物业---工作计划

1 / 37物业*工作计划2016 年度工作计划报告一、指导思想与工作目标2016 年对于*高尔夫社区来说，是继往开来的一年，物业服务作为配合*高尔夫社区销售后勤保障的一个重要部门，我深感责任重大在过去的 2016 年度成功完成了，*高尔夫社区开盘，*国际入驻配合*高尔夫社区项目营销工作。2016 年对于*高尔夫社区及*国际都将面临严峻的挑战，为赢得客户的认可与市场，需提升品牌，树立良好的形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，提升服务队伍的综合素质和提高综合管理能力，加强*实业与*国际的沟通和合作。二、基本工作思路2016 年，是*高尔夫社区致为关键的一年。今年我们面临的主要任务是充分整合现有资源，努力配合销售做好物业服务工作，健全*实业与*国际合作机制，完善对*高尔夫社区物管处的监督机制，充分发挥*国际多年物业运2 / 37营、丰富的管理经验和先进的管理理念为后期项目管理与物业服务品质的展现与提升打下坚实的基础。三、 具体实施办法(一) 工作计划及成本管理为了更好、更科学、更合理地将物业管理服务费使用在服务项目上，实现运作的良性循环。物业管理资金的使用情况是否合理，都需通过审批认可，参与物业管理活动中重大事项的决策，这就要求必须通过一些形式和合理的程序来体现，实现可监控性和共同参与管理的可能性，全年支出控制在预算范围内并在预算的基础上节约 5%-10%，要达到上述目的，必须建立以下制度和机制；运作流程：、制订年度工作计划物管处在 2016 年 12 月 30 日前完成工作计划，制订年度工作计划应依据，合同的约定，合同中有关物业管理的职责和义务即工作内容、标准和目标承诺等，年度工作计划是3 / 37编制年度预算的基础和依据，在编制预算之前，首先要重视做好年度工作计划制订。 、编制年度费用预算协助物管处在 2016 年 12 月 30 日前完成预算，编制年度根据年度工作计划的内容和要求，2016 年管理开支的历史数据及已经及可预期的物价调整、费用变动情况。 、审核计划及预算物管处提交的年度工作计划、年度费用预算进行审核，对计划和预算应进行沟通与协商，必须达成一致后方可实施。、 实施执行计划、预算、年度工作计划和年度费用预算审核通过并实施，执行过程中，物管处对工作计划中明确的内容、标准和目标、承诺等，应该努力完成，如因外客观因素的影响需要作调整的，应事先告知，达成谅解后才能变更并备案；控制费用预算总量，将年度预算费用分解到每季度、每月，费用使用前必须先审批，审核同意后才能支出。、跟进计划、费用使用情况4 / 37依据相关的规定和合同约定，物管处应定期汇报物业服务工作开展及资金使用情况，实行工作周报，每周及每月一次；每月提交财务报表，汇报预算执行明细，对实际使用与预算数额差异较大的单项要说明原因。、年终评估经过以上环节后，2016 年底再进行评估就比较容易。、实施需求为保障年度工作计划、年度预算运作的良性循环，需奖励机制，工作计划的完成与管理费用的结佘是由于工作管理得当，精打细算和技术改造等管理因素，在保证了管理服务标准的前提下，使管理费出现结佘，其节余部分在多退少补原则基础上，应建立奖励管理服务者，建议将结佘的40%用于奖励物业公司及管理团队。(二)加强内部管理和制度建设、为了健全*实业与*国际合作机制，完善对*高尔5 / 37夫社区物管处的监督机制，需逐步完善和建立与*高尔夫社区物管处相适应的管理制度和程序，对现有的制度和流程进行整理和修订补充。重点是理顺我方与物管处之间的合作模式和监管机制，建立规范化的工作标准，逐步向*国际管理体系接轨、完善监控考核体系根据公司的要求及合同的约定，制定我方对*高尔夫社区物管处的考核细则和考核办法，落实相应的制度和组织措施实行*高尔夫社区物管处考核与*国际考核相结合，考评结果与绩效相结合的考评分配体系、协助、配合*高尔夫社区物管处进一步完善管理体制，将管理的重心不移规范明确各岗位的工作范围、工作职责，逐步使各岗位能独立、规范、高效的开展工作(三)完善功能提高物业服务品质管理物业服务质量是*高尔夫社区的核心，物管处的管理质量是社区物业服务质量的保障，把服务质量和财务管理放到同等重要的位置上，推行全方位的质量管理，我方需制订更加灵活、高效的激励政策，完善物业服务配套，对费用6 / 37支付、物资采买及对表现优秀的个人及团队给于鼓励、表扬、奖励等对*高尔夫社区物管处工作给于积极的支持，同时严格要求*高尔夫社区物管处，全年工作计划完成抽检合格率 99%、物业服务、管理工作的满意率达 98%、所辖社区设施设备的使用完好率达到 100%、服务规范的出错率 1%以下、全年无安全责任事故，要达到上述目的，需做好以下几个方面工作：、在总体管理方式上采取“标准化”管理模式，要求物管处按照公司要求制定与项目相匹配的营销中心服务方案及服务标准，在服务方式上，突出特色、亮点与个性化服务，重点突出物管处提出的“一站式星级管理服务” ，完善管理制度和操作流程，并将方案、标准、制度、流程实施备案制，作为日常检查、考核、评估参考。、对物管处驻场经理的工作绩效予以督核、检查，并制定绩效考核办法，每月、每季、每年进行绩效考核评估、完善物业汇报机制，依照酬金制服务的原则，为了能及时了解物管处工作情况，将通过周工作报告 、 月工作报告 、 月度财务报告 、 季度财务报告等方式分别7 / 37予以通报。、建立有效的沟通机制，定期通过工作沟通协调会议实现沟通，每周由物管处、实业各部门参加周工作沟通协调会议，每月由物业公司高层、实业公司参加月工作沟通协调会议，每次工作沟通协调会议明确议题，会后形成会议纪要并对会议决议实施情况进行跟进。、建立监督、检查机制，依据服务方案、标准、制度、流程，对物管处服务工作进行定期、不定期检查，每日对服务现场不少于 1 次的巡视，每周与物管处进行不少于 1次现场会议，每月对物管处进行不少于 1 次的稽查，将检查结果进行通报限期整改和预防措施，并记录在案。为了*高尔夫社区物管处顺利的动作，为客户提供高效优质的服务，完成公司委托的各项管理任务及经济指标，发挥物业服务最大的功能，我将不断的总结经验，提升专业技能水平，积极努力地开展工作，拓展、创新管理模式，最终达到既定的管理目标和最佳的经济效益。秩序维护部 2016 年安全管理工作计划8 / 37为切实做好*,*2016 年的安全管理工作,在集团公司的领导和支持下，本着“安全第一，预防为主”的工作方针，秩序维护部特针对小区公共安全防范管理、消防管理、车辆停放管理、员工队伍建设培训等方面，制定工作计划如下：一、规范小区公共安全防范管理工作，确保业户生命和财产安全。1、加强人员的进出登记管理工作，并通过巡逻队员，加强对小区内外部可疑、推销及迷路人员的管理，及时做好制止与指引工作。2、采用 24 小时定线和不定线集合的巡逻方法，对各楼层及重点区域进行巡逻。尤其加强夜间、恶劣天气和节假日重点巡逻和防范。3、 “人防、物防、技防”相结合，加强交接班管理，日常巡查管理及安防设施设备的定期检查和维护，发现安全隐患和问题及时整改。4、对搬入小区的大宗物品进行盘问，确认是否属于危险品。9 / 37对搬出物品，严格执行“放行条”登记放行制度。特殊情况逐级报告。5、对业主装修施工现场的安全进行管控，发现情况立即报告。6、将空置房的管理作为长期的工作重点来抓，定期巡逻和检查时，应特别注意空置房的防火、防盗工作及未经允许擅自占用等情况。7、制定各类突发事件的应急预案，并在实际的服务工作中贯彻实施。8、管辖区域内发生偷盗抢劫等治安事件或意外事故时，及时通知相关部门，并协助做好调查取证及善后处理等工作。9、通过各类宣传教育，引导小区业户注意安全防范，创建和谐社区。二、在“预防为主，防消结合”的指导原则下，加强消防安全管理。10 / 371、加强对业户的消防安全知识宣传和教育，培养业户消防安全意识。2、秩序维护部所有员工及物业所有工作人员均为义务消防员。所有义务消防员通过培训必须做到“四懂”：即懂得火灾危险性，懂得预防火灾的措施，懂得火灾扑救的方法，懂得火场逃生的办法；“四会”：即会报火警 119，会用灭火器材，会扑救初期火灾，会组织人员疏散。3、做好日常消防设施设备的配备、使用和维护工作，建立并完善小区的消防安全档案，做好巡查记录，发现问题立即汇报或整改。4、定期组织开展*小区重点部位的细致的消防安全大检查，发现问题立即整改，不能整改的立即上报。5、针对*小区安置房的特点，重点做好用电线路检查、燃气使用安全检查、装修动火安全管理及对占用公共通道等隐患进行整改。6、制定*小区消防安全灭火预案，报当地公安消防管理11 / 37部门备案。 每半年组织一次消防安全灭火预案的演练，并做好演练记录和总结。7、长期坚持不懈，组织秩序维护部队员，做好出租房尤其是房中房、堆货仓库房的消防安全管理工作，发现问题，立即要求整改及汇报。三、做好海桐小区的交通管理，为业户提供安全有序的车辆停放服务。1、根据小区的实际情况，合理的划分车辆停放区域，逐步完善停车场指示标识，主要包括出入口标识、停车位标识、方向指示、严禁烟火标识、消防疏散指示及楼梯电梯通道指示，设备机房指示等。2、健全车辆管理队伍，有针对性的开展停车场管理培训，重点是车辆出入管理、停放管理、交通疏导等方面的操作规程和注意事项。3、对地下停车库各类设施设备系统如消防系统、供电照明系统、监控系统及停车场系统进行检查和维护，建立设备档案及巡查记录。12 / 374、修复停车场智能收费管理系统，制定收费程序和管理职责等制度，指导秩序维护员按规定对进出海桐小区的车辆进行收费。5、定期对停车场的车辆停放情况进行检查，特别注意车辆停放应符合消防管理要求，严禁占用消防通道，以免影响消防疏散和抢救。6、制定停车场各类突发事件的应急预案，主要包括交通堵塞与停车场事故应急处理预案，消防安全灭火预案等，并落实贯彻实施。四、加强秩序维护部员工日常管理与培训，培养有战斗力的队伍。1、加强员工思想政治教育，让员工认清就业形式，珍惜工作机会，端正工作态度，积极做好本职工作，预防员工出现违法乱纪的事件。2、鼓励员工积极学习，追求进步，对于工作积极，有一定13 / 37管理能力，具备管理人员基本素质的队员，加强关注，引导其向更高层次发展。3、关心员工的日常生活，帮助员工解决实际问题，提高员工对职业、公司集体的认同感，并适当组织一些健康有益的文体活动，丰富队员文化生活，活跃队员身心，凝聚人心，提高员工的团队意识。4、严格落实公司规章制度，对于新入职队员，加强二级培训，使秩序维护部员工尽快适应公司的管理；注重员工在岗状态的监督，通过秩序维护班长切实落实日常工作管理，确保安全管理工作的有效性。5、加强员工业务培训，培训内容包括：队列训练、体能训练、消防培训、礼节礼貌、车辆管理、物品管理、法律法规等方面，注重培训形式的多样化，采用集中讲授和岗位指导相结合，理论教学与实际操作相结合，使员工熟练掌握业务技能，适应小区安全管理工作的需要。 *物业服务中心 二一四年一月十九日2016 年物业公司工作总结暨 2016 年工作计划14 / 372016 年是*物业公司克服重重困难，不断发展壮大的一年，是提升服务品质、勇于创新、开拓进取的一年，也是公司取得丰硕成果的一年。一年来，*物业经营团队在公司党委、董事会的正确领导下，在各分子公司的大力支持和帮助下，公司全体干部员工面对困难不退缩、坚定目标不放松，坚持以团结、拼搏、创新、科学发展统领工作全局，在团结中凝聚力量，在拼搏中成长进步，在稳固中开拓创新，较好地完成了公司下达的各项目标任务，实现了公司稳步发展，为 2016 年的工作奠定了基础。一、2016 年度主要工作回顾经营情况*业务拓展情况及市场分析坚持以创新求突破，积极推动公司快速健康发展15 / 372016 年，针对国家对房地产行业的宏观调控，加之物业市场存在无序竞争，公司遭遇到前所未有的竞争压力。面对复杂严峻的发展现状，物业公司清楚认识到只有加快创新步伐，增强适应市场竞争的能力，才能使公司保持长期稳定持续发展。为此公司在原经营范围单一的情况下，扩大经营服务范围，并专门成立市场开发经营创新领导小组，培育自主经营、自我发展、自我改造的市场机制，力争在经营创新、创收方面取得新的成绩。一是加强调研，为公司发展理清思路。一年来公司在“转变观念、与时俱进”方面，多次召开“创新管理、增收创效”主题研讨会，围绕物业市场拓展和发展、物业项目经营创收、现有物业项目管理的品质提升、现有资产增值创效等多个层面，广泛开展市场调研和内部建议征求，先后下发各类调查问卷*余份，获得了大量有价值的建议；同时注重收集市区同类公司经营信息和业绩亮点，通过我们的研究分析，去粗取精，消化吸收，为己所用。为经营管理提供第一手资料。理清了我们的经营思路，确定了我们的发展战略思想。16 / 37二是积极营销，为公司发展开拓新渠道。公司先后针对公司的闲置资产，通过市场调研分析论证，与*公司、*有限公司、签订物业服务合同，实现年收益*万元。针对*项目的托管，在业主方对物业公司用工成本偏高、有意寻求管理费较低的社会物业时，公司注重加强与业主方的沟通与多方协调，同时通过不断提高专业服务水平，改变了由原来业主方的不认同服务到现在较为满意的服务现状。通过公司的不断努力，融洽了客户关系，物业费收入不但没有降低，反而在减少人员数量的基础上，提高了物业管理费的收入，由物业公司接管初期的*万元/年增至*万元/年。实践证明，服务品质是物业公司生存的生命线。在*招租方面，不间断进行信息发布与筛选，通过与各方不断地技巧洽谈与沟通，*公司就*租赁事宜与我方基本达成合作意向，合同如能正式签订，计划年租金收入*万元。三是创造条件，为在管项目提升效益探索思路。为稳步推进*项目市场化、规范化管理进程，有效提高管理费收取率，组织召开了*业主委员会第一次会议，对*项目存在的焦点问题提出了系列解决方案，并通过业主回访，物业管理政策、法规及物业公司与业主的权利、义务的宣讲，建立详细的业主档案，开通服务热线，设立业主意见箱，17 / 37加大企业文化宣传力度等多项举措，不断提升管理服务水平，为增收减亏打基础、创条件。在各业委会委员及各分公司的大力支持下，*物业管理费收缴率达到*%。同时我们还编辑了业主手册 ，引导业主合理使用物业，正确行使业主的权利，履行业主的义务。四是充分挖掘市场信息，成功拓展*宗物业项目。通过加强对外宣传与推介，加快外部市场项目的搜寻与拓展，2016 年公司先后锁定并接洽了*小区、*、*等*余个物业项目，通过实地勘察、管理成本测算、制作物业服务方案、合作事项洽谈与管理费用博弈等多重环节的磋商，最终成功签约了*个外部物业管理项目，拓展增收*万元。为物业公司顺利迈入市场化运营积累了经验，奠定了基础，打开了良好局面。企业管理情况1、坚持安全生产，实现全年安全零事故一年来，公司始终强化“安全第一、预防为主、防消结合”18 / 37的方针，在公司范围内普及消防安全知识，组织开展消防安全预案演练，使安全生产理念与日常经营管理工作紧密融合，做到真正意义上的“防控结合” 。物业项目部对托管项目实行定期排查督导，对排查结果每周组织召开专题例会，及时沟通、协调、解决管理中存在的问题。通过排查，及时消除安全隐患，确保各项工作处于安全运行状态。由于措施得力，落实到位，实现了安全年的既定目标。2、完善制度体系，为实现目标任务奠定基础管理是企业永恒的主题，也是创效的直接保证，制度建设是企业管理的前提和基础。为实现科学决策，提升执行力，本年度公司进一步完善制定了*管理办法 、 *拓展激励办法 、 *制度 、 物业项目质检细则等规章制度。明19 / 37确了岗位职责，确保了公司在不断发展过程中管理制度的与时俱进和可操作性。为提升管理控制能力，公司始终坚持例会制度，对各项工作任务进行量化管理，实行周催查工作制，加强催查督导，有效增进管理层的理解与沟通，实现信息对称与资源共享，提升管理效率，为实现年度目标任务奠定坚实的基础。同时，公司通过对法规政策的学习，积极做好与上级主管部门的对接、沟通和协调，顺利完成了物业公司*级资质的转正审批、执业考试申报等系列工作。目前公司管理层*人执有物业管理师资格证书，中层管理人员均持有物业专业人员从业资格证书。通过管理层专业化水平的提升，强力推进了公司规范化管理进程。3、注重节能降耗，运营成本和各项费用得到有效控制一是成立资产经营监管小组。强化监察力度，确保资产保值升值，一年来公司对下属单位和部门进行了多次资产盘点，对所有资产分门别类、建账立册；规范预算与审批流程，杜绝管理漏洞。控制各项费用支出，厉行节约，坚持20 / 37合理利用和重复利用原则，为公司财务管理和生产经营提供了有力保证。二是梳理公司现有岗位。与同行业市场化运行模式接轨，合理将人员配置到新拓服务项目，有效降低用工成本。三是控制物品采购。在供货商及其产品质量与价格上狠下功夫，既要求产品质量过硬，又要求价格优惠，物美价廉。针对大额物资采购，坚持公开竞价原则，货比三家。四是严把费用关，紧守成本线。公司将招待费、电话费、办公费等可变费用列入成本费用控制管理的重点，对此实行定额管理。随着勤俭治企意识的不断深入，全体员工的成本意识得到了提升，并逐步落实到各项实际工作当中。4、加大质量检查力度，实现服务工作上水平为全面提升公司整体服务水平和服务质量，更有效地检验各部门执行力和工作标准的落实，使各项管理服务工作日趋完善。全年共组织对公司各部门、各项目部开展质量检查活动*余次。通过质检活动的开展，各部门工作效率和服务质量进一步得到提高，员工精神风貌有了很大改观。21 / 37通过业主问卷调查结果显示，广大业主对物业公司综合管理服务工作的满意度和认可度达到*%，符合物业*级资质业主满意度标准。实践证明，质检活动的实施，加速推动了公司整体工作的有效完成。5、强化学习培训，实现服务质量新提高2016 年公司以“内强素质、外树形象、增收创效”为宗旨，制定多项举措，采取“个人自学与集体组织学习相结合” 、“内部培训和外派培训相结合”等方式，全年组织各类培训会*余次，达*个课时，受训者*余人次。通过学习培训，公司干部员工的服务观念、业务技能得到了切实转变和明显提升。其它方面加强组织建设，创党、工、青、妇工作新局面一年来公司全面加强党支部、工会及共青团组织建设，积极为员工搭建成长平台，为活动开展及文化建设构建载体，保障和促进了公司健康发展。22 / 372016 年按照公司各项活动开展的时间节点要求，积极举办“*”、 “创先争优” 、党员干部座谈、团员代表座谈会等主题活动与会议，深刻分析检查、认真落实整改，提炼和总结适合发展的基本经验，为公司快速发展提供思路。在加强组织建设，营造团结和谐氛围方面，公司本着“稳定大局”的主导思想，注重加强与基层员工的沟通，特别是部分从各分公司调配来的员工，在*服务中心2016 年度工作总结及 2016 年工作计划2016 年，在公司领导的正确指导下，*服务中心结合小区实际，扎实工作，勤奋敬业，协调各方，周到服务，基本上年度各项工作能够正常运转。现我代表*物业服务中心就 2016 年主要工作情况、工作中的不足及解决措施和2016 年度重点工作计划方向。简要汇报如下：一、2016 年主要工作情况1、安全管理工作方面：2016 年度安全管理工作基本达到预23 / 37期目标，区内没发生过盗窃案件，全年在小区内没有业主反应遗失物品。但在小区门口外道路发生车辆被盗 3 起。2、客户服务工作方面：全年共办理收楼业户 56 户，没有一户拒绝收楼。全年共接到业主投诉约 40 起，其中涉及室内工程保修约 30 起，涉及人员服务态度 5 起，其它 5 起。在我们的多方沟通及热情服务及通过加强员工培训等措施下，均得到了妥善处理。在协助公司进行室内保修方面，特别是 5、6 月份雨季铝合金窗渗水问题引起业主投诉约 30 起。在此期间，公司董事长特别重视，即刻要求公司各方极力配合，在大家积极配合下，服务中心也不断的与各相关业主沟通，在此事件处理上，没有造成负面影响。在后来我们的了解中，有业主反应，象荣业这样负责任的房地产公司，我们会继续介绍朋友来这里买房居住。在本次事件处理中，我们也特别感谢赵东同事在物料提供及外方联系方面的到位。跟进智能化室内机的挂机及试机工作及处理相关业主由此方面的投诉。由于合同等原因，在上半年，施工方要求结24 / 37算的情况下，服务中心协助挂机工作及室内可视对讲机的挂机检测检验工作，对 306 户对讲机挂机完进行了全面的通话测试。但在后期业主入伙阶段，由于装修等原因，施工方重复挂机要 50 元/台却造成了业主的不满投诉。针对该情况，服务中心对部分投诉业主做了积极的解释工作及提供技术支持甚至义务协助其挂机。在配合销售工作方面，全年协助销售抽奖活动 2 次。在室内保修业主诉求方面，在公司前期没有预留施工单位或供应方 5%维保金的情况下，服务中心与公司领导及相关人员积极沟通，并积极做好业主方面的解释工作。3、维修工作方面：设施设维保方面，本年度重点对一层及负一层消防等管道及公共门进行了防锈、油漆翻新工作。在小区业主入住越来越多的情况下，随着电动车的增多，车位当初配套没考虑插座。在接到这方面诉求后，对出租电动车位部分进行了增加插座工作。全年共增加规划电动车位 27 个并配套安装了公共插座。25 / 374、经营指标情况2016 年度全年应收管理费*元，截止 2016 年 1 月 25日实收管理*元，年度管理费实际收缴率为 88%。2016 年度全年共收取车位费*元，实归物业车位管理费用约为*元。2016 年度物业亏损将近*万元。二、2016 年工作中的不足及遗留事项1、没有建立岗位责任制，工作分工不明确，没有形成统一规范的标准操作规程；2、部分工作没有记录，没有备档，以至后期工作没有参考及依据，管理上建档不齐全；3、全年度人员流动性大，特别是安管人员，另安管人员素26 / 37质不高，礼议不够；4、设施设备没有建立台账，由于维修人员迟迟没有到位，管理上没有形成责任制，设施设备没有定期检查计划及跟踪维保。5、全年度管理费用收缴率低，账目管理不够明细清晰，2016 年 1 月开始已调整为月月清，项项细，样样列，月月检的方式，数目有了一定的条理性及清晰度。6、随着*业主入住越来越多，车位的紧张情况日趋严重，特别是越来越多的电动车需要车位没法满足。针对 12 年度工作中的不足，服务中心已将相应解决措施计划列入 2016 年度重点工作计划中。现就 2016 年重点工作计划方向综述如下：三、2016 年度重点工作计划方向1、2016 年 5 月之前切实建立完善服务中心管理人员岗位责任制绩效目标考核办法并培训执行；27 / 372、有计划性、针对性的对员工进行操作规程培训并考试，成绩列入年度绩效指标；3、针对 12 年度人员流动性大，制定相应的薪酬调整方案报公司领导审批，在实际工作开展中切实执行绩效考核办法，做到工作表现决定工资待遇；4、拟招聘一名维修工，并对其进行全面的设施设备培训，切实把设施设备维护维修管理起来，进而建立完善的设施设备管理档案及维保计划；5、根据业主入住率的提高，根据实际情况制定分析解决车位紧张的方案与公司领导讨论决定。6、严格于每月每季度进行一次全面核查费用收支汇总情况，做到对经营情况账目清晰，切实地把费用收缴率提高上来，达到季度费用收缴率 90%以上，2016 年度费用收缴率达到95%以上。7、编制满意度调查表，于年中进行一次全面的入住业主满意度调查征询工作。通过调查征询工作了解业主对物业工作的认可及了解我们工作中的不足之处，进一步进行适时28 / 37调整。8、严格按已制定操作规程灵活的进行如下日常工作：如：办理收楼、装修手续，跟进房态情况，接待业主投诉，监督车场管理工作及业主报修维修及公共设施维修维护工作等等。*物业服务中心2016 年 1 月*物业公司年度工作计划精工作计划根据物业管理公司发展思路及具体实施方案的计划，和公司在 XX 年的情况，在综合考虑研讨的情况下，制订物业公司 XX 年的工作计划。XX 年，是物业公司致为关键的一年。工作任务将主要涉及到企业资质的换级，企业管理规模的扩大，保持并进一步29 / 37提升公司的管理服务质量等具体工作。物业公司要在残酷的市场竞争中生存下来，就必须发展扩大。因此，XX 年的工作重点将转移到公司业务的拓展方面来。为能够顺利的达到当初二级企业资质的要求，扩大管理面积、扩大公司的规模将是面临最重要而迫切的需求。同时，根据公司发展需要，将调整组织结构，进一步优化人力资源，提高物业公司的人员素质。继续抓内部管理，搞好培训工作，进一步落实公司的质量管理体系，保持公司的管理质量水平稳步上升。在工作程序上进行优化，保证工作能够更快更好的完成。一、对外拓展：物业公司到了 XX 年，如果不能够拓展管理面积，不但资质换级会成为一个问题，从长远的方面来讲，不能够发展就会被淘汰。因此，公司的扩张压力是较大的，XX 年的工作重点必须转移到这方面来。四川成都的物业管理市场，住宅小区在今后较长的一段时间里仍是最大市场，退其次是综合写字楼，再就是工业园区。按照我公司目前的规模，难以在市场上接到规模大、档次高的住宅物业。因此，中小型的物业将是我公司发展的首选目标。同时，住宅物业是市场上竞争最激烈的一个物业类型，我公司应在不放弃30 / 37该类物业的情形下，开拓写字楼、工业物业和公共物业等类型的物业市场。走别人没有走的路。在 XX 年第一季度即组织人员进行一次大规模的市场调查。就得出的结果调整公司的拓展方向。经过 XX 年的对外拓展尝试，感觉到公司缺乏一个专门的拓展部门来从事拓展工作。使得该项工作在人力投入不足的情况下，市场情况不熟，信息缺乏，虽做了大量的工作，但未能有成绩。因此，XX 年必须加大拓展工作力度，增加投入，拟设专门的拓展部门招聘高素质的得力人员来专业从事拓展工作，力争该项工作能够顺利的开展起来。投入预算见附表 5。目前暂定 XX 年的拓展目标计划为 23 万平方米，这个数字经过研究，是比较实际的数字，能够实现的数字。如果 XX能够找到一个工业园区则十万平方米是较为容易实现的；如果是在住宅物业方面能够拓展有成绩，有两个项目的话，也可以实现。目前在谈的大观园项目等也表明，公司 XX 年的拓展前景是美好的。二、换取企业资质31 / 37按照四川省的有关规定，我公司的临时资质是一年，将于XX 年 5 月份到期，有关行政部门根据我公司的管理面积等参数来评审我公司的企业等级。据我公司目前的管理面积，可以评定为四级企业。如果在 5 月份之前能够接到一个以上物业管理项目，则评定为三级企业，应该是可以的。所以，企业等级评审工作将是明年上半年的重要工作之一。换取正式的企业等级将更有利于我公司取得在市场上竞争的砝码。因此，在 XX 年第二季度开始准备有关资质评审的有关资料，不打无准备之仗。争取一次评审过关。三、内部管理工作：人力资源管理：物业公司在 XX 年中设置了两个职能部门，分别是综合管理部和经营管理部，今年将新设立拓展部。分管原来经营管理部的物业管理项目的对外拓展工作。同时，在现有的人员任用上，按照留优分劣的原则进行岗位调整或者引进新人才。在各部门员工的工作上，将给予更多的指导。在员工的晋升上，更注重于不同岗位的轮换，加强内部员工的培养和选拔，带出一支真正的高素质队伍。推行员工32 / 37职业生涯咨询，培养员工的爱岗敬业的精神。真正以公司的发展为自己的事业。在今后的项目发展中，必须给予内部员工一定的岗位用于公开选聘。有利于员工在公司的工作积极性，同时有利于员工的资源优化。 在培训工作上将继续完善制度，将员工接受的培训目标化，量化，作为年终考核的一个子项。员工进入公司后一年内必须持证上岗率达 100。技术性工种必须持相关国家认证证书上岗。XX年的培训工作重点转移到管理员和班组长这一级员工上，基层的管理人员目前是公司的人力资源弱项，二零零四年通过开展各类培训来加强该层次员工的培训。品质管理：质量管理体系在 XX 年开始推行，其力度和效果均不理想。除了大家的重视度不够外，还在培训工作上滞后，执行的标准没有真正的落实。为此，XX 年将继续贯彻公司的质量体系，为公司通过 ISO9000：2000 的认证认真的打好基础，争取能够在 XX 年通过认证。在 XX 年 2 月份以前组织综合管理部和公司的主要人员对质量体系文件修改，使得对公司更加合适而有效。针对修改版的文件，组织精简有效的品质管理培训。对新接管的项33 / 37目实施项目式的质量体系设计，对单独的项目编写质量文件，单独实施不同标准的质量系统。XX 年将实施品质管理项目专人负责制，公司每个接管的项目都指定专人配合?a href=“http:/fanwen/gongwenshuxin/fenshouxin/” target=“_blank” class=“keylink”分手鞴艽邮轮柿抗芾砉鳌 诟孟钅康闹柿磕诓抗芾怼抵鞯耐端呒按 怼芾淼淖柿系蛋甘占 谱飨钅恐柿抗芾砩蠛吮 娴取 保 浜舷钅恳抵鳎抵魑 被幔男枨蠼 心甓鹊闹柿抗芾矸治龅鞑椋 竦糜行 哪诓抗芾硇畔鸵抵鞯?a href=“http:/fanwen/gongwenshuxin/jianyishu/” target=“_blank” class=“keylink”建议，以便对项目的不合格项进行整改。XX 年 12 月拟将进行一次内部质量管理体系审核，将严格依照 ISO9000：2000 的要素进行，这次内审将是物业公司的第一次品质管理总结会议。行政工作：综合管理部在 XX 年中，未能彻底的起到承上启下的作用，34 / 37有一定欠缺。工作有停顿，许多问题没有细致的