房地产企业土地增值税筹划四技巧

房地产企业土地增值税筹划四技巧房地产企业土地增值税筹划四技巧 一 利用临界点进行纳税筹划 根据 土地增值税暂行条例 的规定 存在下列情形之一的 免征土地增值税 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过 扣除项目金额 20 的 因国家建设需要依法征用 收回的房地产 土地增值税实行四级超率累进税率的条件是 增值额未超过 扣除项目金额 50 的部分 税率为 30 增值额超过扣除项目金 额 50 未超过扣除项目金额 100 的部分 税率为 40 增值额 超过扣除项目金额 100 未超过扣除项目金额 200 的部分 税率为 50 增值额超过扣除项目金额 200 的部分 税率为 60 如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在 20 这个临界点 上 可通过适当控制出售价格以避免缴纳土地增值税 计算增值额 的扣除项目包括 取得土地使用权所支付的金额 开发土地的 成本 费用 新建房及配套设施的成本 费用 或者旧房及建筑 物的评估价格 与转让房地产有关的税金 财政部规定的其他 扣除项目 这里的 其他扣除项目 为取得土地使用权所支付的金 额与开发土地 新建房及配套设施的成本之和的 20 下面举例说 明 例 1 某房地产企业建造一批普通标准住宅 取得土地使用 权所支付的金额为 500 万元 开发土地的费用为 100 万元 新建房 及配套设施的成本为 1 000 万元 与转让房地产有关的税金为 80 万 元 该批住宅以 2 410 万元的价格出售 根据税法的规定 该房地 产企业可以扣除的费用除了上述费用 还可以加扣 320 万元 500 100 1 000 20 该房地产企业的增值率为 20 5 2 410 500 100 1 000 80 320 500 100 1 000 80 320 100 根据税法的规定 应该按 30 的税率缴纳 土地增值税 123 万元 2 410 500 100 1 000 80 320 30 企业税后利润为 287 万元 2 410 500 100 1 000 80 320 123 如果该企业进行纳税筹划 将该批住宅的出售价格降低为 2 400 万元 则该房地产企业的增值率为 20 2 400 500 100 1 000 80 320 500 100 1 000 80 320 100 根据税法 的规定 该企业不用缴纳土地增值税 企业税后利润为 400 万元 2 400 500 100 1 000 80 320 该纳税筹划使企业减少税收支出 113 万元 400 287 二 利用增加扣除项目金额进行纳税筹划 土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小 按照相应的税率累进计算的 增值率越大 适用的税率越高 缴纳 的税款就越多 合理的增加扣除项目金额可以降低增值率 使企业 适用较低的税率 从而达到减轻税收负担的目的 税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括五个部分 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 财政部规定的其他扣除项目 主要是指 从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开 发成本之和的 20 其中 关于房地产开发费用中利息费用的计算 土地增值税暂行条例实施细则 作出了明确规定 房地产企业可 以选择适当的利息扣除标准进行纳税筹划 税法规定利息支出凡能 够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的 允许据实扣 除 但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 其 他房地产开发费用 按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发 成本之和的 5 以内计算扣除 凡不能按转让房地产项目计算分摊 利息支出或不能提供金融机构证明的 房地产开发费用按取得土地 使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10 以内计算扣除 房地产企业据此可以做不同选择 如果企业开发房地产项目主要依 靠负债筹资 预计利息费用较高 则可以计算分摊的利息提供了金 融机构证明的 据实扣除 反之 如果企业开发房地产项目主要依 靠权益资本筹资 预计利息费用较低 则可以不计算应分摊的利息 这样可以多扣除房地产开发费用 有利于实现企业价值最大化 下 面举例说明 例 2 某房地产企业开发一个房地产项目 取得土地使用权 所支付的金额为 300 万元 房地产开发成本为 500 万元 如果该企 业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊 并提供金融机构证明 则房地产开发费用 利息费用 300 500 5 利息费用 40 万元 如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊 或无法提供 金融机构证明 则房地产开发费用 300 500 10 80 万元 对于该企业来说 如果预计利息费用高于 40 万元 企业应力争 按转让房地产项目计算分摊利息支出并取得有关金融机构证明 以 便据实扣除有关利息费用 从而增加扣除项目金额 反之 如果企 业预计利息费用低予 40 万元 那么就不必按转让房地产项目计算分 摊利息支出 也不必提供有关金融机构证明 以便多扣除房地产开 发费用 达到增加扣除项目金额的目的 三 利用控制增值率进行纳税筹划 根据 土地增值税暂行条例 的规定 纳税人建造普通标准住 宅出售 增值额未超过扣除项目金额 20 的 免征土地增值税 增 值额超过扣除项目金额 20 的 应就其全部增值额按规定计税 同 时 税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又进行其他房地产 开发的 应分别核算增值额 不分别核算增值额或不能准确核算增 值额的 其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定 房地产企 业如果既建造普通标准住宅 又进行其他房地产开发的话 在分开 核算的情况下 筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在 20 以内 以获得免税待遇 降低增值率的关键是降低增值额 下 面举例说明 例 3 某房地产企业出售商品房取得销售收入 5 000 万元 其中普通标准住宅销售额为 3 000 万元 豪华住宅销售额为 2 000 万元 扣除项目金额为 3 200 万元 其中普通标准住宅的扣除项目 金额为 2 200 万元 豪华住宅扣除项目金额为 1 000 万元 销售普通标准住宅 营业税金及附加 3 000 5 1 7 3 165 万元 合计扣除项目金额 2 200 165 2 365 万元 增值额 3 000 2 365 635 万元 增值 率 635 2 365 100 27 适用 30 的税率 因此缴纳的土地增 值税 635 30 190 5 万元 销售豪华住宅 营业税金及附加 2 000 5 1 7 3 110 万元 合计扣除项目金额 1 000 110 1 110 万元 增值额 2 000 1 110 890 万元 增值 率 890 1 110 100 80 适用 40 的税率 因此缴纳的土地增 值税 890 40 一 1 110 5 300 5 万元 该房地产企业共缴 纳土地增值税 491 万元 190 5 300 5 通过上述计算可以看出 普通标准住宅的增值率为 27 超过 了 20 无法享受免税待遇 只有将增值率控制在 20 以内才能获 得免税待遇 其筹划方法有以下两种 1 增加扣除项目金额 假定例 3 其他条件不变 只是普通标 准住宅的扣除项目金额发生变化 假设其为 X 则一合计扣除项目 金额 X 165 增值额 3 000 X 165 2 835 X 增值率 2 835 一 X X 165 100 由 2 835 X X 165 100 20 解得 X 2 335 万元 即当扣除项 目金额增加到 2 335 万元时普通标准住宅可以免税 企业缴纳的总 的土地增值税仅为销售豪华住宅应纳税额即 300 5 万元 2 降低销售价格 降低销售价格虽然会使增值率降低 但也 会导致销售收入减少 影响企业的利润 这种方法是否合理要在比 较了减少的收入和少缴纳的税金后再作决定 仍假定例 3 其他条件 不变 只是普通标准住宅的销售价格发生变化 假定其为 Y 则 营业税金及附加 Y 5 1 7 3 5 5 Y 合计扣除项目金 额 2 200 5 5 Y 增值额 Y 2 200 5 5 Y Y 2 200 5 5 Y 增值率 Y 2 200 5 5 Y 2 200 5 5 Y 100 由 Y 2 200 5 5 Y 2 200 5 5 Y 100 20 解得 Y 2 827 万元 即当销售价格降低至 2 827 万元时普通标准住宅 可以免税 企业缴纳的总的土地增值税仍为销售豪华住宅应纳税额 即 300 5 万元 此时 销售收入减少了 173 万元 3 000 2 827 少纳税 190 5 万元 企业仍获益 17 5 万元 190 5 173 四 选择合适的建房方式进行纳税筹划 大部分房地产企业倾向于自行建造并销售房地产 这种方式的 筹划空间较小 若利用代建 合建等方式建房则筹划空间较大 1 房地产代建方式 房地产代建是指房地产开发企业代客户 进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为 对房地产企业而言 虽然取得了一定的收入 但始终没有发生房地产权属的转移 其收 入属于劳务收入报酬 为营业税的征税范围 不是土地增值税的征 税范畴 房地产企业可以利用这种建房方式减轻税负 但前提是在 开发之初就能确定最终用户 实行定向开发 从而避免开发后销售 时缴纳土地增值税 2 合作建房方式 合作建房是指一方提供土地使用权 另一 方提供资金 双方合作建造房屋的行为 建成后按比例分房自用的 暂免征收土地增值税 建成后转让的 再按规定征收土地增值税 此外 以土地入股合作建房或以无形资产 不动产投资入股的 参 与接受投资方利润分配 共同承担投资风险的行为 不征收营业税 股权转让也不征收营业税 企业可以充分利用这些优惠政策 实现 共赢 例 4 某房地产公司由几个股东合资成立 其 一致行为人 实际为股东 A 和股东 B 准备筹资兴建一幢五星级酒店 两幢甲级 写字楼以及部分配套商业 公司欲将酒店建成后自留经营使用或整 体转让 写字楼及配套商业取得销售许可证后面向市场销售 一般的操作模式应是五星级酒店建成后 如某一股东自留或整 体转让 则按照一定售价视同销售并转让产权 缴纳相应税金 但 这样需要缴纳巨额税金 因此可以考虑在审批报建酒店时 特别是 在土地拍卖时拆分为两家公司共建立项申请 其中特别注明 A 公司 参建酒店并自留 B 公司只是参建 这样 酒店项目作为 A 公司自 建固定资产按成本计价 并进行装修后经营 定向转让酒店时仅需 转让 A 公司股权 物业的利润由 A 公司股权转让溢价体现 并减少 酒店物权转移应缴纳的土地增值税等税金 可大幅减轻税负 实现 了房地产企业和股东的共赢 同样 写字楼及配套商业报建时 预 先立项明确一定面积作为自建物业 待实现销售后 尾盘物业也同 样可以转让 房地产企业开发产品投入使用结算计税成本的注意事项房地产企业开发产品投入使用结算计税成本的注意事项 2009 年 6 月 26 日国家税务总局对海南省国家税务局 关于海 南永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产品已开始投入使 用问题的请示 批复 国家税务总局关于房地产企业开发产品完工 标准税务确认条件的批复 国税函 2009 342 号 再次对于该问 题进行了明确 该文批复如下 根据 国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税 问题的通知 国税发 2006 31 号 规定的精神 房地产开发企业 建造 开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格 或是否办 理完工 竣工 备案手续以及会计决算手续 当其开发产品开始投 入使用时均应视为已经完工 房地产开发企业应按规定及时结算开 发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的 实际毛利额 同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之 间的差额 计入当年 完工年度 应纳税所得额 虽然自 2008 年 1 月 1 日起 国家税务总局关于房地产开发经 营业务征收企业所得税问题的通知 国税发 2006 31 号 文件已 经因新企业所得税的实施而废止了 取而代之的是 国家税务总局 关于印发的通知 国 税发 2009 31 号 文件 但是海南永生实业投资有限公司偷税案发 生在 2005 年 所以总局批复的国税函 2009 342 号文件仍适用旧的 国税发 2006 31 号文件 一 房地产开发产品完工条件的税法规定 国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题 的通知 国税发 2006 31 号 对于除土地开发之外的其他开发产 品完工条件规定如下 开发产品符合下列条件之一的 应视为已经完工 一 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 二 开发产品已开始投入使用 三 开发产品已取得了初始产权证明 国家税务总局关于印发的通知 国税发 2009 31 号 对此内容的规定 沿用了国 税发 2006 31 号文件的三个条件 因此对于此内容新旧税法的规定 没有区别 沿用我们过去的理解 以上三个条件如果同时满足 遵循时点 界定孰先原则 以最早的一个时点确定开发产品完工时点 开发产品完工前后企业所得税的计税处理 根据国税发 2006 31 号文第九条的规定是不一样的 企业销售未完工开发产品取得的 收入 应先按预计计税毛利率分季 或月 计算出预计毛利额 计 入当期应纳税所得额 开发产品完工后 企业应及时结算其计税成 本并计算此前销售收入的实际毛利额 同时将其实际毛利额与其对 应的预计毛利额之间的差额 计入当年度企业本项目与其他项目合 并计算的应纳税所得额 对于开发产品的实际毛利率高于国税发 2006 31 号规定的未完 工开发产品的预计计税毛利率 企业开发产品完工后结算计税成本 必然需要在年度纳税申报中将实际毛利额与对应的预计毛利额之间 的差额调整增加应纳税所得额且在当年产生较大税负的企业所得税 这是企业不情愿的 也就存在着部分房地产企业虽然开发产品已经 交付业主使用但仍以种种理由将开发项目长期挂账 不进行完工项 目的结算 或者竣工验收手续不全不进行备案 不办理初始产权证 明等 这些情况都是有的 所以根据国税发 2006 31 号文的规定 企业必须按照三个时点孰先的原则进行企业所得税的计税处理 二 房地产开发产品完工条件的相关文件规定 开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品 交付手续 包括入住手续 或已开始实际投入使用 对于房地产开发产品的交付使用 散见的法律规定有 1 建筑法 第六十一条 交付竣工验收的建筑工程 必须符 合规定的建筑工程质量标准 有完整的工程技术经济资料和经签署 的工程保修书 并具备国家规定的其他竣工条件 建筑工程竣工经 验收合格后 方可交付使用 未经验收或者验收不合格的 不得交 付使用 2 中华人民共和国城市房地产管理法 第二十六条第二款 房地产开发项目竣工 经验收合格后 方可交付使用 3 城市房地产开发经营管理条例 第十七条第一款 建筑工 程竣工经验收合格后 方可交付使用 未经验收或者验收不合格的 不得交付使用 4 建设工程质量管理条例 第十六条 建设单位收到建设工 程竣工报告后 应当组织设计 施工 工程监理等有关单位进行竣 工验收 建设工程经验收合格的 方可交付使用 5 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定 第 七条 工程竣工验收合格后 建设单位应当及时提出工程竣工验收 报告 第九条 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起 15 日内 依照 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办 法 的规定 向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管 部门备案 从以上规定可知 工程竣工验收合格后 建设单位应当及时提 出工程竣工验收报告 并在法定的时间内交房地产主管部门备案 备案的前提是工程竣工验收合格 但是未备案的经竣工验收合格的 开发产品不影响交付使用 实务中关于商品房交付的条件通常在 商品房买卖合同 第八条作出约定 开发商作为出卖方通常统一 选择交付条件为选项 1 该商品房经验收合格 或在选项 5 注明 经建设单位验收合格并取得竣工验收报告 购房者通常只能接 受此约定 以上两种情形约定的交付条件实际为 商品房买卖合同 约定的房屋施工工程竣工后 经过建设单位 即开发商 组织勘察 设计 施工 监理等有关单位进行验收 取得 建设工程竣工验收 报告 换言之 商品房取得 建设工程竣工验收报告 即具备 了合同约定的房屋交付条件 三 举例说明国税函 2009 342 号文件的规定 一般情况下 国税发 2006 31 号所确定的三个时点以交付使用 时点为早 尽管未经竣工验收的完工开发产品法律要件不完备 但 实务中仍存在交付业主使用的情况存在 这种情况下根据国税发 2006 31 号文的精神和国税函 2009 342 号文的具体规定 则无论 工程质量是否通过验收合格 或是否办理完工 竣工 备案手续以 及会计决算手续 当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工 完工的开发产品房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计 税成本 并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛 利额 同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差 额 计入当年 完工年度 应纳税所得额 实务中存在开发产品完 工后 工程的结算成本仍然无法最终确定的情况 开发企业可以按 照国税发 2006 31 号第三十二条规定预提成本费用计入完工产品的 计税成本 一 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的 在证明 资料充分的前提下 其发票不足金额可以预提 但最高不得超过合 同总金额的 10 二 公共配套设施尚未建造或尚未完工的 可按预算造价合 理预提建造费用 此类公共配套设施必须符合已在售房合同 协议 或广告 模型中明确承诺建造且不可撤销 或按照法律法规规定必 须配套建造的条件 三 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用 物业完善费 用可以按规定预提 物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业 管理基金 公建维修基金或其他专项基金 除此之外的建造成本费用以及其他应当取得但未取得合法凭据 的 不得计入计税成本 例如 A 公司出包给 B 建筑公司的高层住宅楼 双方签订的合 同价款为 3000 万元 截至 2009 年 12 月 31 日 该住宅楼已经开始 交付使用 但双方因故仍未最终办理结算 A 公司只取得了 B 建筑 公司出具的 2000 万元的建筑业发票 在这种情况下 A 公司 2009 年必须计算完工开发产品计税成本 尽管该企业会计核算中预提了 1000 万元的 B 公司建安成本且有充分的相关证明资料 但是在计算 已完工高层住宅楼计税成本时 只能按照 2000 300 3000 10 2300 万元计算 完工开发成本 700 万元是不能计入当年度企业所 得税汇算清缴计税成本中的 如果企业据此或其他原因不进行完工 开发产品计税成本的结算 根据国税发 2006 31 号第三十五条的规 定 主管税务机关有权确定或核定其计税成本 据此进行纳税调整 并按 中华人民共和国税收征收管理法 的有关规定对其进行处理 房地产企业预售收入涉税的会计处理房地产企业预售收入涉税的会计处理 作者 陈士章 国家税务总局关于印发 房地产开发经营业务企业所得税处理办 法 的通知 国税发 2009 31 号 已经于 2009 年 3 月份发布 自 2008 年 1 月 1 日实施 由于此前内外资房地产企业适用的关于企 业所得税的文件不同 内资房地产企业适用 国家税务总局关于房 地产开发业务征收企业所得税问题的通知 国税发 2006 31 号 而外资房地产企业适用 国家税务总局关于外商投资房地产开发 经营企业所得税管理问题的通知 国税发 2001 142 号 国 家税务总局关于印发 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 的通知 国税发 2009 31 号 统一了此前的这两个文件 使得 内外资房地产企业税收地位趋于平等 新文件 国税发 2009 31 号 第九条规定 企业销售未完工开发产品取得的收入 应先按预计 计税毛利率分季 或月 计算出预计毛利额 计入当期应纳税所得额 开发产品完工后 企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入 的实际毛利额 同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的 差额 计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额 在年度纳税申报时 企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计 毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料 但是 此前房地产企业适用的企业所得税税率为 33 而 2008 年以 后适用的企业所得税税率为 25 那么企业预售收入按原税率预缴 的企业所得税 在 2008 年及以后预售收入实现销售时应当如何转回 呢 下面 举例分析解决 ABC 房地产有限公司 2007 及以前年度预售房收入 10 000 000 00 元 适用企业所得税税率 33 适用预计毛利率 10 2008 年该部分房屋全部实现收入 实际毛利率 25 忽略其他 税金及附加 请根据国税发 2009 31 号文要求 分析 ABC 房地产 有限公司企业所得税相关情况 1 ABC 房地产有限公司 2007 及以前年度预售房收入应预缴企 业所得税情况 2007 及以前年度应预缴企业所得税 10 000 000 00 10 33 330 000 00 元 会计处理如下 借 其他应收款 330 000 00 贷 银行存款 330 000 00 注 也有的企业这样做会计处理 借 应交税费 应交企业所得税 330 000 00 贷 银行存款 330 000 00 2 2008 年应交企业所得税 2008 年实现收入应缴纳企业所得 税 10 000 000 00 25 25 625 000 00 元 2008 年度应补交 企业所得税 10 000 000 00 25 10 25 375 000 00 元 会计处理如下 1 借 所得税 625 000 00 贷 应交税金 企业所得税 625 000 00 2 借 应交税金 企业所得税 375 000 00 贷 银行存款 375 000 00 3 结转预缴企业所得税 会计处理如下 借 应交税金 企业所得税 250 000 00 62500 00 37500 00 贷 其他应收款 250 000 00 这样 矛盾就出来了 原来预缴的 330 000 00 元企业所得税 中 有 80 000 00 元转不回来了 这正是原企业所得税税率与新企 业所得税税率的差异造成的 即 10 000 000 00 10 33 25 80 000 00 元 那么 这 80 000 00 元预缴的企业所得税应当如 何处理呢 由于按照 2007 年及以前年度预售房收入预计毛利额预缴了企业 所得税 根据 中华人民共和国税收征收管理法 立法精神中的实 体从旧的原则 应当追溯为这是预售房当时的纳税义务 应当计入 2007 年及以前年度的当期损益 这样的话 原企业所得税税率与新 企业所得税税率造成的差异额 80 000 00 元 应当追溯确认为 2007 年及以前年度的损益 调整以前年度未分配利润 会计处理如下 1 借 以前年度损益调整 2007 年及以前年度所得税 80 000 00 贷 其他应收款 80 000 00 2 借 未分配利润 2007 年及以前年度 80 000 00 贷 以前年度损益调整 所得税 80 000 00 这样 由于新旧企业所得税税率差异造成的预缴企业所得税未能转 回部分金额 追溯为预售房当时的纳税义务 调整 2008 年年初的未 分配利润 上述问题也就解决了 关于房地产企业预收款的涉税问题 多年来各方意见并没有完 全统一 尤其是预计利润是否并入当期应纳税所得额以及预售收入 缴纳的营业税金及附加 土地增值税可以税前扣除等两方面的问题 虽然 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通 知 国税发 2006 31 号 以及 国家税务总局关于印发 房地 产开发经营业务企业所得税处理办法 的通知 国税发 2009 31 号 已经明确规定了预售房屋所预收的收入按照相关毛利率计算 的毛利额并入预收款当期应纳税所得额 但是 不同说法仍然比较 多 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通 知 国税发 2006 31 号 第一条规定 开发企业开发 建造的住 宅 商业用房以及其他建筑物 附着物 配套设施等开发产品 在 其未完工前采取预售方式销售的 其预售收入先按预计计税毛利率 分季 或月 计算出当期毛利额 扣除相关的期间费用 营业税金 及附加后再计入当期应纳税所得额 待开发产品结算计税成本后再 行调整 按照该文分析 预售收入预计毛利额计入当期应纳税所得 额时 允许扣除 相关的期间费用 营业税金及附加 国家税务总局关于印发 房地产开发经营业务企业所得税处 理办法 的通知 国税发 2009 31 号 第九条规定 企业销售 未完工开发产品取得的收入 应先按预计计税毛利率分季 或月 计算 出预计毛利额 计入当期应纳税所得额 开发产品完工后 企业应 及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额 同时将其 实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额 计入当年度企业本 项目与其他项目合并计算的应纳税所得额 在年度纳税申报时 企 业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情 况的报告以及税务机关需要的其他相关资料 企业所得税年度纳税申报表附表三 纳税调整项目明细表 第 52 行 五 房地产企业预售收入计算的预计利润 把房地产企业 预收房款预计利润率作为应纳税所得额的调整项目 并入当期应纳 税所得额 根据实际情况 在这里我想谈谈个人的看法 我的看法是 按 照当期预售收入和预计利润率计算的预计利润不应并入当期应纳税 所得额 同时预缴的营业税金及附加 土地增值税也不可以在当期 所得税前扣除 预收收入只是作为当期预缴营业税金及附加 土地增值税和企 业所得税的计税基数 并非当期实际的损益 关于税金在什么期间 扣除问题 企业所得税法强调的是按权责发生制原则处理 中华 人民共和国企业所得税法实施条例 第九条规定 企业应纳税所得 额的计算 以权责发生制为原则 属于当期的收入和费用 不论款 项是否收付 均作为当期的收入和费用 不属于当期的收入和费用 即使款项已经在当期收付 均不作为当期的收入和费用 第三十一 条规定 企业所得税法第八条所称税金 是指企业发生的除企业所 得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加 因此 税金是 否属于当期的费用 应该以纳税义务发生时间为依据判断 即 纳 税义务时间发生 则属于发生期费用 纳税义务时间尚未发生 则 不属于缴纳当期费用 从国家税收方面考虑按照预售收入预收相关税金是必要的 但是 预缴的理由是防止税收流失或者是防止税金延迟入库 而且在实际 工作中 如果将预售收入和预计利润率计算的预计利润并入当期应 纳税所得额 就会涉及这部分预计的利润弥补以前年度亏损的问题 涉及到当期广告费 招待费的扣除基数的问题 并且长时间以来我 国房地产的会计和税务核算中 尤其是外资房地产开发公司预收收 入只是作为当期预缴营业税金及附加 土地增值税和企业所得税的 计税基数 在 2008 年度结转收入时涉及到以前多个年度的数据 这 也增加了会计核算和税收征管的工作量和准确性 所以 我认为预 收收入只是作为当期预缴营业税金及附加 土地增值税和企业所得 税的计税基数 到企业结转收入时按照权责发生制原则计算各项税 金及附加以及汇算企业所得税的时候 把预缴的各项税金作为预缴 数计算应补 退 税额即可 上述对于预计利润是否并入当期应纳税所得额以及预售收入缴 纳的营业税金及附加 土地增值税可以税前扣除的问题 在 2008 年 的房地产业所得税汇算清缴期间 税务师事务所等中介机构和房地 产公司对于此项会有体会 国家税务总局是否会对此出台相关文件 我们拭目以待 房地产业公司预计与实际利润率差额应如何处理房地产业公司预计与实际利润率差额应如何处理 根据国税发 2009 31 号文规定 第九条 企业销售未完工开发 产品取得的收入 应先按预计计税毛利率分季 或月 计算出预计 毛利额 计入当期应纳税所得额 开发产品完工后 企业应及时结 算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额 同时将其实际毛 利额与其对应的预计毛利额之间的差额 计入当年度企业本项目与 其他项目合并计算的应纳税所得额 2008 年之前我司均为预售并在 2008 年所得税汇算时在纳税调整表三中按预计利润率调增了应纳税 所得额 在 2009 年度我司完工并结转了收入 成本 请问 1 应 在何时进行差额利润率的调整 2 应如何调整 3 在 2009 年所得 税汇算时是否应已将结转部分进行调减 国家税务总局关于印发 房地产开发经营业务企业所得税处理 办法 的通知 国税发 2009 31 号 第九条规定 企业销售未完 工开发产品取得的收入 应先按预计计税毛利率分季 或月 计算 出预计毛利额 计入当期应纳税所得额 开发产品完工后 企业应 及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额 同时将其 实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额 计入当年度企业本 项目与其他项目合并计算的应纳税所得额 在年度纳税申报时 企业须出具对该项开发产品实际毛利额与 预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关 资料 国税发 2009 31 号规定 自 2008 年 1 月 1 日起执行 2008 年 之前的预收帐款对应的开发产品如果 2008 年末仍未完工 这部分预 收帐款原预计毛利率下的预计毛利不需要调整 如果已经完工 那 应该按上述规定 按实际实现的毛利对原预计毛利额进行调整计入 完工年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额 具体到您所述事项 房地产开发企业开发产品完工年度为 2009 年 结算完工产品计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额 这 部分工作应该是企业的常规性核算 在进行年度纳税申报时 需要 做的就是对开发产品完工前全部的预售收入按照税法规定计算的预 计毛利额 填入附表三 纳税调整项目明细表 第 52 行第 4 列 调 减金额 实现实际毛利额对应的预计毛利额之间的差额对完工年 度的应纳税所得额的调整 搜索更多相关主题的帖子 房地产房地产 房地产开发企业成本 费用扣除的税务处理房地产开发企业成本 费用扣除的税务处理 一 基本规定 1 企业在进行成本 费用的核算与扣除时 必须按规定区分期 间费用和开发产品计税成本 已销开发产品计税成本与未销开发产 品计税成本 2 企业发生的期间费用 已销开发产品计税成本 营业税金及 附加 土地增值税准予当期按规定扣除 3 已销开发产品的计税成本 按当期已实现销售的可售面积和 可售面积单位工程成本确认 可售面积单位工程成本和已销开发产 品的计税成本按下列公式计算确定 可售面积单位工程成本 成本对象总成本 成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本 已实现销售的可售面积 可售面积单 位工程成本 4 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律 法规或 合同规定对已售开发产品 包括共用部位 共用设施设备 进行日 常维护 保养 修理等实际发生的维修费用 准予在当期据实扣除 5 企业将已计入销售收入的共用部位 共用设施设备维修基金 按规定移交给有关部门 单位的 应于移交时扣除 二 特殊规定 1 企业在开发区内建造的会所 物业管理场所 电站 热力站 水厂 文体场馆 幼儿园等配套设施 按以下规定进行处理 1 属于非营利性且产权属于全体业主的 或无偿赠与地方政 府 公用事业单位的 可将其视为公共配套设施 其建造费用按公 共配套设施费的有关规定进行处理 2 属于营利性的 或产权归企业所有的 或未明确产权归属 的 或无偿赠与地方政府 公用事业单位以外其他单位的 应当单 独核算其成本 除企业自用应按建造固定资产进行处理外 其他一 律按建造开发产品进行处理 2 企业在开发区内建造的邮电通讯 学校 医疗设施应单独核 算成本 其中 由企业与国家有关业务管理部门 单位合资建设 完工后有偿移交的 国家有关业务管理部门 单位给予的经济补偿 可直接抵扣该项目的建造成本 抵扣后的差额应调整当期应纳税所 得额 3 企业采取银行按揭方式销售开发产品的 凡约定企业为购买 方的按揭贷款提供担保的 其销售开发产品时向银行提供的保证金 担保金 不得从销售收入中减除 也不得作为费用在当期税前扣 除 但实际发生损失时可据实扣除 4 企业委托境外机构销售开发产品的 其支付境外机构的销售 费用 含佣金或手续费 不超过委托销售收入 10 的部分 准予据 实扣除 5 企业的利息支出按以下规定进行处理 1 企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借 款费用 可按企业会计准则的规定进行归集和分配 其中属于财务 费用性质的借款费用 可直接在税前扣除 2 企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部 其他成员企业使用的 借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明 文件 可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用 使用借款的 企业分摊的合理利息准予在税前扣除 6 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失 可作为财产 损失按有关规定在税前扣除 7 企业开发产品 以成本对象为计量单位 整体报废或毁损 其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除 8 企业开发产品转为自用的 其实际使用时间累计未超过 12 个月又销售的 不得在税前扣除折旧费用 搜索更多相关主题的帖子 房地产房地产 房地产行业各环节涉税事项一览表房地产行业各环节涉税事项一览表 税种计税方法 1 房产税计 税余值 房产原值减除 20 长沙规定 后的余值 2 城镇土地 使用税 大城市 1 5 30 元 中等城市 1 2 24 元 小城市 0 9 18 元 县城 建制镇 工矿区 0 6 12 元 3 印花税税 率 千分之一 财产租赁合同 仓储保管合同 财产保 险合同 万分之五 加工承揽合同 建设工程勘察设计合同 货物运输合同 产权转移合同 资金账簿 万分之三 购销合同 建安合同 技术合同 万分之零点五 借款合同 千分之二 股票买卖 继承 赠与所书立的 A 股 B 股股权转让书据 4 契税 3 5 增值额未超过扣除项目金额 50 的部分 税率为 30 增值额超过扣除项目金额 50 未超过 100 的部分 税率为 40 增值额超过扣除项目金额 100 未超过 200 的部 分 税率为 50 5 土地增值 税 增值额超过扣除项目金额 200 的部分 税率为 60 房地产开发项目全部竣工 完成销售的 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 直接转让土地使用权的 6 土地增值 税清算条件 已竣工验收房地产开发项目 已转让的房地产建筑 面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85 以上 或该比例虽未超过 85 但剩余的可售建筑面积已 经出租或自用的 取得销售 预售 许可证满三年仍未销售完毕的 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算 手续的 省税务机关规定的其他情况 开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税 收规定的借款费用 属于成本对象完工前发生的 应配比计入成本对象 属于成本对象完工后发生的 可作为财务费用直接扣除 开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他 企业 单位使用的 借入方凡能出具开发企业从金 融机构取得借款的证明文件 其支付的利息准予按 税收有关规定在税前扣除 7 利息处理 开发企业将自有资金借给全资企业 包括分支机构 和其他关联企来的 关联方借入资金金额超过其注 册资本 50 的 超过部分的利息支出 不得在税前 扣除 未超过部分的利息支出 准予按金融机构同 类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除 8 新办企业房地产开发企业和以销售 包括代理销售 开发产 品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠 广告费支出不超过销售收入 2 的 可据实扣除 超 过部分可无限期向以后纳税年度结转 纳税人申报 扣除的广告费支出须符合以下条件 1 广告是通 过经工商部门批准的专门机构制作的 2 已实际 支付费用 并已取得相应发票的 通过一定的媒体 传播 业务宣传费 在不超过销售营业收入 5 范围内 可据实扣除 9 税前扣除 业务招待费 全年销售收入净额在 1500 万元以下 的 不超过销售收入净额的 5 全年销售收入净 额超过 1500 万元的 不超过该部分的 3 搜索更多相关主题的帖子 房地产房地产 会计会计 序 号 环节 权利许 可证照 其他有 效证明 涉及主要税费 税率 纳税 主体 征收 部门 1 转让土 地使用 权 土地使 用证 1 营业税 按转让收入及预收账 款金额的 5 转让 企业 地税 部门 国 2 城建税 按 1 项税额的 7 3 教育费附加 按 1 项的 3 4 印花税 按合同所载金额万分 之五贴花 土地使用权证按件贴花 五元 5 土地增值税 按转让收入的 1 预征 纳税人于土地过户后三十日 内到主管税务机关办理税款清算手 续 6 个人所得税 个人转让土地使 用权能提供取得土地使用权支付价 款发票或合法有效凭证的 在征收 营业税的同时 按照土地使用权转 让时取得的价款总额扣除财产原值 和合理费用后的余额 按 20 的税 率计算缴纳个人所得税 对不能提 供的 在征收营业税的同时 按照 土地使用权转让时取得的价款总额 按 2 附征率计算缴纳个人所得税 土代 征 2 开发建 设 装 项目立 项备案 1 营业税 按工程结算收入的 3 缴纳 建筑 工程 地税 部门 2 城建税 按 1 项税额的 7 3 教育费附加 按 1 项的 3 4 印花税 按工程合同的万分之 三缴纳 5 企业所得税 对账务健全的纳 税人按照查账征收方式由纳税人自 行申报缴纳企业所得税 对账务不 健全的纳税人按核定征收方式征收 企业所得税 核定征收率 征收方 式的确定按相关文件办理 饰装潢 建设许 可证 施工许 可证 规划许 可 招 投标书 装饰装 潢工程 招投标 合同 6 个人所得税 对账务健全的纳 税人按查账征收方式由纳税人自行 向工程项目所在地申报缴纳个人所 得税 对账务不健全的纳税人在工 程项目所在地按核定征收方式征收 个人所得税 核定征收率为 2 征收方式的确定按长地税发 2006 6 号文件执行 承包 企业 3 商品房 销售 1 商 品房销 售面积 1 营业税 按销售收入及预收账 款金额的 5 缴纳 房地 产开 发企 地税 部门 2 城建税 按 1 项税额的 7 3 教育费附加 按 1 项的 3 4 土地增值税 按销售收入及预 收账款金额的 1 预征 纳税人于 项目竣工后三十日内到主管税务机 关办理税款清算手续 5 印花税 按商品房购销合同金 额的万分之三缴纳 土地使用权证 房屋产权证按件贴花五元 明细表 2 商 品房销 售许可 证 3 国 有土地 使用权 变更登 记转让 证明书 4 房 屋所有 权证书 6 房产税 按房产计税余值的 1 2 缴纳 按房屋租金收入的 12 缴纳 业 7 城市房产税 外商投资企业 按房产计税余值的 1 2 缴纳 按 房屋租金收入的 12 缴纳 8 城镇土地使用税 从取得红线 图次月起 按实际占用的土地面积 和定额税率计算缴纳 3 商品房 销售 9 企业所得税 开发企业开发 房地 产开 发企 业 地税 部门 建造的住宅 商业用房以及其他建 筑物 附着物 配套设施等开发产 品 在其未完工前采取预售方式销 售的 其预售收入先按预计毛利率 分季 或月 计算出当期毛利额 扣除相关期间费用 营业税及附加 后计入当期应纳税所得额 计算征 收企业所得税 待开发产品结算计 税成本后再行调整 1 经济适 用房开发项目 其预售收入的计税 毛利率不午低于 3 2 非经济适 用房开发项目预计计税毛利率按以 下规定确定 A 开发项目位于市 区的 不得低于 20 B 开发项 目位于县区的 不得低于 10 2 对房地产开发企业出现 国家税务总局关于房地产开发业 务征收企业所得税问题的通知 国税发 2006 31 号 文件第 九条第 二 款情形的 税务机关 可对其以往应缴的企业所得税按核 定征收方式进行征收 核定征收应 纳税所得率长沙市统一为 15 1 营业税 按房屋租金收入的 5 缴纳 2 城建税 按 1 项税额的 7 3 教育费附加 按 1 项的 3 4 城镇土地使用税 按实际占用 面积和定额税率计算缴纳 5 房产税 按房产计税计算余值 的 1 2 缴纳 按房屋租金收入的 12 缴纳 6 印花税 按房屋出租合同的千 分之一缴纳 7 企业所得税 按应纳税所得额 的 33 缴纳 8 城市房地产税 外商投资企业 按房产计税余值的 1 2 缴纳 按房屋租金收入的 12 缴纳 4 使用 房产土 地信息 产权 所有 人 房 地产 开发 企业 购房 企业 地税 部门 税知了税知了 房地产开发经营业务企业所得税处理新规详解房地产开发经营业务企业所得税处理新规详解 近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所 得税征收管理 规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为 制 定了 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 国税发 2009 31 号 为了便于关注房地产行业税收的同仁及时深入学习此文 笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读 一 整体框架 熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发 2009 31 号文后应 该不难发现 国税发 2009 31 号文是在 国家税务总局关于外商投 资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知 国税发 2001 142 号 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的 通知 国税发 2006 31 号 注 2008 年前 该文仅适用于内资房 地产开发企业 的基础上进行重编修订 补充后而制定的 国税发 2009 31 号文充分吸收 借鉴了国税发 2006 31 号文的主要内容 并有机结合了国税发 2001 142 号文的重要内容 并根据目前房地 产开发行业特殊业务情况 对需要规范的部分内容予以了增删 合 并调整 二 重要变化 对照国税发 2001 142 号 国税发 2006 31 号两文 笔者关注 到国税发 2009 31 号文有以下内容显得较为重要 需引起各位同仁 予以关注 一 核定征收 需慎用 文件第四条明确规定 税务机关不得事先确定企业的所得税按 核定征收方式进行征收 管理 企业出现 中华人民共和国税收征 收管理法 第三十五条规定的情形 税务机关可对其以往应缴的企 业所得税按核定征收方式进行征收管理 据悉 目前仍有部分省市 主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率 再按其实现的销售收入征收企业所得税 看来 国税发 2009 31 号 文对此种行为划上了 休止符 二 计税毛利率 重生 国税发 2009 31 号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计 税毛利率规定了最低幅度 与国税发 2006 31 号规定相比 项目计 税毛利率分别下降了 5 个百分点 除经济适用房等项目外 值得特别关注的是 与 国家税务总局关于房地产开发企业所 得税预缴问题的通知 国税函 2008 299 号 2008 年 4 月 11 日发 布 规定相比又另有明显不同 国税函 2008 299 号规定 企业在 除经济适用房等外 未完工前采取预售方式销售取得的预售收入 按照规定的预计利润率分季 或月 计算出预计利润额预交企业所 得税 且预计利润率分别高于国税发 2006 31 号中相同项目的计税 毛利率 5 个百分点 这对房地产开发企业而言 不仅预缴方法改变了 且预缴率也 下降了 这应该是 双重政策利好 吧 三 委 外 销售 佣金标准统一 国税发 2009 31