物业公司工作计划书

物业公司工作计划书 在送旧迎新之际 物业公司在回顾 XX 年工作开展的基础上 总结经验 找出不足 以更加 务实的态度 积极配合集团经营的战略方针 细化管理 从内 部挖掘潜力 向管理要效益 更加严格要求 加强培训 勇于面对不足 团结一心 增强大局意识 责任意识和协作意 识 同心同德 努力完成工作 我们会继续发 扬敬业 奉献的精神 共同为公司的迅速发 展竭心尽力 孙子兵法 说 间于天地之间 莫贵于人 员工是企业的根本 员工素质是企业优质服 务的基矗我们将把培养一支专业 高效 严格管理的服务团队 作为 XX 年物业开展内部管 理的基本战略 实行严格管理 善待员工的方针 开展系列的培训计划 绩效考核 推进 企业文化 强化品牌意识 提高团队的凝聚 力和向心力 一 人事行政 人事行政工作目标 人员当月流动率小于 5 人员培训覆盖率达到 100 人员招聘到岗率达到 98 员工生活满意度达到 90 1 团队的建设在于制度化的管理 人事行政部年度首要工作是完善管理制度 细化岗位责 任制 把责 权 利充分统一 落实到位 推行与之相配合的绩效 考核制度 调动员工的 积极性 绩效源于执行力 执行力源于细节 人事部计划以保安部作为试点 对每个岗位 提出具体的岗位职责要求 推行新的绩效考核制度 调动员工对工作的积极性 使员工不 断加强自我管理能力 明确工作标准 提高自我提升的动力并逐步推广 在各个岗位上采 取绩效管理 力求在三月份全面覆盖 以提高整体的服务水平和团队的执行力度 在有效 的绩效考核制度和岗位责任制的基础上 人事行政部将加强监督的力度 对岗位的操作和 执行进行有计划巡查管理 及时发现问题 及时改进 2 人事行政部将把提高员工素质作为部门工作的重点 制定有针对性的培训计划 以业务 知识培训和企业精神相结合 坚持正面灌输 强化理念 增强员工 主人翁责任感和事业心 培养开拓进取 勇于奉献的精神 要求员工在工作中真正做到 100 业主第一 以企业精神 和宗旨作为统一员工意志 述职报告统一 行动的共同基矗在人事管理流程中 采取优胜劣 汰的方针 对入职 转正的员工严格按标准把关 逐步提高员工素质 继而提高团队的整 体素质 3 在提高管理要求的同时 更进一步关心员工生活 重视员工需求 加强员工宿舍 饭堂 的管理 组织相应的员工生日活动 团队活动 重视改善员工福利 加强与员工的沟通 以多方渠道听取员工意见加以综合 并及时给予改善 4 效益是企业的最终目标 通过岗位责任制的落实 人事行政部将重新审核各部门 岗位 人员定编的情况 避免人浮于事 以建立一支精干 高效的服务团队为目标 严格控制人 事成本 5 行政方面 将以配合业务部门开展工作的需要为前提 积极与各部门加强沟通协调 大 力配合 修正现有的工作程序 使之更标准化 规范化 及时完成 物料采购 严格管理物 料的采购 使用控制流程 重视公司资产 仓库 车辆的管理 堵塞漏洞 做好把关的工 作 保证公司财物 利益不受损失 二 客服中心 物业管理是以服务为主 客服中心是整个物业公司的服务窗口 为此 服务中心将把服务 放在第一位 坚持 以人为本的服务宗旨 规范管理 追求创新 至诚服务 不断提高江南 世家物业价值 使物业发挥最大的使用效能 工作思路 强调成本控制意识和成本管理程序 强调团队的有效运作和服务流程 强调公众服务的规范化与特约服务的个性化 强调以人为本的服务理念和服务的人性化 篇二 物业管理公司计划书 物业管理公司计划书 一 公司筹建 1 出资人情况 法人与自然人 2 物业管理企业的组建条件 1 企业名称的确定 2 企业住所 3 法定代表人 4 注册资本 5 公司章程 6 公司从业人员 3 物业管理企业的设立 在组建条件具备以后 申请物业管理企业的发起人或发起单位写出由申请设立物业管理公 司经营资质报告 连同相关申请资料送交房地产主管部门审批 收到核发的批准文件后 再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续 领取企业法人营业执照或营业 执照 即可对外营业 并按规定在 30 日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书 还要向税务机关办理税务手续 4 在取得企业营业执照后 按照规定申报企业资质 物业管理企业的资质等级 1 资质一级企业 注册资本 500 万元以上 具有中级以上职称的人员不少于 30 人 企业 经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书 80 以上的部门经理 管理员取得从 业人员岗位证书 管理两种类型以上的物业 管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基 数的百分比之和不低于 100 20 以上的管理项目获得建设部授予的 全国城市物业管 理优秀住宅小区 大厦 工业区 称号 具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务 管理制度 建立了维修基金管理与使用制度 2 资质二级企业 注册资本 300 万元以上 具有中级以上职称的管理人员 工程技术人员 不少于 20 人 企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书 60 以上的部门经 理 管理员取得从业人员岗位证书 管理两种类型以上的物业 管理各类物业的建筑面积 分别占计算基数的百分比之和不低于 100 10 以上的管理项目获得建设部授予的 全国 城市物业管理优秀住宅小区 大厦 工业区 称号 10 以上的管理项目获得省级城市物 业管理优秀住宅小区 大厦 工业区 称号 具有健全的企业管理制度和符合国家规定的 财务管理制度 建立了维修基金管理与使用制度 3 资质三级企业 注册资本 50 万元以上 具有中级以上职称的管理人员 工程技术人员 不少于 8 人 经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书 50 以上的部门经理 管现员取得从业人员岗位证书 有委托的物业管理项目 具有比较健全企业管理制度和财 务管理制度 建立了维修基金管理和使用制度 二 物业公司的经营计划 1 物业管理的目标和任务 1 创造安居乐业的生产 生活环境 2 对实现物业的保值和增值 2 物业管理的主要内容 l 维护物业管理区域内的规划不受破坏 2 房屋装修监督管理 3 房屋的维护与修缮 4 设备 设施的管理及维修养护 5 安全保卫与消防 6 保洁 消毒 防疫管理 7 环境保护 8 绿化管理 9 车辆管理 10 综合经营服务 3 物业管理的基本原则 1 产权 经营权分离原则 2 业主至上原则 3 统一管理原则 4 专业高效原则 5 权 责分明原则 6 经济合理原则 7 公平竞争原则 8 依法行事原则 4 物业管理公司内部的组织机构以及功能设置 1 总经理室 决策机构 总经理对公司全面负责 布置和协调各副总经理与各部门的工作 副总经理协助总经理处理分管的工作 2 办公室 总经理领导下的综合办事机构 主要负责公司内部日常行政事务 3 财务部 参与企业经营管理 搞好财务核算 负责管理服务费的收缴 做好报表 纳税 工作 经常向总经理报告公司财务状况 4 物业管理部 按照公司的计划和安排 负责物业管理区域内的各项管理工作 5 社区服务部 依法建立各类服务点 开展代办业务 为用户提供优质服务 6 工程部 负责物业维修及设备运行的技术管理部门 7 保安部 检查 督促遵纪守法 处理业主 治安维护 协助有关部门查处违法犯罪 8 产业部 负责物业的产籍管理 保管图纸 资料 及时为各部门提供相关物业资料 9 租赁经营部 负责对现有物业的租赁经营业务 提高物业的出租率 5 物业管理公司的前期工作 设立物业公司 并取得相关资质后 参与物业管理市场竞争 在实际操作中 以各种形式 竞争管理服务市场 物业管理对物业的基本要求 物业管理指物业管理经营人受物业所有人 的委托 按照国家法律法规 管理标准及委托合同行使管理权 运用现代管理科学和先进 的维修养护技术 以经营手段管理物业 从事对物业 包括物业周围的环境 的养护 修 缮 经营 并为物业所有人和使用人提供全方位的服务 使物业发挥最大的使用价值和经 济效益 按照以下步骤进行开展工作 1 人员准备与资料准备 2 设备 器材准备 3 资金准备 4 拟管项目 使用人需求 竞争企业状况调查 通过对拟管项目全面情况的调查 为拟订物业管理方案做信息准备 项目位置 具体位置及东 西 南 北的毗邻 项目面积 占地面积 规划建筑面积 已建成面积 项目建筑情况 建筑结构 质量 技术 标准 管线布置等 配套及附近交通状况 已通达公交车次 小区班车等 消防 安保 清洁等设施状况 项目性质及特色 政府的支持 扶持与介入程度 开发商的背景 规模 技术 资金 信誉 社会影响 负责人情况等 周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校 医院 商业中心 农贸市场等 6 制订物业管理方案的其他准备工作 l 组建制订物业管理方案的工作班子 2 对方案制订人员进行必要的业务培训 3 准备经费 4 准备设备 5 准备相关资料 7 制订物业管理方案 l 物业管理方案的内容 物业管理档次 物业管理服务的标准 物业管理财务收支预算 2 物业管理方案的基本架构 项目管理的整体设想与策划 管理模式 公司人力资源管理 规章制度建设 经营管理指标 社区文化建设与服务 财务管理及经费收入测算 日常管理 物业维修养护计划和实施 3 制订物业管理方案的主要步骤 第一步 成立制订方案的工作机构 第二步 培训工作人员 第三步 经费 设备 资料准备 第四步 项目 使用人 竞争调查 第五步 研究分析调查资料 第六步 确立管理档次 管理目标 主要措施 服务管理项目 第七步 经费预算 第八步 草拟方案文本 第九步 向专家顾问征询 第十步 送公司领导审阅 第十一步 修改 研讨 再修改 第十二步 可行性研究 第十三步 定稿 第十四步 实施 反馈 8 介入物业管理工作 1 物业的接管验收与撤管 2 物业的撤管 3 签订物业委托管理合同 4 物业公司入驻社区后 依法设立社区业主大会 9 物业管理企业与相关社会机构建立关系 l 物业管理企业与房地产行政主管部门的关系 2 物业管理企业与工商 税务 物价部门的关系 3 物业管理企业与房地产开发企业的关系 4 物业管理企业与业主委员会的关系 业主委员会可以自己设立 也可以招标选聘物业管理企业 物业管理企业对业主委员会负 责 定期间业主和用户提供管理报告 报告经营管理情况 服务情况 基金账目情况等 业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作 而且在必要时有权依法撤换物业管理企业 5 物业管理企业与专业性服务机构的关系 6 物业管理企业与街道办事处和居委会的关系 7 物业管理区域建设与社区建设的关系 设的自主权 物业管理区域建设要自觉配合社区建设 三 物业管理费用的管理 1 物业管理费用构成 l 物业管理费用分类 一类是管理费用 如办公费 保安费 绿化管理费 卫生费 管理工作人员的工资 福利 等外用的支出 另一类是公用设施及公用资源费用的支出 如公用水费 电费 房屋及公用设施的维护更 新技用 这部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴 代交 是经物 业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用 2 有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成 管理 服务人员的工资和按规提取的福利费 公共设施 设备日常运行 维修及保养费 绿化管理费 清洁卫生费 保安费 办公费 物业管理单位固定资产折旧费 法定税费 3 住宅小区物业管理经费的来源 定期收取物业管理服务费 小区维修养护专项基金 以业养业 一业为主 多种经营的收入 靠政府多方面的支持 开发建设单位给予一定的支持 4 物业管理对物业的基本要求是 物业的设计要 科学 合理 适用和美观 并要方便维修和养护 建筑材料质量和设计施工质量要好 减少使用成本 配套设施齐全 能为使用人提供多种服务 环境优美 安全 舒适 为物业管理提供必要的设施 四 物业管理企业管理制度的建设 1 物业管理制度体系的内容 l 物业管理企业内部制度 物业管理公司员工管理条例 物业管理企业各部门的职责范围 物业管理企业员工岗位责任制 2 物业管理企业外部制度 物业接管验收规定 楼宇入住规定 物业管理公约 住户须知手册 住宅区房屋及有关设施接代管制度 房屋管理服务制度 住宅区管理制度 业主公约 业主委员会章程 五 管理制度示例 1 消防制度和规定 1 消防中心值班制度 2 防火档案制度 3 防火岗位责任制度 4 其他消防规定 5 消防设备管理制度 2 车辆管理制度 1 门卫管理制度 2 物业区域大门门卫的职责 3 停车场 库 门卫的职责 3 车辆保管规定 1 汽车管理规定 2 自行车 摩托车管理规定 4 住宅区内车辆交通管理规定 5 物业环境的绿化管理 1 绿化管理机构的设置及岗位职责 2 绿化养护与管理的考核指标 六 物业管理资金的来源和管理 1 物业管理启动资金 物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开支的资金 及物业公共设施专用维护基金 1 资金来源与管理 一部分是用于物业管理企业形成 建立 组成所需的资金 如物业管理企业的注册资本 办公场所的购置或租金 办公用品购置 职工薪金等 这部分资金主要由房地产开发企业 单位组织及个人出资 入股形成 另一部分是物业公共设施专用维护基金 主要用于物业 机构所属物业的意外事故大修及日常维护 这部分资金一般应由物业主按一定比例和方法 缴纳形成 也可由政府出资设立或按一定程序 办法由社会或开发建设单位出资建立 篇三 商业物业管理方案 商业物业管理方案 商业物业是指从事具体商业行为的物业 按其经营方式主要为单体经营 集中管理的模式 对商业街商业物业进行统一管理 是目前开发商普遍推行的一种方法 管理的好 对培育 区域商业中心和商业品牌有重要影响 对于开发商来说 开发 销售商业物业是前提 但只有开发 销售是不够的 还必须成立 专门的商业管理公司对商业物业进行管理 才能长久发展 目前国内商业物业购买者有很 多是依靠收取租金 归还银行商业物业按揭贷款 在这种情况下 开发商对商业物业的管 理更为重要 如果商业物业商业管理不力 影响商业物业业主的租金收益 业主不能归还 按揭贷款 最终风险还是要落到开发商的头上 1 0 商业物业物业管理理念 商业物业是有计划的商业聚集 对商业物业进行 统一管理 分散经营 是商业物业区别于其 他房地产的核心特点 统一管理 要求商业物业必须由代表业主权利的 受业主 开发 商委托的管理公司统一管理 没有统一管理的商业物业是难以经受激烈的零售业市场竞争 分散经营 是商业物业对消费者和经营者间的交易提供场所 商业物业的管理者不能直 接进行商业经营 只是在消费者和经营者之间搭建桥梁 1 1 商业物业的统一管理的理念在于统一招商管理 统一营销 统一服务监督 统一物管 为了达到 统一管理 分散经营 的管理模式 在商业物业销售合同中都应该约定承租户必 须服从管理公司的统一管理 在法律上确定商业物业管理公司的管理地位 1 1 1 统一招商管理 要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理 品牌审核管理 指 招商对象需经品牌审核后才能进入 审核包括对厂商和产品的审核 须具有有效的营业执照 生产许可证 注册商标登记证 产品合格委托书 适用于批发代理商 品牌代理委托书 适用于专卖代理商 税务登记证 法人授权委托书等 完善的租约管理 指 签定租约 合同关键条款必须进入 租约管理包括约定租金 租期 支付方式 物业管理费的收取等 还有其他比较关键的租 约条款管理 比如 承租户的经营业态是受到整个商业物业的统一商业规划的限制 如果发生重大变化 须经 业主委员会的认可 业主委员会成立之前 经开发商认可 营业时间的确定 承