资产评估报告书

目目 录录 资产评估报告书摘要 3 资产评估报告书正文 5 一 资产委托方及资产占有方简介 5 二 评估目的 5 三 评估对象和范围 5 四 评估基准日 5 五 价值类型 6 六 评估原则 6 七 评估假设及限制条件 6 八 评估依据 7 九 评估方法 8 十 评估过程 10 十一 评估结论 12 十二 特别事项说明 12 十三 评估基准日期后重大事项 13 十四 评估报告法律效力 13 十五 评估报告提出日期 14 资产评估报告书备查文件资产评估报告书备查文件 1 资产委托方身份证复印件 2 土地租赁合同复印件 3 房屋施工合同及机械设备发票 部分 复印件 4 车辆行驶证复印件 5 评估建筑物 机械设备及车辆照片复印件 6 资产评估机构营业执照复印件 7 资产评估机构注册证书复印件 8 注册评估师资格证书复印件 资产评估报告书摘要资产评估报告书摘要 XXX评报字 2015 第号 XXX房地产评估有限责任公司接受XXX的委托 根据资产评估的有关规定 本着客观 独立 公正 科学的原则 按照公认的资产评估方法 对XXX委托的 房屋建筑物 机器设备进行了以确定市场价值为目的的评估 对所评资产在 2015年2月11日这一评估基准日所表现的市场价值做出了公允反映 本次评估采用的基本方法为成本法 在评估过程中 XXX房地产评估有限责 任公司对委托评估范围内的资产进行了必要的勘察核实 对委托方提供的法律 性文件 财务记录等相关资料进行了必要的验证审核 实施了必要的资产评估 程序 经评估 截止XX年X月XX日 在持续经营的前提下 XXXX本次评估范围的 全部资产的评估结果如下 资产总额 资产总额 XXXXXXXX元 大写 人民币元 大写 人民币XXXXXXXX元整 元整 本资产评估报告书有效期为一年 自评估基准日XX年XX月XXX日起至 XXX年2月X日有效 超过XX年XX月XX日 需聘请中介机构对委估资产重新评估 本报告仅供委托方及本报告所列明的评估目的以及报送财产评估主管机关 审查而作 评估报告使用权归委托方所有 未经委托方同意 不得向他人提供 或公开本报告书 除依据法律需公开的情形外 报告的全部或部分内容不得发 重要提示 以下内容摘自资产评估报告书 欲了解本评估项目的全面情况 应认真阅读资产评估报告书全文 表于任何公开媒体上 本报告提出日期为 XX 年 XX 月 X 日 评估机构负责人 签章 中国注册评估师 中国注册评估师 XXX 房地产评估有限责任公司 XXX 年 XX 月 XX 日 资产评估报告书资产评估报告书 XXXXXXXXXX XXX 房地产评估有限责任公司接受 XXX 的委托 根据资产评估的有关规定 本着客观 独立 公正 科学的原则 按照公允的资产评估方法 为 XXX 委托的 房屋建筑物 机器设备进行了以确定市场价值为目的的评估工作 本公司评估人 员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘 市场调查与询证 对 委托评估的资产在 XX 年 X 月 X 日所表现的市场价值作出了公允反映 现将资产 评估情况及评估结果报告如下 一 委托方 产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者一 委托方 产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 一 委托方 名 称 XXX 住 所 XXX 名 称 XXX 住 所 XXX 号 二 评估目的二 评估目的 为委托方确定市场价值所涉及的房屋建筑物 机器设备提供估价意见 三 评估对象和范围三 评估对象和范围 本次评估对象为 XXX 申报的资产组合 评估范围为 XXX 申报的房屋建筑 物 机器设备 具体范围以其申报的资产清查评估明细表为基础 列入表内并经 核实的资产均在本次评估范围之内 四 评估基准日四 评估基准日 本项目资产评估基准日为 XX 年 XX 月 XX 日 该基准日是根据委托方与评 估方协商而确定 本次资产评估工作中 资产评估范围的界定 评估价格的确定 评估参数的选取等均以此日之企业内部财务报表 外部经济环境以及市场情况确 定 本报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准 五 价值类型五 价值类型 根据评估目的 本次资产评估的价值类型为 市场价值 市场价值 是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下 最有可能 实现的交换价值的估计值 凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于 非市场价值 在特定评估时点的公开市场上 资产的市场价值对于潜在的买者 或卖者来说都是相对公平合理的 当事人双方各自精明 谨慎行事 不受任何 强迫压制 六 评估原则六 评估原则 根据国家关于评估的有关法规和政策规定 在本次评估工作中我们遵循以下 原则 1 遵循独立性 客观性 科学性的工作原则 即评估工作始终坚持独立的第 三者立场 评估过程中的预测 推理和逻辑判断等要建立在市场和现实的基础资 料上 评估结果科学合理 2 遵循专业性原则 要求资产评估机构必须是提供资产评估服务的专业技术 机构 资产评估机构的专业人员必须具有良好的教育背景 专业知识和丰富的经 验 3 遵循公开市场原则 即评估时选取的作价依据和评估结论 可在公开市场 上存在或成立 表现为公允价格 4 国家及行业规定的公认原则 七 评估假设及限制条件七 评估假设及限制条件 1 本次评估以本资产评估报告所列明的评估目的为前提 2 本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存在为前提 有关资产的现 行市价以评估基准日的国内有效价格为依据 3 本次评估假设为被评估企业持续经营情况下做出 4 本次评估假设评估基准日外部经济环境不变 5 本次评估假设被评估企业提供的基础资料和财务资料真实 准确 完整 6 本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下 根据公开市场原则确 定的现行公允市价 没有考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其 他不可抗力对资产价格的影响 7 评估范围仅以被评估企业提供的评估申报表为准 未考虑资产占有方提 供清单以外可能存在的或有资产及或有负债 当前述条件发生变化时 评估结果一般会失效 八 评估依据八 评估依据 本次评估的依据主要包括资产评估经济行为依据 政策法规依据 产权依 据 取价依据及其他依据 具体如下 一 行为依据 1 XXX 与 XXXX 房地产评估有限责任公司就该项目签订的 不动产评估业务 委托书 二 法规依据 1 资产评估准则 基本准则 2 资产评估职业道德准则 基本准则 3 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 4 企业价值评估指导意见 5 1991 年 11 月 16 日国务院第 91 号令 国有资产评估管理办法 6 原国家国有资产管理局国资办发 1992 36 号 国有资产评估管理办法施 行细则 7 原国家国有资产管理局国资办发 1996 236 号 资产评估操作规范意见 试行 8 财政部财评字 1999 91 号关于印发 资产评估报告基本内容与格式的 暂行规定 的通知 三 产权依据 委估资产的评估申报表 四 取价依据 1 资产占有方提供的 资产评估清查申报明细表 2 资产占有方提供的会计报表 会计账簿 原始凭证等会计资料 3 陕西省建筑工程消耗量定额 2004 4 全国统一安装工程预算定额陕西省价目表 2004 5 最新资产评估常用数据与参数手册 6 原国家城乡建设环境保护部 1985 年颁布的 房屋完损等级评定标准 7 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料 8 资产占有方提供的其他有关资料 9 本机构市场收集的有关询价资料和取价参数资料等 九 评估方法九 评估方法 一 评估方法的选择 依据资产评估准则的规定 结合本次资产评估对象具体情况 价值类型和 评师所收集的资料 确定采用市场价值类型下的成本法 重置成本法也称重置价值法 成本法 是用现时条件下重新购置或建造一 个全新状态的被评估资产所需的全部成本 减去被评估资产已经发生的实体性 陈旧贬值 功能性陈旧贬值 经济性陈旧贬值后 得到的差额作为被评估资产 的评估 值的一种资产评估方法 基本计算公式为 评估值 重置价值 实体性陈旧贬值 功能性陈旧贬值 经济性陈旧贬值 或 评估值 重置成本 成新率 二 机器设备及配套设施 1 评估方法的确定 根据XXXX的申报 本次被评估的机器设备在持续经营前提下 以设备现行 市价为依据 采用成本法确定其评估价值 其计算公式为 评估价值 重置全价 成新率 2 设备重置全价的确定 设备的重置价值主要包括设备的购置费 运输费 安装调试费等 设备购置费 通过查阅机械工业出版社 机电产品报价手册 及设备经 销 单位询价 市场考察最后确定设备的现行市价 设备运杂费用 运杂费包括设备从制造厂家运至购置单位所发生的装卸 运输 保管等费用 根据 全国资产评估参数选编 并结合评估基准日市场实 际情况 一般选用运杂费率为2 8 或按实际情况计算 其计算公式为 设备运杂费 设备购置价格 运杂费率 设备安装调试费 安装调试费是指设备安装调试中所发生的相关费用 包括安装材料费 人工费 检验费等 根据 全国资产评估参数选编 等资料 确定各类设备的相关安装调试费率 其费率范围为0 5 35 不等 具体计算公式 为 安装调试费 设备购置价格 设安装调试费率 设备重置全价 设备购置费 设备运杂费 设备安装调试费 3 设备成新率的确定 n 本次评估机器设备的成新率是设备理论经济 使用寿命年限法确定的 理论经济使用寿命年限法成新率n1 按照设备管理规定 根据设备理论仍 可继续使用年限与其理论经济使用寿命年限的比值来确定 其计算公式为 成新率n1 设备理论经济使用年限 已使用年限 设备理论经济寿命 使用年限 100 三 房屋建筑物 纳入本次评估范围的房屋建筑物为 XXX 所拥有的房屋建筑物 目前房屋现状 完好 在资产占有方的陪同下 评估人员对每项房屋建筑物位置 数量 结构形式 建筑面积 内外装饰 建筑用料 维护使用情况现场勘察 对基础处理 地下管 道 隐蔽工程询问有关管理人员 并填写勘察记录 房屋建筑物采用重置成本法评估 公式为 重置成本 工程综合造价 前期费用及其它费用 资金成本 合理利润 工程综合造价 以二 00 四年 XXX 省建筑工程消耗量定额 调价系数 材料 价格信息 后期装饰装修情况为评估计算依据综合确定 前期费用及其它费用 主要指勘察设计费 市政建设配套费 工程质量监督 费 监理费等基建前期必须发生的费用 成新率的确定 参照建设部颁发的 房屋完损等级评定标准 并根据房屋建 筑物装修设计标准及设计使用期限 维护保养状况 完好程度综合求得成新率 评估值 重置成本 成新率 十 评估过程十 评估过程 评估时间从 XX 年 X 月 X 日至 X 年 X 月 X 日 历经洽谈业务 签订协议 指导填报 资产清查 收集相关资料 评定估算 评估汇总 撰写并提交报告等 程序 具体如下 一 明确评估业务基本事项 根据评估机构与委托方达成的意向 经与委托方洽谈后 确定承接评估业务 然后 明确了以下事项 委托方和资产占有方 评估报告使用者等相关当事方及 其相互关系 评估目的 评估范围和评估对象基本情况 适用的价值类型 评估 基准日 评估假设和限定条件 时间安排和工作配合 二 签订业务委托书 在明确了上述事项的基础上 双方签订业务约定书 对评估机构和委托方的 权利 义务和其他重要事项进行了约定 三 编制评估计划 根据评估业务的性质和复杂程度制定评估计划 对评估进度 人员安排 费 用预算 是否需要专家帮助等评估业务的全过程进行合理安排 同时 与委托方 和资产占有方就评估计划的要点和重要环节进行沟通 协商计划的实施 四 收集评估资料 评估人员根据资产评估的有关原则和规定 充分收集了与评估业务相关的信 息资料 具体步骤如下 1 根据评估机构资产评估工作的需要 指导资产占有方对评估对象进行清 查 填报申报明细表 2 收集资产评估所需文件资料 并听取资产占有方有关人员对企业情况以 及委估资产的历史和现状介绍 3 对资产占有方填报的评估申报明细表进行查验 并与资产占有方的有关 财务记录数据进行核对 五 现场调查和勘察核实资产 评估人员根据评估对象的特点 对评估范围内的资产进行了勘察核实 具 体步骤如下 1 根据评估申报明细表的内容到现场对实物进行了核实和勘察 对资产状 况进行查看 记录 2 与资产管理人员进行交谈 了解资产的运营 管理及保养状况 3 查阅委估资产的产权证明文件 预决算资料等财务资料 六 评定估算 1 根据委估资产的实际情况和特点 制定相应的具体评估办法 2 开展市场调研 询价工作 收集各种市场价格信息和相关政策规定 3 对各类资产分别按确定的评估方法 进行详细的评估预算 上机输入数 据 七 编制和提交评估报告 1 根据评估人员和各类资产的初步评估结果 进行评估结果汇总 评估结 论分析工作 2 确定评估工作中没有发生重复和漏评的情况 并根据汇总分析情况 对 资产评估结果进行调整 修改和完善 3 根据评估工作情况 撰写地上附着物资产评估报告书 并进行三级审核 4 委托方提供评估报告初稿 经与委托方交换意见后 向委托方提供正式 地上附着物资产评估报告书 十一 评估结论十一 评估结论 在实施了上述资产评估程序和方法后 我们对委估地上附着物资产提出的专 业意见是 XXX 申报的资产在评估报告书给定的评估目的下 于评估基准日 2015 年 2 月 11 日所表现的 市场价值 为 资产总额 资产总额 XXX 元 大写 人民币元 大写 人民币 XXXX 元整 元整 十二 特别事项说明十二 特别事项说明 1 本项评估是在独立 公正 客观 科学的原则下作出的 本公司及参加 评估工作的全体人员在评估地上附着物资产中没有现实的和预期的利益 同时 与经济行为相关各方之间没有任何特殊厉害关系或偏见 评估人员在评估过程 中恪守职业道德和规范 并进行了充分努力 评估结论是宝鸡市华誉房地产评 估有限责任公司出具的 受本机构具体参加本项目评估人员的职业水平和能力 的影响 2 委托方及资产占有方提供给评估机构及评估人员的产权依据 财务会计 数据 企业生产经营资料等与评估相关的所有资料是编制本报告的基础 如委 托方及资产占有方提供的资料中存在虚假或隐瞒事实真相等情况 本评估结果 无效 由此引起的相关后果由委托方及资产占有方负责 本所不承担任何责任 3 委托方及资产占有方对所提供委估资产的法律权属材料和其他必要材料 的真实性 合法性和完整性承担责任 注册评估师的责任是遵守相关法律法规 和资产评估准则 对评估对象价值进行估算并发表意见 注册评估师对评估法 律权属状况给予必要的关注 对查验情况予以披露 但不对评估对象的法律权 属做任何形式的保证 4 恰当地使用评估报告是委托方和相关当事方的责任 5 本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下 根据公开市场原则确定 的现行市场价值 没有考虑将来可能承担的抵押 担保事宜 以及特殊的交易 方式可能追加付出的价格等对评估价格的影响 亦未考虑该等资产所欠付的税 项 以及如果该等资产出售 则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何 限制 我们也未对资产评估增值额作任何纳税调整准备 同时 本报告也未考 虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影 响 十三 评估基准日期后重大事项十三 评估基准日期后重大事项 在评估基准日至评估报告提出日期之间 评估人员未发现对评估结果产生 较大影响的重大事项 评估基准日 评估结果有效期以内 若资产数量及价格标准发生变化 对 评估结论产生影响时 不能直接使用本评论结论 须对评估结论进行调整或重 新评估 1 资产数量发生变化 委托方应根据原评估方法对资产额进行相应调 整 当评估方法为成本法时 应按实际发生额进行调整 2 若资产价格标准发生 变化 并对资产价格已产生了明显影响时 委托方应及时聘请评估机构重新进 行评估 十四 评估报告法律效力十四 评估报告法律效力 1 本评估报告的分析和结论是在恪守独立 客观和公正原则基础上形成的 仅在评估报告设定的原则 依据 前提 评估价设和限制条件下成立 2 本评估报告所揭示的评估结论仅在 2XX 年 XX 月 XX 日这一评估基准日 有效 3 本评估报告所揭示的评估结论仅对被评估地上附着物资产和委托方实现 本评估报告所列的目的有效 4 本评估报告的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力 5 本专业意见不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证 6 本评估报告包含资产评估明细表及若干备查文件 所有资产评估明细表 及若干备查文件亦构成本报告之组成部分 与本报告书正文是一个完整的整体 且备查文件和资产评估明细表与评估报告书正文配套使用方为有效 7 根据国家有关规定 本资产评估报告书有效期为一年 自评估基准日 XXX 年 X 月 XX1 日起计算 至 XX 年 XX 月 XXX 日前有效 超过有效期 需 重新进行评估 8 本评估报告使用权归委托方所有 报告书的结论仅供委托方为本报告书 所列明的评估目的的使用 以及送交资产评估主管机关审查使用 未经委托方 许可 本公司将不向他人提供或公开 十五 评估报告提出日期十五 评估报告提出日期 本评估报告提出日期为 XX 年 X 月 XX 日 评估机构负责人 签章 中国注册评估师 中国注册评估师 XXX 房地产评估有限责任公司 XX 年 X 月十 XX 日 资产评估结果汇总表资产评估结果汇总表 表 1 共 1 页第 1 页 评估基准日 2015 年 02 月 11 日 资产占有单位名称 XXX 金额单位 人民币元 评估机构 XXX 有限责任公司 法定代表人 XX 帐面价值调整后帐面值评估价值增减值增值率 项目 ABC D C B E C B B 100 流动资产1 长期投资2 固定资产3 其中 在建工程4 建 构 筑物51923863 设 备61095050 无形资产7 其中 土地使用权8 其他资产9947300 资产总计资产总计103966213 流动负债11 长期负债12 负负 债债 总总 计计13 净净 资资 产产143966213 固定资产固定资产 房屋建 构 筑物清查评估明细表房屋建 构 筑物清查评估明细表 表 5 1 1 共 1 页第 1 页 评估基准日 2015年2月11日 资产占有单位名称 XX 金额单位 人民币元 帐面价值评估价值 序 号 权证 编号 建筑物 名称 结构 建成 年月 建筑 面积 m2 成本 单价 元 m2 原值净值原值 成新率 净值 1 车间钢构 2014784940800940800 98921984 2 办公楼砖混 2014122 428152028152098275890 3 门卫砖混 201418 274750247502 9846552 4 洗澡间砖混 20143 7597509750 989555 合计 1172 921279572 12795721253981 资产占有单位填表人 XX 填表日期 XX年X月XX日 固定资产固定资产 构筑物及其他辅助设施清查评估明细表构筑物及其他辅助设施清查评估明细表 表 5 1 2 共 1 页第 1 页 评估基准日 XX年X月XX日 资产占有单位名称 XX 金额单位 人民币元 帐面价值评估价值 序 号 权证 编号 构筑物 名称 结构 建成 年月 面积 m2 成本 单价 元 m2 原值净值原值 成新率 净值 1 围墙砖混 2014525210000210000 97203700 2 地面混凝土混凝土 2014301018060018060097175182 3 厂区绿化植被 201410030000030000097 291000 合计 690600 690600669882 资产占有单位填表人 XX 填表日期 X年X月X日 固定资产固定资产 机器设备清查评估明细表机器设备清查评估明细表 评估基准日 XX 年 X 月 X 日 表 5 2 1 共 1 页第 1 页 资产占有单位名称 XX 金额单位 人民币元 帐面价值评估价值 编 号 设备名称规格型号生产厂家数量 购置 日期 原值净值原值 成新率 净值 增值 率 备注 1 牛头刨 B665 兰州市第一机器厂1 台 2014 0332000320009329760 2 车床 CS6150B 宝鸡机床股份有限公司1 台 2014 0370000700009365100 3 车床 620 西安机床厂1 台 2014 0330000300009327900 4 车床 CA6161 滕州机床厂1 台 2014 0370000700009365100 5 车床 CW6180 兰州机床厂1 台 2013 1118000018000092165600 6 锯床 4228 浙江伟业锯床有限公司1 台 2013 1120000200009218400 7 摇臂钻床Z3040 13 型滕州市鑫工机床厂1 台 2014 0350000500009346500 8 交流弧焊机 BX1 500 上海通用电焊机股份有限公司3 台 2014 0515000150009514250 9 切割机 ZMQ 500 浩博2 台 2014 0550005000954750 10 钢筋切断机 C40 杨凌永凌振动器厂1 台 2014 051000010000959500 11 立式升降台铣床 X5032 南通科技投资集团股份有限公司1 台 2014 0315000015000093139500 12 摇臂钻床 Z3050 16 沈阳机床股份有限公司1 台 2014 0313000013000093120900 13 卷板机 6 2000 淄博桓台金润机械厂1 台 2014 0320000200009318600 14 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