房屋维修养护计划

房屋及设施设备维修养护计划与实施 一 房屋及设施设备维修养护计划的制订 一 制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法 1 维修养护的方式与类别 1 维修方式 对各类不同的对象应采用不同的维修方式 房屋及设施设备维 修应遵循其自身的客观规律 在保证运行的前提下 合理利用维修 资源 达到物理寿命周期内费用最经济的目的 1 预防性维修 为了降低故障率或防止房屋及设施设备性能劣化 按事先规定 的修理计划和技术要求进行的维修活动 称为预防性维修 预防性 维修是一种主动的具有预防作用的维修策略 能够降低故障率 将 事故隐患消除在初级阶段 从而提高系统的稳定性和可靠性 保障 房屋及设施设备的正常使用 是物业管理应提倡的主要维修养护方 式 特别是对重点和重要设施设备设备 更应该实行预防性维修 预防性维修有以下几种方式 计划性预防维修 计划性预防维修又称定期维修 具有周期性 特点 它是根据零件的失效规律 事先规定修理间隔期 修理类别 修理内容和修理工作量 状态监测下的预防维修 这是一种以设施设备技术状态为基础 按实际需要进行修理的预防维修方式 是在状态监测和技术诊断基 础上 掌握设施设备劣化发展情况 在高度预知的情况下 适时安 排的预防性修理 又称预知的维修 它主要适用于重点设施设备 利用率高的精 大 稀设备等 改善性的预防维修 为消除设施设备先天性缺陷或陈旧老化引 起的功能不足 故障频发 对设施设备局部结构和零件设计加以改 造 结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性的措施 称为改善 性维修 2 事后维修 事后维修是对一些没有列入预防维修计划的项目 在其发生故 障或性能降低到不能满足使用要求时才进行修理 采用事后维修策 略可以发挥主要构件的最大物理寿命 单位维修经济性好 但对物 业管理而言 由于设备故障或性能减低通常会给物业的使用或安全 造成较大的影响或威胁 因此一般情况下 应该尽量避免事后维修 仅在下述场合可以采用 故障停机后再修理不会给物业使用造成影 响 修理技术不复杂 修理迅速而又能及时提供备件 某些利用率 低或有备用的设备 3 紧急抢修 紧急抢修是对意外事件引发的故障进行的紧急修理 这类意外 事件是偶然发生的 往往不具有预见性 难以进行事前准备 由于 发生紧急事件会对物业的使用或安全造成重大影响 因此物业管理 应该将紧急抢修列为单独的项目加以考虑 通常采取设计紧急事件 处理程序的方法对紧急抢修进行准备 实践证明 这是提高房屋及 设施设备管理水平的重要手段 2 修理类别 1 大修 设施设备大修是工作量最大的一种计划修理 它是在房屋及设 施设备基础构件或主要零件损坏严重 主要性能大部分丧失 安全 性和可靠性严重下降 必须经过全面修理才能恢复其效能的情况下 使用的一种修理形式 进行设备大修时 一般需要对设备进行全部 解体 消除缺陷 恢复设备的规定精度和性能 为了补偿设备的无 形磨损 还可结合大修 采用新技术 新工艺 新材料进行改造 改进和改装 提高设备效能 2 中修 中修的工作量介于大修和小修之间 在实际工作中大修与中修 的差别往往不太容易界定 特别是在结构和构成不复杂的情况下 可取消中修类别 3 小修 设施设备小修是维修工作量最小的一种计划修理 对于实行状 态 监测 维修的设备 小修的工作内容主要是针对日常点检和定 期检查发现的问题 拆卸有关的零部件 检查 调整 更换或修理 失效的零件 以恢复设备的正常功能 对于实行定期维修的设备 小修的内容主要是根据掌握的损耗规律 更换或修复在修理间隔期 内失效或即将失效的零件 并进行调整 以保证设备的正常工作能 力 3 修理周期和修理周期结构 1 修理周期 对已在使用的设施设备来说 修理周期是指两次相邻大修之间 的间隔时间 对新设备来说 修理周期是指从开始使用到第一次大 修理之间的间隔时间 单位 月或年 2 修理间隔期 修理间隔期是指两次相邻计划修理之间的工作时间 单位 月 确定修理间隔期时应使设施设备计划外停机时间达到最低限度 3 修理周期结构 修理周期结构指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次 数和排列顺序 如小修 小修 中修 小修 小修 大 修 物业管理企业在实行计划修理时 应根据实际情况 确定各种 修理形式的排列顺序 既要符合设备的实际需要 又要研究其修理 的经济性 2 维修养护计划的种类 1 按时间进度编制的计划 1 年度维修保养计划 包括大修 项修 技术改造 实行定期 维修的小修和定期维护 以及更新设备的安装等项目 2 季度维修保养计划 包括按年度计划分解的大修 项修 技 术改造 小修 定期维护及安装和使用部门提出的季度追加项目 3 月维修保养计划 包括按年度和季度计划分解的本月各项目 根据上月设备故障修理遗留的问题及定期检查发现的问题 必须且 有可能安排在本月的项目 2 按修理类别编制的计划 包括房屋维修养护计划 空调系 统维修保养计划 消防系统维修保养计划等 3 维修养护计划的编制依据 1 房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期 2 房屋及设施设备的使用要求和管理目标 3 安全与环境保护的要求 4 房屋及设施设备的技术状态 4 编制维修养护计划应考虑的问题 1 物业使用或运行急需的 影响其他系统使用的 关键性的 设施设备应重点提前安排修理 这样可减少对日常使用的影响 2 应考虑到维修保养工作量的平衡 使全年工作能均衡地进 行 对待修理的设施设备应按轻重缓急安排计划 3 应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间 4 应切实考虑企业资源和能力能否保障各项目的维修保养 如果能力或资源不足 就应该考虑项目外包或寻求技术支持 不应 降低维修保养的技术要求 5 计划最后确定前 资金一定要落实 确保计划内每项工作 的资金都有足额的保障 否则 应该按照轻