城建科学发展观调研报告

第 1 页 共 10 页 城建科学发展观调研报告城建科学发展观调研报告 加快旧区改造 推进新城建设 区政协 近年来 xx 城市化建设取得了巨大成就 特别 是城区新建区和以路网工程为龙头的水 电 气 热 路 讯等基础设施建设进展迅速 城市面貌发生了翻 天覆地的变化 按照市第九次党代会张高丽书记提出 的 稳步开展 城中村 改造 和区委三届二次全体 会议提出的 集中建设 xx 新城 的目标要求 新城 建设面临着旧区改造这一不可回避的重大课题 对此 我就城区旧区现状进行了初步调查了解 并针对实际 情况和存在问题进行了认真的研究分析 同时 结合 外地的一些经验做法 就如何推进旧区改造提出几点 建议 仅供领导决策时参考 一 旧区改造对于加快新城建设具有十分重要的 意义 1 旧区改造是新城建设协调发展的必然要求 当前 我国正进入城市化快速增长期 如何推进旧区 改造和现代化建设 不仅是当今城市化发展面临的重 大课题 也是引起广泛关注的社会问题 更是涉及群 第 2 页 共 10 页 众切身利益的敏感问题 目前 国内许多城市为改善 城市面貌 完善城市功能 提升城市形象 积极探索 各种有效途径 以惊人的速度推进旧区改造 使一些 原本破烂不堪的旧城区重新焕发出了勃勃生机 xx 新城建设也面临着相同的问题 新建区发展得越快 功能设施越齐全 城市形象越现代 那么旧区改造就 越迫切 否则 整个新城建设就失去了科学发展 和 谐发展 率先发展的基础 城市化发展就显得越来越 不协调 不平衡 不和谐 2 旧区改造是改善城市人居环境的迫切需要 从 xx 城区新建区情况看 基础和公共配套设施比较 完善 居民的生活居住环境也比较舒适优美 然而城 区中的旧区 绝大部分是平房 人均居住面积小 占 用土地面积大 基础配套设施差 公共服务设施少 人口稠密 脏 乱 差和社会治安复杂等顽症 在现 有条件下无法从根本上解决 只有对旧区进行综合改 造 才能从根本上改善群众的居住环境 提高生活质 量和生活品位 否则将直接影响 xx 新城建设的整体 进程 3 旧区改造是提高新城整体竞争力的必然选择 城市竞争力主要取决于这个城市对资源要素流动过程 中的吸引能力 纵观竞争优势明显的城市 在大力推 第 3 页 共 10 页 进城市建设 努力提高城市管理水平 提高信息化程 度过程中 无不在加快新区建设的同时 对旧区进行 了卓有成效的改造 拓展了城市发展空间 提高了城 市整体竞争力 xx 要实施以城市化为主导率先发战 略 建设京津之间最具实力和竞争力地区 就必须充 分挖掘旧区的资源要素并将其发挥极致 从而使新区 与旧区相互支撑 浑然一体 因此 只有大力推进旧 区改造 才能有效提高城市的整体竞争力 4 旧区改造已经成为新城建设面临的重大课题 在国家日益强化的土地宏观调控政策下 利用规划调 整 外延式扩大城市建设区域的难度越来越大 而城 市旧区为城市建设提供了内涵式发展空间 因此 大 力推进旧区改造步伐 不仅可以改善城市整体形象 解决现存问题 加快新城建设速度 而且也是新形势 下加快 xx 新城建设别无选择的途径 虽然旧区改造 情况复杂 任务艰巨 难度巨大 但有效破解旧区改 造难题 对加快 xx 新城建设将起到巨大的支撑作用 二 xx 旧城区现状分析 1 总体情况 xx 旧城区主要包括杨村街道的 17 个村街和规划住宅区内的平房区 17 个村街的村庄 占地 5349 亩 属集体建设用地 规划住宅区内平房 第 4 页 共 10 页 区 277 亩 属国有建设用地 旧区占地共计平方公里 涉及农业人口 22274 人 2 现状分析 xx 城区中的 17 个村街及公产平 房大部分分布在老城区 在城市化发展进程中 已经 成为城市的一部分 大部分旧区居民渴望改善现有居 住条件和环境 变为真正意义上的市民 但由于土地 权属 户籍 行政管理体制仍然保留着农村模式 形 成的 城中村 是城市中的一块 夹缝地 使现有 的村街滞后于时代发展的步伐 游离于现代城市管理 之外 主要表现在 一是农民 市民和流动人口混居 治安环境差 二是房屋密度高 违法 违章建筑集中 三是基础设施不完善 各种管线杂乱无章 排水 排 污不畅 街巷狭窄 卫生环境差 四是土地利用存在 诸多问题 宅基地 工业用地 商业用地相互交织 非法出租 转让 倒买情况较多 难于管理 这些问 题不仅影响城市形象 也阻碍城市化进程 制约着城 市的发展 已经成为困扰城市发展的 痼疾 应该 看到 城市旧区的存在固然是城市发展的一块短板 但从另一个角度分析 它正是城市发展的宝贵资源 是整个城市发展的优势条件和潜力所在 只要我们找 准切入点 大力实施旧区改造 那么 xx 新城建设将 第 5 页 共 10 页 会有更广阔的发展空间 三 旧区改造的几点建议 旧区改造是一项情况复杂 涉及面广 耗资巨大 群众工作任务艰巨的系统工程 必须坚持 政府主导 群众自愿 量力而行 市场运作 的原则 本着 统 一规划 分步实施 先易后难 综合改造 的思路进 行 重点把握好以下几个关键点 1 必须有完善的旧区改造规划和系统的实施计 划 要结合 xx 新城建设阶段性目标 提前编制科学 的旧区改造规划 并根据旧区的实际情况和难易程度 制订具体的实施计划 明确旧区改造的先后顺序 实 施步骤和方法 使旧区改造更好地按照新城建设规划 和功能布局要求扎实推进 2 必须建立强有力的组织领导体系和明确的政 策体系 区政府应成立旧区改造的专门机构 主要领 导亲自挂帅 深入研究旧区改造的规划 实施方案及 不同改造模式的相关政策 办法等 确定旧区改造的 大政方针 加强组织领导 各相关部门应加强协调配 合 各村街党政组织充分履行职责 发挥作用 形成 强大合力 共同推进旧区改造工程 3 必须选择切合实际的改造模式 旧区改造涉 及面广 情况复杂各异 很难找到一种适合所有旧区 第 6 页 共 10 页 改造需求的模式 因此 要根据旧区房屋性质 人员 身份 土地性质 经济组织状况等情况 提出不同的 改造模式 供群众选择 针对旧区现状情况及在城区 规划中的功能定位 本着先易后难 循序渐进的原则 在尊重群众意愿的基础上 最终选择适宜的改造模式 4 必须确定适宜的改造主体 在确定改造模式 的基础上 选择适宜的改造主体 一般来说 政府 企业 业主都可以作为改造主体 具体到特定区块 可根据改造模式 选择不同的改造主体 涉及公共和 基础设施等建设项目 由政府作为主体比较合适 涉 及纯粹的经营性项目 由开发商作为主体比较合适 涉及还迁改造项目 如果业主具有足够的开发实力和 资质 由业主作为主体组织改造也是理想选择 当然 多数改造项目并非涉及单一内容 谁作为改造主体应 根据改造项目的主要内容和实际情况由政府确定 5 必须坚持政府主导 对已经确定改造的旧区 政府不宜直接介入 否则除了巨大的建设投入之外 还将承受巨大的补偿压力 并容易引起业主的抵触 政府可通过规划 相关政策 吸引 鼓励社会力量参 与旧区改造 政府应重点把握五个环节 一是审批改 造方案 二是审批建设规划 三是审核拆迁补偿安置 第 7 页 共 10 页 办法 四是根据群众同意率 批准改造工程启动 五 是批准土地征用及出让 在实施建设阶段 要通过市 场化运作 由改造主体负责征求意见 房屋评估 签 订拆迁补偿安置协议和购房合同 组织拆迁 开发建 设和还迁安置等实际工作 针对旧区改造模式的选择问题 应根据城区总体 建设规划要求和各个旧区实际 在百分之百征求群众 意见的基础上 可选择以下三种模式 1 撤村建居 主要适用于城区规划范围内的周 边村和城中村 撤村建居模式已有成功经验 可按东 蒲洼撤村建居模式由政府统一运作实施 此种模式是 政府主导 统一规划 统一政策 统一建设 统一拆 迁安置 2 捆绑开发 主要适用于非农业和农非混居的 国有土地区块 在符合城区总体规划的前提下 本着 群众得实惠 开发商得利益 政府得形象 思路 将改造区块整体出让给开发商进行综合开发建设 由 开发商负责被拆迁户的安置 这种模式是由开发商按 照政府的规划和相关政策 负责拆迁 建设和安置 政府不直接参与建设 不用资金投入 只承担监督职 能 以此改善群众的居住环境 提升城市的形象 3 自建公助 适用于城中村的集体所有土地区 第 8 页 共 10 页 块 本着 土地统征 资金自筹 政府支持 自主建 设 的原则进行 旧区土地政府一次性征用 减免相 关收费 收益用于补助被拆迁户 以村街作为建设主 体 在旧区内或另处划拨还迁建设用地 自行或委托 开发商组织旧房拆迁 建设和安置 这种模式是以村 街为工作主体 减轻了政府的建设资金压力和拆迁阻 力 有利于调动被拆迁人积极性 和谐推进旧区改造 四 旧区改造中应处理好几个关系 1 处理好远期规划与近期建设的关系 旧城改 造是改善人居环境 实现土地利用集约化的重要途径 是激发城市生机与活力的重要手段 科学合理的城市 规划 是确定城市发展方向和发展目标 高效利用城 市各种资源 促进城市合理布局和有序建设的战略性 先导性和基础性工作 作为城市建设的重要组成部分 旧区改造也一定要重视规划 要与城市化水平相适应 从宏观和微观两个方面对旧区改造进行规划控制 同 时要与总体规划 分区规划及控制性详细规划相衔接 避免因规划控制不力而造成近期实施的旧区改造出现 混乱 诱发新的矛盾 充分兼顾经济功能和其他社会 服务功能的协调 避免低水平重复建设 2 处理好重点突破与分步实施的关系 城区内 第 9 页 共 10 页 各旧区现状规模 管理体制 经济条件 人员身份都 有很大差别 因此旧区改造 不能不顾主客观条件 以一个模式整体推进 而只能是抓住重点 分步实施 先选择那些条件成熟 矛盾较少 规划较好的旧区 借助人民群众 各单位 各部门及社会力量实施改造 实现既可快见成效 又能起到示范和带动的效果 然 后 再根据实际情况逐步推进 从而达到集腋成裘 由小变大 片片相联的旧区改造整体目标 3 处理好旧区改造与社会稳定的关系 旧区改 造不可避免地要涉及城市的发展方向和居民的切身利 益 要把和谐理念贯穿于旧区改造始终 在旧区改造 过程中 要克服盲目性和片面性 要充分考虑群众的 利益 避免简单粗暴的做法 遵照城市内在的发展规 律 在可持续发展的基础上 探求城市旧区的更新与 发展 拆迁补偿安置是旧区改造中最为突出的问题 要从构建和谐社会的高度 重视群众利益的保护 不 论是产权置换还是货币补偿 不论是就地还迁还是异 地安置 都应当尊重群众意愿 考虑群众的利益 确 实通过旧区改造 使群众实现 安居 乐业 有保障 创造和谐稳定的新社区 4 正确处理旧区改造与利益相关方的关系 一 是政府与改造主体的关系 政府在确保达到城市发展 第 10 页 共 10 页 要求的前提下 要兼顾改造主体的利益 确定适当的 开发强度 让开发商有利可图 促进改造项目顺利进 行 二是政府与业主的关系 该关系主要涉及房地产 权确认 拆迁补偿安置及保护小业主利益等问题 通 过完善改造政策 措施 以政策法律手段保证业主的 合法权益 和谐推进旧区改造 三是改造主体与业主 的关系 该关系主要涉及对群众的拆迁补偿安置问题 政府要重点把握改造主体以何种方式 标准对业主进 行补偿安置 既要考虑业主的眼前利益 也要考虑他