我国房地产宏观调控的有效性探究

题题 目目 我国房地产宏观调控的有效性探究我国房地产宏观调控的有效性探究 摘摘 要要 自从 1988 年土地流转制度建立以来 随着对市场经济规律认知的发展 我国 房地产宏观调控经历了一个较为曲折的发展过程 在市场形成初期 房地产宏观调 控主体缺乏调控经验 对整个房地产市场的把握不够 并且调控手段多以指令性的 行政手段为主 从而导致房地产市场出现了剧烈波动 严重阻碍了房地产经济的发 展 随着房地产宏观调控系统的不断成熟 调控手段也逐渐由以指令性的行政手段 为主转变为以经济手段为主的间接调控模式 大大降低了房地产市场的波动幅度 特别是 1998 年我国经济成功实现 软着陆 后 房地产经济走出了一条快速并较 为平稳的发展轨迹 但是 也应该看到 我国房地产宏观调控体系中仍存在许多问 题 影响着调控有效性的提高 因此 如何克服这些问题以提高房地产宏观调控过 程的有效性是目前急需解决的一个课题 基于此 本文对历年来我国房地产宏观调 控的有效性作了尝试性的研究 希望能为房地产宏观调控知识体系的完善做一些有 意义的工作 本文在对房地产宏观调控理论和系统控制理论进行归纳总结的基础上 从调控目标和调控过程的角度对房地产宏观调控系统进行了一般性的规定 然后对 房地产宏观调控有效性的定义做出了界定 提出房地产宏观调控的有效性包括稳定 性 准确性和快速性三个方面 具体地说 房地产宏观调控的有效性是指通过房地 产宏观调控 能平稳 快速地对房地产经济体系的运行情况进行调整 并使房地产 经济体系的实际运行结果尽量与预期目标一致 即满足房地产宏观调控体系在稳定 性 准确性和快速性三个方面的要求 稳定性主要反映房地产宏观调控过程的波动 幅度的大小 准确性主要反映房地产经济体系的实际运行结果与预期目标的偏离度 的大小 快速性主要反映房地产宏观调控过程的时滞长短 关键字 房地产 宏观调控 有效性关键字 房地产 宏观调控 有效性 目录目录 第 1 章绪 论 1 1 1 本文的研究意义 1 1 2 理论工具和研究方法 1 1 3 本文的探究思路 1 第 2 章 我国房地产宏观调控的历史演变及其有效性的分析 3 2 1 我国房地产宏观调控的历史演变过程 3 2 2 我国房地产宏观调控过程快速性的分析 4 第 3 章 我国房地产宏观调控有效性变化原因分析 6 3 1 房地产宏观调控稳定性提高的原因 6 3 2 房地产宏观调控准确性提高的原因 6 3 3 房地产宏观调控快速性 减弱 的原因 7 第 4 章 对进一步提高我国房地产宏观调控有效性的分析 9 4 1 市场与市场主体的完善 提升房地产宏观调控有效性的基础 9 4 2 制度设计与完善 提高房地产宏观调控有效性的保障 11 第 5 章 总结与展望 13 5 1 研究总结 13 5 2 研究展望 13 参考文献 15 致 谢 16 1 第第 1 1 章章 绪绪 论论 1 11 1 本文的研究意义本文的研究意义 现代市场经济的实践表明 市场经济和宏观调控是一个不可分割的有机整体 对于房地产市场来说 其本身存在 失灵 的地方 房地产市场和谐的发展需要政 府以宏观调控方式介入来弥补市场机制的缺陷 而宏观调控则要通过调整房地产市 场参数来调节市场主体的行为模式 来把微观主体的经济活动纳入到宏观经济发展 所需要的轨道之中 但是 政府对房地产市场进行宏观调控的均衡解究竟在哪里 这是一个充满分歧的问题 之所以会产生分歧 我认为关键在于目前并没有一个判 断房地产宏观调控有效性的衡量标准 本文从控制论的角度出发 提出我国房地产 宏观调控的有效性应该包括稳定性 准确性和快速性三个方面 本文对我国房地产 市场诞生以来各个时期房地产宏观调控的有效性进行了定性的分析 阐明我国房地 产宏观调控有效性发生变化的原因 并对如何进一步提高我国房地产宏观调控有效 性进行了探讨和分析 1 21 2 理论工具和研究方法理论工具和研究方法 本文从控制论角度出发 构建出一个房地产宏观调控系统的分析框架 在比较 房地产市场建立以来各个时期我国宏观调控的有效性的过程中使用了统计分析工具 整篇文章以社会主义市场经济理论为基础 并借鉴了西方经济学的相关知识 本文 主要是采用实证分析和规范分析 历史分析和比较分析 宏观分析和微观分析相结 合的分析方法 1 31 3 本文的探究思路本文的探究思路 本文的研究是沿着以下思路进行的 首先 对房地产宏观调控理论和系统控制理论进行概 括 建立房地产宏观调控有效性的分析框架 然后在此基础上对房地产宏观调控有效性的概念 进行界定 指出房地产宏观调控的有效性表现在稳定性 准确性和快速性三个方面 其次 回 顾并比较各时期我国房地产宏观调控的举措 通过对历年数据的统计分析来揭示出我国房地产 2 宏观调控有效性发生了巨大的变化 具体表现在稳定性 准确性和快速性三个方面 接着 从 稳定性 准确性和快速性三个方面入手来探讨影响我国房地产宏观调控有效性的影响因素 最 后 从我国房地产宏观调控有效性的影响因素入手来系统地分析如何进一步提高房地产宏观调 控的有效性 3 第第 2 2 章章 我国房地产宏观调控的历史演变及其有效性的分析我国房地产宏观调控的历史演变及其有效性的分析 2 12 1 我国房地产宏观调控的历史演变过程我国房地产宏观调控的历史演变过程 1 1988 1990 年的房地产宏观调控 1988 年 房地产业作为生产要素开始 步入市场 与此同时也引发了国内房地产投资的一个小高潮 1988 年房地产开发投 资增长率达到了 71 6 经济增长率达到 11 3 但是也引发了恶性的通货膨胀 危 及了正常的经济秩序 于是政府在 1989 年出台了一系列严厉的紧缩性经济政策 意 在控制社会总需求 压缩投资总规模 调整投资结构 实行从紧的货币财政政策 这些政策使得 1989 年经济实现了 急刹车 当年全社会房地产开发投资增长率下 降到了 6 经济增长率从 1988 年的 11 3 下降到 4 1 下降了 7 2 个百分点 1990 年 3 8 的经济增长率则成了 1978 年以来至 1990 年间经济增长的最低点 当时 的宏观调控可以这样概括 在经济运行出现过热时 紧缩性的宏观经济政策出台较 及时 但力度过大 虽然解决了当时经济运行中存在的突出问题 但却是以牺牲未 来适度经济增长为代价的 这段时期的宏观调控实际上仍沿袭了传统计划体制的调 控方法 属于直接调控而非间接调控 2 1991 1993 年的房地产宏观调控面对 1990 年超低经济增长速度带来的经 济 社会和改革的压力 1991 年开始实施扩张性的调控政策 使得当年的经济增长 率一下子提高到 9 2 1992 年初 邓小平同志发表的南巡讲话引发了国人被压抑多 年的发展市场经济的积极性 于是 当年举国上下再次掀起改革开放的新浪潮 但 是 由于管理者对市场经济的思想准备不足 实践经验也缺乏 导致经济全局失控 过热 社会总需求严重超过总供给 在这一轮全局过热中 房地产热相当令人注目 主要问题是 房地产价格猛涨 房地产开发投资猛涨 土地供给失控 高中档楼盘 开发过多 企业开发行为不规范 市场秩序混乱 3 1993 1997 年的房地产宏观调控 从 1993 年下半年开始 中央政府采取 了双紧政策 即收紧财政支出 收紧银根 提高利率 减少贷款 提前收贷 甚至 强调 国有银行一律不能对房地产开发进行贷款 其目的是压缩固定资产投资 包 括房地产投资 减少社会的总需求 保持总需求和总供给的基本平衡 中央建设管 理部门的调控方向同中央政府是一致的 但手段和方法更加强调控制用于房地产开 4 发的土地出让 停止高档楼宇的建设立项 规范市场行为等方面 目的是试图通过 减少对于房地产的投入达到减少社会总需求 减轻对社会总供给的压力 政府的直 接干预收到了显著效果 房地产市场明显紧缩 投资增速显著放慢 房地产价格渐 趋稳定 房地产市场开始从不规范的混乱局面向理性和规范的方向转变 4 1998 2001 年的房地产宏观调控 在从 1993 年下半年开始并持续几年的 房地产紧缩性调控中 市场对于房地产的需求强度明显减缓 供需关系亦趋于协调 这是宏观调控的正面成果 无论是宏观经济还是房地产经济 都到了调控成功 可 期待进入攀升的时期 可惜非常不巧 1997 年爆发了东南亚金融危机 对于中国房 地产业的投资和需求发展 产生了明显的抑制作用 尤其是需求的大幅度下降 这 样就加剧了自上轮宏观调控以后出现的供大于求的局面 空置严重 整个房地产市 场一片疲软 企业大幅度削价销售和严重亏损 中国房地产业整体上已经到了较为 艰难的时刻 该轮房地产宏观调控的方法 手段主要有 a 中央政府鼓励各地建造 低价住房 满足大量中低收入群众的住房需求 b 用宽松的住房金融 推动住宅需求 包括 在住宅消费公积金抵押贷款的基础上 推出和扩大实施商业银行的住房抵押 贷款 并降低贷款利率 加大贷款成数 拉长还款年限 c 减免税金 降低购房负担 主要有 对空置有年的商品住宅免收营业税 居民出售自住旧公房购买新房 只交 纳契税的差额部分 普遍降低新房购买契税 个别城市还实行购买住房的款项可以 抵扣个人所得税税基的政策 d 各地政府的房屋主管部门 实施降低房屋交易费 e 让 存量住房进入市场 推动增量市场发展 2 22 2 我国房地产宏观调控过程快速性的分析我国房地产宏观调控过程快速性的分析 从房地产周期理论来看 房地产行业不可能以一个固定不变的增长率保持增长 总是会呈现一定的波动 如果房地产发展速度在一个能够承受的范围内波动 那么 就可以认为这个范围是一个合理的波动范围 一旦行业发展速度高于或者低于这个 合理的范围 就意味着房地产行业发展过快或者过慢 就应该通过宏观调控使其回 到合理的范围内 从实际的行业发展速度超出这个合理的范围开始到通过宏观调控 使经济增长率回到合理的范围内的这一段时间 就是宏观调控的作用时间 这个时 间越短 那么说明宏观调控的快速性越好 这个波动范围的确定 必须从一国的具 体经济环境出发 同时又取决于宏观调控决策机构的偏好 由宏观调控决策机构根 5 据经济体系的承受能力做出主观的判断 从理想的情况看 这个偏差范围应该为零 即实际的房地产行业增长速度应该完全与期望值相等 一旦出现不相等 政府就应 该进行干预 通过宏观调控手段 使行业增长速度与预期的目标相等 但是 在实 际的经济运行中 这种情况是不存在的 政府进行宏观调控的主要目标是使行业增 长速度保持在某个范围之内 6 第第 3 3 章章 我国房地产宏观调控有效性变化原因分析我国房地产宏观调控有效性变化原因分析 3 13 1 房地产宏观调控稳定性提高的原因房地产宏观调控稳定性提高的原因 1 宏观调控主体 政府在房地产市场波动中起着决定作用 在尚处于转轨 时期的中国 政府同时扮演着多重角色 既是经济体制改革的推动者和经济制度变 迁的供给者 也是产业政策的制订者和宏观经济的调控者 这样一来 政府行为的 确立与变动 也就成为影响经济运行的重要因素 在房地产经济运行过程中 由包 括房地产业政策和体制供给者 房地产经济运行管理者构成的政府行为 对房地产 经济波动的形成与传导产生了重要影响 2 宏观调控对象 企业投资行为是房地产市场波动的直接原因 由于长期 的计划经济体制的影响 我国经济增长具有资源约束型特征 投资作为关键的投入要 素 自然是引起经济周期波动的主要因素 3 23 2 房地产宏观调控准确性提高的原因房地产宏观调控准确性提高的原因 在过去的房地产宏观调控体系中 调控方式还带有既往的计划经济的色彩 指 令性计划从中央下达到地方 计划的执行情况再由主管部门汇总并向中央汇报 以 作为中央制定下一步政策的依据 事实上 这种信息传递方式存在很大的弊端 它 限制了政府取得房地产市场运行数据的范围 增大了房地产调控政策失误的可能性 并且在信息传递的过程中会放大这种失误 进而影响宏观调控过程的准确性 具体 原因如下 第一 信息传递过程中出现了信息的损漏和失真 要使直接调控富有效率 调 控者就必须拥有可供灵活运用的大量信息 他不仅要具备关于决定应当做什么的信 息 而且还必须具有监管已完成事情的能力 在我国 中央政府既是经济体制改革 的推动者和经济制度变迁的供给者 也是产业政策的制订者和宏观经济的调控者 对其而言 为了提高房地产市场调控的准确性 就必须要收集完整的 准确的 及 时的房地产经济信息 这就取决于信息收集中心与信息源的距离是远还是近 信息源离信息收集中心愈远 所收集信息的完备程度愈低 信息中心离信息源愈 近 所收集的信息的完备程度愈高 信息量会随着时间的延长而出现漏损 时距越 7 长 漏损概率越大 漏损量会越多 第二 决策主体的能力有限 房地产市场宏观调控政策的正确性不仅和决策者 所收集到的信息有关 也与决策主体的能力有关 即使收集到的信息是完整的 准 确的 及时的 这些信息对于宏观经济决策来说也不一定都是真正有用的信息 其 间也会夹杂着大量无用甚至会引起错误决策的信息 也就是 噪声 这就需要决策 者对收集到的信息进行甄别 滤掉 噪声 分离出有用的经济信息 并对这些信息 进行分析和处理 然而 由于决策者的能力有限 再加上房地产市场宏观调控的经 验不足 因此 不可能制定出完全正确的决策 从而导致决策失误 这种决策失误 使得针对房地产市场的宏观调控从最初就偏离了它的正确方向 3 33 3 房地产宏观调控快速性房地产宏观调控快速性 减弱减弱 的原因的原因 从 20 世纪 80 年代末到 90 年代初的一段时期 我国还处于市场化取向改革启动 阶段 还是一个经济体制和经济发展模式转换比较剧烈的时期 宏观调控仍带有一 定的计划控制色彩 例如规模控制和指标控制 当然 房地产业也不例外 另外 由于在当时的房地产业 国有资本占据了绝对的优势 再加上房地产市场刚刚形成 相关的法律法规尚不完善 使得中央政府掌握着绝大部分重要的经济活动 房地产 企业等微观主体的自主权很小 基本上都是按照上级的指令行事 在这个时期的房 地产市场宏观调控体系内 核心依然是宏观经济政策的决策部门 带有指令性色彩 的政策从中央下达到地方 再到企业 房地产调控政策的决策层有为下级各部门把 握房地产经济活动的方向和程度的权利和使命 最下层的企业则负有执行上级的义 务 中间层兼有向下传达指示的权利与向上汇报的职责 在这个体系内 宏观经济 调控还是以行政手段为主 辅以金融手段和财政手段 信息的传递过程是 中央政 府制定调控政策 地方政府转达政策指示 企业按政策行事并将执行结果向上级部 门汇报 地方政府监督并听取企业执行政策的情况然后总结汇报给中央政府 中央 政府根据汇报的信息调整下一步的政策 这种调控政策实质上是带有指令性的干预 使得中央政府的意愿能够跳过市场直接作用于房地产企业 同时 也从一定程度上 否定了房地产企业的自主决策权 只是单纯的按政策行事 因此 中央政府可以在 较短的时间内改变房地产经济运行态势 随着我国市场化取向改革的进一步推进 房地产宏观调控体系也在不断地成熟 计划经济的烙印逐渐消失 取而代之的是社 8 会主义市场经济的运作模式 宏观调控的基本特征发生了变化 调控方式由以往的 行政手段为主 经济手段为辅转变为经济手段为主 行政手段为辅 房地产市场中 经济信息的传递过程变为 房地产宏观调控政策决策部门制定调控政策 政策执行 部门实施调控政策 房地产市场信号发生变化 微观经济主体 房地产企业 的经 济利益发生变化 微观经济主体调整经济决策 房地产经济指标发生改变 房地产 经济信号监测部门检测信号的变化情况并反馈给决策部门 决策部门调整房地产经 济调控政策 9 第第 4 4 章章 对进一步提高我国房地产宏观调控有效性的分析对进一步提高我国房地产宏观调控有效性的分析 4 14 1 市场与市场主体的完善 提升房地产宏观调控有效性的基础市场与市场主体的完善 提升房地产宏观调控有效性的基础 1 培育市场主体 在市场经济中 微观主体的资质和 经济人 理性是市场健康发展的前提条件 房地产市场亦是如此 房地产企业主体资格及理性经营是房地产市场健康发展的重 要前提 但是 在我国 3 6 万多家房地产开发企业中 一级资质的企业只有 396 家 只占到总量的 1 2 许多企业自有资本金不足 30 有的甚至是在玩 空手道 这说明 在我国现阶段 房地产企业的主体资格还不完善 房地产市场尚需规范 在我国房地产企业中 民营企业已逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力 而且 在市场化经营方面做得也不错 民营房地产企业因为产权较为清晰 所以更符合严 格意义上的市场经济主体 对于民营房地产企业 当务之急是引导它们推进规范的 公司制改革 以建立适应市场经济发展需要的企业法人制度 劳动保障制度 实施 科学化 集约化管理 另外 在我国的房地产企业中 国有企业占据着绝对的优势 地位 由于我国国有房地产企业改革进程的阶段性 这些房地产企业仍然沿袭了旧 有的经营机制和管理体制 从本质上讲 我国的国有房地产企业还没有真正成为自 主经营 自负盈亏 自我发展 自我约束的市场主体 虽然党的十五大曾指出 建 立现代企业制度是国有企业改革的方向 要按照 产权清晰 权责明确 政企分开 管理科学 的要求 对国有大中型企业实行股份制改革 使企业成为适应市场的法 人实体和竞争主体 但是 经过改革 这些企业仍然没有建立起完善的现代企业制 度 仍然与政府有着千丝万缕的联系 以至于这些企业至今还没有实现真正的市场 化经营 从而导致其在愈演愈烈的市场经济中败下阵来 究其原因 关键就在于国 有企业的产权不清晰 由于产权不清晰 国有房地产企业无法真正做到自主经营 自负盈亏 权责明确也就无法谈起 例如 西安城建公司是一家国有企业 自 1996 年成立以来 承担了很多政府职能 开发建设了大量住宅 但由于当时体制不健全 相关的法律 法规不完善 遗留了如大量房产证未办理带来的产权不清晰 债务纠 纷 拆迁安置等诸多问题 从而阻碍了企业更进一步的发展 在产权清晰的情况下 国有房地产企业的投资经营活动受价格机制和供求机制的制约 生产要素 土地和 10 资金 完全来自于要素市场 要素价格的高低决定着企业开发成本的高低 在产权 的激励机制作用下 企业就会产生节约开发成本的内在动机 企业就会根据要素价 格的高低调整要素的投入量 同样 在产权的约束机制作用下 企业要承担开发投 资失败的风险 因此 企业开发的房地产产品的种类 户型及所在区域必然要根据 市场的供求状况进行相应的调整 然而 在产权缺失的情况下 企业不受产权的激 励和约束 从而企业的开发投资也不再受市场价格机制和供求机制的约束 市场主 体的非产权约束可能导致其对宏观调控的迟钝和抗拒 从而使得通过改变市场参数 来调节经济运行的宏观调控失效 比如 有的国有房地产企业从银行贷款的时候就 没有考虑过还款的问题 或者一直拖延还贷 这必然会影响货币政策的效果 针对 这种情况 当务之急是应该进一步健全房地产市场主体的资格 可以从以下几个方 面进行相关的工作 第一 加强各类房地产企业 包括开发 中介和评估等方面 的入市环节的管理工作 在这个环节中 要建立多指标的评价体系 做到一方面剔 除不符合标准的企业 另一方面要确保合格的房地产企业进入市场 第二 建立房 地产企业的年检制度 保障房地产企业的资质 第三 完善房地产估价师 房地产 经纪人 物业管理员等房地产行业从业人员的资质审查和考试制度 通过健全房地 产从业人员资格制度的途径 为规范房地产市场提供基础和保障 第四 加快国有 房地产企业建立现代企业制度的步伐 使国有房地产企业真正步入市场化经营的轨 道 2 健全市场体系 社会主义市场经济的核心是在国家宏观调控下通过市场对资源进行有效的配置 宏观调控的有效性取决于市场体系的完善程度 同样 市场机制的作用也必须建立 在宏观调控的框架之下 这样才能减少盲目性 在现有的房地产宏观调控体系中 既存在宏观调控机制不健全的问题 也还存在市场机制不健全的问题 相对于前者 来说 后者的问题更为突出 主要表现在市场化程度有限 价格形成和调节机制不 完善两个方面 a 房地产业的市场化程度依然有限 我国的房地产市场是一个典 型的不完全竞争市场 垄断色彩非常浓厚 这是由我国房地产市场本身的特性和特 殊发展过程所决定的 b 房地产价格的形成和调节机制不尽完善 我国房地产市场 价格的形成和调节机制都不完善 在房价的形成和调节过程中 企业处于有利地位 消费者处于不利地位 11 4 24 2 制度设计与完善 提高房地产宏观调控有效性的保障制度设计与完善 提高房地产宏观调控有效性的保障 制度是影响市场运行效率的重要因素 制度构造了人们在政治 社会或经济方 面发生交换的机理结构 制度的存在是为了降低人们相互作用时的不确定性 市场 经济的交易范围非常广泛 为了降低交易的不确定性 使市场主体在交易过程中能 够形成一个较为稳定的预期 市场经济需要一系列的制度来约束市场各方的行为 1 制度变迁的积极推进提升了房地产市场效率 综观我国房地产制度变迁的 历史 商品化变革的进程越深入 市场化的程度越高 市场效率就越高 在土地制 度方面 土地使用权商品化以后 特别是实行拍卖制度后 土地资源的市场配置更 加优化 同时国家对土地一级市场的垄断 保证了土地国家所有的利益 保证了国 家福利性住房如经济适用房 廉租房开发的用地 也有利于国家的宏观调控 但由 于土地使用权租金一次性付清的制度 提高了房地产开发和购买者的经济准入门槛 从客观上限制了市场竞争 同时 对集体土地的征用补偿较少 集体土地征用费与 集体土地通过土地一级市场转入开发商手中的费用相比 相差甚远 集体土地所有 权的经济利益和农户土地承包期内土地使用权的利益没有得到充分的实现 这在一 定程度上损害了土地市场效率 造成的外部不经济波及整个房地产市场而且由于房 地产市场预警机制不健全 国家土地供应体系不完善 通过土地市场对房地产市场 的宏观调控滞后 影响了市场出清的速度 在住房制度方面 在实物分房和实施租 金 暗补 制度下 得到实惠的是拥有住房的利益集团和个人 而且住房面积越大 得到的补贴越多 这种鼓励多占住房资源的制度带来的必然是低效率 在实行住房 分配货币后 明补 代替了 暗补 因而这一住房分配制度是有效率的 推进住房 商品化改革和公房上市的制度后 活跃了住房二级市场 加快了住房市场化的进程 目前我国城镇居民人居面积已从 1997 年的人均 17 62 发展到 2010 年年底的人均 26 11 而房地产业也已成为我国支柱产业和新的经济增长点 因此不得不承认我国 房地产制度的变迁对提升房地产市场效率的重要作用 但在经济适用房和廉租房入 住资格的审定上不够完善 经济适用房的建设规格有偏离本来含义的趋向 公积金 的管理还需进一步完善 抵押货款对住房市场的支持力度需要进一步加强因此房地 产市场效率还有进一步提升的潜力 2 合理的制度设计最大限度地规范了房地产市场主体的行为 特别是具有激 12 励机制和约束机制的契约设计降低了房地产事后交易费用 在房地产制度变迁中我 国相继出台了土地交易和住房交易的一系列法规 规范了交易双方的权利和义务 加强了交易的监管力度 同时房地产中介服务机构走向社会化 其服务内容明晰化 服务委托契约化 服务收费合理化 以及服务监督制度化的改革不断深入 房地产 信息的披露比以往更加全面 更加准确 提高了交易的效率 但由于旧制度的 惯 性 和新制度建设的探索性特点 还存在着诸如住房面积缺斤少两 物业管理服务 不到位 契约履行等诚信缺失的表现 从这一角度出发 加强和完善房地产市场法 律法规的建设是提高房地产市场效率的途径之一 13 第第 5 5 章章 总结与展望总结与展望 5 15 1 研究总结研究总结 本文通过对有关房地产宏观调控有效性的理论总结和文献研究 对房地产宏观 调控有效性的含义进行了界定 并通过数据分析 对 1988 2010 年期间我国房地产 宏观调控有效性的变化情况进行归纳 并对房地产宏观调控有效性变化的原因和进 一步提高房地产宏观调控有效性的途径进行了研究 主要结论如下 1 本文从控制论的角度出发对房地产宏观调控的有效性做出了定义 提出房 地产宏观调控的有效性表现在稳定性 准确性和快速性三个方面 房地产宏观调控 的有效性是指通过宏观调控 能快速 平稳的对房地产市场的运行情况进行调整 并使其实际运行结果尽量与预期目标一致 即满足宏观调控体系在稳定性 快速性 和准确性三个方面的要求 稳定性主要反映调控过程的波动幅度的大小 要提高稳 定性就要防止房地产市场 大起大落 剧烈波动 准确性主要反映房地产市场的实 际运行结果与预期目标的偏离度的大小 快速性主要反映宏观调控过程的时滞长短 2 房地产宏观调控系统结构的变化决定了房地产宏观调控过程有效性的变化 在归纳出 1988 2010 间我国房地产宏观调控有效性变化情况的基础上 对我国房 地产宏观调控有效性发生变化的原因进行了分析 得出导致我国房地产宏观调控有 效性发生变化的原因是由于房地产宏观调控系统完善过程中其系统结构发生了变化 并在此基础上分析了如何进一步提高我国房地产宏观调控的