物业管理考察报告(1)

第 1 页 共 8 页 物业管理考察报告物业管理考察报告 1 1 物业管理考察报告 物业管理考察报告 去年底 上海市物业管理协会组织部分会员单位 赴台湾考察 考察团一行 10 人走访了台北 高雄 台中 台东 花莲等城市 与台湾物业管理协会 台 湾物业管理经理人协会等同行进行了广泛的交流 并 召开了两岸物业管理研讨会 台湾物业管理经理人协 会 高雄物业管理协会 太平洋管理公司 安朝管理 公司 台业管理公司的同行们对我们的考察非常热情 作了认真充分的准备 给考察团留下了深刻的印象 使我们的学习和考察取得了较好的效果 通过学习考 察 我们对台湾现行的物业管理模式和体制有了一定 的了解 一 台湾物业管理的现状 随着先进国家的物业管理逐渐对台湾产生影响 尤其是日本物业管理的成功经验和为社会创造了大量 就业机会对台湾产生了很大影响 同时台湾的房产商 也要求对不动产进行维护 1987 年当局终于准予开 放登记物业管理维护营业项目 从事物业管理的企业 叫做公寓大厦管理维护公司 1995 年 台湾颁布了 第 2 页 共 8 页 第一个物业管理法规 即 公寓大厦管理条例 1997 年又颁布 公寓大厦管理服务人管理办法 1998 年 6 月台湾建筑物管理维护经理人协会成立 同年 9 月开放组织同业公会 设有台北市 高雄市 台中市 桃园县公寓大厦管理维护商业同业公会 并 由台湾建筑物管理维护经理人协会整合业者 致力 建构法制环境 推广专业技能 提升业界形象 积极参与政府法规制定与修改 建筑物管理维护经理 人协会以发展建筑物管理维护知识技术 提升建筑物 管理维护服务质量为目标 多年来不断办理研讨会 观摩考察 并与两岸三地及日本 英国交流 积极参 与国际协会活动 包括世界不动产协会和世界建筑物 服务厂商联盟 目前台湾公寓大厦管理维护公司参与 公会者近 100 家 加入 bma 的有 50 余家 这些公司 的市场占有率在 80 以上 但公司名称并未统一规定 台湾又成立了中华物业管理协会 目前台湾物业管理服务业中 公寓大厦管理维护 公司约有 450 家 从业人员约 5 万 清洁服务公司约 7400 家 从业人员约 15 万人 合计约为 20 万人 年产值约 500 亿元 保全公司有 452 家 从业人员万 人 其中驻卫保全年产值约有 150 亿元 台湾物业管理服务业依其服务项目可分为三类 第 3 页 共 8 页 第一类为建筑物与环境的使用管理与维护 提供建筑 物与环境管理维护 清洁 保全 公共安全检查 消 防安全设备及附属设施设备检修等服务 第二类为生 活与商业支援服务 提供物业代办及咨询行业 事务 管理 物业生活服务 社区网路 照顾服务 保姆 宅配物流 生活产品及商业支援服务 第三类为资产 管理 提供不动产经营顾问 开发租赁及投资管理等 服务 目前物业管理公司已跳出传统观念 服务的范围 也不仅限于安全等事项 而是从大楼的管理到生活便 利性的提供 物业管理公司所规划的服务项目 已涵 盖了生活的各个层面 一些大型专业物业管理公司除 了以上各项外 还提供生活服务 社区总体营造 租 售服务及不动产营运规划等服务 物业管理呈现多样 化及多元化 1 社区治安管理必须有保全公司承担 台湾物业管理的业务因法令限制而被割裂分别存 在于许多行业 包括公寓大厦管理维护业 保全业 清洁业 房屋中介业等 在 公寓大厦管理条例 及 公寓大厦管理服务人管理办法 公布前 有各种不 同的公司形态 普遍的是建筑物管理维护公司 其他 也有大楼管理顾问公司 清洁公司 机电工程公司等 第 4 页 共 8 页 也提供一些单项或多项的物业管理服务 特别有意思 的是 在台湾 物业管理公司与保全公司经常无法有 效区分 其主要原因是因为物业管理中有关安全管理 项目在台湾的 保全业法 中规定属于保全公司营业 项目 物业管理公司不得承揽保全业务 但是在实际 的商业营运中 保全公司常涉足物业管理的营运模式 物业管理公司也往往会 入侵 保全公司的营业领域 表现形式就是一家公司两块牌照 这与国内保安公司 以驻卫保安工作为主 物业管理公司也可雇用保安员 从事驻卫保安工作的方式不尽相同 2 社会比较重视物业管理 建筑管理维护公司在台湾普遍成立也不过 10 几 年的历史 近 台湾房地产业发展很快 维护公司数 量也不断增加 但是台湾对从事建筑物管理维护的要 求很严格 企业的准入 门槛 很高 根据 公寓大 厦管理服务人管理办法 第九条规定 公寓大厦管理 维护公司资本额要在新台币 1000 万元以上 并要有 4 名取得公寓大厦事务管理认可证的 职员和 4 名以 上持有各类公寓大厦不同技术服务认可证的职员 没 有相当的实力 是无法进入这一行业的 这样既实现 了物业管理企业的总量和质量控制 也在一定程度上 避免了行业之间的恶意竞争现象 第 5 页 共 8 页 近年来 台湾当局也十分重视物业管理行业的建 设 在大学内开设了相关专业的学科 并先后制定了 一系列物业管理以及公寓大厦维护管理的条例和规定 在政策上 也对物业管理产业给予了支持 如台中市 政府规定 物业管理企业录用一名 45 岁以上劳动者 政府奖励企业 5000 元新台币 全市人口约 98 万 其 中从事物业管理的将近 1 万人 同时 为提升居住和管理品质 台湾也积极举办 各类物业管理创优活动 如优良公寓大厦管理维护公 司评比等 台北市还开展了守望相助评比及各县市政 府举办的优良社区评比 环境清洁评比 社区活动评 比等 但是由于整个物业管理行业在台湾还处于成长阶 段 所以行业内的企业管理和服务质量参差不齐 差 异很大 在 公寓大厦管理条例 未出台之前 许多 公司对本身应有的服务工作项目都不太清楚 目前较 有经验或有规模的公司已经十分重视与改善服务品质 所以台湾公寓大厦的物业管理现有的服务与前比较可 说是突飞猛进 达到了相当高的水平 3 自主经营管理较为普遍 除了专业物业管理外 台湾地区许多楼宇也有实 行业主自营式的物业管理 所谓业主自营式物业管理 第 6 页 共 8 页 就是社区的物业管理 既不由房地产开发公司负责 也不聘请专门的物业管理公司负责 而是由楼宇业主 自行打理 这种方式在台湾的城市中比较普遍 5 依约管理 居民法律素质较高 由于市场化程度较高 所以广大业主的法律素养 也较高 目前台湾规范物业管理的相关法规主要有 公寓大厦管理条例 公寓大厦管理条例细则 公寓大厦管理组织申请报备处理原则 公寓大 厦管理服务人管理办法 等 虽然条款并不多 但在 执行法规方面以及在法律法规的公平 公正性方面 业主和物业管理企业较好地贯彻了对等与公平的原则 在管理过程中双方依照合约规定的内容 公寓大 厦管委会可以通过法规赋予业主自主管理的权力 实 行对物业公司的监督 对于不称职的物业公司进行解 雇 另外一方面 优秀的物业公司通过提升服务品质 和市场竞争脱颖而出 对于业主的权利和义务也规定 得非常明确 而且执行起来非常严格 对欠缴管理费 经过催告仍然不付者 管理负责人或管理委员会会诉 请法院命其给付应交之金额及延迟利息 情节严重者 可诉请法院强制迁离 如该住户系业主时可诉请法院 令其出让所有权应有部分 如其于判决后三个月内不 第 7 页 共 8 页 能自行出让并完成登记手续者 管理公司或管理委员 会可申请法院拍卖其房产 因此在台湾管理费收缴不 是问题 如台北地区的收缴率在 98 以上 台中 高 雄地区也在 95 以上 6 重视物业管理职业培训 台湾参与物业管理工作员工的整体文化素质比国 内企业要高 一般企业三分之一的员工具有大专文化 水平 但是由于物业管理员工薪资过低 福利不佳 激励不足 导致人员流动率较高 所以企业大都非常 重视对员工的培训 满足从业人员追求成长与发展专 业知识技能的需求 不仅物业管理企业抓培训 据建 筑物管理维护经理人协会介绍 该协会的一项重要工 作就是担负培训的任务 近年来他们不断开展物业经 人培训班 干部进修班 高级主管研修班等等 促进 物业管理水平的不断提高 他们举办的物业经理人培 训班共有 8 大类 86 门学科 如在通论类中包括管理 计划的拟订 执行与控制 如何招募人员 如何督导 指挥与控制 如何建立圆融的人事关系 如何解决纠 纷冲突 如何沟通与协调等等 行政类中如何办好员 工考核 作业检查与巡检要领 排班作业与加班费计 算 如何撰写签呈 报告 公告 记录以及电脑咨询 系统之应用等等 在专业类清洁环境方面 有环境卫 第 8 页 共 8 页 生与美化 清洁维护作业准则 主要清洁工具使用要 领 清洁用品特性及使用要领等等 科目分布十分详 细 再如高雄市公寓大厦管理维护商业同业公会 1998 年 8 月起组织培训物业管理事务人员训练班 15 期 设备安全服务人员培训班 13 期 防火避难服务 人员训练班 12 期等共培训上千人 从他们提供的资 料看 一般员工受训的共同科目有 5 个 事务