物业管理工作报告

1 / 37物业管理工作报告物业管理服务工作报告同志们：xxx 年，在中心党委和中心的正确领导和大力支持下，我们玉山物业管理公司广大干部职工坚持以“三个代表”的重要思想为指导，认真学习贯彻十六大和十六届三中全会精神，以开拓更大的生存发展空间为目标，解放思想、热情服务、真抓实干、勇于创新，按照社区全年的工作部署和要求，文秘部落 围绕创新抓管理，圆满完成了中心布置的各项工作任务，使公司的整体工作上了一个大台阶。今天，我们在这里召开总结表彰大会，其中心议题是：总结公司xxxx 年的工作，明确 XX 年的奋斗目标和主要任务，动员广大职工同心协力，顽强拼搏，进一步开创公司管理服务工作的新局面。下面，我将从四个方面做工作报告。一、xxxx 年主要工作成绩1、440 维修服务继续保持领先水平。一年来，综合维修队和办公物业管理队加班加点共完成各类维修任务 33000 余2 / 37项，维修服务及时率为 100%，服务满意率为 99%。全年对15 座箱式变、12 座配电室、462 个水阀池、283 个地面箱进行了经常性的检修维护，并对 152 户室内雨污排进行了改造，确保了小区设施的完好和功能的正常发挥。2、小区环境面貌发生了根本改变。为进一步改善老区居民的生活环境质量，我们多方争取资金，调整了小区绿化布局，新增绿化面积 8000 平方米，清洗粉刷了楼宇外墙18145 平方米；为小区 111 栋楼房加装了彩钢屋顶，对小区86222 平方米的楼道进行了重新刮瓷，并改造了小区的文化广场，新建了小区围墙和大门，实现了小区封闭，我们还改造了 3 个小区公厕和 18 个垃圾台，所有小区均实现了垃圾袋装化管理；为解决楼体外墙油污问题，我们制作了1228 个窗外集油盒，收到了良好的效果。3、环卫绿化工作成绩显著。为了使环境卫生得到有效的维护，公司环卫绿化队和各物业站在加大日常清扫、保洁力度的同时，一方面在小区内集中开展“生活垃圾定时定点投放管理周”活动，另一方面加大投入，全年共种植苗木71060 棵，整理绿地 6613 平方米。环卫绿化队还实行了区片监管人等制度，都比较有效地提高了小区的环境卫生质量。公司 xxxx 年被推荐为“管理局造林绿化先进单位”和3 / 37“社区卫生红旗单位” 。4、综合治理工作保持了稳中有升。一年来，工作在综治战线上的同志们恪尽职守，加班加点，昼巡夜伏，先后接处警 217 次，夜间蹲点 365 次，期间共抓获犯罪嫌疑人员 10余名。面对严峻的治安形势，各物业站和家委会加大对治保员和门卫的管理，深入推行封闭式管理，积极争创无案件小区，较好地发挥了他们作为小区治安工作辅助力量的作用，促进了综治工作上水平。如雅苑物业站充分发挥小区相对较为封闭的优势，依然毫不松懈地加大防范力度，取得了在各区中发案率最低的好成绩。在打防过程中，我们不断加强群防群治的宣传动员，使居民的自我防范意识也不断增强，今年，我们为 181 个单元安装了楼宇防盗门，所属的 14 个小区均实现了封闭管理，全年小区发案率降到了。5、基层建设工作再创新高。去年以来，我们以“达标、创优、争强、夺牌”活动为契机，结合“学习型组织”的创建工作，扎扎实实的狠抓了基层建设工作，取得了较好的成绩，实现了全面丰收。4 / 37在公司 9 个基层单位中，雅苑物业站跻身于管理局“十佳示范队”的行列，综合维修队被推荐为管理局“名牌基层队” ，治保队和办公物业管理队被推荐为管理局“行业一强”，在社区评出的“五面红旗”中，我们勇夺了 3 面，今年公司还被评为社区基层建设先进三级单位，同时被推荐为管理局基层建设先进单位。6、思想政治工作得到了进一步加强。社区内部机构整合以后，公司的各级党组织始终围绕公司的中心工作和维护大局的稳定，开展了形式多样的形势任务教育，狠抓了基层党组织的建设，将思想政治工作贯穿到了公司的各项工作中，统一了思想，保持了队伍的稳定，实现了公司整合以后“队伍不散、思想不乱、服务质量不降” ；xxxx 年，公司有 5 项成果分别被社区评选为“思想政治工作”创新成果一等奖、三等奖和优秀奖，公司被评为社区“思想政治工作先进单位” 。7、开拓外部市场取得了新的突破。xxxx 年，我们凭借着良好的市场信誉和品牌形象，在激烈的市场竞争中抢占先机，多渠道的拓展了服务项目，提升了队伍外闯市场的能力，为公司未来的生存与发展奠定了坚实的基础。目前我们已成功地接管了胜利日报社、东营区政府、辛店街道办事处、5 / 37东营区检察院、建设银行、计算中心、油城广场等一批高标准的非住宅物业，创造了 150 多万元的外部市场收入。XX 年底，我们还主动瞄准省内市场，实施“走出去”战略，先后组织人员对济南、青岛等地的物业管理市场进行了前期调研和考察，为公司今后进一步抢占省内市场提供了极具价值的参考。8、成本费用得到了有效控制。xxxx 年，通过公司内部模拟市场机制的有效运作，逐步理顺了甲乙方关系，建立了一整套科学的、规范的成本管理机制和费用承包奖罚机制，使各基层单位的成本意识有了进一步增强，公司全年成本节约？万元。9、家政服务领域进一步拓宽。xxxx 年，我们坚持“既便民、利民又实现自身发展”的工作方针，在重点做好日常管理服务的同时，进一步拓宽家政服务领域，各物业站通过楼道内的“心连心信息板”和实行“首问负责制”等措施，方便了居民的生活，增进了与居民的沟通；舒苑物业站开展了“阳光亲情服务”活动，建立了 65 岁以上老人和病残等特殊家庭档案，增设了为行动不便的老人上门送电、输电、代买粮油、生活用品以及清洁室内卫生、中介服务等6 / 37服务项目，受到了好评；家政服务中心积极调整发展方向，在提供送报、送奶等服务的基础上，努力向房屋修缮、门头装饰、室内装修等专业服务领域延伸，主动承揽业务，取得了 100 万元的市场创收，实现了由便民利民向便民创收的转变。10、小区文化活动异彩纷呈。去年以来，我们积极响应上级的号召，狠抓了小区的文化阵地建设。筹办了“庆七一” 、“九九重阳节”等较大规模的消夏晚会和群众性文化活动，举办了 3 场电影周活动，成立了老年艺术团等群众团体，定期开展文化活动；我们在雅苑小区建立了油田第一家社区图书馆和青少年“阳光网校” ，组织了？启动仪式，开展了“学习型小区” 、 “学习型家庭”的创建活动，推动了小区文化建设的健康发展。二、xxxx 年的主要工作措施回顾 xxxx 年的工作，主要采取了以下几个方面的措施：强化内部管理，完善运行机制，进一步提高管理水平7 / 37xxxx 年，我们将工作的重点放在了加强队伍的内部管理上，制定了各类服务标准，完善了考核运行机制，使公司的各项管理工作实现了高效有序的运行。在服务标准的制定上，我们依据 ISO9001 体系的要求，分别制定了对基层单位的考核及服务标准，基层单位也针对公司的整体服务标准制定出了本单位操作性强的内部量化服务细则，公司领导通过定期对管理工作的运行状态进行绩效评估，使公司上下的管理形成了一个有效地闭环，确保了各项标准的切合实际及考核的真实有效。在运行机制方面，逐步建立并完善了内部模拟市场运行机制，明确了各单位之间的甲乙方关系，以物业站为甲方、专业队为乙方签订承包合同，让专业队到接受服务的物业站去挣取服务成本，通过一年的运作，增强了各单位的竞争意识、服务意识和成本意识。在监督考核机制方面，我们在建立健全“三级”检查考核机制的基础上，把每周物业部的自查与社区的周考核、双月考核相结合，把日常考核与集中考核相结合，对小区的治安、环卫绿化以及维修等工作进行全面检查考核，发现问题及时处理，真正做到了“罚不心软，奖不心疼” 。成绩出在平时，出在严格的管理之中，在去年中心的四次双月考核中，我们取得了 3 次第一，1 次8 / 37第二的好成绩。加大创新力度，狠抓基层建设，进一步提高服务水平创新是一个企业实现快速发展的动力源泉。一年来，为进一步加快公司的市场化步伐，满足参与市场竞争的需要，我们以创新为主题，积极开展了管理创新实践活动，打牢了基层建设的根基，逐步形成了自己的品牌特色，进一步提高了服务水平。在 440 维修服务方面，我们组建了“彩虹服务队” ，形成了独具特色的“彩虹 315”管理模式，在同行业率先开展了以预防为核心的“主动式”维修服务，引进了“首席维修工制” ，开展了“岗位明星”等评比，激发了职工劳动积极性。在治安工作方面我们全面推行了“准军事化管理” ，采取了“点线连接法” 、 “固定岗与流动岗相结合的夜间蹲点法” 、“电子巡更法” 、 “灯帽巡逻法”的四种治安巡逻法，设立了 24 小时报警值班室，扩大了小区治安的覆盖面，增强了快速处警能力，有效地降低了小区的发案率。在物业管理工作中，我们不断深化 GIN 绿色物业管理模式并实行了“区块值守法” ，赋予了职工充分的管理权，变执行者为管理着，提高了职工主动参与管理的积极性，同时有效地解9 / 37决了点多、面广、线长、管理不便的问题，做到了事事有人抓，件件有落实；在思想政治工作领域我们探索出了一条“思想政治工作同企业管理相结合、同激励政策相结合、同解决实际问题相结合、同创新企业文化相结合”的新路子，从而使思想政治工作不断焕发出新的活力，保证和推动了各项工作的顺利进行。管理水平的不断提高，促进了服务不断上水平，并得到了比较广泛的赞誉。构筑企业文化，加强小区文明建设，进一步丰富小区的文化内涵一是加强了公司的企业文化建设。我们以“企业文化建设年”活动为契机，在企业文化建设上进行了有益的探索与实践，精心提炼概括出了“挑战平凡、无限创新”的团队精神和“用心发现、诚心服务、无微不至、尽善尽美”的服务理念，各基层单位也总结形成了符合自身实际的团队文化，激发了广大员工的创新精神，构筑了较为完整的玉山文化体系。二是依靠企业文化，加强了小区的文明建设。xxxx 年，我们依靠企业文化的影响力，以深10 / 37化“GIN”绿色物管为核心，从环境、服务、文化三个方面构筑了最佳的人居环境，变物化管理为人文关怀，进一步加强了小区的文明建设。我们通过建立“首问负责制” 、 “居民访谈日”等制度和异彩纷呈的黑板报、宣传栏，有效地促进了居民与社区之间的沟通与交流。我们还组织了戏曲票友队、书法艺术协会、腰鼓秧歌队、老年合唱团等群众团体，在小区内进行各种文化娱乐活动，丰富了小区居民的文化生活，形成了全员参与、携手共建美好家园的良好局面。公司各小区居民的文明居住意识已明显增强，基本实现了由指导性要求向自主性行为的转变。在 xxxx 年开展的文明楼、单元、家庭的评选活动中，共涌现出了？个文明楼栋、？个文明单元和?个文明家庭。目前，公司已拥有国家级示范住宅小区 1 个，省级优秀小区 2 个。回顾 xxxx 年,社区机构整合、内部分配制度改革、费用补贴大幅压减等一些社区改革的热点、难点问题比较多，使我们在生产经营和管理服务中遇到了许多困难，但是我们始终发扬了不屈不挠、敢为人先的创新精神，始终保持了队伍的思想稳定。在大家一年来的共同努力和顽强拼搏下，最终夺取了各项工作的全面胜利，xxxx 年公司被授予中心“文明建设先进单位” 、 “思想政治工作先进单位” 、 “安全11 / 37生产优胜单位” 、 “宣传工作先进单位” 、 “计生工作红旗单位” 、 “工会工作先进单位”等荣誉称号，公司党委被评为管理局“先进基层党组织” 、 “基层建设先进单位” 、 “文明建设先进单位” 、 “社会治安综合治理模范单位” ，今年公司还被山东省评为“职工职业道德先进单位” 。以上这些成绩是中心党委和中心正确领导的结果，也是公司上下团结奋斗的结果。在此，我代表公司党委和公司向中心领导、向公司全体员工表示崇高的敬意和衷心的感谢！三、xxxx 年面临的形势与困难在总结成绩的同时，我们必须要清醒的看到摆在我们面前的严峻形势、矛盾和问题，一是从油田改革发展的全局看，去年底管理局召开的党委全委扩大会议明确指出：今后 3-5年,管理局将通过改制分流和移交办社会职能分流职工万人以上,其中 xxxx 年分流职工 5000 人以上。同时管理局在五届二次职代会上也提出了实现“三大目标”的基本构想。社区二届二次职代会确立了努力实现“一个目标” ，做到“两个率先” ，达到”三个进一步显著提高” ，力争实现“八个方面的新突破”的整体工作思路，为我们的改革与发展树立了旗帜、铺就了道路。作为正处于转轨期的油田社区物业管理，将要通过企业化经营、社会化服务、市场12 / 37化运作，逐步实现社区物业与市场物业的接轨，并最终走向品牌化、规模化、集约化、规范化的经营发展之路。所有这些，都将意味着靠补贴求生存的时代将一去不复返，靠市场谋发展的局面已经摆在了我们的面前。二是从公司管理运作的实际看，随着油田改革所带来的严峻形势不断显现，一些阻碍运行结构调整，导致运营成本过高、改革措施不畅的深层次矛盾和问题也逐步暴露出来。首先是经营观念转变较慢，在服务理小区物业管理工作报告尊敬的各位业主、区房产局物业科和街道及社区领导：很感谢大家在百忙之中抽出时间来参加今天的会议，首先我代表武汉物业管理有限公司和物业服务处全体员工祝大家身体健康、万事如意！并预祝今天召开的首次业主委员会会议取得圆满成功！武汉物业管理有限公司系深圳瑞征公司在汉全资企业，具有独立法人资格，现为国家二级资质、武汉市物业管理协会常务理事会员单位，公司自成立以来，一直以“诚信实干，客户至上”为宗旨，在深圳及内地多个城市开拓新13 / 37的市场，从当初单一的物业管理公司发展成为有多个相关产业联合的经济实体。如：楼宇智能技术开发公司、机电公司、项目管理公司、清洁服务公司等等，已成为一家颇具实力的专业公司。公司在业内享有良好的声誉，所管理的不同类型物业：各类住宅、商业、学校、医院等均获得政府颁发荣誉证书。武汉物业管理有限公司自二 00 九年二月底正式接管项目以来，在广大业主、区房产局物业科、街政府和社区居委会的支持配合理解下，依据前期物业管理合同和服务协议约定的服务项目，结合小区实际，扎实工作、勤奋敬业、协调各方、周到服务等做了大量工作。目前公共设施设备、共用部位、公共秩序、绿化卫生等运行维护情况良好，使小区全体业主的共同利益得到了保障。下面，我将小区基本情况和物业服务处几年来的工作情况向各位业委会成员作一简单汇报，请大家多多指教。一、小区基本情况14 / 37座落在江汉区发展大道 299 号，属中心城区地带，交通便利、商网众多。总建筑面积约 20 万M，占地面积；其中住宅建筑面积，商业建筑面积，办公楼建筑面积，幼儿园建筑面积，地下室建筑面积27000。住宅由 8 栋楼 11 个单元组成，分别是 1-5 号楼各 1 个单元计 5 个单元，6-8 号楼各 2 个单元计 6 个单元，共计 11 个单元；9、10 号楼为商业办公楼；11 号楼 1-2 层为幼儿园，3 层为物业管理用房；交房方式为分批，并于二00 九年 2 月 28 日首次交房入伙。截至 2016 年 5 月 11 日，在总住户数 1366 户中，现已入住 1323 户，未收房 43 户，交房率为%，已装修户数1145 户。小区车位情况：地下车库共有停车位 662 个；地面一层 8 个，园区外泊车位 72 个，总共 732 个车位。绿地率 35%，绿地面积约 15000。另有儿童游乐园 1 个，儿童戏水池 1 个，蓝球场 1 个，会所 1 间。1、小区主要设施设备介绍部分：请按实物与图纸进行核对电 梯： 24 台15 / 37生活水泵： 12 台变频控制柜： 2 台生活水箱： 1 个消火栓泵： 2 台喷淋水泵： 2 台消防增压泵： 4 台加压风机： 4 台排风风机：4 台消防排水泵： 2 台消防控制柜： 1 台消防水池： 1 座16 / 37消防水箱： 1 个消火栓箱： 506 个卷帘门： 33 个各型号灭火器 178 个变压器： 5 台高压配电柜： 10 个低压配电柜： 15 个智能监控系统一套：包括摄像监控、红外线报警系统、可视对讲系统、多层紧急报警系统、单元门禁系统、小区应急广播等；其中：监控系统主机 6 台，监控显示器 16 台；楼栋单元门口机 11 台。车场系统：道闸 2 台、显示器 2 台17 / 37化粪池： 5 座地下室排水系统泵房排水泵：4 台车库排水泵：28 台冷冻机房排水泵：2 台天井绿化排水泵：2 台消防电梯排水泵：22 台空气泡沫比例混合罐：1 个这些设施系统的采用提高了本物业小区的档次，为业主生活和休闲提供了一个良好的环境空间。2、物业服务处现有人数 71 人。其中，经理 1 人、副经理 1 人、工程主管 1 人、安全主管 1 人、保洁主管 118 / 37人、楼栋管理员 6 人、客服接待 1 人、财务人员 2 人，保洁 22 人、绿化员 2 人、维修工 5 人、护卫员 27 人、炊事员 1 人。二、物业工作情况配合并督促开发商关于小区水、电表号校对纠正工作，配合智能化公司安装调试可视对讲户机工作，配合开发商新风系统入户安装调试工作等。几年来接待解决业主求助投诉 5736 人次，配合部分业主解决与开发商之间的房屋质量维修工作 1138 起。具体工作如下：1、加强自身建设服务质量提高几年来，我服务处强化了内部管理工作，从基本制度建设、员工队伍建设和服务质量建设入手，从严要求，规范管理，在提高自身建设质量上狠下功夫。规范行为。服务处员工统一着装、挂牌上岗；对业主、客户服务按公司规程操作；员工按时上下班，请销假需经服19 / 37务处经理批准，出勤率达 100%，服务处形象识别系统符合公司要求。服务处每周召开一次例会，在员工汇报工作的基础上，小结讲评上周完成工作任务的情况，同时布置新的工作安排，提出明确要求。员工分工明确，熟知岗位职责、工作标准、工作规程；由公司管理部门和服务处经理对员工每月的考核完成率达 100%。规范秩序。服务处的岗位职责上墙，办公区域整洁，各项工作日志、文件记录清楚，内容完整。有完善的会议记录，会议中布置的工作完成率 100%。建立了完善的档案管理制度，对收集到的各类资料、图纸等各类文件分类归档完整，有检索目录，文件贯彻率达 100%。同时，服务处初步实施了计算机化管理，各种联系函、通知、报告电脑中都有存档，可随时调阅。规范服务。服务处牢固树立服务理念，员工各负其责、各尽其能，按公司规定进行各项管理服务工作，公司对我处考核每月都有评定，考核到个人，并对我处管理服务质量有较高评价。小区设置了服莱安逸境物业管理处 莱安逸境物业管理处20 / 372016 年 12 月 物业管理工作报告莱安逸境物业管理处 物 业 管 理 工 作 报 告地区： 中国 西安 项目：莱 安 逸 境日期： 贰 零 壹 零 年 拾 贰 月驻场总物业经理：目 录管理处总体经营管理情况4 分项工作报告1发文5 2内部沟通会议纪21 / 37要5 3培训5 4. 事故报告6 5. 管理处人事状况6人员编制 6 现有人员名册 7 各岗位工作时间 86. 费用支出8 7. 管理处低值易耗品库存表8 8. 能耗分析 22 / 37 8 9. 物业各部门工作汇总10客服部工作情况汇总 10 保洁部工作情况汇总11 秩序维护部工作情况汇总1110. 工程维修 12 11. 现场物业管理 12 12员工激励13 13. 下月工作计划 13 14. 附23 / 37录 14管理处总体管理情况本月是 2016 年度的最后一个月，自我管理处入场以来，转眼即将结束的第二个年头，我们历时 1 年零 5 个月的时间，从摸索到熟悉，边做边学，在我们前进的每一步中，都得到了公司领导和合作部门的热情相助，得到了大部分客户与同事的支持与认可。一年多来，我们面对了很多压力，克服了很多困难，扎实工作，勤奋敬业，协调各方，周到服务，力求完成领导交办的各项工作任务，配合莱安逸境的高端品质定位，为这里的客户提供安全、舒适、私密的一站式管家服务。这个月，我们通过自检、互检的方式对2016 年度进行了一次深刻而有意义的工作总结。12 月气温骤降，商业二期正式销售，售楼处现场施工变更，使得我们开展了一系列的配合工作，这个月，是承上启下继往开来的一个月，我们希望能够通过这个月的努力，明确下个月，乃至下一年度的要求与目标，以更多的时间，更大的热情投入工作。希望我们在工作模式与高端服务品质方面做出细化与提升，更好的发挥团队精神，用良好的24 / 37沟通、先进的理念、优良的服务、永恒的微笑感染每一位业主朋友，从细节体现尊贵，使客户能享受到真正的尊贵感受。分项工作报告 1 、 发文向甲方发文 1 份向外判商发文 1 份2 、 内部沟通会议纪要 11 份3、员工培训 15 次物业办工作情况汇报按照局党委通知要求，现将物业办基本情况、工作职责及业务范围、工作安排及打算、存在问题及相关建议汇报如下：25 / 37一、基本情况辽源市物业管理办公室是 2001 年 12 月经市政府批准成立的，负责全市物业管理工作的指导、监督、检查等工作。现有人员 23 人，其中退休 1 人。领导班子成员 4 人，分别是主任王佩华、党支部书记杨秀君、副主任杨树壮、副主任王晓南。设置业务指导科、业委会指导科、资金管理科、财务科、综合科五个科室，经费来源为收取的住宅专项维修资金产生的利息。二、工作职责及业务范围我办主要职责与业务范围是宣传、贯彻、执行物业管理条例 吉林省物业管理办法等相关法规政策；住宅专项维修资金的收缴、管理及使用审批；物业服务企业资质证书的初审和年度考核工作；指导物业服务企业按物业管理服务等级定级收费工作；对物业管理专业人员职业资格的管理及组织培训工作；指导前期物业管理工作，开展前期物业管理及招投标工作；指导召开业主大会，成立业主委员会，受理业主委员会登记备案；指导小区达标创优升级工作；业主来访、投诉的接待答复处理工作及对两县物业管理的指导工作。26 / 37三、工作安排及打算目前，我市实施物业管理房屋总建筑面积万平方米，建筑面积在两万 M2 以上的小区 70 个，物业管理覆盖率达70%。我市有三级资质物业服务企业 29 家，物业管理从业人员近 1200 人，经营管理人员 300 余人，有 200 多人取得建设部颁发的物业管理岗位证书，150 余名具中级以上职称的专业技术人员。全市共成立业主委员会 31 个。省优秀住宅小区 12 个，国家优秀和示范小区 2 个。几年来，经过努力我市已形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区保安、环境保洁、绿化养护、居民服务等系统系列的配套服务，物业管理行业发展成为和我市经济、社会协调发展，与广大人民生活息息相关的一个相对独立的新兴行业。总结以往工作，对下一步工作做如下安排与打算：继续大力宣传贯彻实施吉林省物业管理办法及相关法律、法规。我办将继续加大宣传力度，通过宣传车广播、电视专题节目、报纸专栏等多种形式进行大力宣传，并在我市各住宅27 / 37小区设置宣传板。通过宣传使广大业主对新的法律、法规有了广泛了解，得到了深入的贯彻落实。加强对棚户区改造住宅小区物业管理工作的指导。棚户区物业管理存在一定特殊性，大部分业主经济收入相对较低，业主消费能力有限，物业服务标准应按吉林省物业服务等级标准三级服务标准定位，要积极努力使物业服务项目分解到相关部门，指导物业服务企业与环卫、公安、街道、社区等相关部门紧密配合，共同做好棚改住宅小区物业管理项目工作。加强对现有物业服务企业和物业服务项目的指导。指导物业服务企业加强改善经营管理，提高服务能力和质量，建立物业服务企业年度考核制度。继续与发改委价格管理部门配合，为住宅小区核定物业服务等级和收费标准。对现有物业服务项目划分为两种类型，分类指导促进其提高服务标准水平。按吉林省住宅物业服务等级标准内容，四级、五级服务标准的规范到四级标准，同时按相应的服务内容重新核定收费标准。指导具备达标条件的小区开展达标升级活动，已达标小区巩固达标成果。28 / 37加强对业主大会和业主委员会的指导工作，充分发挥业主大会在物业管理中的主体作用。已成立业主大会的要指导业主大会和业主委员会规范活动。建立常效培训机制，拟于 2016 年 67 月召开一次全市业主委员会主任业务培训及工作研讨会。并准备在今年内开展评选先进业主委员会活动。尚未成立业主委员会的，要指导配合街道社区，积极搞好宣传动员，逐个小区推进业主大会成立工作。加强对开发建设单位前期物业管理活动的监督指导。开发建设单位的小区规划建设水平，物业管理用房配置、绿化档次、环境配套设施是否按时完善，水、电、热等相关配套设施是否向相关管理部门办理移交手续等，对后续物业管理和服务影响很大，必须加强监督与管理。要加大执法力度，对违规行为依法处罚。加强住宅专项维修资金管理工作。调整住宅专项维修资金收取标准。我市现行标准商品住宅29 / 37的业主、非住宅的业主按购房款的%标准收取，治塌小区业主和棚户区改造回迁业主按建筑面积每平方米 15 元收取。根据国家住宅专项维修资金管理办法第七条规定：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的 5%至8%。 吉林省物业管理办法第六十条规定：物业专项维修资金的交存标准由县级以上人民政府房地产行政主管部门在国家规定的范围内，经测算后，予以公布。住宅专项维修资金收取标准应进行相应调整。使用程序严格按辽源市专项物业维修资金使用操作办法执行， 做到指导到位、手续完备、分摊到户。对拖欠物业专项维修资金的单位依法清欠。拟对双龙、龙源、鑫辉等四户拖欠单位进行行政处罚或依法起诉。继续做好人大代表提案、政协委员议案答复办理工作。认真做好业主来访、投诉的接待答复处理工作。继续做好对两县物业管理的指导工作。同时，做好安全防火、综合治理、计划生育等各项工作。30 / 37四、存在问题及相关建议目前存在的主要问题：部分物业服务企业经营困难制约物业服务质量的提高。有些物业服务企业管理服务不到位，宣传解释不到位，业主有意见。有些业主无故欠费。收费标准低，收费率低，经营困难，制约服务质量提高，有的小区楼房近乎弃管状态。有的开发建设单位前期工程遗留问题较多，环境配套设施不能及时跟上，给物业管理造成困难。业主大会、业主委员会成立难。已成立的业主委员会有些尚未发挥作用，有的不能定期召开会议、不能按时换届改选，已名存实亡。相关建议：要严格把好验收关。31 / 37实事证明，开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题，所以在小区竣工验收时，相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。物业企业在承接物业时也要详细检查物业情况，包括小区业主档案资料等，不能因盲目扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。加强物业办自身建设和行业队伍建设。要加强班子建设，加强职工队伍建设。抓好行业从业人员培训、业主委员会成员培训工作。促进从业人员提高素质，增强工作能力。加强与相关部门协调配合工作。应主动与物业管理相关的部门协调行动、相互配合、齐抓共管。二 00 九年五月二十五日物业管理工作总结200x 年，我处在公司领导及各部门的支持与帮助、同事的32 / 37齐心协力的奋斗下，按照公司的要求、部署，较好地完成了部门的职能工作。通过一年来的学习与工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了较大的改变，现将_管理处一年来的工作情况总结如下：一、管理处的日常管理工作。自公司进行“三定”和分管理处，形成各施其职，各负其责后，对我处来说是一个全新的工作领域。_管理处是公司住宅小区物业服务形象的一个重要窗口部门，是总经理室领导下的一个日常维护、管理、服务机构，推动各项工作朝着公司既定目标前进的一保障部门。管理处的工作主要有日常投诉处理、收费租赁、基础设施设备维修维护、环境卫生、绿化养护、水电维护、安全保卫。有文稿处理、档案管理、文稿报批转、会议安排、学习培训、上级部门检查及外来单位参观、指导的迎来送往等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作，强化工作意识，注意加快工作节奏，提高工作效率，冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度，33 / 37避免疏漏和差错，至今基本做到了事事有着落。二、日常投诉处理维护工作1、处理投诉方面。全年共接待处理投诉 1432 起，已处理完成 1420 起，正在处理 12 起，处理率达 99%。其中水电投诉报修 647 起，房屋维修 491 起，防盗门及单元门报修 130 起，投诉 164 起。全年投诉主要集中在 1、2、10、16#楼顶层住户房屋漏水，2、7#楼业主对 3#楼工地施工噪音扰民的投诉，14#楼业主对酒店客房晚上的麻将和屋面没有屋顶花园的投诉。16、17#楼业主对酒店的油烟、噪音，18#楼对幼儿园噪音、厨房的油烟投诉。其中大多已处理好，但 18#楼的业主反映幼儿园的油烟、噪音依然存在，经过与幼儿园负责人协调后，将厨房改移位后，已得到明显的改善。2、收费工作工作。全年收费工作完成得较好，除了小部分业主有原因拒交费用以及空置物业外，应收的各项费用都已收回。租赁工作也按质按量地完成，34 / 37能最大限度地利用资源，尽量盘活资金，为公司创收。3、日常维护。今年按照公司年初公司制定的工作计划，顺利地完成_、新兴苑、翠竹苑、香洲苑、大本营等基础设备设施的维护保养和环境卫生、绿化养护工作。4、环境卫生。在维护园林绿化、清洁卫生方面，不断地完善、改变管理方法，尽量地做到园林绿化完好、清洁卫生整洁，全年辖区内未出现绿化虫害、花草树木未出现死亡和疫情现象，给辖区住户营造了一个舒适、温馨的家园。年，