淮安品尚精品酒店

1 淮安精品酒店项目淮安精品酒店项目 建议与估算 建议与估算 2 针对淮安淮海路原有物业诊断建议 针对淮安淮海路原有物业诊断建议 在 国家星评标准 中增加了对酒店大堂整体舒适度的要求 这项的分值最高 可达 8 分 所以我们体现四星级酒店设计尊贵与奢华的同时 所以不能忽视与 空间使用者的距离 要在其中找到一个恰当的平衡点 从而打造完美的酒店设 计方案 因原有物业的整体构造是以公寓式的框架结构 中间承重立柱较多 若是定位 于传统四星级酒店 则显得大堂过于狭小 无法呈现出那种传统星级酒店大堂 的空间感 对于传统四 五星级酒店的大堂面积规划通常面积为 300 500 平方 这样才能满足四星级酒店大堂区域配置的总服务台区域 大堂经理值班区域 大堂吧 行礼房 购物中心 票务中心 公共卫生间 西餐厅等基本功能的设 置 然后 针对淮安此栋物业的基础条件 显然无法满足对于现代化四星级酒 店的空间要求 另外 对于四星级酒店规划中的多功能宴会厅 大型会议室 100 平米的游泳池等也都受制于原有物业构造的限制 鉴于现有物业条件 本 人建议 可投建设计型的时尚精品酒店 四星级酒店大堂四星级酒店大堂 3 设计型时尚精品酒店大堂设计型时尚精品酒店大堂 4 针对淮安星级酒店市场发展情况诊断建议 针对淮安星级酒店市场发展情况诊断建议 淮安酒店市场上在一年以前除了本土的神旺大酒店 国信大酒店以外 并没有 知名国际及国内四星级以上的酒店品牌进驻 但是就是近一年来 继开元明都 署光国际 鼎立国际酒店 喜来登国际大酒店等四五星级酒店的落户 上个 月又迎来了希尔顿嘉华这个以万达为核心的五星级酒店的入驻 这将改写淮安 酒店史上无国际五星级品牌的篇章 不仅如此 根据淮安市最新星级酒店规划 还将有江苏浦斯宁建设发展有限公 司投资建造的超五星级酒店项目及雨润集团将投资数亿投资打造淮安六星级大 酒淮安雨润涵月楼国际酒店项目也正在紧锣密鼓的筹建当中 这样一来 对于 仅 300 万人口淮安来说 星级酒店也基本趋于饱和状态 而此时 若是以先天 基础条件并不佳的情况下 进行自创品牌 无论从品牌知名度或是整体规划构 造及设计方案上 是没有任何把握能出类拔萃 甚至会趋同于同质化的模式 5 因此 前景市场竞争能力就无法保证 还将会给酒店的整体投资带来巨大风险 综上所述 放眼看去 淮安酒店市场的上游各星级酒店趋于饱和状态 下游的 经济型快捷酒店也在逐步进入了白热化状态 因此 只有处于中游的定位中高 端的商务型及设计型的精品时尚酒店还是空白状态 这将是淮安酒店市场的投 资契机 若是此时投资一家风格独特的精品时尚酒店 加之有效的设计及市场 定位并与之后天运营管理相协调 必将会有效抓住此类中游需求的客源 四 五星酒店客房图片四 五星酒店客房图片 6 7 8 设计型时尚精品酒店客房图片设计型时尚精品酒店客房图片 9 10 11 12 13 14 15 解读设计型精品酒店的核心经营理念解读设计型精品酒店的核心经营理念 通过精致的设施和优雅的环境塑造出尊贵品位和文化氛围 以及提供高品质个 性化服务 为客人营造一种家的感觉和最接近梦中那个精致的家的生活体验 什么是设计型精品酒店 什么是设计型精品酒店 是以注重个性化服务的高端客源为主力客源的 并结合当地文化特色及独特的 历史氛围而成的高档特色的酒店 精品酒店的模式在国外已风靡多年 有许多 精品酒店都成为了当地酒店市场的代表作 近两年精品酒店模式已逐步进入中国酒店市场 为中国的酒店市场注入了极有 活力的新元素 她的定位 艺术 潮流 个性 时尚 超值 消费群体 针对潮流的年轻人 白领骨干精英 小资群体 中产阶层 大学生 外企客户及追求品位的社会人士 她 他们的共同特征就是喜欢具有艺术氛围的 个性化潮流时尚的酒店 设计型精品酒店源于英国 最初是指私密 豪华的酒店环境 以提供独特 个性 化的居住和服务水平作为自己与传统酒店的区别 设计型精品酒店 强调 精 致 品位 及 设计感 给客人的直接感知就是认识酒店到底精在何处 有何品位 能够快速营造并满足客人的体验感 设计型精品酒店精在何处 设计型精品酒店精在何处 一 装修极其奢华考究 标准可超五星级 二 配套设施新颖独特 让客人真正感知住酒店成为一种享受 三 主题鲜明 散发出优雅别致的格调 并配有最高科技的元素及设施 为何要投资为何要投资设计型设计型精品酒店 精品酒店 精品酒店是酒店市场中一类较为特殊的酒店产品 它是一个典型的市场空补缺 者 在中国酒店业快速发展的今天 酒店市场规模已经呈现出高星级和快捷式 16 的经济型酒店分化式的高速发展 好比一个不断加重的哑铃 然而中间手柄段 的空白 也是精品酒店占位的最佳契机 精品酒店有五大核心竞争力精品酒店有五大核心竞争力 一 一 独特的文化内涵独特的文化内涵 被客人认可和接受 有着让客人兴奋难忘的印象特征 二 二 精准的市场定位精准的市场定位 当地的历史文化特色和装饰文化 建筑文化相对应 能挖掘并满足客人内心的 专门需求 获得青睐并成为口碑相传的目的地酒店 三 三 个性化的贴心服务个性化的贴心服务 真正吸引见多识广的客人对酒店欲罢不能 重复入住不仅仅是设计或设施 更 是直击心灵的贴心服务 卓尔不群的服务品质才能恒久流传 四 四 到位的营销管理到位的营销管理 因为独特 所以珍贵 口碑式的营销策略奉行 最好的营销没有营销 五 五 设计人的内心期许设计人的内心期许 设计型精品酒店卖的就是 体验 那么体验是什么 体验不仅是面子问题 体 验更是内心深处的感受的状态 设计型精品酒店在中国的发展状况设计型精品酒店在中国的发展状况 精品酒店在我国的发展虽然还处于萌芽阶段 但从整体的市场环境来看 我国 的一些经济比较发达的城市及一些旅游热点地区已经具备了发展精品酒店的条 件和基础 经济型酒店的神话般崛起 似乎在一夜之间解决了酒店市场所面临的一个大问 题 那些长期在两种选择之间挣扎的消费者 终于可以以相对合理的价钱 享 受到了一种较为舒适的住宿体验 但是当大多数人对这种商业模式趋之若鹜的 时候 很少有人注意到酒店行业的市场细分远非如此简单 这就如同一个两头 大中间细的沙漏 在沙漏的下端是以如家 汉庭 7 天等为代表的经济型酒店 通过各自特色的管理方式 为相对低端消费者提供服务 沙漏的下端则是一 批高端酒店 通过满足客户的大量资金投入方式 打造顾客的满足感并以高价 卖出 而在中间的部分 则是发展相对不成熟的中端精品市场 这个层次的消 费者 他们不单单满足于标准化的服务体验 有没有能力为高端机制下的服务 买单 桔子酒店的创始者吴海就瞄向了这一市场中所蕴藏的深厚商机 通过将 资源倾斜到艺术与设计上 以酒店出色的设计风尚强化了客户的追求与体验 17 体验经济背景下的消费升级 使精品酒店发民有了现实的要求体验经济背景下的消费升级 使精品酒店发民有了现实的要求 在体验消费时代 消费者表现出全新的消费观念 在消费结构上 消费者在关 注产品和服务品质的同时 对产品和服务情感需要的比重增加 在消费内容上 消费者对大众化 标准化产品兴趣递减 对人性化 个性化产品和服务的兴趣 越来越高 在价值目标上消费都从注重获得产品本身这一结果逐渐转移到注重 接受产品和服务的过程 并越来越重视在消费过程中产品和服务给自己所带来 的附加利益 因此传统的酒店已经不能很好的满足这种需求 设计型精品酒店 正是在这样的市场背景下顺应而生的产物 中国经济的迅速发展和开放的投资贸易环境 使精品酒店的发展有充足的市场中国经济的迅速发展和开放的投资贸易环境 使精品酒店的发展有充足的市场 客源客源 初具规模的社会阶层等及追求时尚品位的高端消费群体的出现 外资来华投资的高端商务客人及大量涌入的境外游客 中国丰富的自然人文资源 使精品酒店的发展有丰富的主题挖掘素材 文化和主题是精品酒店的主要特征 我国地域广阔 历史悠久 拥有众多极具 特色的自然资源和人文资源 这些为我国精品酒店提供了环境和文化主题题材 下面将以国内目前当红典型的桔子酒店为背景所进行的下面将以国内目前当红典型的桔子酒店为背景所进行的 SOWTSOWT 分析如下 分析如下 桔子酒店创立之初 就由毕业于知名设计学院 UC Berkeley 的美国设计师 Amy 操刀设计 以坐落于杭州西子湖畔的 桔子水晶酒店 为例 不仅传承了自身 原有的时尚风格 同时在设计上更加突出了前卫 艺术和与众不同 充分体现 了美国现代精品酒店的设计理念 酒店大堂全玻璃挑空 15 米 设有全玻璃观光 电梯及波普风格的艺术油画 高级水晶灯饰遍布酒店各楼层 桔子水晶酒店是 国内知名的精品设计师酒店 其所属的北京 杭州的桔子水晶酒店先后被评为 中国最佳精品酒店 和 中国最佳设计师酒店 因其前卫 大胆的设计被 用户称为 另类五星级 一 酒店经营优势 一 酒店经营优势 S 从考虑消费者的价值取向和实际感知作为切入点 酒店采取冲破了常规酒店的经营束 缚 打造了非传统意义上的中端服务链条 在经济型酒店需求过热的一线城市占领一席之 地 首席执行官吴海通过自创的 3H 经营理念 High design High service High value 重新绘制了所谓的市场细分 1 高设计 桔子酒店将自己定义为 设计性酒店 并不只是一个概念 它通过切身 地完善给客户提供独一无二的入住享受 在视觉感受上煞费苦心 并且 桔子酒店的分店 之间 并非一味复制前身酒店的条条框框 而是每一个分店都是经过精心设计 打造没有 18 雷同的入住环境 例如酒店大厅的 玛丽莲梦露墙 是入住客人最喜欢拍照的背景 这就 是体现产品差异化的方式之一 2 高服务 任何一个酒店如果只是存在具有规模的硬件设施 而没有贴心的服务一定 不会做成功 例如桔子酒店每间客房都有一条小鱼 并且每条鱼都有一个名字 旁边是一 段文字 鱼会跟你说 你来陪我 我不觉得孤独 而旁边放有一个魔方 鱼跟你说 你来 玩魔方 玩完了几面我到大堂请你喝咖啡 桔子酒店就是通过这样的服务细节 使客人 能够放松自在又让生命充满活力 3 高价值 桔子酒店在前期投资上的花费是经济型酒店投放资金的两倍 但是在价格 收取上却只多出三四十块钱 这样一点点差价对客人来说很超值并且使企业能够逐渐树立 自己的品牌 尤其在服务行业 大部分产品都是得益于品牌化的影响力 桔子酒店借鉴星 巴克在中国的策略 先把焦点放在北京和上海等主要城市以建立人人认可的品牌 这也保 障了企业的进一步获利和可持续发展 二 酒店经营劣势 二 酒店经营劣势 W 桔子酒店作为一个起步较晚的独立型设计酒店 在操作方面还缺少一定的经验 如没 有完全成型的管理团队 因为运营时间短 资金上并不是特别雄厚 这样导致抗风险的能 力就稍显薄弱 正因为酒店处于沙漏中间细小的一段 在竞争上虽然找到了生存的空间 但在前期来讲 仍然面临着与经济型酒店 高端酒店的竞争 三 酒店经营机会 三 酒店经营机会 O 随着中国旅游业的蓬勃发展 酒店行业市场潜力巨大 大部分经济型酒店只在于追求 提供高服务而不太去考虑给予顾客的享受 市场门槛低 而高端酒店的市场门槛又太高 年轻人有喜欢追求个性化服务的特质 并且越来越多的 80 后已经有了一定的购买力 这为 酒店提供了更多潜在的客户 四 酒店经营威胁 四 酒店经营威胁 T 为了实现形象差异化 酒店的设计需要大量的资金 导致投资风险大 面临着设计型 酒店后起之秀 和资金雄厚的强势竞争者的威胁 淮安项目基础估算 拟订房间数淮安项目基础估算 拟订房间数 260260 间 间 若以桔子水晶酒店投资为基准 进行淮安项目的时尚精品酒店的投资 以每间 客房投资金额为 18 万 25 万 间房 整体客房投资额约 6200 万 另外大堂及 餐饮会议室及各类辅房及机电设备投资额为 2500 万 机动调整金为 500 万元 筹建费用 500 万元 外加设计费用 300 万元 整体项目 不含物业房租摊销费 用 投资额度约为 1 亿元 260 房间数 80 出租率 360 平均房价 365 天 2733 12 万元 餐饮等收入约计每年 800 万元 每年总收入约 3533 12 万元 酒店的黄金周期是从第二年 因此第一年为品牌成长期 应在测算的基础上打 7 折 因此 第一年全年的营业收入约为 2473 18 万元 建议配套设施 主产品客房 辅产品中 西餐厅 票务中心 健身房等 19 项目投资估算项目投资估算 以下投资成本未计算财务成本 以下投资成本未计算财务成本 安装与装修设备成本 不包括土建部分 安装与装修设备成本 不包括土建部分 包含地上与地下部分 取最小经济值 见下表 包含地上与地下部分 取最小经济值 见下表 序号 分项工程名称 计算依据 单方造价 元 m2 面积 m2 总额 1 给排水 含洁具 锅炉房管线 总建筑面积 150 2 5 万 375 万 2 喷淋 烟感消防 总建筑面积 100 2 5 万250 万 3 污水处理 含管线 总建筑面积 35 2 5 万87 5 万 4 空调工程 总建筑面积 350 2 5 万875 万 6 照明 防雷 动力 变配电 总建筑面积 200 2 5 万500 万 7 电话总机及配线 闭路电视 监视 广播音响 管理电脑 火灾报警 共用天线 电报电 传 总建筑面积