制定与实施；3、 负责监督完成商场用电管理工作任务，执行各方案的操作完成，拟定各阶段的工作任务并下达给本部门；4、 领导部门做好商场用电管理与电力设备维护工作；5、 负责商家进场装修用电方面的审核管理；6、 设备发生故障时，及时组织处理，做好技术把关工作，当重要设备发生故障影响正常营业时，要及时赶到现场组织处理，并及时上报公司领导；7、 对配电间所有有关记录资料进行建档保存，包括停、送点时间记录、高低压配电框电气仪表，每小时超标数据记录，交接班工作记录、所欲操作、检修工具的报管、年检、更换记录、日常各项巡查、检修、保养工作记录，季度年度停电检修工作记录等；8、 完成上级安排的其他工作任务。9 / 40三、 电工班长职责范畴电工班长直属电工主管领导，领导部门电工进行工作，并对电工工作进行监督指导以及对电工主管负责。其职责描述如下：1、 负责强电和弱电的调试、保养、维修工作；2、 建立齐全的商场所有厂商的用电管理档案；3、 对配电间所有有关记录资料进行建档保存，包括停、送电时间记录、高低压配电框电气仪表每小时超标数据记录，交接班工作记录、所有操作、检修工具的保管、年检、更换记录，日常各项巡查、检修、保养工作记录，季度、年度停电检修工作记录等；4、 要亲临现场督察厂家展位装修中电路、消防、通风口等设施检查工作，控制、验收厂家装修的电、消防、通风等设施的安全质量，发现问题及时纠正；5、 督导下属严格执行设备操作程序，坚持设备维修、保10 / 40养制度和例行检查制度；6、 负责电工日常工作的管理；7、 完成上级安排的其他工作任务。四、 机房管理中央空调及辅助设备机房管理一、 中央空调操作人员必须持证上岗，工作应认真负责，服从领导安排，严格遵守中央空调运行管理规程，确保几组及辅助设备的正常运行；二、 操作人员开机前应严格按照中央空调运行管理规程对相关设备进行全面检查，做好开机前的准备工作；三、 按时查看各设备运行参数，填写设备运行记录，记好工作日记；四、 如果设备运行参数出现异常，应及时采取相应措施，重大问题及时向相关领导汇报，并及时通知维保单位来人11 / 40处理；五、 做好设备管理台账，如实记录设备使用状况；六、 新风机、变风量空调机组的机房要求通风良好，卫生清洁，确保几组的正常运行；七、 机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火；八、 机房内按规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处；九、 设备运行期间每周清洁设备，设备停用期间每月清洁设备，保持设备表面无油垢、无灰尘；十、 机房钥匙由专人保管，无关人员不得随意进入机房；十一、 设备运行期间每周组织一次机房及设备的卫生、安全检查，停机期间每月组织一次机房及设备的卫生、安全检查。12 / 40高低压配电设备机房管理一、 配电值班电工必须持证上岗，工作认真负责，服从领导安排，严格遵守配电运行管理规程，确保配电设备正常供电；二、 配电设备由配电值班电工执行 24 小时操作、监控、记录，严谨不合理的超负荷运行；三、 认真执行交接班制度，发现问题及时解决，并详细填写交接班记录；四、 非工作人员进入配电机房，须经过分管专管品准后，在第一部分 水韵名苑物业项目的整体设计与构思一、简介水韵名苑位于吉林大桥东南侧，世纪广场对面。项目北依松花江，西起吉林大桥，东至江湾大桥，盘踞丰满区首席江景地域。项目西侧为吉林主干道吉林大街，从吉林大街13 / 40北上，1 公里即可通达江城核心的商业繁华之地。江畔名苑占地万平方米，总建筑面积万平方米，5 栋高层和 23 栋小高层阳光薄板依松花江南岸而建，为松江岸首屈一指的高层建筑群落，地王之巅，豪气顿生。项目自有商业配套分为临江底商、华山路底商和独立商业体三部分, 真正实现了“一座生活城，装满一城的丰盈生活。 ” 立面甄选经典咖啡色为主基调，选材尚品，彰显简约、明快、现代华丽的北欧建筑风格。景观设计核心由邻里庭院和中心水系组成，绿植区隔的商业街露天泊车坪，较大面积的望江广场，还有散落的汀步、蜿蜒的栈道、点缀的绿植与简约憩凳为您打造一个全方位高品质的江畔名苑。 该项目为高层建筑，容积率较高，主推户型为面积适中的中小户型，预计居住人口为 3924 户，地下停车场 1 个。业主数量相对较多，为预防由于装修、停车、治安、消防、环境等管理项目所产生的问题多而复杂，为此，我们进行透彻的分析。二、物业服务企业介绍吉林宜家物业服务公司成立于 XX 年，具有二级物业管理企业资质，公司将“创建国际一流物业服务企业”为自己的奋斗目标，聘请著名物业顾问，其中江南一号、江畔名城、14 / 40鸿博家园住宅小区已成为享誉吉林的明星楼盘。本着“创造宜人的家居生活”的企业理念，吉林宜家物业服务公司稳步发展、已形成自己的特色，已享有很高的知名度。我们公司将利用先进的管理模式，丰富的管理经验，专业的管理队伍，使水韵名苑小区更增魅力。通过全方位的服务，提高小区的知名度，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。三、客户服务与需求分析主要是针对上班一簇，事业成功人士，企事业单位在职员工、附近学校教职工、小个企业主的中高档的消费人群，切合实际的考虑到了这类人群对于安静优雅的居住环境和完备的生活基础设施的考虑，随着人们收入水平和生活水平的提高，对日常生活品质的要求也水涨船高，对物业管理服务提出了更多、更高层次的服务需求。力求打造健康，时尚，和谐的居住环境。四、项目的可行性研究与定位15 / 40立足于吉林本地的房地产开发市场和所在区域的人居特点，充分考虑到推行该项目的可行性以及广阔的市场潜力，经过细致的市场调查和民意测试，历史资料的考证并结合先偶的市场特点，进行了有关此项目的相关论证，从多方得到的数据和资料证明了推广和实践该项目是可行的，能够给企业带来预期的效益。利用 SWOT 理论进行项目的对比分析:1.机会分析 如今的社会消费者把更多关注的焦点转移到了物业服务上, 所以无论是在资质诚信,管理经验等方面有着明显的优势,并且地理位置和基础设施配套方面有着其他楼盘不可比拟的优势.2.威胁分析 新的竞争对手不断出现, 同类的竞争产品在市场上不断出现.16 / 403.优势分析 与其他两个楼盘相比更接近松花江和动植物公园，及世纪广场和欧亚卖场,交通便利，并且我们有着良好的市场口碑和充足的财政支持，更重要的是我们的服务品质。4.劣势分析 由于装修、停车、治安、消防、环境等管理项目所产生的问题多而复杂，所在位置的限制很难在空间上将地理优势和人文优势向所倡导的实现吻合。五、物业管理服务的难点及重点1、物业管理服务的重点：我司介入“水韵名苑物业管理服务项目”的物业管理后，将严格按照 ISO9001 质量管理体系和 ISO14001 环境管理体系的要求，全面推行质量管理，实践我司“创造宜人的家居生活”这一管理核心理念。管理服务除了依照惯例所提供的客户服务、保安、保洁、绿化、园艺、工程设备设施及17 / 40维修保养，垃圾处理和清运服务、停车场管理的基本配置服务外，我司还将物业管理公共服务以“人性化、个性化” ，“贴身、贴心”来体现“广地花园物业管理服务项目”服务特色，使用户享受着 “艺术”服务的“增值”这一特色。全面提高物业管理服务的质量，打造“水韵名苑物业管理服务项目”的品牌。2、物业管理服务的难点：鉴于以上原因，对小区的整体的规划提出如下建议：小区进行开放式管理，则需要建设小区监控系统，电子追寻系统，还需要增加综合管理员的数量，这样将加大物业管理的成本，增加业主的负担。结合物业服务项目中的重点和难点，我们将发挥自身优势，我们的追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。六、物业管理服务模式1、运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值；18 / 402、在管理体制上，实行行政管理权、财务管理权以及监督管理权的三权分立制度，强化财务和监督管理，保证公司在费用开支方面的公开、廉洁、节省，确保制度执行，并有效、及时地弥补管理上的漏洞。3、建立健全沟通反馈机制，及时与业主进行沟通。每星期主动上门征询意见，共同监督管理处的所有工作，确保管理处能按要求实施管理，保证小区的治安、消防安全。我司设置专门监督部门，通过日常抽检、巡检、月检、内部审核等方式对管理处的日常工作进行监督，确保管理工作的正常开展。4、结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务。5、人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。第二部分 管理方式与运作程序一、管理方式与运作程序19 / 40水韵名苑管理组织架构根据水韵名苑的实际情况，为实施全面的、更有效的物业管理服务，为此，我司将成立水韵名苑管理处，开展日常管理服务，并且就水韵名苑的实际情况设置管理人员及其架构。物业管理计划书根据贵单位的要求，对贵单位院内办公楼 12733m 和住宅32000m 的小区进行安全保卫、卫生清洁、园林绿化、房屋补漏这四方面的物业管理作出初步计划：一、总则：我们“以人为本、业主至上”的原则， “全心全意为住用户服务”的宗旨，建立好岗位值班制度、流动岗哨巡逻制度、进出入询问登记制度，做好地面、区域清扫、园林绿化管理等工作。能使贵单位的住用户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使该小区的物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便、无忧的阳20 / 40光社区，提升生活品质。并设立服务电话，接受各住用户对物业管理服务报修、求助、建议、问询等各类信息的收集和反馈，并及时处理，尽可能使该院内的住用户人人满意。二、安全保卫管理： (一)大门：1、专业保安队伍 24 小时值班，着装整洁、形象较好、文明执勤、语言规范、处理突发事件。2、出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。 3、车辆和人员出入管理严格，并有出入登记。 4、停车场停放整齐、场地整洁。 (二)巡逻：22培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装，佩戴明显标志、文明执勤、语言规范、认真负责，对业区进行 24小时值班及巡逻，制定详细巡逻路线。对危及人身安全处设有明显标志和防范措施，并及时消除安全隐患，盘查一21 / 40些可疑人员，制止业区一些不文明行为。比如：随地吐痰、乱扔果皮、随意摘花和随意破坏花草树木等。(三)消防：定期检查消防系统设施设备齐全，确保完好无损，可随时起用，制订突发事件应急方案，严格队员消防知识培训，能及时发现并消除火灾安全隐患，组织开展消防法规及消防知识的宣传，增强业区内住用户的防火意识，尽力确保业区无火灾。(四)协调：调解并制止一些小纠纷，化解一些小矛盾，积极配合有关部门在该业区内进行的应急突发事件处理，比如防火防盗、抓抢抓贼等。计划人员配制：分三班，每班 4 人，分别是门卫 1 名、导车员 1 名、巡逻 1 名、班长 1 名，负责该班工作，作为应急补岗，请假轮休补岗等，另设队长 1 名，负责安保全盘工作，共 13 人，8 小时制。22 / 40三、卫生清洁管理：环境卫生管理的目的是净化环境，给院内住用户提供一个清洁宜人的工作、生活环境，我们对清洁卫生将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备，标准化保洁(专职人员及清洁卫生责任制)垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀、房屋公共部门、共用设施无蚁害，楼宇内道路等共用场所无纸屑、烟头等弃物，房屋共用部位保持清洁、无乱贴现象、楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。具体工作安排：1、收垃圾、洗垃圾桶每天 2 次，无遗留物、臭味。 2、扫地板及楼梯每天 1 次，无杂物、无积水。 3、拖楼梯每周1 次，无杂物、无积水。 4、擦楼梯扶手每周 1 次，无灰尘。5、擦公共天花板每月 1 次，无灰尘、无蜘蛛网。 6、擦窗户及玻璃每月 2 次，无灰尘。 7、道路路面循环清保，保23 / 40持干净。8、绿地清理每天 1 次，无灰尘、枯叶、杂物等。 9、在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害兹生地消毒处理。计划人员配制：办公区 3 人、生活区 2 人、道路 2 人、绿地清扫 3 人、负责督导员 1 人，共 11 人，全白班制。四、园林绿化管理：制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作，绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象，花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害、无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石头等杂物。具体工作安排：1、绿化浇水：依气候变化，浇足浇透，保证长势水分。 24 / 402、草皮修剪：按季节进行，使草皮美丽平整。 3、杂草清除：每周 2 次，确保基本无杂草。4、病虫防治：最少半年 1 次，无病虫害。5、养护施肥：一般一年 4 次，绿化生长旺盛。 6、乔灌木修剪造型：一年 4 次。计划人员配制：绿化技术指导师 1 人，员工 3 人，共 4 人。五、房屋补漏管理：1、设专业人员，定期检查，做好维修记录，排除隐患。 2、提供特约维修服务，力争做到小修不过夜，中修三天完成。计划人员配制：专业 2 人，有事将调其它队协调、配合。 总之：创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我们公司与贵单位的共同愿望。因此，我们提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与贵单位住用户共建共荣、友好相处、相互信任。不论员工在工作期间或在工作区域之外，无论事情是否属于本公司的事情，都将热心助人、温善相待，鼎力为住用户排忧解难。相信我们，我们的到来定能25 / 40改善贵单位的工作环境，提升住用户的生活品质。六、人员工资、材料预算表：另外：物业管理法规定之内的办公费、法定税费和利润等还没有在预算之内。所以本公司初步计划按贵单位房屋实际面积每平方米 1 元收取物业管理费，这在该行业来讲也算是低的，望贵单位主管领导实际审查。唐洞街道社区服务中心 2016 年 3 月 1 日物业管理计划书第一章 前言西安市祭台新苑小区，位于西安市青龙路北侧，毗邻西铁局新村，是碑林区祭台村城中村改造村民住宅安置小区。小区总建筑面积 12 万多平方米，由五栋高层组成， ；小区内住宅面积；商铺面积万；地下停车位 250 个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区将配备先进设备设施，设有电视监控，周界防范，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐等，让业主感到方便、舒26 / 40适、安全。西安双台物业管理服务有限公司具有物业管理叁级资质，公司主要领导具有从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的专业管理经验，而且管理层、物管员等持证上岗，并且大多与小区居民已建立良好的人际关系，对小区居民的基本情况十分了解，面对城中村改造后的新市民群体，与其他物业公司相比，更便于对小区物业提供相关管理和服务。我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，利用先进的管理系统，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使祭台新苑小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使祭台新苑小区业主的房产真正达到增值保值的目的，使小区业主的房租收入进一步提高，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司将结合社区工作需要，努力为小区居民提供更多、更优质的便民服务；充分利用基层服务管理经验，化解社区矛盾，调解邻里关系，出台扶贫帮困措施，拓展居民就业渠道，为祭台社区的和谐、稳定作出努27 / 40力，为创建和谐碑林做出贡献。我公司服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。第二章 物业管理要点 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值； 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉； 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务； 采用 PDCA 循环整改的方法，不断提高物业管理水平；管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。 在实际服务管理中，公司将抓住以下三28 / 40个重点：1、 完善服务、诚信待人。物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。2、环境管理责任到人小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最佳，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。29 / 403、安全、消防真抓实干为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。公司本着服务第一，以人为本，运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。 公司将通过良好的物业管理，使业主房产保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。一、公司追求目标： 房屋建筑的完好率达到 98以上； 报修及时率达到 100；30 / 40 清洁管理无盲点； 设备设施完好率达到 98以上； 小区路灯完好率达到 100； 管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故； 有效投诉处理率 100； 服务满意率达 95以上； 绿化完好率达到 98以上； 道路完好率达到 98； 各类管理人员岗前岗中培训 100； 无服务安全事故发生。二、主要措施31 / 40 完善各项管理制度和管理规定； 所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛； 治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好； 管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监控岗，并明确岗位职责及考核标准； 建立各种资料档案、报修、养护记录； 各种收费项目、标准公开，合理收费； 制定大、中修年度计划，并负责实施； 制定并组织员工培训计划的实施； 结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。遵循服务第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬银滩物业，勇争第一的企业精神，以优质文明的服务，为业户创造美丽温馨的家园。32 / 40三、组织运行机制1、 建立监督机制；2、 建立信息反馈及处理机制；3、 制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计划；4、 管理人员的培训管理；5、 增强服务意识，量化管理及标准运作；6、 企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。四、物业管理制度1、 管理处经理职责；2、 管理人员岗位职责；33 / 403、 作业人员岗位职责；4、 员工培训；5、 管理处运作管理工作规程；6、 人事管理及员工培训、考核制度；五、管理处运作管理规程1、 内部运作管理办法2、 小区秩序管理；物业管理服务策划书 一、 服务理念：二、 服务内容及模式：三、 目标管理：1、 管理目标：34 / 402、 财务目标：四、 团队管理 1、 组织架构2、 人员培训3、 激励机制五、 社区文化建设六、 质量保障七、 创优达标管理小区现状：小区长时间没有物业公司介入，居民物业观念比较淡漠。虽然对居住环境有提高的主管意愿，却又信心不足。居住小区环境质量的好坏,直接影响居民的生活质量，如能建成文明社区不但能提升小区品位，还能使房屋建筑升值。35 / 40现在的状况是小区内的道路、绿地、硬覆盖普遍欠缺，环境脏乱差，百姓出行难，加之屋面漏雨、 “四害”猖獗，群众意见比较大。现在确实需要对小区做一个综合的整治。一、安保现状 1、小区周围环境复杂，人员众多。2、现有小区围墙不能有效防范外部人员入内。3、 现有小区围墙不能有效防范内部人员有内向外翻越围墙。4、 现有小区围墙在发生入侵或翻越事件后，无法提供有效资料帮助安保人 员或公安机关调查取证。5、 小区出入口处，出入人员、车辆数量多，不易管控。6、 小区出入口未安装的监控摄像机无法拍摄进入人员和车辆细节，如人员清晰体貌特征、车辆车牌等。7、小区周围围墙短损、缺失严重、各个出入口残破不完整。36 / 408、晚上路灯不亮，没有基本的照明。建议：为保证小区财产安全和居民安全，完善小区周围已有实体围墙的基础上，建立以 IGUANA 摄像系统为主体的视频监控系统。实现物理围界与视频围界相结合的多重安全机制，优势互补，有效的提成小区的安全防护能力。二、环境卫生现状 1、垃圾道口没有封堵，苍蝇整天在楼道里飞来飞去垃圾道门缺失或封闭不严，垃圾外露，但垃圾道附近地面的污水痕迹十分明显，几乎每个单元入口都有。难闻的气味充满楼道，夏天大量滋生蚊子、苍蝇，老鼠繁殖。2、化粪池雨水井、污水井堵塞、淤积严重。化粪池漫溢现