某公司出让土地抵押价值内部评估报告

抵押资产 出让国有土地使用权 价值评估报告抵押资产 出让国有土地使用权 价值评估报告 一 一 项目名称项目名称 位于 市北部了新区高新园大竹林组团 0 标准分区 011 3 号地块总面积 60141 30 平方米出让土地使用权 抵押贷款市场价格评估 二 评估对象概况二 评估对象概况 1 土地登 土地登记记状况状况 土地使用人 土地使用人 土地来源 土地来源 据 提供的 Y地 2006 合字 北新高 第425号 国有土 地使用权转让变更合同 2006年11月29日 宗地土地使用权经协议出让方式 取得 土地坐落位置 土地坐落位置 市北部了新区高新园大竹林组团 0 标准分区 011 3 号地块 地籍号 地籍号 BG2 9 84 图图号 号 N26E26 证载证载土地用途 土地用途 工业用地 设设定土地用途 定土地用途 工业用地 地地块块四至 四至 东 市政道路 川仪一期 南 市政道路 西 市政道路 XXXXXXXXXX开发有限公司土地估价技术报告 1 前卫仪表在建厂房 北 黄山大道二段 中智联厂房 土地面土地面积积 用地总面积 83448 1 平方米 出让土地使用权面积 60141 30 平方米 划拔土地使用权面积 23306 8 平方米 道路 20130 1 平 方米 绿化 3176 7 平方米 土地使用土地使用权类权类型 型 出让 土地取得方式 土地取得方式 协议出让取得 土地土地级别级别 工业 6 级 土地出土地出让让合同合同编编号 号 Y 地 2006 合字 北新高 第 425 号 土地出土地出让让合同合同签订时间签订时间 2006 年 11 月 29 日 市房地市房地产权证证产权证证号 号 100 号房地证 2007 字第 00072 号 市房地市房地产权证发证产权证发证日期 日期 2007 年 1 月 16 日 2 土地土地权权利状况利状况 土地所有土地所有权权 拟评估土地所有权属于国家 土地使用土地使用权权人 人 出出让让土地面土地面积积 60141 30 平方米 土地用途 土地用途 工业 土地使用土地使用权权取得取得时间时间 2006年11月29日 批准土地使用年限 批准土地使用年限 50 年 从 2006 年 11 月 29 日至 2056 年 11 月 29 日 剩余土地使用年限剩余土地使用年限 至估价基准日土地剩余使用年限为 48 年零 7 个 月 土地取得土地取得费费用 用 综合价金 1251 8 万元 其中 土地出让金 1082 54 万 XXXXXXXXXX开发有限公司土地估价技术报告 2 元 征土拆迁费 土地整治费用 169 26 万元 他他项权项权利 利 2006 年 以本次所评估的土地使用权为抵押向其 贷款 3000 万元 3 土地利用状况 土地利用状况 1 土地土地权权属属变变迁 迁 拟抵押的土地原为大竹林镇沙堡村农村集体土地 规划调整后 由政府征为国有土地 2006 年 11 月 29 日将其通过出让交 给 用于 四联仪表工业园 二期工程建设 2 土地利用 土地利用现现状 状 经评估人员实地查勘和委托方提供资料显示 宗地 实际开发程度为红线外 五通 即通水 通电 通气 通讯 通路 红线 内通讯通 路通 约二分之一的用地已完成场地平整 其余部份为生地 3 土地上建筑物 土地上建筑物 宗地内无永久性建筑 4 土地上附着物 土地上附着物 宗地内无附作物 三 估价目的三 估价目的 拟以所评估的宗地土地使用权作为抵押向 支行设定贷款抵押 评 估为抵押双方确定其抵押价值提供参考意见 四 估价基准日四 估价基准日 2008 年 5 月 6 日 五 估价日期五 估价日期 2008 年 5 月 5 日至 2008 年 5 月 9 日 六 价值定义六 价值定义 在估价基准日 2008 年 5 月 6 日 估价对象为 以出让方式取得 XXXXXXXXXX开发有限公司土地估价技术报告 3 土地所有权属于国家 土地使用权类型为出让 证载出让土地使用权为 60141 30 平方米 用途为工业用地 土地级别为工业 6 级 经评估人员现 场踏勘 土地实际开发程度为红线外 五通 即通水 通电 通气 通讯 通路 红线内通讯通 路通 约二分之一的用地已完成场地平整 其余部 份待平场 本次评估的地价定义是指估价对象以出让方式取得的工业用地 其 级别为工业 6 级 容积率为 1 5 剩余使用年限为 48 年零 7 个月 土地实 际开发程度为红线外 五通 即通水 通电 通气 通讯 通路 红线内 通讯通 路通 约二分之一的用地已完成场地平整 其余部份待平场 且 无抵押担保 租赁等他项权利存在的位于 市北部了新区高新园大竹林 组团 0 标准分区 011 3 号地块的 60141 30 平方米用地使用权 在估价基 准日 2008 年 5 月 6 日的公开市场价值 七 估价依据七 估价依据 一 土地估价的有关法律 法规 行政规章 估价规程依据 1 中华人民共和国城市房地产管理法 2 中华人民共和国土地土管理法 3 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 4 中华人民共和国担保法 5 城市房地产抵押管理法 6 市城市房屋拆迁管理条例 7 市人民政府关于调整征地补偿安置标准的通知 Y府发 2004 67号 8 市国土房管局关于公布 市主城区2616平方公里范围内土地级别的 通知 Y国土房管发 2004 159号 9 市人民政府关于进一步贯彻落实国有土地使用权土地级别基准地价 XXXXXXXXXX开发有限公司土地估价技术报告 4 和土地出让金的通知 Y府发 2004 43号 10 市人民政府关于印发 市城市房屋拆迁费额的通知 Y府发 2002 92号 11 市人民政府关于关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地 出让金的通知 Y府发 2002 79号 12 市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则的 通知 Y国土房管发 2002 486号 13 市国土房管关于调整我市部分地区土地级别的通知 Y国土房管发 2002 567号 14 全国统一建筑工程基础定额 市基价表 15 中华人民共和国国家标准GB T 18508 2001 城镇土地估价规程 16 中华人民共和国国家标准GB T 18508 2001 城镇土地定级规程 17 中国人民银行 市分行 市国土局关于印发的通知 重国土发 1993 198号 18 市土地管理规定 市人民政府令53号 19 市耕地开垦费 耕地闲置费 土地复垦费收取与使用管理办法 市人民政府令54号 20 市征地补偿安置办法 市人民政府令55号 21 市人民政府批转市国土房管局等部门关于调整征地农转非养 老和病残人员逐月领取生活费或生活补助费标准的意见的通知 Y府发 2005 17号 22 市国土资源和房屋管理系统土地 矿产行政事业性收费标准 XXXXXXXXXX开发有限公司土地估价技术报告 5 Y 价 2001 346 号 23 市人民政府关于调整城市建设配套费征收标准的决定 Y府 发 2003 92号 24 财政部 国土资源部 新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管 理办法 财综字 1999 117 号 二 中国人民银行 银监局 农业银行贷款担保制度 办法 1 建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会 房地产抵押估价指 导意见 建住房 2006 8号 2 中国农业银行 信贷业务担保管理办法 农银发 2007 234号 3 中国农业银行 市分行 信贷业务担保管理实施细则 Y农银发 2007 856号 三 提供的有关估价对象的资料 1 企业法人营业执照 副本 注册号 企合Y总字第008327号 2 国有土地使用权转让变更合同 Y地 2006 合字 北新高 第425号 3 市房地产权证 100号房地证2007字第00072号 八 估价原则八 估价原则 根据国家和 市有关地价评估的有关规定 本次评估主要遵循了如 下土地估价原则 1 最有效使用原最有效使用原则则 由于土地具有用途的多样性 不同的利用方式能为权利人带来不同 的收益量 且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益 并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据 因此 在地价评估过 程中应在符合城市规划条件下 根据土地的区位条件和产生的预期收益 XXXXXXXXXX开发有限公司土地估价技术报告 6 确定评估对象的最优用途 2 供需原供需原则则 由于土地具有地理位置的固定性 不增性 个别性等自然特性 使价 格独占性较强 需求与供给都限于局部地区 供给量有限 竞争主要是在 需求方面进行 即土地不能实行完全竞争 其价格的独占倾向性较强 因 此土地不能仅根据均衡法则来决定价格 故此 在本次评估过程中 应深 入分析当前该区域内地产的需求状况对市场价格的影响 并据此实事求 是地科学测算委估对象地产价格 3 替代原替代原则则 同类型而具有替代关系的土地之间 其价格会相互影响和牵制 并 在市场竞争机制下 它们的价格将趋于一致 本次评估遵循替代原则主 要体现在 成本逼近法中各评估参数的取值以及基准地价系数修正法中 待估宗地条件与区域内一般条件的比较 4 综综合分析原合分析原则则 地价受自然 经济 社会及政治等许多因素的影响 因此 在进行地 价评估过程中 要充分考虑影响地价的多种因素 抓住主要因素进行综 合分析 从而才能评估出科学合理的 切合实际的价格 九 估价方法选择九 估价方法选择 1 估价方法的确定 根据 城镇土地估价规程 现行的地价评估方法主要有市场比较法 收益还原法 假设开发法 成本逼近法 基准地价系数修正法等 估价方 法的选择应按照地价评估技术规则 根据当地地产市场发育状况 并结 XXXXXXXXXX开发有限公司土地估价技术报告 7 合该项目的具体特点及估价目的等 选择适当的估价方法 评估人员通过实地调查 认真分析调查收集到的资料 在确定上述 估价原则的基础上 根据估价对象的实际情况 结合本次评估目的 决定 采用成本逼近法 基准地价系数修正法测算估价对象地价 2 选择评估方法的依据 1 估价对象所在地属 市主城区都市圈范围 且该地区近期土地 取得 拆迁补偿案例较多 土地取得费及土地开发费的求取有据可依 因 此可以采用成本逼近法对该评估对象进行地价评估 2 市已于 1992 年完成了城镇基准地价评估 并于 2000 年 8 月重 新进行修订 以 Y 府发 2000 76 号文 市人民政府关于颁布 市国有 土地使用权基准地价和公示地价的通知 向社会公布 又于 2002 年 6 月 进行了调整 重新颁布了 市国有土地使用权土地级别基准地价和出 让金标准实施细则 与此同时 还制定了宗地地价评估的修正系数 并 于 2005 年 3 月又颁布了 市国土房管局关于公布 市主城区 2616 平 方公里范围内土地级别的通知 Y 国土房管发 2005 159 号 对主城区内 的土地级别进行了重新修订 又因估价对象所在的江北区属于新基准地 价的范围 因此可以采用基准地价系数法对该评估对象进行地价评估 九 估价过程九 估价过程 1 基基准准地地价价系系数数修修正正法法 评估思路 市于1992年建立了城市分类用途的基准地价体系 并于 2000 年 8 月重新进行修订颁布 其地价体系 下面简称 2000 地价体系 由 土地级别 基准地价 公示地价为主构成 并通过 市人民政府浙府发 2000 76 号文 市人民政府关于颁布 市国有土地使用权基准地价和 XXXXXXXXXX开发有限公司土地估价技术报告 8 公示地价的通知 向社会公布 市 2000 地价体系分为商服业 住宅 工 业三种用途 土地级别分 20 级 覆盖全 市 40 个区 县 市 新基准地价 的基准日为 2002 年 1 月 1 日 其内涵为 50 年期城市熟地价格 2002年按 照 市人民政府Y府 2002 79号令对基准地价进行了重新修正 本次基准地价 的内涵为城镇国有土地法定最高出让年限 五通一平 通下水 通电 通路 通气 通讯和平整场地 商业用地容积率为2 住宅用地容积率为3 工业用地容积率 为1条件下的平均价格 运用基准地价系数修正法进行具体评估时应根据宗地 实际情况进行宗地成熟度 容积率 区域和个别因素和年限修正 综合用途的宗 地价格评估时 应按各用途基准地价分摊土地面积加权后修正 市市国国有有土土地地使使用用权权基基准准地地价价表表 单位 元 平方米 用途类别 土地级别 商服业 40年 住宅 70年 工业 50年 用途类别 土地级别 商服业 40年 住宅 70年 工业 50年 1119533503149973993841220 299773078120483109737185 37499220671192648660150 459571777460101875589130 54822123735011947444120 6433495928612491338115 上表摘自 Y 府发 2002 79 号 文附一表 基本公式 Pi P 1 A B C D E F 式中 Pi 待估宗地修正后单价 P 待估宗地所在区域基准地价 A 待估宗地成熟度修正系数 B 待估宗地区域和个别因素修正系数 XXXXXXXXXX开发有限公司土地估价技术报告 9 C 待估宗地土地使用权类型修正系数 D 待估宗地的容积率修正系数 E 待估宗地年限修正系数 F 待估宗地期日修正系数 测测算算过过程程 确确定定待待估估宗宗地地所所在在区区域域基基准准地地价价 根据 2005 市主城区 2616M2范围内土地级别 宗地所在区域土 地级别为工业 6 级 其基准地价为商业 286 元 平方米 50 年 市国有土地使用市国有土地使用权权基准地价 基准地价 2002 单位 元 平方米 用地类别用地类别 土地级别土地级别 商服业商服业住宅住宅工业工业 11195335031499 2997730781204 374992206711 459571777460 548221237350 6 64334959286286 73993841220 83109737185 92648660 101875589 11947444 12491338 区域和个区域和个别别因素修正系数的确定因素修正系数的确定 见下表 根据对评估宗地现场踏勘情况 结合 市土价体系宗地修正系数 及说明表 对评估对象区域和个别因素修正系数的进行确定 5 8 级级工工业业用用地地地地价价因因素素修修正正系系数数说说明明表表 XXXXXXXXXX开发有限公司土地估价技术报告 10 优劣程度 影响因素 优较优 一般较劣劣 区域内交通方便程度临主次干道 有公路与 主次干道 通达 有公路与次干 道相通 有公路至次 干道2 5Km 有公路至 次干道 5Km以上内 部 交 通 条 件 区域内部道路级别 宽度m 158 155 8 5无 距火车站距离 Km 25 距港口距离 Km 25 对外 交通 条件距机场距离 Km 40 动力能源保证度 9085 9070 8560 709080 9070 8060 7010万3万 10万8千 3万3千 8千300 5 8 级级工工业业用用地地地地价价因因素素修修正正系系数数表表 XXXXXXXXXX开发有限公司土地估价技术报告 11 优劣程度 影响因素 优较优 一般较劣劣 区域内交通方 便程度 0 80 50 0 0 5 1 5 区域内部道路 级别 0 80 50 0 0 5 1 0 到火车站距离2 01 00 0 1 0 2 5 到港口距离2 01 00 0 1 0 2 5 交通便 捷度 距机场距离2 01 00 0 1 0 1 5 动力能源保证 率 4 02 00 0 2 0 4 0 供水保有度3 01 50 0 1 5 3 0 排水设施完善 度 1 50 50 0 0 5 1 5 基础设 施条件 通讯保有度2 01 00 0 1 0 2 0 规划限制2 01 00 0 1 0 2 5产业 聚集 企业规模1 70 80 0 0 8 2 5 区域内有无污 染源 1 00 50 0 0 5 1 5 环境 质量 企业自身有无 污染源 1 20 50 0 0 5 2 0 宗地坡度1 00 50 0 0 5 1 5 宗地区域和个别因素修正系数表 影响因素优 劣 程 度 说 明优劣度分值 区域内交通方便程度临园区市政主干道 优 0 8 交通便捷度 区域内部道路级别区域内道路宽度大于15m优0 8 XXXXXXXXXX开发有限公司土地估价技术报告 12 到火车站距离10 18 公里 一般 一般0 到港口距离 20 公里 货运 一般 一般0 距机场距离20 30 一般 一般0 动力能源保证率 85 90 较优 优4 0 供水保有度 接主干道用水主管 用水有保证 优 优 3 0 排水设施完善度 排水畅通 常年不漫水 优 优1 5 基础设施 条件 通讯保有度 部 100 平 方米 1 部 200 平方米 一般 一般0 0 规划限制部份工业可布置 一般 一般0 0 产业聚集 企业规模 建面平方米 10万 优 1 7 区域内有无污染源轻微噪音 较优 较优0 5 环境质量 企业自身有无污染源轻微噪音 较优 较优1 0 宗地坡度约 1 2 用地未平场 较劣 较劣 0 5 合计12 8 经对待估对象地价的区域因素和个别因素按上表进行修正 确定修 正系数值之和为 12 8 成熟度修正系数的确定成熟度修正系数的确定 由于 市 2002 年基准地价是在满足土地开发程度宗地红线内为 五 通一平 即通上下水 通电 通气 通讯 通路和场地平整 的价格 经现 场踏勘 所评估宗地实际开发程度为红线外 五通 即通水 通电 通气 通讯 通路 红线内通讯通 路通 约二分之一的用地已完成场地平整 XXXXXXXXXX开发有限公司土地估价技术报告 13 其余部份为生地 故确定本次估价对象成熟度修正系数为 21 成熟度修正系数表成熟度修正系数表 修正系数 修正系数 土地开发程度土地开发程度 商业商业住宅住宅工业工业 缺通路 7 6 6 缺通上水 3 3 4 缺通下水 3 3 5 缺通电 7 5 7 缺通讯 3 3 3 缺通气 5 缺场地平整 7 6 5 土地使用土地使用权类权类型修正系数的确定型修正系数的确定 市 2002 年基准地价所对应的土地使用权类型为出让土地使用权 而该评估对象土地使用权类型也为出让土地使用权 因此无需对委估宗 地进行土地使用权类型修正 年限修正系数的确定年限修正系数的确定 市 2002 年基准地价所对应的土地使用年限分别为工业至 2056 年 11 月 29 日 至评估时点 该宗土地使用权剩余使用年限为 48 年零 7 个月 即 48 58 年 因此要对基准地价进行年限修正 修正系数分别为 U 1 1 1 R n 1 1 1 R m 0 9880 其中 u 年限修正系数 n 实际剩余使用年限 r 土地还原率0 0873 依据Y国土房管发 2006 488号确定 m 各种用途土地法定最高出让年限 期日修正系数的确定期日修正系数的确定 本次公布的基准地价基准日为 2008 年 5 月 6 日 与评估基准日有 XXXXXXXXXX开发有限公司土地估价技术报告 14 一定差异 应根据地价指数进行基准日修正 市地价指数表市地价指数表 用途 年度 综合商业 住宅 工业 2007 6 30 154131173155 2006149128166143 2005145125162141 2004137123151136 2003132122143129 2002121114127123 2001107106108106 2000100100100100 市 2000 2007 6 年地价指数详见上表 由于国家实行紧的宏观经 济政策 预计 2008 年 6 月与 2007 年 6 月 市地价指数持平 因此 确定 工业用地期日修正系数为 1 55 容容积积率修正系数的确定率修正系数的确定 委估宗地规划容积率为小于或等于 1 5 查 市 2002 年基准地价体 系中基准地价所对应的容积率修正系数表 工业用地容积率修正系数为 1 05 容容积积率修正系数表率修正系数表 用途用途 容积率容积率 商业商业住宅住宅工业工业 0 25 0 50 1 0 1 0 1 50 800 751 05 2 01 000 901 12 2 51 380 951 20 修正指数修正指数 XXXXXXXXXX开发有限公司土地估价技术报告 15 3 01 701 001 30 3 52 151 21 4 02 631 34 4 5 1 45 5 0 1 57 5 5 1 69 6 0 1 81 6 5 7 0 单单位地价位地价 用途用途工业工业 级别 6 基准地价 元 平方米 286 区域和个别因素修正 12 80 成熟度修正系数 21 土地使用权类型修正 0 年期修正系数0 998 容积率修正系数 1 05 期日修正系数 1 55 地价 元 平方米 426 44 即根据基准地价修正系数法得出的土地单价为 426 44 元 平方米 2 成本逼近法 成本逼近法 基本原理及计算公式 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据 再加 上一定的利润 利息 应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格 的估价方法 基本原理是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础 设施开发费用两大部分作为 基本成本 运用等量资本获取等量利润的 投资原理 加上 基本成本 所应产生的合理利润 利息 作为地价的基础 部分 同时根据国家对土地的所有权在经济上必须得到实现的原则 加 XXXXXXXXXX开发有限公司土地估价技术报告 16 上土地所有权应得收益 即土地增值收益 从而求得土地价格 其基本公式为 区域地价 土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 土地增值收益 估价对象地价 区域地价 使用年期修正 个别因素修正 测测算算过过程程 土地取得费主要由土地补偿费 安置补偿费 构附着物补偿费 各种税费及其它费用构成 在评估中不能简单地考虑以往征地时发生的 实际费用 而应采用评估基准日征用土地的重置费用 评估人员通过对 征地范围的现场查勘 结合委托方提供的资料 并对照 市人民政府文 件 Y 府发 2005 67 号 市人民政府关于调整征地补偿安置标准的通 知 1999 年 市人民政府令第 53 号 市土地管理规定 市人民政 府令第 54 号 市耕地开垦费 耕地闲置费 土地复垦费收取与使用管 理办法 市人民政府令第 55 号 市征地补偿安置办法 及政府的其 它有关规定 测算出宗地的土地取得费为 350 71 元 取费过程详见表一 序号计费项目计费依据计费标准备 注 1 土地补偿费 劳动力 安置补助费 Y 府发 2005 67 号39 100 00人均耕地 0 7 亩 2耕地开垦费市政府第 54 号令20 000 00一类标准 3青苗补偿费Y 府发 2005 67 号1 760 00按一类蔬菜地标准 4房屋 构附着物补偿Y 府发 2005 67 号25 000 00 按该区平均水平计算 5房屋补偿费 市政府第 55 号令 Y 府发 2005 67 号 17 143 00 按该区平均水平计算 6住房安置补助费 市政府第 55 号令 Y 府发 2005 67 号 45 714 00 按 20 平方米 人计 当 地经济适用房按 1600 元 平方米 已扣除房屋 补偿部份 7社会发展统筹基金Y 府发 2005 67 号20 000 00 主城区按 20000 元 亩 8征地管理费Y 府 2001 106 号3 604 00以上费用的 2 以 上费额的 XXXXXXXXXX开发有限公司土地估价技术报告 17 Y 价 2001 346 号 2 8 70 9耕地占用税国发 1987 27 号3 000 00 本次评估按有关规定 的 市平均标准 4 5 元 平方米计算 10建设用地有偿使用费财综 2006 48 号37 335 006 等 56 元 平方米 11不可预见及其他费用 以上总费额的 1 5 21 266 00以上费用的 4 2 合计 亩均 233 922 00 12土地取得费 合计 平方米 350 71 土地开发费用 S2 本次评估所界定的土地开发费是指估价对象土地开 发程度达到红线内为 五通一平 通上水 通下水 通路 通电 通讯及场地平 整 红线外为 通路 红线内为 五通一平 主要是指整个城市市政基础配套设 施的辐射影响 市政设施费主要指市政建设配套费 根据 市人民政府文件 Y 府发 2003 92号 规定 凡在主城区征用土地 按建筑面积每平方米收取市政建 设配套费140元 平方米 在主城区以外 都市圈以内征用土地 按建筑面积每平 方米收取市政建设配套费110元 平方米 估价对象处于主城区内 容积率为1 因此估价对象红线内为 五通一平 的开发费为 红线外土地开发费 市政建设配套费 容积率 140 1 5 210元 平方米 估价对象所在地区达到 五通一平 通上水 通下水 通路 通电 通讯及场 地平整 所需的正常开发费用一般在90元 平方米左右 故本次评估确定估价对 象土地开发费合计为210元 平方米 投资利息 S3 按一般土地投资情况 土地取得费用为一次性投入 开发费为分期投入 根据待估宗地的地质 地形条件 开发前的周围基础 设施状况以及设定的规划开发规模和档次 同时调查 市同类用地的开 发周期 其一般为 1 年 以目前银行一年期定期贷款利率 r 7 47 作为 XXXXXXXXXX开发有限公司土地估价技术报告 18 土地投资的利息率 假设土地开发费用全部均匀投入 则 S3 S1 1 r m 1 S2 1 r n 1 350 71 1 7 47 l 210 1 7 47 1 2 1 33 99 元 平方米 投资利润 S4 作为对投资的回报 用于土地的投资 当然也要获取 相应的利润 在完全竞争的市场条件下 投资会产生一个社会平均利润 率 目前 我国的市场情况是不完全竞争情况 尤其是在我国的地产市场 很不完善的情况下 不可能产生一个社会平均利润率 但目前我国存在 着行业利润率 即作为一个行业已形成了行业内的平均利润 根据调查 同类工业用地的年投资回报率在 10 15 之间 本次评估我们取土地 开发利润率 10 的投资回报率 投资利润 350 71 210 10 56 07元 平方米 年期修正 S6 估价对象为以出让方式取得的用地 该地块为出让用地 土地用途为工 业 至估价基准日剩余使用年限 48 58 年 故年限修正系数为 u 1 1 1 r n 1 1 1 r m 其中 u 年限修正系数 r 土地还原率0 0873 n 实际剩余使用年限 m 各用途法定最高出让年限 修正系数为 0 9880 土地增值收益 S7 土地增值收益 土地增值收益主要由两部分构成 一种是国家将农地 转变为其他建设用地 新用途土地的收益远高于原用途土地 这种增值 XXXXXXXXXX开发有限公司土地估价技术报告 19 收益是土地所有者 国家允许改变土地用途带来的归国家所有 另一 种是被征用的土地经征用后 变成了真正的城市建设用地 土地的性能 和条件发生了较大变化 提高了土地的经济价值 从而使土地收益能力 增加 使地租增加 经开发改良后的地租收益与原地租收益的大部分增 值额应属于国家 根据 Y 府发 2002 79 号文 6 级工业用地 50 年出让期 楼面价出让金 120 元 平方米 公式为 楼面价出让金 容积率 楼面价出让 金标准详见下表 市国有土地使用市国有土地使用权权出出让让金金标标准准 用地类别用地类别 土地级别土地级别 商服业商服业住宅住宅工业工业 1840590440 2660500300 3530420170 4450310150 5380270130 6330250120 729021090 826016080 9240110 10220100 1120090 1219080 待估宗地为商住用途 容积率为 1 5 估价对象至估价基准日剩余使 用年限 48 58 年 因此要对基准地价进行年限修正 修正系数分别为 u 1 1 1 r n 1 1 1 r m 0 9880 R 土地还原率 2002 年基准地价确定的还原率为 0 0873 n 剩余使 用年限 48 58 年 m 工业用途土地国家规定最高使用年限 50 年 因此地 块的出让金均价 S7 120 1 5 0 9880 177 84 元 平方米 地价修正 XXXXXXXXXX开发有限公司土地估价技术报告 20 由于成本逼近法估价出的地价是指区域的平均价格 评估宗地地价则必须根 据估价对象所在区域内的位置和宗地条件进行个别因素修正 通过调查 测算待 估宗地个别因素修正系数为12 80 具体详见基准地价修正法的 待估宗地影响因 素说明 优劣程度及修正系数表 估价对象最终地价 S 确定 单位地价 350 71 210 33 99 56 07 0 9880 1 12 80 177 84 903 10元 平方米 土地土地单单价的确定 价的确定 由基准地价系数修正法和成本逼近法测算出两种结果分别为 426 44 元 平方米 903 10元 平方米 二者存在一定差距 其原因为 1 成本逼近法评估结果是以目前土地的平均取得成本为基础 在进行位置 修正后得到的评估结果 是一种成本累加而形成的成本价格 2 基准地价系数修正法评估结果是根据替代原则 将估价对象的区位因素 条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格 是一种比较价格 通过上述分析及估价师经验 本次评估取成本法结果和基准地价系数修正 法结果的加权平均数作为最终估价结果 权重取0 70 0 30 则 委估宗地单价 903 10 0 70 426 44 0 30 760 元 平方米 取整 3 地价确定 地价确定 通过上述分析测算 在评估基准日 2008 年 5 月 6 日 以出让方式取 得的位于 市北部了新区高新园大竹林组团 0 标准分区 011 3 号地块的 工业用地 60141 30 平方米 其容积率为 1 5 剩余使用年限为 48 年零 7 个月 土地实际开发程度为红线外 五通 即通水 通电 通气 通讯 通 路 红线内通讯通 路通 约二分之一的用地已完成场地平整 其余部份 XXXXXXXXXX开发有限公司土地估价技术报告 21 待平场 且无抵押担保 租赁等他项权利存在的国有土地使用权价格为 地价总额 760 元 平方米 60141 30 平方米 4570 7 万元 十 估价结果十 估价结果 我们本着公平 公正 公开的原则 在分析现有资料的基础上 采用 成本逼近法和基准地价系数修正法对估价对象进行了评估 经过测算 本报告评估对象土地使用权价格如下 土地土地单单价 价 760 元元 平方米平方米 土地面土地面积积 60141 30 平方米平方米 地价地价总额总额 4570 7 万元万元 地价地价总额总额大写 肆仟伍佰柒拾万零柒仟元整大写 肆仟伍佰柒拾万零柒仟元整 币币种 人民种 人民币币 十一 抵押风险分析十一 抵押风险分析 1 作为抵押物 处置 转让 受到一定的限制 2006 合字 北新高 第425 号 国有土地使用权出让合同 规定 评估对象为 四联仪表工业园二期 项目建 设用地 在土地使用权出让年限内 不能擅自改变约定的土地工业用途 作为抵 押物 处置 转让 受到一定的限制 2 作为抵押物 其变现能力不强 评估对象为工业用地 作为抵押物 在处置时由于其价值总量大 分割转让的可能性不大 其变现难度较大 变现时间较长 变现能力不强 3 评估对象存在国家无偿收回的风险 2006 合字 北新高 第425号 国 有土地使用权出让合同 第六条规定 受让方应在2007年3月底前动工建设 XXXXXXXXXX开发有限公司土地估价技术报告 22 并于2010年3月底前竣工 受让方不能按期开工建设的 应提前30日向出让 人提出延建申请 但延建时间最长不得超过一年 超过本合同约定竣工 时间两年以上仍未竣工的 出让方有权解除出让合同 收回土使用权 注销 国 有土地使用权证 从 2006 年 11 月 29 日受让本评估对象土地使用 后 至今仍没有开工建设 评估对象存在国家依据出让合同无偿收回的风险 4 2006 年 以本次所评估的土地使用权为抵押向其贷款3000万 元 评估对象存在抵押等它项权利 支行在设定我行贷款抵押时 应要求 清偿建设银行贷款 十三 需要特殊说明的事项十三 需要特殊说明的事项 1 抵押抵押资产资产内